Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của hoạt động đăng ký đất đai 1. Cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký đất đai 1. Chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính và đăng ký đất đai Cải cách hành chính ở Việt Nam là công việc mới mẻ, diễn ra trong điều kiện thiếu kiến thức và kinh nghiệm về quản lý hành chính nhà nước trong thời kỳ mới, có nhiều vấn đề phải vừa làm, vừa tìm tòi rút kinh nghiệm.
Vì vậy, việc hình thành quan niệm và những nguyên tắc cơ bản chỉ đạo công cuộc cải cách hành chính cũng như việc đề ra những nội dung, phương hướng, chủ trương, giải pháp thực hiện trong từng giai đoạn là một quá trình tìm tòi sáng tạo không ngừng, là một quá trình nhận thức liên tục, thống nhất trong tiến trình đổi mới được khởi đầu từ Đại hội lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam năm 1986. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội ban hành, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ ban hành 6 Nghị định; đồng thời, Bộ cũng đã phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan ban hành theo thẩm quyền 35 Thông tư và Thông tư liên tịch quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai trên tinh thần cải cách thủ tục hành chính (TTHC) theo hướng đơn giản hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, giảm tối đa chi phí tuân thủ TTHC của xã hội. Tổng số TTHC về đất đai là 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đaimột cấp (giảm 30 thủ tục); 62 thủ tục đốivớinơichưathành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (giảm 9 thủ tục). Trong thời gian qua, Bộ TN&MT đã tích cực rà soát, bãi bỏ một số thủ tục hoặc công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận (GCN) theo hướng bãi bỏ một số công việc thuộc thẩm quyền của cấp xã trước đây như xác nhận tình trạng tranh chấp đối với trường hợp đăng ký, cấp GCN mà người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đây là nội dung gây nhiều ách tắc nhất trong quá trình cấp GCN trước đây); lập phương án giao đất ở, lập Hội đồng tư vấn giao đất của xã trong trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn.
4 Quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện TTHC thông qua bộ phận một cửa; giúp tiết kiệm được chiphí đilạitrong quá trình thực hiện. Thời gian trả kết quả cho tổ chức, cá nhân không quá 03 ngày sau khi có kết quả giải quyết TTHC, trừ thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, các tổ chức sử dụng đất được nộp hồ sơ tại các chi nhánh nơi gần nhất (đối với địa phương chưa có Văn phòng đăng ký một cấp, tổ chức phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN&MT), qua đó đã giúp tiết kiệm được chi phí đi lại trong quá trình thực hiện thủ tục. (Nghị định 61, 2018) So với quy định trước đây, thời gian thực hiện TTHC giảm đối với tất cả các thủ tục.
Ở một số địa phương thí điểm mô hình đăng ký quyền sử dụng đất thời gian thực hiện thủ tục đăng Giảm số bộ hồ sơ phảinộp; loạibỏ một số loạigiấytờ phải nộp trong thành phần các loại hồ sơ Bên cạnh việc đơn giản hóa số bộ và loại bỏ một số loại giấy tờ phải nộp, đã bổ sung quy định về hồ sơ thủ tục đăng ký lập dạng số đối với địa phương đã triển khai thực hiện đăng ký điện tử; bổ sung quyđịnh giaodịch điện tử; quyđịnh cụ thể việc cung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và khobạc trong việc thực hiện nghĩavụ tàichính củangườisử dụng đất; không yêu cầu nhà đầu tư phải nộp trích lục bản đồ địa chính; liên thông thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất cho thuê đất đối với các dự án đầu tư. Các định hướng tiếp tục được tập trung vào việc rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho người dân và doanh nghiệp; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, đa mục tiêu. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu công việc của quá trình giải quyết TTHC như tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ và giải quyết hồ sơ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các TTHC về đất đai; thường xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ TTHC về đất đai.
Đặc biệt, Bộ cũng sẽ tăng cường chỉ đạo thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi các quy định về TTHC về đất đai tại các địa phương; xử lý nghiêm và kịp thời các trường hợp vi phạm trong việc quy định thêm thủ tục, hồ sơ, 5 không thực hiện nghiêm túc việc công khai, minh bạch TTHC ký, cấp GCN giảm 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây (Hà Minh Giáp, 2019). Khái quát cơ bản về hoạt động đăng ký đất đai * Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác, song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt: Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt: Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị, giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng, giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên. Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất, trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng 6 nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật. Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,.Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.