Luận án tiến sĩ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Thái Nguyên

Luận án tiến sĩ nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh, phát triển phương pháp mới, đánh giá hiệu quả ứng dụng

• Trường học: Trường Đại Học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Tại Thái Nguyên
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
• 1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế sử dụng đất
• 1.4. Ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.5. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.6. Yêu cầu điều chỉnh và cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.7. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.8. Cấu trúc pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.9. Các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.2. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.3. Chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.4. Khái niệm chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.5. Tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.6. Chủ thể không được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.7. Đối tượng là quyền sử dụng đất trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.8. Điều kiện chung của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
• 2.9. Điều kiện riêng của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
• 2.10. Thời điểm được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.11. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.12. Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.13. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.14. Hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.15. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền quản lý Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
• 2.16. Tài chính và giá đất liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.17. Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.18. Đánh giá những ưu điểm và những bất cập, hạn chế của pháp luật và việc thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
• 2.19. Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại tỉnh Thái Nguyên
• 2.20. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và sự tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.21. Kết quả đạt được từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI NGUYÊN
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên
• 3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại tỉnh Thái Nguyên
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị và xã hội. Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đất đai luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nước. Giao dịch về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày càng tăng và được quan tâm. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, vai trò của Nhà nước Việt Nam trong việc xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu sâu sắc. Việc nghiên cứu các khái niệm về tổ chức kinh tế và chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp nhận diện các tiền đề lý luận về pháp luật liên quan. Thị trường quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, và các biến động từ thị trường bất động sản luôn tác động mạnh mẽ đến mọi lĩnh vực của đời sống. Đặc biệt, trong ba năm gần đây, thị trường tài chính và bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến nhiều biến động lớn, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.

II. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một vấn đề phức tạp, bao gồm nhiều khía cạnh pháp lý và thực tiễn. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được làm rõ để hiểu rõ hơn về quy trình và các yêu cầu pháp lý liên quan. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế cần có cấu trúc rõ ràng, với các điều kiện đảm bảo thực hiện. Các yêu cầu điều chỉnh và cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, việc xác định các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật là rất quan trọng để tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho các tổ chức kinh tế trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.

III. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Thái Nguyên

Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Thái Nguyên cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được làm rõ, cùng với việc xác định chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật. Các điều kiện chung và riêng của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cũng cần được quy định cụ thể. Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là những vấn đề quan trọng cần được xem xét. Đánh giá những ưu điểm và bất cập trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp đưa ra những giải pháp cải thiện hiệu quả thi hành pháp luật trong tương lai.

IV. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế cần được xác định rõ ràng. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên là rất cần thiết. Cần có những chính sách, quy định pháp luật phù hợp để tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế trong việc tiếp cận đất đai. Việc xây dựng một hành lang pháp lý an toàn và hiệu quả sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Các giải pháp cần được thực hiện đồng bộ và có tính khả thi cao để đảm bảo tính hiệu lực của pháp luật trong thực tiễn.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) của tổ chức kinh tế là phương thức tiếp cận đất đai trọng yếu tại thị trường thứ cấp, phục vụ trực tiếp cho hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh và thương mại hóa bất động sản. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức kinh tế vừa vận hành theo quy luật thị trường, vừa chịu sự điều chỉnh của cơ chế quản lý hành chính Nhà nước.

Trong giai đoạn 2020–2022, thị trường tài chính và bất động sản tại Việt Nam chịu tác động mạnh mẽ từ suy thoái kinh tế sau đại dịch Covid-19, dẫn đến hiện tượng tăng trưởng nóng cục bộ rồi suy thoái nhanh chóng. Những biến động bất thường như vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh (24.500 tỷ đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng/m²) hay các sai phạm thao túng chứng khoán của Tập đoàn FLC đã tác động tiêu cực đến niềm tin thị trường. Nhằm phục hồi kinh tế, Chính phủ đã triển khai gói hỗ trợ trên 60.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản và hơn 2 tỷ USD cho công nghệ số.

Về mặt chủ trương, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI và Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã khẳng định yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất đai, đẩy mạnh thương mại hóa QSDĐ và duy trì cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Văn kiện Đại hội XIII của Đảng cũng nhấn mạnh việc hoàn thiện pháp luật để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai.

Khoảng trống nghiên cứu được xác định: Mặc dù đã có các công trình nghiên cứu về QSDĐ hoặc quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới góc độ Luật Đất đai đơn lẻ, song chưa có công trình cấp luận án nào nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu và đặt giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong mối liên thông giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản liên quan, đồng thời gắn liền với địa bàn thực tiễn tỉnh Thái Nguyên.

Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận và pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện lý luận, pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thông qua việc giải mã các khái niệm, mục đích, ý nghĩa, cơ sở lý luận và thực tiễn của quy định pháp luật cũng như các yếu tố tác động đến giao dịch này.
2. Nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thông qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm, nội dung, các yếu tố chi phối và quá trình hình thành, phát triển của mảng pháp luật này.
3. Nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật hiện hành về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái Nguyên để chỉ ra kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân làm cơ sở đề xuất giải pháp.
4. Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Nguyên.

Đối tượng nghiên cứu:

• Quan điểm, đường lối của Đảng về hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
• Các quy định pháp luật liên quan đến CNQSDĐ nói chung và CNQSDĐ của tổ chức kinh tế nói riêng.
• Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại tỉnh Thái Nguyên.
• Quy định pháp lý của một số quốc gia về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.

Phạm vi nghiên cứu:

• Nội dung: Nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ dưới góc độ chuyên ngành Luật kinh tế (mã số 938 01 07), tập trung vào các chế định: nguyên tắc, điều kiện chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụ, hình thức, hiệu lực, trình tự thủ tục, thẩm quyền, tài chính, giá đất và xử lý vi phạm. Luận án không đi sâu vào pháp luật giải quyết tranh chấp về CNQSDĐ.
• Chủ thể: Giới hạn ở các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh). Luận án không đi sâu vào loại hình hợp tác xã do tính chất tương trợ xã viên, mục tiêu lợi nhuận không mang tính điển hình.
• Không gian: Địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
• Thời gian: Giai đoạn từ năm 2015 đến nay (thời điểm hoàn thành luận án năm 2023).

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan nghiên cứu nước ngoài:

• Nhóm nghiên cứu chế độ quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản: Ko Saihong (1998) phân tích pháp luật Trung Quốc thừa nhận CNQSDĐ từ năm 1988 với thời hạn 40 năm đối với đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước. Gregory M. Stein (2006, 2007) phân tích cơ chế mua lại QSDĐ tại Trung Quốc thông qua đấu thầu, điều kiện phải hoàn thành tối thiểu 25% khối lượng xây dựng công trình mới được chuyển nhượng cho bên thứ ba, đồng thời chỉ ra các khe hở pháp lý về thuế, thế chấp và sự can thiệp của chính quyền. Randolph (2007) phân tích Luật Bất động sản Trung Quốc về thời hạn cấp quyền (40 năm, 50 năm, tối đa 70 năm cho mục đích dân dụng) và quy định cấm giữ đất trống đầu cơ.
• Nhóm nghiên cứu cơ chế phân phối và phương pháp luận: Ronit Levine-Schnur và Avigail Ferdman (2015) nghiên cứu cơ chế đấu thầu công khai tại Canada nhằm hạn chế tham nhũng và tính tùy tiện trong phân bổ QSDĐ. Klein (2013) thực hiện khảo sát định lượng tại 8 huyện thuộc tỉnh Hà Bắc (Trung Quốc) về các yếu tố tác động đến hành vi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình nông thôn.

Tổng quan nghiên cứu trong nước:

• Nhóm nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Trần Quốc Toản (2013), Đinh Xuân Thảo (2011), Nguyễn Quang Tuyến (2014), Nguyen Van Khanh (2013) phân tích cơ sở duy trì sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đồng thời đề xuất phân tách QSDĐ thành tài sản độc lập thuộc quyền tự chủ của người sử dụng đất. Phạm Duy Nghĩa (2004) nghiên cứu kinh nghiệm mô hình "sở hữu kép" (đất đai thuộc sở hữu toàn dân, QSDĐ thuộc sở hữu của người sử dụng) tại Trung Quốc. Vũ Văn Phúc (2013), Kỷ yếu Hội thảo Viện Nghiên cứu Lập pháp và Viện Rosa Luxemburg (2011), Phạm Văn Võ (2010, 2012) phân tích chế độ sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai.
• Nhóm nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất: Nguyễn Ngọc Minh (2016) nghiên cứu quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất, đưa ra định nghĩa về tổ chức kinh tế sử dụng đất. Nguyễn Thị Kim Phương (2022) phản ánh thực trạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc và ủy quyền CNQSDĐ.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết: Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận vấn đề trong phạm vi thuần túy của Luật Đất đai hoặc tách rời giữa khía cạnh lý luận với thực tiễn áp dụng tại một địa phương cụ thể. Luận án này là công trình đầu tiên nghiên cứu có hệ thống, chuyên sâu về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế dưới góc độ Luật kinh tế, đặt trong mối liên thông đa luật (Đất đai, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản, Doanh nghiệp, Nhà ở, Xây dựng, Thuế thu nhập doanh nghiệp) và kiểm chứng toàn diện qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết tác giả sử dụng:

• Lý thuyết về vật quyền (Property rights): Xem xét QSDĐ như một quyền tài sản độc lập, bảo đảm cho tổ chức kinh tế quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt giá trị tài sản trong giao dịch thương mại.
• Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh: Luận giải quyền tự chủ của doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tích tụ và chuyển dịch tư liệu sản xuất là đất đai theo nhu cầu kinh doanh.
• Lý thuyết về kinh tế thị trường và quy luật cung - cầu: Xác định QSDĐ là hàng hóa đặc biệt tại thị trường thứ cấp; cơ chế định giá và giao dịch phải phản ánh đúng quan hệ cung cầu.
• Lý thuyết địa tô chênh lệch: Giải thích nguồn gốc lợi nhuận từ đất đai, sự gia tăng giá trị đất do đầu tư kết cấu hạ tầng và cơ chế điều tiết địa tô của Nhà nước qua công cụ tài chính.
• Lý thuyết về quản trị tốt (Good governance) và lý thuyết hài hòa hóa lợi ích: Định hướng hoàn thiện thủ tục hành chính công khai, minh bạch, giảm thiểu chi phí tuân thủ, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp chuyển nhượng, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng và cộng đồng xã hội.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp luận: Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin.
• Phương pháp nghiên cứu theo từng chương:
  • Chương 1: Phương pháp diễn giải, phân tích, so sánh, bình luận và tổng hợp tình hình nghiên cứu cùng các lý thuyết nền tảng.
  • Chương 2: Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phân tích và tổng hợp các khái niệm, bản chất pháp lý và đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất.
  • Chương 3: Phương pháp phân tích luật học, so sánh luật học, tổng hợp, quy nạp và khảo sát thực tế dữ liệu quản lý đất đai tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
  • Chương 4: Phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp và dự báo khoa học để xây dựng hệ thống định hướng, giải pháp.

Nguồn tư liệu và dữ liệu:

• Văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Công chứng năm 2014, Dự thảo Luật Đất đai năm 2022 và các Nghị định hướng dẫn thi hành.
• Báo cáo số liệu quản lý đất đai, báo cáo kinh tế - xã hội, hồ sơ giải quyết giao dịch đất đai của Ủy ban nhân dân và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015–2022.
• Sách chuyên khảo, đề tài khoa học, luận án và bài báo học thuật trong nước và quốc tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu liên quan đến quyền sở hữu đất đai, QSDĐ và giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại Việt Nam và quốc tế (Trung Quốc, Canada, các nước Châu Âu). Tác giả xác lập khung lý thuyết nghiên cứu gồm 5 lý thuyết cốt lõi: vật quyền, tự do kinh doanh, kinh tế thị trường, quản trị tốt và hài hòa hóa lợi ích. Chương này xác định hệ thống câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu làm cơ sở cho việc phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp ở các chương sau.

Chương 2. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2 làm sáng tỏ các khái niệm khoa học pháp lý về tổ chức kinh tế và tổ chức kinh tế sử dụng đất. Trên cơ sở đối chiếu Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Điều 74 và Điều 75 Bộ luật Dân sự năm 2015, Khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 và Khoản 31 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai năm 2022, tác giả đưa ra định nghĩa: Tổ chức kinh tế sử dụng đất là tổ chức được thành lập hợp pháp, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai để đầu tư, sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận.

Luận án chỉ ra 6 đặc điểm cơ bản của tổ chức kinh tế sử dụng đất:

1. Đất đai là tài sản, được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh và được coi là sản nghiệp của doanh nghiệp.
2. Mục đích sử dụng đất chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận thông qua sản xuất hoặc kinh doanh bất động sản.
3. Nhu cầu sử dụng đất đa dạng về thời hạn (ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo vòng đời dự án đầu tư).
4. Chịu sự điều tiết của chính sách khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư tùy theo ngành nghề và địa bàn.
5. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện đặc thù gắn với dự án đầu tư, năng lực tài chính và trình tự chấp thuận của cơ quan quản lý.
6. Quy mô diện tích sử dụng đất thường lớn, tác động trực tiếp đến quy hoạch, môi trường và đời sống cộng đồng.

Về phân loại, căn cứ cấu trúc vốn theo Luật Doanh nghiệp năm 2020, tổ chức kinh tế sử dụng đất gồm: Doanh nghiệp Nhà nước (Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết), Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác (công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân) và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Chương 2 cũng phân tích cấu trúc của pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, bao gồm: quy định về chủ thể, điều kiện chuyển nhượng, nội dung quyền và nghĩa vụ, hợp đồng chuyển nhượng, trình tự thủ tục đăng ký biến động và cơ chế tài chính đất đai.

Chương 3. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Chương 3 đi sâu đánh giá hệ thống quy định pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng:

• Thực trạng quy định: Phân tích các điều kiện chuyển nhượng chung và điều kiện riêng đối với từng loại hình dự án (dự án phân lô bán nền, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án gắn với QSDĐ sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc xong phần móng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014); hình thức hợp đồng công chứng, chứng thực và thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
• Những bất cập, xung đột pháp luật:
  • Sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Luật Đất đai năm 2013 cho phép tổ chức kinh tế trong nước nhận CNQSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân nhưng không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện quyền này.
  • Tình trạng lách luật: Do điều kiện chuyển nhượng dự án và thủ tục CNQSDĐ phức tạp cùng gánh nặng thuế thu nhập, các tổ chức kinh tế thường sử dụng hình thức chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng cổ phần hoặc ký hợp đồng ủy quyền, thỏa thuận nguyên tắc để thâu tóm đất dự án khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ.
  • Cơ chế định giá đất và tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích còn bất cập, chậm trễ, tạo rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.
• Thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên:
  • Thái Nguyên là trung tâm vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước năm 2021, thu hút nhiều nhà đầu tư lớn như Samsung (Hàn Quốc), Tập đoàn Masan, Vingroup, TNG.
  • Các giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế đã thúc đẩy phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và tăng thu ngân sách địa phương.
  • Hạn chế tại địa phương: Thủ tục hành chính qua nhiều khâu thẩm định; tình trạng chậm tiến độ thực hiện dự án sau khi nhận chuyển nhượng; vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng ngầm.

Tiêu chí pháp lý so sánh	Tổ chức kinh tế trong nước	Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN)
Quyền nhận CNQSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân	Được phép theo quy định của Luật Đất đai năm 2013	Không được phép nhận CNQSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân
Hình thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước	Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thu tiền một lần hoặc hàng năm	Thuê đất thu tiền một lần hoặc hàng năm; giao đất thực hiện dự án nhà ở để bán
Kinh doanh QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền	Được phép khi đáp ứng đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật	Bị hạn chế, chủ yếu đầu tư xây dựng công trình/nhà ở để bán hoặc cho thuê
Thủ tục chuyển nhượng dự án gắn với QSDĐ	Tuân thủ Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh BĐS 2014	Phải thực hiện thêm quy trình thẩm tra điều kiện đầu tư đối với nhà ĐTNN

Chương 4. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Chương 4 đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp hoàn thiện:

• Định hướng: Bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và tinh thần Văn kiện Đại hội XIII; bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; mở rộng quyền tiếp cận đất đai bình đẳng; thương mại hóa QSDĐ gắn với chuyển đổi số và minh bạch hóa thị trường.
• Giải pháp hoàn thiện pháp luật:
  • Sửa đổi, chuẩn hóa khái niệm tổ chức kinh tế trong Luật Đất đai bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư năm 2020 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Bổ sung cơ chế cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư theo tỷ lệ vốn phù hợp.
  • Đơn giản hóa điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với QSDĐ, phân định rõ giữa điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư và điều kiện chuyển nhượng tài sản là QSDĐ.
  • Hoàn thiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể.
  • Quy định cơ chế kiểm soát và chế tài đối với hành vi chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng cổ phần nhằm mục đích thâu tóm đất đai trốn thuế.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên:
  • Cải cách thủ tục hành chính, số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và liên thông thủ tục đăng ký đất đai với cơ quan thuế.
  • Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng của các tổ chức kinh tế, xử lý dứt điểm các dự án chậm tiến độ, vi phạm pháp luật.
  • Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ của cán bộ quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện tại Thái Nguyên.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận:

• Vận dụng phối hợp các lý thuyết kinh tế học và luật học (vật quyền, tự do kinh doanh, địa tô, quản trị tốt, hài hòa lợi ích) để xây dựng hệ thống cơ sở lý luận về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
• Làm rõ nội hàm khái niệm, bản chất pháp lý và 6 đặc trưng của tổ chức kinh tế sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Luận giải tính gắn kết hữu cơ giữa quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế với các dự án đầu tư cụ thể (chuyển nhượng dự án BĐS, phân lô bán nền, đất khu công nghiệp).

Đóng góp về mặt thực tiễn và lập pháp:

• Chỉ ra các mâu thuẫn, khoảng trống pháp lý giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Cung cấp luận cứ thực tiễn từ địa bàn tỉnh Thái Nguyên phục vụ quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện cơ chế chuyển dịch đất đai, bảo đảm quyền bình đẳng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và xử lý các hành vi lách luật trốn nghĩa vụ tài chính.

Kiến nghị, giải pháp đề xuất:

• Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng thống nhất định nghĩa tổ chức kinh tế, mở rộng quyền tiếp cận QSDĐ cho nhà đầu tư nước ngoài, minh bạch hóa cơ chế định giá đất.
• Kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên hoàn thiện quy trình liên thông một cửa điện tử trong đăng ký biến động đất đai và tăng cường giám sát hậu kiểm các dự án đầu tư sử dụng đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài (theo công bố của tác giả):

• Luận án giới hạn phạm vi, không đi sâu nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại Tòa án và Trọng tài thương mại, do nội dung này thuộc phạm vi rộng lớn của cả pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng.
• Luận án không tập trung vào loại hình hợp tác xã do tính chất tương trợ xã viên không phản ánh rõ nét mục tiêu kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận như các loại hình doanh nghiệp.
• Phạm vi khảo sát thực tiễn giới hạn trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm 2023.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại cơ quan tài phán.
• Mở rộng phạm vi đánh giá so sánh thực tiễn thi hành pháp luật tại các vùng kinh tế trọng điểm khác trên cả nước.

Giá trị tham khảo

Đối tượng thụ hưởng:

• Cơ quan lập pháp và cơ quan soạn thảo chính sách: Cung cấp cơ sở khoa học để sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định về đầu tư, thuế.
• Chính quyền địa phương (tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc): Tham khảo các giải pháp quản lý đất đai, cải cách hành chính và xử lý vi phạm dự án đầu tư.
• Cơ sở đào tạo và nghiên cứu: Làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học chuyên ngành Luật kinh tế, Luật Đất đai.
• Doanh nghiệp, tổ chức hành nghề luật sư: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về điều kiện, rủi ro pháp lý và trình tự thực hiện giao dịch CNQSDĐ gắn với dự án đầu tư.

Nội dung đáng tham khảo:

• Khung phân tích liên thông giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành trong điều chỉnh giao dịch quyền sử dụng đất.
• Hệ thống tiêu chí phân loại và 6 đặc điểm pháp lý của tổ chức kinh tế sử dụng đất tại Chương 2.
• Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và các vướng mắc về thuế, chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án tại tỉnh Thái Nguyên tại Chương 3.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao luận án loại trừ loại hình hợp tác xã khỏi phạm vi nghiên cứu trọng tâm về tổ chức kinh tế? Tác giả xác định hợp tác xã hoạt động chủ yếu nhằm mục đích giúp đỡ, tương trợ lẫn nhau giữa các xã viên theo quy định của Luật Hợp tác xã, mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận không thực sự rõ nét và điển hình như các loại hình doanh nghiệp (DNTN, CTTNHH, CTCP, Công ty hợp danh). Do đó, luận án giới hạn vào các doanh nghiệp để tập trung giải quyết bài toán thị trường và tính chất sản nghiệp của QSDĐ.

2. Điểm bất bình đẳng lớn nhất giữa tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong CNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2013 là gì? Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế trong nước được quyền nhận CNQSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được trao quyền năng này và bị hạn chế trong việc kinh doanh QSDĐ đối với đất thuê hoặc giao có thu tiền sử dụng đất, làm giảm tính cạnh tranh của môi trường đầu tư.

3. Luận án chỉ ra hình thức lách luật phổ biến nào khi quyền sử dụng đất của dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng? Các doanh nghiệp thường thực hiện việc mua bán quỹ đất thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp, chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp sở hữu dự án, hoặc sử dụng các thỏa thuận nguyên tắc, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhằm trốn thuế thu nhập và né tránh các điều kiện pháp lý khắt khe của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

4. Tỉnh Thái Nguyên có những yếu tố đặc thù nào tác động đến hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế giai đoạn 2015–2022? Thái Nguyên là trung tâm vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước năm 2021, thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn như Samsung, Masan, Vingroup, TNG; đẩy mạnh chuyển đổi số kinh tế nhưng thực tiễn thi hành vẫn gặp trở ngại do sự thiếu đồng bộ giữa các luật và thủ tục thẩm định dự án kéo dài.

5. Luận án phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất theo tiêu chí nào? Căn cứ vào cấu trúc vốn theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Luật Đất đai năm 2013, luận án phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất thành 3 nhóm: Doanh nghiệp Nhà nước sử dụng đất; Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác sử dụng đất; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất.

Kết luận

Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên" là công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống thuộc chuyên ngành Luật kinh tế. Tác giả đã kết hợp khung lý thuyết đa chiều với phương pháp phân tích luật học so sánh để làm rõ bản chất kinh tế - pháp lý của hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế gắn liền với dự án đầu tư. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra những khoảng trống, bất cập trong hệ thống pháp luật thực định và đánh giá sát thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả quản trị Nhà nước tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, nếu không có đất đai thì tổ chức kinh tế không thể tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam, dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế được thực hiện thông qua hai kênh chủ yếu: Một là, được Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ (tiếp cận đất đai thông qua thị trường QSDĐ sơ cấp); Hai là, chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (tiếp cận đất đai thông qua thị trường QSDĐ thứ cấp).

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn song nhu cầu SDĐ của con người nói chung và của tổ chức kinh tế nói riêng ngày càng tăng. Để đảm bảo việc tiếp cận đất đai thuận tiện, SDĐ tiết kiệm, đúng mục đích và ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm v.v, các quy định về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ra đời. Kể từ khi ra đời, chế định pháp luật này nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học; bởi lẽ, việc thực thi có hiệu quả pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh. Để nhận diện được “bức tranh” tổng quát về tình hình nghiên cứu, Chương này đi sâu tìm hiểu về các nội dung cụ thể sau: 1.

Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài 1. Các công trình nghiên cứu về quyền SDĐ (i) Ko Saihong, Land and Land Use Rights Ownership in China (tạm dịch Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất ở Trung Quốc), 6 Asia Pac. 103 (1998) Trong tác phẩm với tiêu đề tạm dịch là đất đai, các quyền sở hữu và SDĐ đai ở Trung Quốc; tác giả Ko Saihong nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật đất đai Trung Quốc về quyền sở hữu và QSDĐ. Theo đó, đất đai ở Trung Quốc chia thành hai loại: Một là, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể nông thôn; Hai là, đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước.

Từ năm 1988, pháp luật Trung Quốc cho phép CNQSDĐ, thừa nhận tổ chức kinh tế được quyền sử dụng, kinh doanh phát triển đất đai với thời hạn 40 năm. QSDĐ là tài sản quan trọng nhất ở Trung Quốc. Tuy nhiên, các vấn đề như quyền của chủ sở hữu QSDĐ trong đất tập thể và bản chất pháp lý của QSDĐ đã được phân bổ trong khu vực thành phố vẫn chưa được quy định rõ ràng. Theo tác giả, những hạn chế này cần phải được giải quyết để QSDĐ phát triển hơn nữa ở Trung Quốc.

Thông qua việc tiếp cận tác phẩm này, NCS tham khảo được kết quả nghiên cứu về cơ sở lý luận của việc ra đời QSDĐ và kinh doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế ở Trung Quốc; những khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quy định về kinh doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế ở Trung Quốc… trong quá trình nghiên cứu Chương 2 và Chương 3 Luận án về cơ sở lý luận pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và đánh giá thực trạng thi hành tại Việt Nam.