CHƯƠNG I MOT SỐ VAN DE CHUNG VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 11. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sir dụng đất. Khái niệm hop dong chuyễn nhượng quyên sử dung dat 'Củùng với sự phát triển của thương mai hang hóa va dich vụ, hang ngày mỗi cá nhân chúng ta déu tham gia những giao dịch dân sư phục vụ những nhu cầu của bản thân Việc thực hiện các giao dịch đó phải được sw đồng thuận, thống nhất ý chí của hai, đôi khi là nhiễu bên chủ thể, Théa thuận đó được gọi là hợp đồng dân sự Điều 385 BLDS năm 2015 sác định: “Hop đồng là sự thöa thuận giữa các bên về việc xác lap, thay đối hoặc chẳm đứt quyên, ghia vu dân sie”. Các quy định về hop đồng trong pháp luật dân sự ngày một hoàn thiện và điều chỉnh được nhiêu quan hệ hop đồng trên thực tê.
Trong đó rất phổ biển là các hợp đông chuyển giao tai sản Hop đồng chuyển nhượng. quyền sử dung dat (sau day viết tắt là QSDĐ) là một dang hợp đồng chuyển giao quyển sử hữu tài sản, với đối tượng là QSDĐ. QSDĐ là một tai sin đặc thù, có giá trì lớn vé mit vat chất và giá trị đó khác nhau tủy thuộc vào vị trí, điên tích đất và các yêu tô khác, đẳng thời gắn liên với những yêu tổ tự nhiên, không di đời được. Chính vi những nét đặc thù đó, BLDS năm 2015 dành.
tiêng một mục với bồn điều luật để quy định vẻ hợp đồng về QSDB. Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hop đẳng về quyền sử dung đất ia sựthôa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đắt chuyển đổi, cimyễn nhượng cho thuê, cho thuê lai, tặng cho. thé chấp, góp vin quyền sử dung đắt hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đắt đai cho bên kia; bên ina thuc hiện quyên, nghĩa vụ theo hop đồng với người sử dung đá Tit quy định trên, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hình thức cơ ban của chuyển QSDĐ. “Chuyển nhượng” được hiểu là việc nhượng lại cho người khác cải thuộc sỡ hữu của minh hoặc quyển mình đang được hưởng Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là người sử dung đất chuyển nhượng QSDĐ của minh cho người khác để thu vé một lợi ích vật chất có giá tr là tiến Thông qua đó mã tim cho đất đai những người sử dung có nhu cầu, có đũ vin, thêm chi là kinh nghiệm quản lý va năng lực sản xuất kinh doanh.
Xét về mất lịch sử thì khái niêm Hop déng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện ừ khi có chế đô sở hữu toàn dân về đất đai được ghỉ nhân. lên đầu tiên ở nước ta tại Hiển pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân vẻ dat đai mà Nhà nước la người đại diện chủ sở hữu va các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân chỉ được coi la chủ thé sử dung dat và được Nha nước thừa nhận có quyển chuyển nhượng QSDĐ. nhượng QSDĐ giữa các chủ thé này do Nha nước quy định cả điều kiến và cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa.
vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhương QSDĐ. Trong quan hé chuyển nhương QSDĐ, vi những lý do khác nhau ma người có QSDĐ (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhủ câu sử dụng đắt nữa, khí đó mục dich của họ lả chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử đụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vat chất nhất định va bên chuyển nhượng QSDD sẽ chấm đứt quan hệ sử dụng đắt trước Nha nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nha nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc chấm diit hay thiết lap QSDĐ nói trên phải thông qua đại 10 điện chủ sở hữu đổi với đất dai đó lá Nhà nước. Nhà nước, với vai tro vừa la người đại diện chủ sỡ hữu vé đất đai, vừa là người quan lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rat chặt chế, để việc chấm đứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiên theo một vòng trật ty nhất định Tit các phân tích nêu trên, trên phương diện nhân dạng hợp đồng chuyển.
nhượng QSDĐ thông qua bản chất cia loại hop đẳng này, tác giã đưa ra khái niêm như sau: hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ là thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao QSDĐ tir người có QSDĐ hop pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục được pháp luật quy định, bén nhận chuyển nhượng thanh toán. tiên cho bên chuyển nhương, các bên thực hiện quyển, nghĩa vu theo hợp đẳng, thực hiên nghĩa vụ đăng ký và nghĩa vụ tải chính với Nhà nước theo quy định pháp luật. Đặc diém của hop đồng clay én nhượng quyên sit dung dit Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ là mét dang hợp ding dân sự nên nó mang tất cả những đặc điểm chung của hợp đỏng dân sự như là sự théa thuận. giữa các bên, có sự thống nhất ý chí và ý chí đó phù hợp với ý chí Nha nước; Ja sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay dỗi, châm đứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
của các bên chủ thể, có mục dich lả lợi ich ma chủ thé mong muén dat được khi giao kết hợp đồng Ngoài những đặc điểm cơ bản của một hợp đồng dân. sự nêu trên, hợp đồng chuy nhượng QSDĐ còn mang một số đặc điểm dic trưng sau đây: Hop đông cimyễn nhương QSDĐ là hop đồng có đền bù: hợp đông dan sử có dén bit là hợp đồng dân sự mã trong đó xuất hiện nghĩa vụ thanh toán ‘bang tiền tương ứng với giá trị tài sin, dich vụ. Trong hop dong chuyển. nhượng QSDD, khoản tién được théa thuận là “gia” mả bên nhận chuyển.
u nhượng phải thanh toán cho bên chuyển nhuong được coi là một khoản đản. ‘bi: Khoản tiễn này thường tương ứng với giá trị cia QSDĐ được chuyển giao. Hop đồng chuyển nhượng QSDB là hợp đồng song vụ. hợp đồng song.
vụ là hợp đồng mả các bên chủ thể đều có quyển và nghĩa vu đối với bén còn. lại, đồng thời nghĩa vụ của bên nay là quyển cia bên kia. Cụ thé, trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng có nghia vụ giao cho bên nhận chuyển nhương thửa đắt theo đúng điện tích, vi tr, tinh trang đất và các giấy từ pháp lý liên quan đến thửa đất, đẳng thời có quyên yêu cầu bên nhân chuyển nhương thanh toán tiễn cho mảnh theo đúng théi hạn và phương thức đã thỏa thuận Ngược lại, bên nhận chuyển nhượng có quyển nhận chuyển. giao, yêu cầu chuyển giao đúng thời hạn thửa đất theo thöa thuận về diện tích, vị trí, tình trạng.
cùng các giấy tử pháp lý của thửa dat; đồng thi có nghĩa ‘vu thanh toán cho bên chuyển nhượng đủ số tiền, đúng thời han va phương. thức thanh toán đã théa thuận trong hop ding Hop đông ciuyễn nhượng QSDĐ là hợp đồng ưng thudn, theo quy định của pháp luật, viếc chuyển QSDD từ chủ sở hữu này sang chủ sử hữu khác có hiệu luc tại thời điểm QSDĐ đó được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, hiệu lực cia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Tại thời điểm này, quyền va nghĩa vụ của các bên đã phát sinh cho dit các bén chưa thực biện thủ tục đăng ky QSDB tai Văn phòng đăng ký dat đai. Hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ là hợp đồng nhằm mục dich cimyễn giao quyền số hiữu đối với tài sẵn từ bên này sang bên kia.
ban chất cia hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ 1a một hợp đồng mua bản tai sản. Tải sin la đổi tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la quyền tải sản, cụ thể la QSDĐ. 'Khi giao kết hop đông chuyển nhượng QSDD, các bên chuyển giao quyển sở 2 hữu đổi với “quyển tài sản” nay từ bên chuyển nhượng (bên bản) sang bên. nhận chuyển nhương (bên mua) Hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ được điều chỉnh bởi nhiễu ngành luật *hác nhan: Chế độ đắc thù & nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nha nước đại diện chủ sở hữu, nên mọi hoạt động giao dịch vé đất dai đều chiu sự quản lý của Nhà nước.
Bên cạnh đó, giao dịch mét tài sin có gia trị lớn như QSDD mang những đặc thù riêng, gây tác đồng lớn vẻ kinh té - xã hồi, điều đồ đồi hai thị trường và chủ thể tham gia vao những giao dich nay cẩn một "hành lang pháp lý riêng, nén nha lam luật xây dựng nên một ngành luật riêng vẻ kinh doanh bất động sản để điều chỉnh thị trường nay. nhường QSDĐ còn chíu sự quản lý hanh chính của Nha nước thông qua hoạt đông công chứng, chứng thực, tuân thủ theo giá đất. Như vậy, không chỉ chịu. sự điểu chỉnh bởi BLDS, việc thỏa thuận các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn phải tuân thủ các quy đính của luật đất dai, luật kinh doanh bat đông sin, luật nha ở, luật công chứng, luật gia 12.
Cac vấn dé ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điêu kiện có hiệu lực của hợp đông chuyên nhượng quyên sứ: dung đất Hop đồng chuyển nhường QSDĐ 1a một giao dich dân sự, do đó điều. kiên để loại hợp đồng nảy có hiệu lực chính là điều kiện có hiệu lực của giao địch dan sự, quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015. Việc xác lập hợp đông chuyển nhượng QSDĐ cân tuân thi theo các điều kiện được quy định trong BLDS và luật dat đai, luật kinh doanh bat động sin đồng thời cũng là bảo về quyền, lợi ích hợp pháp cho cäc chủ thể tham gia vào giao dich.
Các điều kiên 13 có hiệu lực của hop déng chuyển nhượng QSDĐ theo tinh than của BLDS bao gồm. - Chủ thé cô năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phit hợp với việc chuyén nhượng QSDĐ: chủ thể giao kết hợp déng chuyển nhương QSDP là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác. Cá nhân phải là người 4 thành niền vả có năng lực hành vi dân sự đây đủ thì có quyền xác lập va thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng.