MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là loại tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia do vậy vấn đề quản lý sử dụng loại tài nguyên này luôn đƣợc các quốc gia coi trọng hàng đầu nó liên quan đến nhiều chính sách của các nhà nƣớc. Thấy đƣợc vai trò quan trọng của đất đai nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn quan tâm đến các chính sách cũng nhƣ ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai. Theo hiến pháp năm 1992 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất.
Hiện nay trong xu hƣớng phát triển của đất nƣớc nói chung cũng nhƣ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên đất ngày càng suy giảm cả về số lƣợng và chất lƣợng, dƣới sức ép của quá trình gia tăng dân số tự nhiên cũng nhƣ việc hiện tƣợng di dân tự do khiến cho tình trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ở ngày càng bị thu hẹp. Trong những năm qua bình quân diện tích đất ở trên ngƣời giảm, đặc biệt là ở các khu đô thị. Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, quá trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nói riêng diễn ra ngày càng nhiều đặc biệt là trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh làm cho các giao dịch về mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tăng nhanh về số lƣợng cũng nhƣ hình thức chuyển nhƣợng. Tuy nhiên do trình độ nhận thức của các chủ thể khi tham gia các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chƣa cao chƣa nắm rõ các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng vi phạm về hình thức, nội dung cũng nhƣ các quy định khác liên quan đến điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở đã làm cho các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực đất đai đặc biệt là đất ở gia tăng đột biến.
Các tranh chấp này không chỉ gây khó khăn cũng nhƣ thiệt hại cho chính các chủ thể thi tham quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà còn gây bức xúc trong dƣ luận xã hội cũng nhƣ tình trạng kiện tụng kéo dài gây khó khăng trong công tác xét xử của tòa án cũng nhƣ lợi 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng sự nhận thức không đầy đủ để một số thành phần trong xã hội lừa đảo chiếm đoạt tài sản của các chủ thể. Từ những lý do trên, chúng tôi thấy rằng việc nghiên cứu “Chuyển nhượng quyến sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn. Tình hình nghiên cứu đề tài. Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung đã có nhiểu công trình khoa học, bài báo, tạp trí, nhiều đề tài luận văn cao học đã đã nghiên cứu.
Tuy nhiên bên cạnh những công trình nghiên cứu về vấn đề trên thì hiện nay chƣa có một công trình nghiên cứu cụ thể chuyên biệt về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Trên cơ sở các công trình khoa học đã có luận văn sẽ tập trung nghiên cứu chuyên sâu một số về vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở dƣới góc độ khoa học pháp lý hiện hành. Liên quan đến một số vấn đề về chuyện nhƣợng quyến sử dụng đất ở đã có một số sách, bài viết: - Giáo trình Luật đất đai của trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Giáo trình luật dân sự của trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008; - Một số luận văn cao học đã bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. - Một số bài đăng trên tạp trí luật học và một số Wedsite bất động sản, luật học….
trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đƣa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta. Tính mới của luận văn Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc đang đặt ra hiện nay ở nƣớc ta mà còn là tài liệu tham khảo cho các địa phƣơng có điều kiện tƣơng tự. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Những kết quả khoa học nghiên cứu thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai của Việt Nam trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Thông quan đó giúp cho chính quyền các cấp cũng nhƣ các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ.
Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành chính và tránh lãng phí thời gian của ngƣời dân. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu chung Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
Mục đích và nhiệm vụ cụ thể - Tìm hiểu các quy định pháp luật từng thời kỳ về việc chuyển nhƣợng đất ở. - Phân tích việc áp dụng pháp luật các quy định trên. Những bất cập và hạn chế thƣờng thấy tại thời điểm hiện tại. - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
Phƣơng pháp nghiên cứu 5. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu lịch sử tại các thƣ viện Đại học quốc gia , thƣ viện Đại học Luật. Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nƣớc cấp Trung ƣơng và địa phƣơng về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã đƣợc công bố, những bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website…về chuyển nhƣợng đất ở của Việt Nam và các nƣớc trên thế giới.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát, vấn đáp nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về chuyển nhƣợng đất của các dự án, hoặc cá nhân. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phương pháp chuyên gia: Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, đề tài đã sử dụng phƣơng pháp phỏng vấn trực tiếp những ngƣời am hiểu về chuyển nhƣợng đất ở , cụ thể là 3 luật sƣ chuyên về đất đai. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh. Phƣơng pháp này đƣợc vận dụng để mô tả tổng quát về địa bàn nghiên cứu và thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại vùng nghiên cứu để từ đó phân tích, nhận định và so sánh đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
Kết cấu, bố cục nghiên cứu Luận văn đƣợc chia làm 3 chƣơng : CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.
KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở 1. Khái niệm đất ở Khi nói về khái niệm đất ở chúng ta không thể tách rời khai niệm đất đai vì đất ở chỉ là một phần của đất đai nói chung. Khái niệm đất đai về mặt thuật ngữ khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng, dáng địa hình, mặt nƣớc Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại. Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quátrìnhlịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng nhƣ không thể có sự tồn tại của loài ngƣời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con ngƣời, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con ngƣời trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấpnguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng nhƣ gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định.
là thƣớc đo sự giầu có của mộ quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.