CHƯƠNG 1: NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG ĐẮT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 11. Những vấn đề ly luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia. đình, cá nhân LLL Khái quát về quyên sử dung dat của hộ gia đình và cá nhân 11. Khải niềm về quyên sử dung đất của hộ gia đình và cá nhân * Về quyền sử dụng đất Kế từ khi Hiển pháp năm 1980 ra đời cho đến nay, pháp luật Việt Nam.
uôn ghi nhên đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước là đại diện chủ sỡ hữu và thông nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyển đó cho người sử dụng đất. Dưới góc dé chính trị, Đăng ta xac định quyển sử dụng đất lả một loại tai sản và hang hóa đặc biết nhưng không phi là quyển sở hữu). Trong BLDS 2015 đã ghi nhận quyển sử dung đất thuộc quyền tài sn? và quyển tai sin là một loại tài sản, Luật Dat đai 2013 cũng xác định quyền sử dung đất có thé được định giá bằng tiến! Do đỏ, có thể rút ra kết luận rằng quyền sử dụng đất chính la một biểu hiện của tải sản.
Dong thời, việc xác định quyền sử dụng đất không phải lá quyển sở hữu xuất phát từ quan điểm pháp lý về việc quyền sử đụng dat 1a một trong ba quyền năng của. chủ sỡ hữu”. Có thể hiểu rằng quyển sử dụng đất là một loi tải sản được phat sinh trên cơ sỡ quyển sở hữu đất đai do Nhà nước trao quyển cho những chủ thể nhất định va cho phép chuyển quyền từ chủ thể nay sang chủ thể khác theo "Ni qyết sổ 18 NQ/TWagiy 16150022 ca Ben Chip hành Thư tơng Dingle Tv“Tap tự đổi "ớt hown thôn hổ cht, sách năng ao kậu iru qui qua vì sng đt go động he Ấn mốc Ta tệ tình nước phat tiên co đo hệp cáo " Điền 115 Bộ tt Din ự 015 > Hoi | Điệu 105 Bộ bịt Din sy2015 “join 20 Dau 3 Lait Dit 2015, ° Điu 158 Bộ tắt Din 2015 "hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao đông, kết qua đâu tư trên dat và các Tợi ích khác theo quy đính của pháp luậtế * Về quần sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Khoản 29 Điểu 3 Luật Bat dai 2013 có ghi nhân định nghĩa vẻ hộ gia đình sử dụng đất như sau: “HO gia đinh: sử đhơng đất là nhiững người cô quan wén sử: đụng đắt chung tại thôi điễm được "Nhà nước giao đất, cho thuê dat, công nhân quyền sử đụng đất; nhận cimyễn “quyền sử dụng đất" Qua đó có thé rút ra được các đặc điểm của đối tượng nay như sau: () những người có quan hệ hôn nhân, huyt thông, nuôi dưỡng theo quy định cia pháp luật hôn nhân gia đình, (ii) dang sống chung, (iil) có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nha nước giao dat, cho thuê đắt, công nhận quyển sử dụng dat, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, chỉ khi thỏa mãn được 03 đặc điểm kể trên thì mới được xem lả hộ gia đình sử dụng đất - một trong những chủ thể có quyển sử dụng dat theo pháp luật đất đai Ca nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết di vả tôn tại trong một tập thé hoặc trong một cộng đồng xã hội.
Với tư cách la chủ é cia quan hệ pháp luật dân sư - cá nhân la công dân Việt Nam, người nước ngoài có quốc tịch hoặc không có quốc tịch Nhu vậy, xét trên phương diện chủ quan, quyển sit dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được hiểu là quyền của hộ gia đỉnh, cá nhân trong việc sử dung một điện tích đất n định. Xét trên phương diện khách quan, quyển sử dụng, đất cia hộ gia đình, cả nhân được hiểu lả một chế định pháp luật đất đai gồm. ing hợp các quy định pháp luật tổng hợp các quy định pháp luật do Nhà nước. ‘van hành nhắm diéu chỉnh các quan hệ đắt đai phát sinh trong quá trình sử dung đất của hộ gia đính, cá nhân, hướng tới việc sử dung đất đúng mục đích, đúng, ˆNgyễn Thọ Nang G019), Pep nde về hhpễn nhượng qodn sing đấng tục tấn làng túBC Nov Luin vn tục sf Tuite, tường Đuthọc Lo Hà Nội t8 8 quyển hạn của minh Tiếp cén dưới góc độ pháp lý, quyển sử dụng đất của hộ gia đính, cá nhân được hiểu là khả năng của hộ gia đính, cá nhân được hưởng các quyển ma Nha nước trao cho và đâm bao thực hiện khi tham giao vào quan hệ sử dụng đất 1.
Đặc điễm về quyền sử đụng đắt của hộ gia đình cá nhân Thien it quyền sử dụng đất của hô gia đình, cá nhân là một loại tai sin đắc biệt phái sinh từ một loại tai sẵn khác - đắt đai. Néu & các loại tải sin khát thông thường chủ sở hữu tải sản chuyển giao quyển sỡ hữu tai sẵn cũa mình thì cũng đồng nghĩa với việc chuyển giao tai sin, người chủ sở hữn ban đầu không, còn quyển quyết định đối với tải sản kể từ khi tai sản được chuyển giao. Tuy nhiên, đối với đất đai, Nha nước vẫn luôn được khẳng định là đại điện chủ sở. hữu tai sản, vẫn còn quyển định đoạt doi với dat dai.
Có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất là quyển phụ thuộc vào ý chi của Nhà nước với tư cách lả chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nha nước cho phép ai sử dụng, với quyền sử dung đất cụ thể não được thực hiện giao dich thi giao địch mới hợp phát va phát sinh hiệu lực trên thực tế. Thứ hai, quyền sit dụng đất được bão hộ giới han bởi han mức, thời hạn, mục dich sử dụng dat tùy thuộc vào các loại đất khác nhau. Quyên sử dung của Nha nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước lả đại diện chủ sở hữu toàn.
dân vé đất đai, nên quyển sử đụng đất nay là vĩnh viễn, vả không bi ai han chế. "Trong khi do, quyền sử dụng đất của hộ gia định và cá nhân xuất hiện khi được. "Nhà nước giao đất, cho thuê dat, cho phép chuyển quyển sử dung đất,. vi vậy, đối với quyển sử dung đất hợp pháp của cá nhân hay hô gia đình déu được Nhà nước bão hộ nhưng nó bị ấn định bối số lượng vả thời hạn sử dụng tùy thuộc vảo mục dich sử dụng đối với các loại đất.
Tht ba, quyền sử dung đất có tính độc lap. Với mỗi quyền sử dụng đắt ‘ma Nhà nước trao cho hoặc công nhận cho các cá nhân va hộ gia đính một cách hợp pháp thi ho có quyển quyết định cách thức khai thác và sử dung sao cho hiệu quả và phù hợp nhất. Nha nước cho phép các chủ thể có quyển sử dụng 8 at hợp pháp được thực hiên các giao dich dân sự đốt với gia ti quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thể chấp, gop von bang quyền sử dung dat và được nhân bôi thường khi Nha nước thu héi đất (Điều 167 Luật Bat dai 2013). Tuy nhiên, việc thực hiện các giao dịch nói trên phải dm bảo đây đủ các điển kiến va tuên thủ các thủ tục 1.
Khải niệm về chuyễn nhượng quyền sit dung đất của hộ gia đình, cá. nhân * Về cinyyễn nhượng quyén sử dung đất Khoản 10 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013 quy định: “C?nễn quyển sử: dung đất ia việc ciuyễn giao quyền sử dung đất từ người này sang người Ride thông qua các hình thức chuyén đổi, chuyển nhượng. thừa kế, tăng cho quyển sử dung đất va góp von bằng quyền sử dung đất ”. Như vậy, chuyển nhượng.
quyền sử dụng đất là một trong số các hình thức của chuyển quyển sử dụng đất 'VẺ ban chất pháp lý, chuyển nhường QSDB lả một loại giao dịch vé đất thông qua hợp đồng, theo do, chủ thé được Nha nước trao quyền sử dụng dat chuyển. giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiến do pháp luật dân sự và pháp luệt đất đai quy đính Chủ thể nhận chuyển nhượng QSDD có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng với giá trị Q§DĐ cho người chuyển nhương, và có quyển khai thắc các lợi ich từ đất Ngoài ra, các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDD phải thực hiện các. nghia vụ về thuế, lệ phí cho Nha nước theo quy định của pháp luật. nhượng QSDĐ phải đăng ký bién động đắt đai, néu không sé bị xem là hảnh vi vĩ phạm pháp luật * Về cũ nhượng quyền sử hưng đất của hộ gia định, cá nhân Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cả nhân lả việc chuyển giao.
quyên sử dung đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, dam bảo vẻ điều kiện. 10 chuyển nhường quyển sử dụng đất của người sử dụng đất và được thực hiện theo đúng các thủ tục, quy trình hảnh chính về lĩnh vực đất đai do pháp luật hiện hảnh quy định của hộ gia đình, cá nhân cho chủ thé nhận chuyển nhượng. Quyển và nghĩa vụ của hai bên được quy định cụ thé trong hợp đồng chuyển nhượng QSDD va được công chứng, chứng thực”, 1. Đặc diém của cimyễn nhượng quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, về chủ thé chuyển nhượng va nhận chuyển nhượng QSDP.
Không phải tất cả các hô gia đỉnh, cá nhân có QSDĐ hợp pháp đều được thực hiển quyền chuyển nhượng, va ngược lại, không phai hộ gia đính, cá nhân nào ‘nao cũng nhận được QSDĐ. Luật Dat đai năm 2013 quy định cụ thể điều kiện về mặt chủ thể đối với từng trường hợp chuyển nhượng vả nhận chuyển nhượng QsDĐ. Thứ hai, đôi tương của giao dich chuyển nhương QSDĐ không phải là đất đai (vat) mã là QSDĐ. Quyển chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện dựa trên chế độ sỡ hữu toàn dân vé đất đai.
Do đó, hộ ca nhân, gia đình chỉ được phép chuyển nhượng QSDP trong thời han sử dụng đất, đúng mục đích sử dung; phải théa mãn các điều kiện chung nhất định va một số điều kiện cụ thể cho timg loại đất đưa vào giao dich chuyển nhượng. Tint ba, về giá tn của quyền sử dụng đất chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng QSDĐ không phan ánh giả trị thực của hang hóa QSDB, ma chỉ là chỉ số phan ảnh khả năng thu lợi từ đắt hoặc hiệu qua vn đâu tu.