Chương 1. Một số van dé lý luận vé chuyển nhương hợp đồng mua bán. nhà ở hình thành trong tương lại Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua ban nha ở hình thành trong tương lại Chương 3.
Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đông mua ‘ban nha 6 hình thành trong tương lai và một số kiến nghĩ, giải pháp hoàn. thiện CHUONG1 MOT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 111 Khái niệm chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành. trong trơng lai 1.1 Bhai niệm về hợp đồng mua bin nhà ở hình thành trong fương lai Nghĩ định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 cia Chính phũ về giao dịch bão đảm quy định “Tài sản HITTL là động sẵn, bắt động sản hình hành san thời điễm lộ kết giao dich bảo dim và sẽ tude quy bên bảo đâm nine hoa lợi, lợi tức, tài sẵn hùnh thành từ vẫn vay, công trình xây cheng. các tài sẵn khác mà bên bảo đãm có quyền nhân”.
Đây được xem như lả một trong những quy định pháp luật ban hành sớm nhất về tải sản HTTTL Sau nảy, trải qua nhiều lân sửa, thay đổi, BLDS năm 2015 đã thong nhất đưa ra quy định vẻ tai sảnHTTTL, Điều 108 “Tài sản HTTTL bao gằm sa) Tài sẵn chưa hinh thành; b) Tài sẵn đã hình thành nhmg chủ thé xác lấp quyén sỡ hitu tài sẵn sau thời điểm xác lập giao dich. Tuy nhiên ké cã quy. định năm 1999 hay BLDS 2015 thi khái niệm cụ thể vẻ tai sin HTTTL cũng chi gản như mang tính liệt kê. Như vây, "Tải sản HTTTL là tài sẵn chưa được "hành thành hoặc đi hình thành nương chưa thuộc số ha của chủ thể tại thi “điểm giao dich vé tat sản a6" Trong những tải sin HTTTL được pháp luật công nhận thi nhà ở hình thánh trong tương lai la vẫn để được nha nước vả ngành kinh doanh quan tam nhất.
Theo khoản 4 điểu 3 luật KDBDS 2014 "Nhà. cổng trinh xdy đựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình zây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng” 'NgyỄn Thụ Teng C016), Hiểu he của hop đồng ng bin nhà ð hàn tinh ong ương hi, Luận vin ‘auc sfbuithec, Moa Tutt -Buihec Quậc gia Hà Nội Giao dịch mua bán nba ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiễu lợi ich cho chủ đầu tư va khách hing Đốt với chủ đầu tư, đây lê một cách thức huy động vốn mà không phải chiu lãi suất từ khách hing Đối với khách hang thi có thể tham gia ngay từ quá trinh xây dựng nba ở phù hợp với nhu cẩu của mình Nhung trong giao dịch nay với chủ thé là “ta sổn hi inh thành trong tương iai” bay được hiểu cụ thé là nha ở chưa được hình thành tai thời điểm giao dịch. Hình thức chính của giao dich nay là hop đồng, thiết lập dưới dạng văn bản. Theo quy định của BLDS diéu 430” Hop đẳng nha bán tài sẵn là sự thoả Thuận giữa các bên trong đó bên bein có ng]ữa vụ cluyén giao tài sẵn cho bên ma và nhận tiễn còn bên rma có nghĩa vụ nhận tài sẵn và trả tiên".
Hợp đẳng MBNOHTTTL cũng là hợp đồng mua bán tai sẵn. Tuy nhiên, chủ thể của hop đẳng nay lả một loại tải sản đặc thủ nên pháp luật quy đính đã quy định các điều kiện di kẽm khi kinh doanh. Vé hợp đẳng mua bản nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp luật của Việt Nam chưa có quy định nào chính thức vé khải niệm hop đẳng, MBNOHTTTL. Tham khảo các BLDS trên thể giới, BLDS Pháp đã quy đính cu thé trường hợp mua bản bất đông sản HTTTL: Điểu 1601 - 1 “hợp đồng mua bán bắt động sản số xdy dung là thỏa thuận theo đó bên bám có nghĩa vụ xâp một bắt động sản trong thời han quy định trong hop đồng Có thé thỏa thuận bản theo phương tinte chia khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiên từng bước”.
Nghiên cửu dựa trên điều luật trên, có thé thay Việt Nam tuy không đưa ra một khái niệm cụ thể nao nhưng về hình thức nội dung thi cũng tương đương Khi kí kết hợp đồng MBNOHTTTL, chủ đầu tư có nghĩa vu xây nhà ở trong thời han quy định đã ghi trong hợp đẳng, người mua cóthể thực hiện thanh toán trả gép hoặc thanh toän một lẫn. Theo nghiên cứu, tác gia rút ra một khái niệm Hop đẳng MBNOHTTTL Ja hợp đồng mua bản tải sản, trong đó người ban co nghĩa vụ xây dựng nha ở trong thời gian đã quy định tại hợp đồng, việc mua có thể hình thảnh ngay từ khi nhà ở chưa được hoàn thành xây dựng 112. Khái niệm chuyễn nhượng hợp đồng mua bin nhà ở hình thành rong tong lai ‘Theo góc đồ pháp luật, chuyén nhương có nghĩa là mốt sư dich chuyển tải sản, quyền va nghĩa vụ từ người nay sang người khác để thay đổi quyền sở. hữu hoặc quyển kiểm soát đối với tài săn, quyền và nghĩa vụ đó.
Từ khái niêm trên, chuyển nhượng hop đồng có nghĩa là hai bên đã giao kết hợp đồng ‘va chuyển giao kết có quyền, nghĩa vụ va loi ích hop pháp phat sinh từ hợp đông đó cho bên thứ ba. Chuyển nhượng hợp đồng cũng la một dang giao dich tai sản, khác với tai sảntrong hợp đông, đối tượng chuyển nhượng ở giao dich nay là toàn bô quyển, nghĩa vụ và lợi ích phát sinh tử hợp ding ma bên. chuyển nhượng đã giao kết Theo góc độ kinh tế, chuyển nhượng hợp déng sẽ có lợi ích hơn chấm. đứt hợp đông Khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng, người chuyển nhượng, không còn quyên và nghia vụ với hợp đẳng ki với nhà dau tư, người nhận.
chuyển nhương thực hiện được nhu cau tìm nha ở của minh, chủ đầu tư cũng bảo toàn được vốn khi chuyển nhượng Xét vẻ thựcté, khách hang thường tim đến hoạt đông chuyển nhượng khí bat động sản đã được hình thánh nhưng chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng, điều nay sẽ giúp bên nhận chuyển nhượng giảm thiểu được một vai rũ ro: được Tựa chọn thời điểm. o vốn thường là khi đó đã nhìn thấy công trình hoàn thiện, chủ đầu tư châm tiền độ, công trình không được thiết kế như đã ‘ki Watcha niêm, theo khoản 6 điều 3 Nghỉ định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật KDBDS 2014 quy định "Cin nhương hop đồng mma bắn, thud mma nhà. công trình xdy đựng là việc bên mma, thuê mua chuyén giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và ngiữa vu theo hợp đồng mua bản. mê mua nhà, công trình xdy dung cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn inyén nhương hop đằng được lấp theo qnp dinh của Ngia định này Ngoài ra thuật ngữ “chuyển nhượng hợp đồng" cũng được ghỉ trong Luật Kinh doanh bao hiểm 2000 quy định tại Điểu 26 “Việc cing đồng bảo hiểm chi cô hiệu lực trong trường hop bên mua bảo hiễm thông bdo bằng văn ban cho doanh nghiệp bảo hiém về việc chuyén nhượng và doanh nghiệp bdo hiểm có văn bản chấp thuận việc chuyén nhượng đó, trừ trường hop việc chuyén nhượng được thực hiện theo tập quán quốc tổ." Rút từ những cơ sở đó có quan điểm cho rằng, Chuyển nhương hop dng MBNOHTTTLL là việc bên mua chuyển giao quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hop đồng mua bán NOHTTTL cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn ‘ban chuyển nhượng hợp đồng tuân thủ theo quy định của pháp luật” 'Về cơ ban thì nội dung của quan điểm nay nay vẫn thống nhất đều quy định.
hình thức chuyển nhượng hợp đồng đưới dạng văn bản hợp đồng Từ đó, tác giả đưa ra khái quát Cimyln nhượng hop đồng MBNOHTTTL là việc tổ chức, cả nhân nhân cimyễn giao tập hợp quyén trách nhiệm và nghĩa vụ từ bên mua với bên bản nhà 6, hoặc từ bên đã nhậm chuyễn nhượng thông qua văn bản chuyén nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ: “ầm te theo quy định của pháp luật 1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng hợp déng mua bán nhà ở hình thành trong tong lai Ve bản ci at, ban chất của hoạt động chuyển nhượng thực chất la một thoả thuận thay đổi chủ thé, theo đó chủ thể nhận chuyển nhượng sẽ thay thé chủ thể chuyển nhượng thực hién toàn bộ các quyên vả nghĩa vụ hop pháp phat sinh trong hợp ding MBNOHTTTL với chủ đâu tư. Có nghĩa ta việc chuyển giao nảy thực chất chỉ cẩn xác nhận bằng một văn ban để xác nhận thay đổi chủ thể. Nhung để thực hiện được một cách rõ rang, thực tế người ta vẫn ding văn bản với hình thức của một hợp đồng. Theo quy định.
“Ngan Thị Quyên 2022), Caayinnimenghep đồng ma bin nhà ở hàn thi wong tong ik, Lun văn Tac sfowing Đạ học Laat Ha Một tại điều 116 BLDS 2015 về giao dich dân sự "Giao dich dân sự là hop đẳng Toặc hành vi pháp If don phương làm gi sinh thay đổi hoặc chấm đứt quyển, nghĩa vụ dân sie", như vậy hoạt động chuyển nhương hợp ding MBNOHTTTL là giao dịch dân sự. Theo đó, văn bản chuyển nhượng hợp đẳng MBNOHTTL mang hình thức của hop đồng dân sự thể hiện đây đủ những thông tin như. tư cách chủ thể, đối tượng, giá ti chuyển nhượng, thời "hạn va phương thức thanh toán, quyén và nghĩa vụ các bên, cũng nhphương thức giải quyết tranh chấp', Như vậy, theo tác giả, ban chất của chuyển nhường hợp đồng MBNOHTTTL là thoả thuận thay đổi chủ thể được thực hiện đưới dạng hợp đông, Về đối tượng BLDS Napoleon (1884), có quy định điều 1251 “Thế quyổi đương nhiên được thực hiện cho người tiếp nhận bắt động sẵn khi người nay sicdung tiền mua bắt động sản để thanh toán cho người có quyền đã nhận thé chấp bắt động sản ”. BLDS Campuchia quy định tài diéu 512 “Người kí hợp đồng với người Rhác có thé cimyễn nhượng vị trí trong hop đẳng đó cho người thie ba".
Tượng tự như các nước khác, pháp luật Việt Nam mặc dia chưa có quy định chung nhưng đều zác nhận quyển chuyển giao là quyển của bén mua như trong Luật KDBDS 2014, theo quy định tại Diéu S9 “Bên mua, bên tind mua cô quyền chuyér nhương hợp đẳng mua bán, thud mua nhà 6 hình thành trong tương lai khi hd sơ đề nghị c‹ y chứng nhận quyển sit dung mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước cỏ thẩm quyển Việc chug hương hợp đẳng mua bản, timê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bc ciuyễn hương", tương tự như điêu 26 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000.