Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Tất tần tật thông tin cần biết

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (MBNOHTTTL) là một hoạt động pháp lý quan trọng… 97 trang · Trường Đại Học Luật Hà Nội · 2023.

• Tác giả: Vũ Thị Phương Lan
• Người hướng dẫn: Nguyễn Văn Hòa
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái niệm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Đặc điểm của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. Nội dung pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Thực trạng pháp luật hiện hành về hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Các quy định về chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3. Các quy định về hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.4. Các quy định về nội dung chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.5. Các quy định về hiệu lực của việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.6. Các quy định khác trong hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.7. Đánh giá thực trạng các quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.8. Những vấn đề, những hạn chế cần khắc phục
• 2.9. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• 3.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Tình hình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3. Thực trạng giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.5. TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (MBNOHTTTL) là một hoạt động pháp lý quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Chuyển nhượng bất động sản không chỉ đơn thuần là việc chuyển giao quyền sở hữu mà còn bao gồm việc chuyển giao quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng MBNOHTTTL là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, trong đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng nhà ở trong thời gian quy định. Đặc điểm nổi bật của loại hợp đồng này là việc nhà ở chưa được hoàn thành tại thời điểm ký kết hợp đồng. Điều này dẫn đến việc bên mua phải chấp nhận rủi ro liên quan đến tiến độ và chất lượng công trình. Hợp đồng mua bán nhà thường được lập dưới dạng văn bản và phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm cả việc đảm bảo quyền lợi cho bên mua và bên bán. Từ đó, có thể thấy rằng, nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là một tài sản đơn thuần mà còn là một phần của thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ.

1.1. Đặc điểm của chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL

Chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hợp đồng khác. Trước hết, đây là loại hợp đồng mà tài sản chưa được hình thành tại thời điểm ký kết, điều này tạo ra nhiều thách thức cho cả bên mua và bên bán. Bên cạnh đó, thời điểm chuyển nhượng cũng rất quan trọng, vì nó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Đặc biệt, việc chuyển nhượng hợp đồng thường diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, khiến cho giá trị của tài sản có thể thay đổi nhanh chóng. Điều này làm gia tăng rủi ro khi chuyển nhượng, khi bên nhận chuyển nhượng phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định giao dịch. Như vậy, việc hiểu rõ các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

II. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL

Thực trạng pháp luật hiện hành về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho thấy nhiều bất cập và hạn chế. Mặc dù đã có những quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nhưng việc thực thi vẫn gặp nhiều khó khăn. Các quy định về điều kiện hợp đồng và thủ tục chuyển nhượng chưa được quy định rõ ràng, dẫn đến tình trạng mâu thuẫn và chồng chéo trong việc áp dụng. Hơn nữa, việc thiếu minh bạch trong thông tin bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp giữa các bên. Một nghiên cứu cho thấy rằng, thông tin bất động sản không đầy đủ và chính xác đã làm tăng thêm rủi ro cho bên mua. Điều này cho thấy sự cần thiết phải cải thiện và hoàn thiện hệ thống pháp luật để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

2.1. Các quy định pháp luật hiện hành

Các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng hợp đồng còn thiếu tính đồng bộ và nhất quán. Nhiều điều khoản trong các văn bản pháp luật không được cập nhật kịp thời theo sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc khó khăn trong việc áp dụng và thực thi các quy định. Hơn nữa, các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cũng chưa rõ ràng, gây ra nhiều bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng. Để khắc phục tình trạng này, cần có những nghiên cứu và đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

III. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL

Để nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trước hết, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng hơn về điều kiện chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng. Điều này sẽ giúp các bên dễ dàng hiểu và thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bất động sản để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Hơn nữa, việc nâng cao thông tin bất động sản và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch cũng là một yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho bên mua. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn.

3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật

Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL cần phải tập trung vào việc làm rõ các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Cần có những quy định cụ thể về thời điểm chuyển nhượng, để tránh những tranh chấp phát sinh sau này. Hơn nữa, cần có các biện pháp chế tài chặt chẽ hơn đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và minh bạch cho các nhà đầu tư. Việc cải cách này sẽ góp phần nâng cao niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, đối tượng của các giao dịch tài sản ngày càng được mở rộng, bao gồm cả những tài sản trừu tượng như "tài sản hình thành trong tương lai". Tính đến quý II năm 2023, Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới về quy mô dân số nhưng chỉ xếp thứ 65 về diện tích lãnh thổ. Tỷ lệ nghịch này tạo nên áp lực lớn về nhu cầu chỗ ở tại các đô thị, thúc đẩy sự gia tăng nhanh chóng của mô hình nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL), tiêu biểu là các dự án chung cư cao tầng. Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (MBNOHTTTL) diễn ra phổ biến nhằm đáp ứng nhu cầu thanh khoản vốn của người mua ban đầu và tìm kiếm chỗ ở của người mua tiếp theo.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng này còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, mâu thuẫn và chồng chéo, tiềm ẩn rủi ro cho người mua cũng như chủ đầu tư. Mặc dù đã có các công trình nghiên cứu chung về mua bán NOHTTTL, việc nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống dưới góc độ luật kinh tế về hoạt động chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL vẫn còn khoảng trống. Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật của tác giả Vũ Thị Phương Lan (Trường Đại học Luật Hà Nội, chuyên ngành Luật Kinh tế, năm 2023, do TS. Nguyễn Văn Hợi hướng dẫn) tập trung giải quyết các bất cập này.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

• Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích, làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL; đánh giá thực trạng quy định hiện hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng tại Việt Nam.
• Nhiệm vụ nghiên cứu:
  1. Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL (khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý, nội dung pháp luật điều chỉnh).
  2. Phân tích thực trạng các quy định pháp luật hiện hành và chỉ ra các điểm bất cập, mâu thuẫn thông qua các ví dụ, vụ việc tranh chấp thực tiễn.
  3. Đề xuất phương hướng, kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật và các giải pháp thực thi nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh giao dịch này.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL giữa bên chuyển nhượng (người đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) và bên nhận chuyển nhượng.
• Phạm vi nội dung: Quy định pháp luật Việt Nam về điều kiện, trình tự, thủ tục, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL.
• Phạm vi không gian: Lãnh thổ Việt Nam, có liên hệ so sánh với một số quy định pháp luật quốc tế (Pháp, Campuchia).
• Phạm vi thời gian: Khảo sát các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng từ giai đoạn trước đây cho đến hệ thống pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận về giao dịch dân sự, hợp đồng và chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản.

Khung lý thuyết, khái niệm và văn bản quy phạm pháp luật áp dụng:

• Các văn bản luật và nghị định chính: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 (Điều 108, 116, 117, 119, 123, 125, 292, 360, 401, 403, 419, 430, 433); Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 7, 8, 12, 119, 123, 159, 160); Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 (Điều 3 khoản 4, Điều 59); Luật Doanh nghiệp; Luật Giá năm 2012; Luật Thương mại năm 2005 (Điều 301); Luật Công chứng năm 2014 (Điều 5); Nghị định số 165/1999/NĐ-CP; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; Nghị định số 12/2015/NĐ-CP; Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng; Thông tư số 111/2013/TT-BTC và Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.
• Cơ sở luật so sánh: Điều 1601-1 Bộ luật Dân sự Pháp (về mua bán bất động sản sẽ xây dựng) và Điều 512 Bộ luật Dân sự Campuchia (về chuyển nhượng vị trí hợp đồng).

Phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp luận: Dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử của Mác - Lênin để phân tích mối liên hệ biện chứng giữa quy định pháp luật và thực tiễn kinh tế - xã hội.
• Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
  • Phương pháp so sánh luật học: So sánh quy định của các thời kỳ lập pháp (BLDS 1995, BLDS 2005 và BLDS 2015; Luật Nhà ở 2005 và 2014) và đối chiếu với pháp luật nước ngoài.
  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Mổ xẻ các cấu thành pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng, tổng hợp các vướng mắc thực tiễn.
  • Phương pháp nghiên cứu bản án/án lệ: Phân tích các phán quyết thực tế của Tòa án nhân dân trong các vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng hợp đồng nhà ở.
  • Phương pháp thống kê: Thu thập, tổng hợp số liệu thực tế về phát triển nhà ở xã hội và dự án NOHTTTL từ cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh).

Nguồn dữ liệu:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính.
• Các bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân (Bản án số 350/2019/DS-ST của TAND Quận 9, TP.HCM; Bản án số 829/2023/DS-ST).
• Báo cáo số liệu quản lý của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021–2025.
• Các công trình nghiên cứu trước đó của các tác giả: Phạm Hoàng Anh (2015), Trần Thị Như Thủy (2017), Nguyễn Thị Quyên (2022), Nguyễn Chí Khang (2019), Đỗ Văn Đại (2018).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề mang tính nền tảng lý luận về giao dịch chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL.

• Khái niệm: Xuất phát từ quy định ban đầu tại Nghị định 165/1999/NĐ-CP và Điều 108 BLDS 2015, tài sản hình thành trong tương lai được xác định là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. Theo Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2014, NOHTTTL là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tác giả chỉ ra rằng hợp đồng MBNOHTTTL thực chất là hợp đồng mua bán tài sản mà bên bán có nghĩa vụ xây dựng nhà ở trong thời hạn thỏa thuận. Trên cơ sở Khoản 6 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tác giả định nghĩa: Chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL là việc tổ chức, cá nhân nhận chuyển giao tập hợp quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ từ bên mua với bên bán nhà ở, hoặc từ bên đã nhận chuyển nhượng, thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư theo quy định pháp luật.
• Bản chất pháp lý và đặc điểm:
  1. Bản chất thay đổi chủ thể: Là sự chuyển dịch toàn bộ vị trí hợp đồng (gồm cả quyền yêu cầu và nghĩa vụ dân sự theo Điều 116 BLDS 2015), bên nhận chuyển nhượng thế quyền bên chuyển nhượng để trực tiếp tiếp tục quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư.
  2. Đối tượng giao dịch: Không phải là hiện vật ngôi nhà mà là tập hợp các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng MBNOHTTTL ban đầu mà bên mua đã xác lập với chủ đầu tư.
  3. Hình thức và tính chất đền bù: Văn bản chuyển nhượng mang hình thức của hợp đồng dân sự có đền bù, có thể diễn ra nhiều lần và không làm thay đổi nội dung của hợp đồng MBNOHTTTL gốc.
  4. Sự tham gia của bên thứ ba (Chủ đầu tư): Theo Điều 59 Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư phải ký xác nhận vào văn bản chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.
• Các nhóm quy định điều chỉnh: Gồm 5 nhóm chính: (1) Nhóm quy định về chủ thể; (2) Nhóm quy định về hình thức (văn bản, công chứng/chứng thực); (3) Nhóm quy định về nội dung (theo Điều 34 và Phụ lục 24 Thông tư 19/2016/TT-BXD); (4) Nhóm quy định về hiệu lực (theo Điều 401 BLDS 2015); (5) Nhóm quy định tài chính - thuế (Luật Thuế TNCN, thuế suất 2%).

Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2 phân tích chi tiết thực trạng các quy định hiện hành và đưa ra đánh giá khoa học về mặt tích cực lẫn hạn chế:

• Thực trạng các quy định hiện hành:
  • Chủ thể: Mở rộng cho cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 7, 8, 119, 159, 160 Luật Nhà ở 2014; Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP; Khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD).
  • Hình thức: Bắt buộc lập thành văn bản. Phải công chứng/chứng thực nếu bên chuyển nhượng không có chức năng KDBĐS; không bắt buộc công chứng nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD).
  • Nội dung: Xác định giá chuyển nhượng (bằng VNĐ theo Luật Giá 2012 và Điều 433 BLDS 2015); quy định rõ quyền/nghĩa vụ các bên; xử lý tình huống chủ đầu tư giải thể/phá sản thì giao cho UBND cấp xã nơi có nhà ở xác nhận hoặc niêm yết (Khoản 3 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD).
  • Hiệu lực và biện pháp bảo đảm: Xem xét điều kiện hiệu lực theo Điều 117 BLDS 2015, áp dụng biện pháp đặt cọc (Điều 292 BLDS 2015), phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (Điều 13, 360, 419 BLDS 2015; mức trần phạt vi phạm 8% theo Điều 301 Luật Thương mại 2005 nếu là hợp đồng thương mại).
• Đánh giá ưu điểm: Thể hiện tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận theo nguyên tắc "được làm những gì pháp luật không cấm" (Điều 4 BLDS 2005 / BLDS 2015); mở rộng đối tượng chủ thể phù hợp xu thế hội nhập; bước đầu dự liệu được cơ chế xử lý khi chủ đầu tư phá sản hoặc giải thể.
• Năm hạn chế, bất cập lớn:

STT	Vấn đề bất cập	Phân tích chi tiết quy định và rủi ro thực tế
1	Chưa thống nhất về công chứng bắt buộc	Miễn công chứng bắt buộc khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp KDBĐS tạo sự bất bình đẳng và rủi ro lớn cho bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thiếu am hiểu pháp lý.
2	Quy định xác nhận của chủ đầu tư thiếu chặt chẽ	Pháp luật chưa ấn định hình thức xác nhận thống nhất; mâu thuẫn thời điểm: Điều 59 Luật KDBĐS quy định chuyển nhượng khi chưa nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, nhưng Thông tư 19/2016 lại xếp bước CĐT xác nhận sau khi nộp thuế/phí.
3	Thiếu logic về thời điểm có hiệu lực	Xung đột giữa Điều 5 Luật Công chứng 2014 (hiệu lực từ ngày công chứng viên ký, đóng dấu) và mẫu Thông tư 19/2016 (hiệu lực từ ngày CĐT ký xác nhận).
4	Thiếu căn cứ pháp lý về thuế TNCN	Đối tượng chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ hợp đồng khi chưa xác lập quyền sở hữu, nhưng cơ quan thuế vẫn xem như chuyển nhượng BĐS và áp thuế suất 2% dẫn đến tranh cãi pháp lý.
5	Thiếu cơ chế xác nhận tình trạng hồ sơ cấp GCNQSDĐ	Luật cấm chuyển nhượng khi đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, nhưng không quy định cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận tình trạng "chưa nộp hồ sơ".

Chương 3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện

Chương 3 tổng hợp dữ liệu thực tế và phân tích tranh chấp án lệ để đưa ra các kiến nghị hoàn thiện:

• Tình hình thực tiễn triển khai:
  • Áp lực từ các dự án nhà ở xã hội (NOXH): Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM giai đoạn 2021–2025, thành phố có 91 dự án NOXH với quy mô khoảng 98.000 căn (trong đó 49/91 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 56.200 căn). Tuy nhiên, tính đến năm 2023, chỉ có 01 dự án được nghiệm thu hoàn thành và chưa có dự án NOXH nào đáp ứng đủ điều kiện bán NOHTTTL.
  • Văn bản mẫu của Thông tư 19/2016/TT-BXD thiếu vắng điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại, khiến các bên gặp lúng túng khi phát sinh vi phạm.
• Thực trạng giải quyết tranh chấp qua bản án thực tế:
  • Vụ việc 1 (Bản án số 350/2019/DS-ST ngày 17/09/2019 của TAND Quận 9, TP.HCM): Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng HĐ MBNOHTTTL căn hộ 3.10 giữa bà Bùi Thanh Bảo Y và bà Phạm Thị Minh T (chủ đầu tư là Công ty Cổ phần D). Tòa án tuyên bố thỏa thuận đặt cọc vô hiệu theo Điều 123 BLDS 2015 do căn hộ đã được chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, vi phạm điều kiện chuyển nhượng tại Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.
  • Vụ việc 2 (Bản án số 829/2023/DS-ST): Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 7-09 tại dự án của Công ty Cổ phần Đất X giữa bà Huỳnh Thị Hiếu H và vợ chồng bà Bùi Thúy Q, ông Trịnh Vinh P. Bà H đã đặt cọc và thanh toán 780.000.000 đồng (trên giá thỏa thuận 870.000.000 đồng). Sau đó, chủ đầu tư Đất X hủy hợp đồng với bà Q do chưa thanh toán tiền, dẫn đến đối tượng hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện, gây thiệt hại theo kết quả thẩm định giá căn hộ là 1.000.000.000 đồng. Vụ án cho thấy việc thiếu kiểm soát nghĩa vụ thanh toán của bên chuyển nhượng đối với CĐT đẩy bên nhận chuyển nhượng vào rủi ro mất trắng.
• Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện:
  • Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật: Thống nhất bắt buộc công chứng toàn bộ văn bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL; chuẩn hóa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đồng nhất với Luật Công chứng; quy định rõ cơ chế và biểu mẫu xác nhận của chủ đầu tư; thiết lập cơ chế xác nhận tình trạng nộp hồ sơ cấp GCNQSDĐ; điều chỉnh căn cứ tính thuế TNCN phù hợp với bản chất chuyển giao quyền tài sản.
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi: Tăng cường trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ minh bạch thông tin của chủ đầu tư; hoàn thiện quy trình thẩm định hồ sơ tại các tổ chức hành nghề công chứng; bổ sung các điều khoản mẫu về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong văn bản hướng dẫn thi hành.

Kết quả và đóng góp

• Kết quả nghiên cứu chính:
  • Làm rõ bản chất pháp lý của chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL là một giao dịch thay đổi chủ thể, chuyển giao đồng thời cả quyền yêu cầu và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng gốc.
  • Hệ thống hóa toàn diện 5 nhóm quy định điều chỉnh và chỉ ra các điểm nghẽn pháp lý cốt lõi: sự thiếu đồng bộ về công chứng bắt buộc, quy trình xác nhận của chủ đầu tư, mâu thuẫn thời điểm phát sinh hiệu lực và lỗ hổng căn cứ tính thuế TNCN 2%.
  • Chứng minh rủi ro pháp lý thông qua việc phân tích án lệ thực tế (Bản án 350/2019/DS-ST và Bản án 829/2023/DS-ST) cùng số liệu quản lý nhà nước về phát triển NOHTTTL/NOXH tại TP.HCM (91 dự án, chỉ 1 dự án hoàn thành đến năm 2023).
• Đóng góp của đề tài: Khóa luận là công trình nghiên cứu chuyên khảo độc lập ở trình độ cử nhân luật, khắc phục hạn chế của các nghiên cứu trước đây (vốn chỉ tiếp cận chung về mua bán NOHTTTL hoặc chuyển giao hợp đồng dân sự nói chung) bằng cách đi sâu giải quyết trực diện các xung đột pháp lý cụ thể trong hoạt động chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi dữ liệu thực tiễn và án lệ khảo sát chủ yếu tập trung tại khu vực TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, khóa luận được hoàn thành vào năm 2023, thời điểm các đạo luật mới (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024) chưa chính thức có hiệu lực thi hành để đối chiếu toàn diện.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá sự tương thích và tác động điều chỉnh của các quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL trên phạm vi toàn quốc.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Tham khảo phương pháp phân tích bản chất pháp lý của giao dịch chuyển giao vị trí hợp đồng, kỹ năng tổng hợp văn bản quy phạm pháp luật và phương pháp trích dẫn, bình luận án lệ.
• Chuyên viên pháp chế doanh nghiệp bất động sản và tổ chức hành nghề công chứng: Vận dụng các phát hiện về rủi ro pháp lý (tình trạng nộp hồ sơ cấp GCNQSDĐ, xác nhận của CĐT, điều khoản phạt vi phạm) để rà soát quy trình soạn thảo, công chứng hợp đồng.
• Khách hàng, nhà đầu tư cá nhân: Nhận diện các điều kiện hiệu lực và rủi ro tranh chấp khi tham gia giao dịch mua bán, đặt cọc chuyển nhượng hợp đồng chung cư, nhà ở chưa hình thành.

Câu hỏi thường gặp

1. Bản chất pháp lý của đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL là gì?

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng không phải là tài sản hiện vật (ngôi nhà) mà là tập hợp toàn bộ các quyền và nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng MBNOHTTTL mà bên chuyển nhượng đã xác lập hợp pháp với chủ đầu tư.

2. Pháp luật hiện hành quy định trường hợp nào bắt buộc và không bắt buộc công chứng văn bản chuyển nhượng?

Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, văn bản chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản. Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS thì không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận riêng.

3. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL bị coi là vô hiệu trong trường hợp nào liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 và Điều 123 BLDS 2015, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật nếu được xác lập sau thời điểm chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua (được khẳng định tại Bản án số 350/2019/DS-ST của TAND Quận 9).

4. Nếu chủ đầu tư bị giải thể hoặc phá sản thì thủ tục xác nhận văn bản chuyển nhượng được xử lý như thế nào?

Theo Khoản 3 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận và không xác định được chủ đầu tư do giải thể, phá sản, văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được UBND cấp xã nơi có nhà ở xác nhận; nếu không đủ cơ sở xác nhận thì UBND cấp xã thực hiện niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng tại trụ sở UBND và tổ dân phố nơi có nhà ở.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Thị Phương Lan đã làm sáng tỏ một cách có hệ thống cơ sở lý luận và thực trạng pháp lý điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích các quy định chuyên ngành kết hợp số liệu thực tiễn và án lệ, đề tài đã nhận diện chính xác các xung đột pháp lý về công chứng, thẩm quyền xác nhận của chủ đầu tư, hiệu lực hợp đồng và nghĩa vụ thuế. Các đề xuất, kiến nghị trong công trình mang giá trị khoa học và thực tiễn thiết thực, đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng cho tiến trình hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Một số van dé lý luận vé chuyển nhương hợp đồng mua bán. nhà ở hình thành trong tương lại Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua ban nha ở hình thành trong tương lại Chương 3.

Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đông mua ‘ban nha 6 hình thành trong tương lai và một số kiến nghĩ, giải pháp hoàn. thiện CHUONG1 MOT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 111 Khái niệm chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành. trong trơng lai 1.1 Bhai niệm về hợp đồng mua bin nhà ở hình thành trong fương lai Nghĩ định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 cia Chính phũ về giao dịch bão đảm quy định “Tài sản HITTL là động sẵn, bắt động sản hình hành san thời điễm lộ kết giao dich bảo dim và sẽ tude quy bên bảo đâm nine hoa lợi, lợi tức, tài sẵn hùnh thành từ vẫn vay, công trình xây cheng. các tài sẵn khác mà bên bảo đãm có quyền nhân”.

Đây được xem như lả một trong những quy định pháp luật ban hành sớm nhất về tải sản HTTTL Sau nảy, trải qua nhiều lân sửa, thay đổi, BLDS năm 2015 đã thong nhất đưa ra quy định vẻ tai sảnHTTTL, Điều 108 “Tài sản HTTTL bao gằm sa) Tài sẵn chưa hinh thành; b) Tài sẵn đã hình thành nhmg chủ thé xác lấp quyén sỡ hitu tài sẵn sau thời điểm xác lập giao dich. Tuy nhiên ké cã quy. định năm 1999 hay BLDS 2015 thi khái niệm cụ thể vẻ tai sin HTTTL cũng chi gản như mang tính liệt kê. Như vây, "Tải sản HTTTL là tài sẵn chưa được "hành thành hoặc đi hình thành nương chưa thuộc số ha của chủ thể tại thi “điểm giao dich vé tat sản a6" Trong những tải sin HTTTL được pháp luật công nhận thi nhà ở hình thánh trong tương lai la vẫn để được nha nước vả ngành kinh doanh quan tam nhất.

Theo khoản 4 điểu 3 luật KDBDS 2014 "Nhà. cổng trinh xdy đựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình zây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng” 'NgyỄn Thụ Teng C016), Hiểu he của hop đồng ng bin nhà ð hàn tinh ong ương hi, Luận vin ‘auc sfbuithec, Moa Tutt -Buihec Quậc gia Hà Nội Giao dịch mua bán nba ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiễu lợi ich cho chủ đầu tư va khách hing Đốt với chủ đầu tư, đây lê một cách thức huy động vốn mà không phải chiu lãi suất từ khách hing Đối với khách hang thi có thể tham gia ngay từ quá trinh xây dựng nba ở phù hợp với nhu cẩu của mình Nhung trong giao dịch nay với chủ thé là “ta sổn hi inh thành trong tương iai” bay được hiểu cụ thé là nha ở chưa được hình thành tai thời điểm giao dịch. Hình thức chính của giao dich nay là hop đồng, thiết lập dưới dạng văn bản. Theo quy định của BLDS diéu 430” Hop đẳng nha bán tài sẵn là sự thoả Thuận giữa các bên trong đó bên bein có ng]ữa vụ cluyén giao tài sẵn cho bên ma và nhận tiễn còn bên rma có nghĩa vụ nhận tài sẵn và trả tiên".

Hợp đẳng MBNOHTTTL cũng là hợp đồng mua bán tai sẵn. Tuy nhiên, chủ thể của hop đẳng nay lả một loại tải sản đặc thủ nên pháp luật quy đính đã quy định các điều kiện di kẽm khi kinh doanh. Vé hợp đẳng mua bản nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp luật của Việt Nam chưa có quy định nào chính thức vé khải niệm hop đẳng, MBNOHTTTL.