Chuyên đề tốt nghiệp phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng nghiên cứu tại địa bàn thành phố hà nội

Phân tích chuyên sâu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại Hà Nội. Nghiên cứu thị trường bất động sản, hành vi người tiêu dùng.

• Tác giả: Nguyễn Thu Hà
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng - Nghiên cứu tại địa bàn thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 1.1. Chung cư và thị trường chung cư
• 1.2. Khái niệm chung cư
• 1.3. Đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư
• 1.4. Ưu nhược điểm loại hình chung cư
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng thị trường bất động sản
• 2.2. Thực trạng thị trường căn hộ chung cư
• 2.3. Đánh giá thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Nghiên cứu định tính
• 3.2. Nghiên cứu định lượng
• 3.3. Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.4. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.5. Xây dựng thang đo
• 3.5.1. Thang đo yếu tố Thái độ
• 3.5.2. Thang đo Chuẩn chủ quan
• 3.5.3. Thang đo Nhận thức về kiểm soát hành vi
• 3.5.4. Thang đo yếu tố Tài chính
• 3.5.5. Thang đo yếu tố Thiết kế và kiến trúc căn hộ
• 3.5.6. Thang đo yếu tố Vị trí dự án căn hộ
• 3.5.7. Thang đo yếu tố Không gian sống
• 3.5.8. Thang đo yếu tố Môi trường sống
• 3.5.9. Thang đo Ý định mua
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả thống kê mô tả của mẫu khảo sát
• 4.2. Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s alpha
• 4.3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.4. Phân tích tương quan và hồi quy tuyến tính bội
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Xu hướng phát triển của thị trường căn hộ chung cư
• 5.2. Yếu tố vị trí tác động tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư
• 5.3. Kiến nghị khác
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Ý Định Mua Chung Cư Hà Nội

Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ do quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số. Ý định mua căn hộ chung cư trở thành một chủ đề nghiên cứu quan trọng, giúp các nhà đầu tư và phát triển bất động sản hiểu rõ hơn về nhu cầu của thị trường. Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua của khách hàng, từ đó đưa ra những kiến nghị thiết thực. Theo Batdongsan.vn, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 57% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở phân khúc giá trên 50 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sự quan tâm ngày càng tăng đối với loại hình nhà ở này.

1.1. Lý Do Nghiên Cứu Ý Định Mua Chung Cư

Nghiên cứu này quan trọng vì giúp dự đoán xu hướng thị trường bất động sản, hỗ trợ các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt. Nó cũng cung cấp thông tin về nhu cầu và sở thích của khách hàng, giúp phát triển các dự án phù hợp. Đồng thời, nghiên cứu góp phần đánh giá tính khả thi của việc mua chung cư, định hình chiến lược đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng thành công cho dự án. Đây là công cụ quan trọng để cải thiện quá trình phát triển và quản lý thị trường bất động sản Hà Nội.

1.2. Mục Tiêu Của Nghiên Cứu Ý Định Mua

Mục tiêu chính là tìm hiểu các yếu tố tác động đến quyết định của người mua. Nghiên cứu hệ thống hóa các khái niệm và cơ sở lý thuyết về ý định mua căn hộ chung cư. Đồng thời, xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này. Nghiên cứu cũng đưa ra những kiến nghị cho các bên liên quan, như nhà đầu tư, nhà phát triển và chính quyền địa phương, nhằm cải thiện ý định mua và kích thích sự phát triển bền vững của thị trường.

II. Tổng Hợp Lý Thuyết Về Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Để hiểu rõ về ý định mua căn hộ chung cư, cần nắm vững các khái niệm cơ bản về chung cư và thị trường chung cư. Căn hộ chung cư là một loại hình nhà ở phổ biến trong đô thị, với nhiều đặc điểm và phân loại khác nhau. Nghiên cứu này cũng dựa trên các lý thuyết liên quan đến ý định mua của khách hàng, giúp xây dựng một mô hình nghiên cứu phù hợp. Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Điều này làm rõ sự khác biệt giữa chung cư và các loại hình nhà ở khác.

2.1. Khái Niệm Về Chung Cư và Thị Trường Chung Cư

Chung cư là giải pháp tối ưu cho việc sử dụng diện tích đất trong môi trường đô thị chật chội. Căn hộ chung cư không chỉ là nơi ở mà còn cung cấp nhiều tiện ích và tiện nghi cho cư dân. Hiện nay, có nhiều phân khúc chung cư, từ cấp thấp đến cao cấp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Điều 70 Bộ Luật Nhà ở năm 2005 định nghĩa căn hộ chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

2.2. Phân Loại và Ưu Nhược Điểm Căn Hộ Chung Cư

Căn hộ chung cư có nhiều đặc điểm riêng biệt, bao gồm việc sử dụng chung các tiện ích và hệ thống an ninh. Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, chung cư được phân loại thành 3 hạng: A, B, và C, dựa trên các tiêu chí quy hoạch, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ, và quản lý vận hành. Mỗi loại có những ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với các đối tượng khách hàng khác nhau. Việc hiểu rõ các đặc điểm này giúp người mua đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Chung cư hạng A là chung cư cao cấp và có giá thành cao, còn hạng C là chung cư giá rẻ hướng tới đối tượng có thu nhập thấp.

2.3. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Chung Cư

Nhiều yếu tố tác động đến việc mua căn hộ chung cư, bao gồm giá cả, vị trí, chất lượng xây dựng, uy tín của chủ đầu tư, và các yếu tố tài chính như lãi suất vay. Các yếu tố xã hội, tâm lý, và cá nhân cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định này. Việc phân tích các yếu tố này giúp các nhà phát triển hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của khách hàng, từ đó phát triển các dự án phù hợp. Bên cạnh đó, các chính sách của nhà nước cũng có vai trò quan trọng và thường được nhà đầu tư quan tâm đến.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Ý Định Mua

Nghiên cứu này sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng để thu thập và phân tích dữ liệu. Nghiên cứu định tính được sử dụng để khám phá và điều chỉnh thang đo, trong khi nghiên cứu định lượng được sử dụng để kiểm định mô hình và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Mẫu nghiên cứu bao gồm khách hàng tiềm năng tại Hà Nội. Dữ liệu được thu thập thông qua phỏng vấn bằng bảng câu hỏi. Nghiên cứu được thực hiện từ T8/2023 đến T10/2023.

3.1. Nghiên Cứu Định Tính và Nghiên Cứu Định Lượng

Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua thảo luận nhóm với các chuyên gia và khách hàng để điều chỉnh thang đo và xác định các yếu tố quan trọng. Nghiên cứu định lượng sử dụng bảng câu hỏi chi tiết để thu thập dữ liệu từ mẫu nghiên cứu. Việc kết hợp hai phương pháp này giúp đảm bảo tính chính xác và toàn diện của nghiên cứu. Nghiên cứu định tính sẽ thu thập những ý kiến chủ quan và đưa ra thang đo phù hợp.

3.2. Mẫu Nghiên Cứu và Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu

Mẫu nghiên cứu bao gồm khách hàng tiềm năng tại Hà Nội, những người có ý định mua căn hộ chung cư. Phương pháp thu thập dữ liệu là phỏng vấn trực tiếp bằng bảng câu hỏi. Bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên các lý thuyết và nghiên cứu trước đây, đồng thời được điều chỉnh sau giai đoạn nghiên cứu định tính. Mẫu nghiên cứu cần đảm bảo tính đại diện cao để có thể đưa ra kết luận chính xác.

3.3. Xây Dựng Thang Đo Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Ý Định Mua

Thang đo được xây dựng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua, bao gồm thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức về kiểm soát hành vi, yếu tố tài chính, thiết kế và kiến trúc căn hộ, vị trí dự án, không gian sống, và môi trường sống. Thang đo được thiết kế dựa trên các lý thuyết về hành vi người tiêu dùng và được điều chỉnh sau giai đoạn nghiên cứu định tính. Thang đo chính xác là tiền đề để đưa ra phân tích chính xác về hành vi người tiêu dùng.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Chung Cư

Sau khi thu thập và phân tích dữ liệu, nghiên cứu đã đưa ra những kết quả quan trọng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư. Kết quả cho thấy yếu tố vị trí và tài chính có tác động lớn đến quyết định của khách hàng. Bên cạnh đó, thái độ và chuẩn chủ quan cũng đóng vai trò quan trọng. Nghiên cứu sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy Cronbach's alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, và phân tích hồi quy tuyến tính bội.

4.1. Thống Kê Mô Tả Mẫu Khảo Sát Ý Định Mua

Phần này trình bày các thống kê mô tả về mẫu khảo sát, bao gồm đặc điểm nhân khẩu học của người tham gia, thu nhập, và các yếu tố khác. Thống kê mô tả giúp hiểu rõ hơn về đặc điểm của mẫu nghiên cứu và khả năng đại diện cho tổng thể. Đây là cơ sở để đánh giá tính tin cậy của kết quả nghiên cứu.

4.2. Kiểm Định Độ Tin Cậy Thang Đo Cronbach s Alpha

Kiểm định Cronbach's Alpha được sử dụng để đánh giá độ tin cậy của thang đo sử dụng trong nghiên cứu. Kết quả kiểm định cho thấy thang đo có độ tin cậy cao, đảm bảo tính chính xác của các đo lường. Độ tin cậy của thang đo là một yếu tố quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả nghiên cứu.

4.3. Phân Tích Hồi Quy Tuyến Tính Bội Ảnh Hưởng Ý Định Mua

Phân tích hồi quy tuyến tính bội được sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố độc lập đến yếu tố phụ thuộc (ý định mua). Kết quả phân tích cho thấy một số yếu tố có tác động tích cực đến ý định mua, trong khi các yếu tố khác có tác động tiêu cực hoặc không đáng kể. Từ đó nhà đầu tư có thể xác định được yếu tố nào cần tập trung hơn trong quá trình bán hàng.

V. Kết Luận và Kiến Nghị Thị Trường Căn Hộ Chung Cư Hà Nội

Nghiên cứu đã đưa ra những kết luận quan trọng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại Hà Nội. Dựa trên kết quả này, nghiên cứu đề xuất một số kiến nghị cho các nhà đầu tư, nhà phát triển, và chính quyền địa phương nhằm cải thiện thị trường căn hộ chung cư và đáp ứng nhu cầu của người dân. Nghiên cứu cũng chỉ ra những hạn chế và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

5.1. Xu Hướng Phát Triển Thị Trường Căn Hộ Chung Cư

Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Xu hướng đô thị hóa, tăng trưởng dân số, và sự thay đổi trong lối sống của người dân sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về căn hộ chung cư. Tuy nhiên, giá cả, chính sách nhà ở, và sự cạnh tranh từ các loại hình nhà ở khác cũng sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư và nhà phát triển cần có chiến lược phù hợp để đáp ứng nhu cầu của thị trường và duy trì lợi thế cạnh tranh.

5.2. Kiến Nghị Cho Nhà Đầu Tư và Nhà Phát Triển Bất Động Sản

Các nhà đầu tư và nhà phát triển cần tập trung vào việc cải thiện chất lượng xây dựng, thiết kế căn hộ, và cung cấp các tiện ích phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Bên cạnh đó, cần chú trọng đến vị trí dự án, giá cả cạnh tranh, và các chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua. Việc xây dựng uy tín và thương hiệu cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Cuối cùng, cần theo dõi và đánh giá thường xuyên thị trường để đưa ra các quyết định kinh doanh sáng suốt.

5.3. Kiến Nghị Cho Chính Quyền Địa Phương Phát Triển Chung Cư

Chính quyền địa phương cần có các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ chung cư, bao gồm quy hoạch đô thị hợp lý, cải thiện hạ tầng giao thông, và các chính sách ưu đãi về thuế và vay vốn. Việc tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và nhà phát triển cũng là yếu tố quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ chất lượng xây dựng và đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Cuối cùng, cần có các chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho mọi người.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng cùng sự gia tăng dân số tại các đô thị lớn ở Việt Nam, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội, đã tạo ra áp lực lớn về nhu cầu nhà ở trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Căn hộ chung cư trở thành giải pháp tối ưu giúp khai thác hiệu quả không gian đô thị, tích hợp nhiều tiện ích dịch vụ đồng bộ và đáp ứng nhu cầu an cư cũng như đầu tư tài sản của người dân.

Dữ liệu thị trường từ Batdongsan.vn cho thấy nhu cầu tìm mua căn hộ trên toàn quốc tăng 64% so với cùng kỳ, trong đó thị trường Hà Nội ghi nhận mức tăng 57%. Đáng chú ý, trong tháng 1/2023, mức độ quan tâm tại Hà Nội tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có mức giá trên 50 triệu đồng/m², với mức tăng đạt 97% so với tháng 1/2022. Tuy nhiên, qua quá trình thực tập và khảo sát thực tế tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGVN (Chi nhánh Hà Nội), tác giả nhận thấy các đơn vị phân phối và chủ đầu tư trên thị trường thường tập trung khai thác các dự án có vị trí đắc địa hoặc thương hiệu lớn mà chưa đi sâu nghiên cứu, đánh giá toàn diện nhu cầu thực và tâm lý ra quyết định của khách hàng.

Nhằm cung cấp cơ sở thực nghiệm giúp các nhà phát triển dự án và cơ quan quản lý nắm bắt chính xác hành vi người tiêu dùng, tác giả Nguyễn Thu Hà (Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề nghiên cứu với các mục tiêu cụ thể:

1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Đóng góp các kết quả nghiên cứu thực nghiệm vào việc tìm hiểu các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân, hỗ trợ khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản đưa ra quyết định phù hợp.
2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
   • Hệ thống hóa các khái niệm và cơ sở lý thuyết về ý định mua căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.
   • Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại địa bàn Hà Nội.
   • Đo lường mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến ý định mua căn hộ chung cư.
   • Đề xuất các khuyến nghị, chính sách cho nhà đầu tư, nhà phát triển dự án và chính quyền địa phương nhằm kích cầu và phát triển thị trường bền vững.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng.
• Đối tượng khảo sát: Khách hàng tiềm năng có nhu cầu và quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và thông tin thực nghiệm được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 8/2023 đến tháng 10/2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Nghiên cứu kết hợp nền tảng lý thuyết hành vi người tiêu dùng và các quy định pháp luật hiện hành về nhà ở:

• Lý thuyết hành vi người tiêu dùng: Kế thừa quan điểm của Samuelson (1938) về sự lựa chọn hợp lý; quan điểm của Wilkie (1994), Solomon và cộng sự (2006) về tiến trình ra quyết định; mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2005) với 4 nhóm yếu tố chi phối (văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý) cùng các tác nhân tiếp thị; Tháp nhu cầu Maslow.
• Thuyết hành động hợp lý (TRA) của Fishbein và Ajzen (1975, 1980): Xác định ý định hành vi chịu tác động bởi hai thành phần chính là Thái độ hướng tới hành vi và Chuẩn chủ quan.
• Thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen (1991): Mở rộng từ TRA bằng việc bổ sung yếu tố Nhận thức về kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control) nhằm giải thích các giới hạn về nguồn lực và rào cản thực tế khi thực hiện hành vi.
• Cơ sở pháp lý về nhà chung cư: Căn cứ Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005, Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Thông tư số 28/2016/TT-BXD và hệ thống tiêu chí phân hạng nhà chung cư (Hạng A, Hạng B, Hạng C) theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Mô hình nghiên cứu đề xuất xác định 08 biến độc lập tác động cùng chiều (+) đến biến phụ thuộc Ý định mua căn hộ chung cư (IN):

1. Thái độ (ATT - Giả thuyết H1)
2. Chuẩn chủ quan (SU - Giả thuyết H2)
3. Nhận thức về kiểm soát hành vi (PB - Giả thuyết H3)
4. Tài chính (FI - Giả thuyết H4)
5. Thiết kế và kiến trúc căn hộ / Tính năng căn hộ (DA - Giả thuyết H5)
6. Vị trí dự án căn hộ (LO - Giả thuyết H6)
7. Không gian sống (PL - Giả thuyết H7)
8. Môi trường sống xung quanh (NE/INE - Giả thuyết H8) Mô hình đồng thời xem xét ảnh hưởng của các biến đặc điểm nhân khẩu học: giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, thu nhập và nghề nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được triển khai kết hợp hai giai đoạn:

• Nghiên cứu định tính: Tiến hành phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm trực tuyến với 02 chuyên gia bất động sản (Trưởng nhóm và Phó phòng kinh doanh tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV) cùng 05 khách hàng đang có ý định mua căn hộ tại các dự án của Vingroup (Vinhomes West Point, Vinhomes Smart City, Vinhomes Giảng Võ, Vinhomes Cao Xà Lá). Kết quả định tính dùng để hoàn thiện nội dung các biến quan sát và điều chỉnh phân khúc thu nhập trong bảng hỏi cho sát với thực tế Hà Nội.
• Nghiên cứu định lượng: Sử dụng bảng câu hỏi khảo sát chi tiết với thang đo Likert 5 mức độ. Dữ liệu sau thu thập được xử lý tuần tự qua: (1) Thống kê mô tả; (2) Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha; (3) Phân tích nhân tố khám phá (EFA); (4) Phân tích tương quan Pearson; (5) Phân tích hồi quy tuyến tính bội (OLS) và kiểm định ANOVA.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý thuyết

Chương này tập trung làm rõ bản chất pháp lý, đặc điểm, ưu điểm và nhược điểm của loại hình căn hộ chung cư. Tác giả tổng hợp các tiêu chí phân loại dự án chung cư thành ba hạng A, B, C theo Thông tư 31/2016/TT-BXD dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống thiết bị kỹ thuật; dịch vụ hạ tầng xã hội; chất lượng quản lý vận hành.

Tiếp đó, chương phân tích sâu hệ thống lý thuyết về hành vi khách hàng của Kotler, cấu trúc tháp nhu cầu Maslow, mô hình TRA và mô hình TPB. Trên cơ sở tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước liên quan đến các thuộc tính bất động sản (tài chính, vị trí, không gian, kiến trúc, môi trường sống), tác giả thiết lập 8 giả thuyết nghiên cứu và xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 8 nhóm nhân tố độc lập với 37 biến quan sát và 1 biến phụ thuộc gồm 4 biến quan sát.

Chương II: Thực trạng thị trường chung cư tại Việt Nam

Chương II phân tích toàn diện bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản năm 2023:

• Yếu tố vĩ mô và chính sách: Tăng trưởng GDP quý I/2023 đạt 3,34% (mức tăng thấp nhất trong 12 năm), CPI tăng 4,18%, lãi suất cho vay duy trì ở mức cao 11% - 17%/năm trong quý đầu năm. Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hành nhiều chính sách trọng điểm: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị quyết 08/2023/NĐ-CP (về trái phiếu doanh nghiệp), Nghị định 10/2023/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đất đai), Nghị định 35/2023/NĐ-CP (về quy hoạch đô thị), Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN, Thông tư 02/2023/TT-BTNMT cùng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 8,2%.
• Thực trạng cung - cầu và biến động giá tại Hà Nội:
  • Về nguồn cung và tiêu thụ: Quý I/2023, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt 760 căn, tổng lượng tiêu thụ đạt 1.800 căn (trong đó 57% mua để ở). Theo CBRE, lượng mở bán mới quý I/2023 đạt khoảng 3.500 căn, giảm 39% so với quý IV/2022.
  • Về mặt bằng giá: Giá căn hộ tại Hà Nội tăng từ 5% - 8% so với trung bình năm 2022. Khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân tăng từ 30 - 40 triệu đồng/m² lên 45 - 60 triệu đồng/m²; khu vực Tây Hồ đạt mức 80 - 100 triệu đồng/m²; các khu vực ven đô như Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh từ 18 - 20 triệu đồng/m² đã tăng lên trên 30 triệu đồng/m². Khảo sát biến động tại các dự án cụ thể: The Nine (Phạm Văn Đồng) tăng 5% - 6%, The Park Home (Cầu Giấy) tăng khoảng 5%, Phương Đông Green Home (Long Biên) tăng 2% lên mức từ 33 triệu đồng/m², Rose Town (Hoàng Mai) tăng từ 1,8 - 2,4 tỷ đồng/căn lên 2,2 - 3,2 tỷ đồng/căn, khu vực Hà Đông (Dương Nội, La Khê, Vạn Phúc) đạt mức trung bình 33 triệu đồng/m².
• Nhận định kịch bản thị trường: Văn bản tổng hợp 3 kịch bản điều chỉnh của thị trường bất động sản:

Tiêu chí	Kịch bản lý tưởng	Kịch bản kỳ vọng	Kịch bản thách thức
Nguồn cung	Giảm 20% - 30%	Giảm 30% - 50%	Giảm >50% - 60%
Giá bán	Tăng nhẹ	Đi ngang	Giảm 20% - 30%
Lãi suất	< 10% - 12%	11% - 13%	> 14%
Tỷ lệ hấp thụ	40% - 50%	20% - 30%	~ 10% - 15%

Chương III: Phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương trình bày chi tiết quy trình thiết kế thang đo cho các khái niệm nghiên cứu. Nghiên cứu định tính thông qua thảo luận trực tiếp với 2 chuyên gia và 5 khách hàng giúp hoàn thiện bảng hỏi. Thang đo chính thức bao gồm các nhóm biến:

• Thang đo Thái độ (ATT): 4 biến quan sát.
• Thang đo Chuẩn chủ quan (SU): 4 biến quan sát.
• Thang đo Nhận thức kiểm soát hành vi (PB): 5 biến quan sát.
• Thang đo Yếu tố Tài chính (FI): 6 biến quan sát.
• Thang đo Yếu tố Thiết kế và kiến trúc căn hộ (DA): 4 biến quan sát.
• Thang đo Yếu tố Vị trí dự án căn hộ (LO): 5 biến quan sát.
• Thang đo Yếu tố Không gian sống (PL): 5 biến quan sát.
• Thang đo Yếu tố Môi trường sống (NE/INE): 4 biến quan sát.
• Thang đo Biến phụ thuộc Ý định mua (IN): 4 biến quan sát.

Chương IV: Kết quả nghiên cứu

Chương IV trình bày các bước phân tích định lượng trên tập dữ liệu khảo sát thu thập tại Hà Nội:

• Thống kê mô tả đặc điểm nhân khẩu học của mẫu khảo sát theo giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, thu nhập và nghề nghiệp.
• Thống kê mô tả giá trị trung bình của các biến quan sát thuộc 8 biến độc lập và biến phụ thuộc.
• Kiểm định độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tương quan biến - tổng cho từng nhóm nhân tố (ATT, SU, PB, FI, DA, LO, PL, INE, IN).
• Phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm tra giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các thang đo.
• Phân tích tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính bội, đánh giá bảng ANOVA (kiểm định F) và hệ số xác định $R^2$ hiệu chỉnh để xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến ý định mua căn hộ.

Chương V: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết xu hướng phát triển của thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội. Dựa trên kết quả định lượng, tác giả đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị thực tiễn:

• Đề xuất giải pháp đối với yếu tố Vị trí (yếu tố tác động tích cực hàng đầu đến quyết định mua).
• Đề xuất giải pháp về chính sách tài chính, gói tín dụng ưu đãi, phương thức thanh toán và minh bạch pháp lý dự án.
• Khuyến nghị nâng cao chất lượng thiết kế kiến trúc, không gian sống xanh và tiện ích môi trường xung quanh nhằm kích hoạt nhu cầu của khách hàng tiềm năng.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

• Xây dựng thành công hệ thống thang đo chuẩn hóa gồm 41 biến quan sát (37 biến độc lập thuộc 8 nhóm nhân tố và 4 biến phụ thuộc) đo lường ý định mua căn hộ chung cư trong bối cảnh thị trường thực tế tại Hà Nội.
• Khắc họa bức tranh thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023: phân khúc chung cư giữ giá và tăng giá tốt nhất nhờ gắn liền với nhu cầu ở thực; nguồn cung mới sụt giảm 39% trong quý I/2023 do vướng mắc pháp lý và siết tín dụng, trong khi nhu cầu tìm kiếm căn hộ tăng trở lại (tăng 57% tại Hà Nội vào tháng 6/2023).

Đóng góp của đề tài

• Về mặt học thuật: Ứng dụng tích hợp thành công hai mô hình lý thuyết nền tảng (TRA và TPB) cùng lý thuyết hành vi tiêu dùng của Kotler vào thị trường bất động sản căn hộ chung cư tại một đô thị đang phát triển nhanh như Hà Nội; bổ sung các yếu tố đặc thù ngành (không gian sống, môi trường sống, thiết kế kiến trúc, vị trí, tài chính).
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp bức tranh phân tích đa chiều về thực trạng cung - cầu, biến động giá bán và hệ thống chính sách gỡ khó của Chính phủ năm 2023; cung cấp cơ sở dữ liệu tham khảo cho các chủ đầu tư, sàn phân phối bất động sản (như MGVN) trong việc định hình chiến lược sản phẩm sát với nhu cầu thực của khách hàng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi không gian: Mẫu khảo sát và phạm vi nghiên cứu định tính, định lượng chỉ tập trung thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội, chưa mở rộng so sánh với các đô thị lớn khác như TP. Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng.
• Hạn chế về thời gian: Dữ liệu khảo sát sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian ngắn (từ tháng 8/2023 đến tháng 10/2023), rơi vào giai đoạn thị trường bất động sản đang trong chu kỳ điều chỉnh, tâm lý người mua và chính sách tín dụng có nhiều biến động đặc thù.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi điều tra sang các phân khúc nhà ở khác hoặc các vùng đô thị vệ tinh; kiểm định tác động điều tiết của các biến nhân khẩu học (thu nhập, độ tuổi) hoặc yếu tố tâm lý thị trường trong các giai đoạn phục hồi tiếp theo của chu kỳ bất động sản.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với sinh viên và học viên chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế phát triển, Quản trị kinh doanh, Marketing: Là tài liệu tham khảo chi tiết về phương pháp xây dựng khung nghiên cứu định lượng, quy trình thiết kế thang đo kết hợp mô hình TRA, TPB và kỹ thuật xử lý dữ liệu SPSS (Cronbach’s Alpha, EFA, Hồi quy).
• Đối với các nhà phát triển dự án và doanh nghiệp môi giới bất động sản: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về thị trường căn hộ Hà Nội năm 2023, giúp nhận diện rõ các thuộc tính căn hộ mà người mua ưu tiên (vị trí, tài chính, thiết kế, không gian sống) để hoàn thiện chiến lược phân phối và phát triển dự án.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài kết hợp những mô hình lý thuyết nền tảng nào để nghiên cứu ý định mua căn hộ?

Đề tài sử dụng hai mô hình lý thuyết hành vi cốt lõi là Thuyết hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen) và Thuyết hành vi dự định (TPB - Ajzen, 1991), kết hợp với mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2005) và Tháp nhu cầu Maslow.

2. Giai đoạn nghiên cứu định tính được tiến hành với những đối tượng nào?

Giai đoạn nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua thảo luận với 02 chuyên gia bất động sản thuộc Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc MGV (gồm Trưởng nhóm kinh doanh Lâm Vĩnh và Phó phòng kinh doanh Thành Tiên) cùng 05 khách hàng tiềm năng đang tìm hiểu các dự án Vinhomes West Point, Vinhomes Smart City, Vinhomes Giảng Võ và Vinhomes Cao Xà Lá.

3. Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn đầu năm 2023 được ghi nhận ra sao?

Theo dữ liệu trong văn bản, giá chung cư tại Hà Nội quý I/2023 tăng từ 5% - 8% so với năm 2022. Khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân ghi nhận mức 45 - 60 triệu đồng/m²; khu vực Tây Hồ đạt 80 - 100 triệu đồng/m²; khu vực vùng ven như Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh tăng từ 18 - 20 triệu đồng/m² lên trên 30 triệu đồng/m².

4. Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm bao nhiêu nhóm nhân tố và thang đo cụ thể thế nào?

Mô hình đề xuất gồm 08 nhóm nhân tố độc lập (Thái độ: 4 biến; Chuẩn chủ quan: 4 biến; Nhận thức kiểm soát hành vi: 5 biến; Tài chính: 6 biến; Thiết kế & kiến trúc: 4 biến; Vị trí: 5 biến; Không gian sống: 5 biến; Môi trường sống: 4 biến) và 01 biến phụ thuộc là Ý định mua căn hộ chung cư (4 biến quan sát), tổng cộng có 41 biến quan sát.

5. Văn bản phân tích những chính sách và văn bản pháp luật trọng điểm nào của năm 2023 nhằm gỡ khó cho thị trường bất động sản?

Các văn bản pháp luật và cơ chế chính sách được phân tích gồm: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị quyết 08/2023/NĐ-CP, Nghị định 10/2023/NĐ-CP, Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN, Thông tư 02/2023/TT-BTNMT và gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 8,2%.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thu Hà đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về hành vi người tiêu dùng và thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội giai đoạn 2022 - 2023. Thông qua việc tích hợp mô hình TRA, TPB và quy trình nghiên cứu hỗn hợp (định tính và định lượng), công trình đã xác định rõ 8 nhóm nhân tố chi phối ý định mua căn hộ của khách hàng. Các dữ liệu thực nghiệm và đề xuất giải pháp trong nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn cao cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản và cơ quan hoạch định chính sách trong việc thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYET CHUNG CƯ VÀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ. - Khái niệm chung cư. Việt Nam đang chứng kiến một sự tăng trưởng không ngừng của dân số thành thi, dẫn đến sự khan hiếm dat đai. Chung cư ra đời như một giải pháp hiệu quả dé tối ưu hóa sử dụng diện tích đất trong môi trường đô thị chật chội.

Chung cư, hay khu chung cư, là một khía cạnh đặc trưng của cuộc sống đô thị hiện đại. Sự ra đời của chung cư không chỉ là kết quả của quá trình phát triển đô thị mà còn phản ánh một sự cần thiết trong cuộc sống của con người. Các khu nhà tập thể xuất hiện là dạng tiền thân của chung cư tại Việt Nam. Với công nghệ xây dựng lạc hậu và hạn chế về điều kiện kinh té, những căn nhà tập thé này thường có điều kiện sinh hoạt thấp và được xây dựng dé phục vụ những người không đủ điều kiện mua nhà mặt đắt.

Đây thường là lựa chọn dành cho gia đình thuộc tầng lớp dân cư thu nhập thấp. Trong khoảng thời gian gần đây, khoảng 10 năm trở lại đây, sự phát triển của chung cư tại Việt Nam đã đáng kể. Hiện nay, các khu chung cư được xây dựng phục vụ đa dạng phân khúc cấp thấp, trung cấp và cao cấp. Chúng được thiết kế với nhiều tiện ích và tiện nghi như bể bơi, phòng tập thé dục, siêu thị, và khu vui chơ.

Điều này đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân và tạo ra một môi trường sống tiện lợi và đáng sống. Sự phát triển này là kết quả của sự thay đổi trong nền kinh tế, công nghiệp xây dựng, và yêu cầu cuộc sống ngày càng tăng của người dân. Chung cư tại Việt Nam không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng một đô thị hiện đại va thú vi. Vay ban chất căn hộ chung cư hiện nay là gì? Theo Điều 70 bộ Luật Nhà ở năm 2005, căn hộ chung cư được định nghĩa như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tang trở lên, có lối di, cau thang và hệ thong công trình ha tang sử dụng chung cho nhiêu hộ gia đình, cá nhân.

Nhà chung cư có phan sở hữu riêng cua từng hộ gia đình, cá nhân và phan sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Khái niệm này đã xác định căn hộ chung cư cơ bản với một số đặc điểm cơ bản. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “Nhà chung cư là nhà có tir 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối di, cầu thang chung, có phân Sở hữu riêng, phan Sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang su dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh ”. Nghị định 101/2015/NĐ-CP cung cấp định nghĩa cụ thể hơn về khu chung cư.

Theo đó, khu chung cư là một khu được xây dựng với 2 khối nhà trở lên nằm trên một khu đất. Điều này làm rõ thêm về khái niệm khu chung cư trong ngữ cảnh xây dựng chung cư hiện đại tại Việt Nam. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: “Toa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyên phê duyệt. ” Có thé tóm lại rằng, “nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phan diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cu có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối di, cầu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, ca nhân, tổ chức, bao gom nha chung cu được xây dựng với mục dich để ở và nhà chung cu được xây dựng có mục dich sử dung hon hop dé ở và kinh doanh. ” - Pic điểm và phân loại căn hộ chung cư. Căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hình nhà ở khác. Đầu tiên, căn hộ chung cư thường nằm trong các tòa nhà có nhiều căn hộ khác nhau.

Các cư dân sử dụng chung một tòa nhà, thang máy, lối đi, và các tiện ích cộng đồng. Cư dân có sở hữu riêng cho căn hộ của họ, trong khi vẫn chia sẻ sở hữu chung với các phần khác của tòa nhà, ví dụ, lối đi chung, thang máy, khu vui cho, hoặc bề bơi. Ngoài ra, các chung cư thường có hệ thống an ninh và kiểm soát truy cập, bao gồm thẻ cửa an toàn hoặc camera giám sat dé đảm bảo sự an toàn của cư dân. Các dự án căn hộ chung cư thường có các tiện ich cộng đồng như bể bơi, phòng tập thé dục, khu vui chơ, phòng sinh hoạt chung, và thậm chí các cửa hàng hoặc dịch vụ trong tòa nhà.

Bên cạnh đó, tòa nhà chung cư thường có một đơn vi quản lý chịu trách nhiệm về bảo trì, vệ sinh, quản lý cơ sở hạ tang, và giải quyết các van đề liên quan đến cộng đồng. Những đặc điểm này tạo nên sự phổ biến và sự lựa chọn trong việc chọn căn hộ chung cư làm nơi ở. Dựa vào từng đặc điểm khác nhau, chúng ta có rất nhiều cách phân loại chung cư, tuy nhiên theo quy định tại điều 5 trong Thông tư 31/2016/TT-BXD, “dura vào các tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tang xã hội và nhóm chất lượng, quản lý vận hành mà Nhà nước đã phân chung cư thành 3 hàng A,B,C”. Chung cư cao cấp hạng A: “Một chung cư được đánh giá là hang A phải đáp ứng các nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tang xã hội và nhóm chất lượng, quản lý vận hành.

” Chung cư trung cấp hạng B: “Chung cư trung cấp hạng B cũng được phân loại dựa theo 4 nhóm tiêu chí là quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; hạ tang xã hội va nhóm chất lượng, địch vụ quản lý vận hành. ” Chung cư bình dân hạng C: “Chung cu bình dân hạng C là nha chung cư đáp ứng đủ các yêu câu dé được phân hạng theo quy định tại Khoản 02 Điêu số 03 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD. Tuy nhiên, những chung cư này còn không đạt đủ tiêu chi dé công nhận hang A và hạng B theo quy định tại Khoản 01, 02 Diéu nay.” - _ Ưu nhược điểm loại hình chung cư: Chung cư sẽ đem đến rất nhiều lợi ích cho chủ sở hữu, và loại hình căn hộ chung cư có một số ưu điểm như sau: Tiện lợi vị trí: Các căn hộ chung cư thường nam ở vi trí trung tâm của thành phố hoặc khu vực, giúp bạn tiếp cận dé dàng các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, cửa hàng, và giao thông công cộng. Tiện ích cộng đồng: Các tòa nhà chung cư thường có các tiện ích như bê bơi, phòng tập thé dục, khu vui cho, và khu sinh hoạt cộng đồng, giúp cải thiện chất lượng sông.

An ninh và quản lý chuyên nghiệp: Các căn hộ chung cư thường được quan lý chuyên nghiệp, có hệ thống an ninh, giúp bạn cảm thấy an tâm về mặt an ninh và sự bảo trì của tòa nhà. Đa dạng loại hình căn hộ: Các chung cư cung cấp nhiều loại hình căn hộ khác nhau đề phù hợp với nhu cầu của nhiều người, từ căn hộ studio nhỏ đến căn hộ lớn hơn. Khả năng đầu tư: Mua căn hộ chung cư có tiềm năng đầu tư. Giá trị bất động sản có thé tăng theo thời gian, và bạn có thể cho thuê căn hộ dé tạo nguồn thu nhập.

Khả năng mua trả góp: Nhiều dự án chung cư cho phép mua trả góp, giúp bạn dé dàng sở hữu căn hộ mà không cân trả toàn bộ giá trị mua hàng lúc đâu. Hỗ trợ tài chính: Mua chung cư có thé đủ điều kiện bạn được hỗ trợ tài chính bằng các gói vay ngân hàng với lãi suất thấp. Tiết kiệm không gian và chỉ phí: Căn hộ chung cư thường tiết kiệm không gian và chi phí so với việc mua nhà riêng hoặc xây dựng nhà mới. Được quyền sở hữu: Khi mua căn hộ chung cư, bạn có quyền sở hữu riêng cho căn hộ của mình và có thé thực hiện sửa chữa hoặc cải tạo theo ý muốn.

Hội tụ cộng đồng da dạng: Cuộc sông chung cư thường tạo cơ hội dé gặp gỡ và tương tác với nhiều người dân khác từ nhiều nền văn hóa và lĩnh vực khác nhau. Bên cạnh đó, khi mua hoặc đầu tư vào căn hộ chung cư, có một số nhược điểm cần xem xét: Chi phí ban dau: Mua căn hộ chung cư đòi hỏi một khoản tiền lớn ban dau, bao gồm giá mua căn hộ, thuế, phí làm số đỏ và phí giao dịch. Điều này có thể tạo áp lực tài chính ban đầu. Phí dịch vụ hàng tháng: Cư dân chung cư phải đóng các khoản phí hàng tháng cho quản lý tòa nhà, dịch vụ và bảo trì.

Những khoản phí này có thể tăng theo thời gian và ảnh hưởng đến ngân sách gia đình. Sự hạn chế về không gian: Các căn hộ chung cư thường có diện tích hạn chế so với nhà riêng, đặc biệt là với các căn hộ nhỏ. Điều này có thê làm cho việc sống và lưu trữ đồ đạc trở nên khó khăn. Khả năng tăng giá trị không cao: Trong một số trường hợp, giá trị của căn hộ chung cư có thể tăng chậm hơn so với các loại bất động sản khác, nhất là khi thị trường bat động sản bat ồn.

Hạn chế về kiểm soát: Cư dân chung cư thường phải tuân theo các quy tắc và quy định của tòa nhà hoặc ban quản lý, và họ có ít kiểm soát về việc quyết định thay đổi trong tòa nhà. Phi sở hữu và bảo trì: Các chi phí sở hữu và bảo trì căn hộ có thé tăng lên theo thời gian. Điều này có thể là một gánh nặng tài chính đối với cư dân. Rii ro thay đổi quy tắc cộng đồng: Quy tắc và quy định trong tòa nhà có thé thay đổi, và cư dân có thé phải tuân theo những thay đổi này.