CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản.1 Khái niệm Môi giới: Môi giới được hiểu là hành vi làm trung gian giữa các bên gặp gỡ, tiếp xúc, dam phan dé thiệt lập các quan hệ nhat định và g1ữa các bên được hưởng các lợi ích. Nói cách khác, môi giới là hoạt động của bên thứ ba với điêu mục đích tạo sự thông cảm và thâu hiéu trong việc giải quyêt các van dé hay sự cô quan hệ giữa các bên. Qua các định nghĩa trên ta có thé thay hình thức môi giới Chỉ xuất hiện giữa các bên khi không thê giải quyết được mối quan hệ giữa các bên có thể quyết định. Lúc này rất cần một người thứ ba có đủ năng lực và điều kiện dé giải quyết van dé.
Bat động san: Điều 181 Bộ luật Dân năm 2005 sự quy định: “ bat động san là tài sản không thé đi dời” bao gôm: - Đất đai. - Nha ở, công trình xây dựng gan liên với dat đai và tai sản gan liên với công trình. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo qui định của pháp luật.
Thuật ngữ “bất động sản” trong nganh môi giới có thé gay nhằm lẫn. Đối tượng của hoạt động môi giới không phải là tài sản mà là các quyền gan liền với tài san đó. Chi có quyền bat động sản được chuyền nhượng và chúng chính là đối tượng của việc chuyên nhượng. Có nhiều loại quyền tài sản và không phải quyền nào cũng có thể chuyên nhượng được.
Do đó, điều quan trọng đối với các nhà môi giới là phải phân biệt giữa các loại quyền hạn khác nhau. Do các quyền gắn liền với các bat động sản này nên cân phải định nghĩa chính xác bất động sản là gìm từ góc độ của nhà môi giới: "bat động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyên sử dụng, cũng như quyên sở hữu những công trình có định gắn liền trên mảnh đất hay những phan của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất." Môi giới bat động sản: 10 Là thay mặt người khác thực hiện công việc chịu nhiều quyền hạn liên quan đến bất động sản. Kết quả của các hoạt động này là việc thực hiện các yêu cầu của khách hàng như các hợp đồng mua bán, trao đôi, thuê và cho thuê với sự trợ giúp của các nhà môi giới. Các hoạt động này dẫn đến những thay đổi về mặt pháp lý và thực tiễn của bất động sản.
Nhà môi giới thực hiện công việc dé nhận tiền hoa hong cho những thay đổi trên thông qua các giao dịch mà đối tượng của nó là các quyền đối với bat động sản. Môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thé hiện ở sự am hiểu pháp luật và các quy định của nhà nước về lĩnh vực bất động sản. Sự hiểu biết này giúp nhà môi giới tránh các vấn đề khi giao dịch.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thê hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ dé giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất 1.2 Vai trò của môi giới bat động sản Hầu hết các nhà môi giới và khách hàng của họ đều biết rằng công việc của một nhà môi giới là gì. Môi giới được hiểu đơn giản là công việc dẫn dat các bên đi đến ky kết giao dịch, trong đó một bên là chủ sở hữu, hoặc người có quyền sử dụng nhất định đối với bat động sản muốn bán, cho thuê và bên thứ hai muốn dé mua nó, thuê nó hoặc sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của van đề so với bản chất đầy đủ của hoạt động môi giới hiện nay. Tất nhiên, yếu tố quan trọng nhất của môi giới là đưa người bán/cho thuê đến với người mua/người thuê khi kết thúc giao dịch.
Tuy nhiên, bên cạnh van dé này, còn có những yếu tố khác trong công việc của nhà môi giới, chăng hạn như khả năng tìm ra giải pháp tốt nhất cho từng khách hàng. Người môi giới cân thận dẫn dắt khách hàng của minh qua tất cả các bước có thé thực hiện được trong các giai đoạn khác nhau của giao dịch. Do đó, môi giới theo nghĩa hẹp là sự kết nối trong giao dịch và theo nghĩa rộng là một dịch vụ với hàng loạt các hoạt động bổ sung xung quanh giao dịch. Các nhà môi giới hành động theo yêu cầu của khách hàng và thực hiện một số dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ.
Người môi giới phải tìm một bên thứ hai trong giao địch chấp nhận các điều kiện do khách hàng của mình nêu hoặc thương lượng với họ. Do đó, bản chất của môi giới chỉ đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của nhà môi giới ở đây là tìm bên liên quan thứ hai cho khách hàng của mình, tìm đúng người cho hàng hóa và các điều kiện đã đặt ra. Đây cũng là một hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng trình bày, thuyết phục về sản phẩm.
Vai trò của nhà môi giới là một khái niệm rộng, nhưng ngoài bản chất của nhà môi giới, nó cho chúng ta biệt nhà môi giới phải hành động như thê nào, cân thực hiện những hoạt động gì đê hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tôt nhât, chuyên nghiệp 11 nhất. Do đó, vai trò của nhà môi giới không chỉ dan đến việc ký kết giao dich mà còn dẫn đến câu hỏi làm thé nào dé đảm bảo lợi ích của khách hang một cách tốt nhất. Vai trò của nhà môi giới sẽ được thê hiện qua tính chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này. Thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nén kinh té quéc dan.
Nó chịu ảnh hưởng. của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác nó cũng tác động trực tiếp đến nền kinh tế. Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân được thê hiện như sau: © Vị trí của môi giới bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. © Vị trí trong dự trữ quốc dân.
Dự trữ được định nghĩa là giá trị kết hợp của dat đai và các tòa nhà. Thị trường bât động sản đã tạo nên tảng cân thiệt cho hoạt động kinh tê. Gia thuê và các chi phí liên quan của các cơ sở này có ảnh hưởng trực tiép đên chi phí hoạt động của doanh nghiệp và hiệu quả tai chính của các hoạt động này. ® Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động.
© Vị trí trong việc thu thuế. Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bat động sản, thuê bán bât động sản, thuê giá tri gia tang của bat động sản. ® Khả năng hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp. Khả năng huy động vôn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.
Do thực tế mới của nền kinh tế hiện nay cũng như quá trình chuyền dịch cơ cấu kinh tế, thị trường đã có những động lực dé phân bồ lại tài sản từ chức năng của nông nghiệp và công nghiệp nặng, công nghiệp nhẹ và dịch vụ. Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra sức ép làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây. Ví dụ cụ thé là việc di dời các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phó. ra ngoại ô thành phố, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây ở các tỉnh lân cận thành phó, việc thực hiện đâu _gia quyên sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước.Do đó, tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn bất động sản và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trên cả nước.
Ở tam vĩ mô, nếu việc tái phân bổ lao động hay vốn tài chính sang các lĩnh vực năng suất cao hơn tương đối đơn giản hơn, thì việc luân chuyên vốn bat động san, thay đổi công việc, v. khả năng, vị trí, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng chúng một cách hợp lý sẽ khó khăn hơn. Hơn nữa, việc tạo thêm nguồn cung bất động sản mới (một hình thức sở hữu cần nhiều vốn) là quá tốn kém trong điều kiện nguồn vốn và đất đai hạn hẹp. Vi vậy, dé xử ly tình trạng nay, cần tạo áp lực lớn hơn đối với việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên bất động sản hiện có, thông qua việc tổ chức lại một cách khoa học.
12 Điều này đồng nghĩa với việc điều chỉnh hiệu quả hơn vòng quay của bất động sản trên thị trường. Trách nhiệm nặng nề của việc làm cho quá trình chuyên đôi này diễn ra suôn sẻ thuộc về các nhà môi giới bất động sản. Họ chính là “dầu nhớt” giúp guồng máy nặng nề là thị trường bat động san vận hành trơn tru, hiệu qua. Bắt động sản chiếm một vị trí quan trọng trong nên kinh tế Việt Nam.
Tuy nhiên, vị trí của chúng trong tông sản phẩm quôc dân (GDP) vẫn còn thấp. Có thể nói, lĩnh vực bất động sản chưa phát huy được vai trò cân thiết theo đúng chức năng của nó trong nên kinh tế nhưng tiềm năng còn rất lớn bên cạnh giả thiết rằng nền kinh tế Việt Nam vẫn đang phát triển và sẽ phải tiếp tục chuyên dịch cơ cấu. Trong tình hình thực tế ở Việt Nam hiện nay, sự phát triển của nghề môi giới bat động sản sẽ góp phan rất lớn vào việc bìnhổn thị trường. Dé nghề môi giới BĐS phát triển cần tạo môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ.3 Một số loại hình môi giới bất động sản « Môi giới độc quyền: Nhà môi giới được độc quyền tiếp thi bat động sản và độc quyền đại diện cho người bán.
Tuy nhiên, nhà môi iới cũng có thé chao bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác dé trình bay bất động sản tới các khách hang tiềm năng và cùng chia khoản hoa hồng. « Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bat động san, tư vấn cho khách hàng và hưởng phí môi giới ( phí hoa hồng) theo giá trị thành công mỗi thương vụ. e Van phòng môi giới: Thường là các văn phòng nhỏ, với quy mô một vai người; một số văn phòng bat động sản có quảng cáo dịch vụ trên báo chí hoặc website.