CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VE DỊCH VỤ MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN 1. Dịch vụ môi giới bất động sản. Khái niệm và phân loại dịch vụ môi giới bat động san. Khái niệm và đặc điểm chung.
— Khái niệm: Môi giới bat động san là những hoạt động với mục dich tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa 2 bên, mà ở đây những thương vụ đó là những quyên hạn khác nhau liên quan đến bất động sản như: quyền sử dụng đất có thời hạn, vô thời hạn, quyền sở hữu công trình,. — Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản: Hoạt động môi giới cân tuân thủ 1 sô nguyên tắc sau: Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành. Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin.
Thứ ba hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới. Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tê với ý thức trách nhiệm cao nhât. Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suôt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp. — Điều kiện kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản: Theo quy định tại Điều 62, mục II, chương IV luật Kinh doanh bất động sản, để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bat động san, các cá nhân, tổ chức can hội đủ những điều kiện sau: “1.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Cá nhân có quyền kinh đoanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bat động sản. Phân loại dịch vụ môi giới bất động sản.
Đối với những tiêu chí khác nhau có thể phân loại dịch vụ môi giới BĐS khác nhau. Trong đó, cách phân loại phô biên nhật là dựa trên nhu câu thực tê chung của khách hàng dé chia dịch vụ môi giới BĐS thành 2 loại chính là: Một là, dich vụ môi giới mua — bán:đây là loại dịch vu nhằm hướng tới các nhu câu mua, hoặc bán của khách hàng.Trong dịch vụ môi giới mua - bán lại tùy theo loại BĐS mà chia ra thành các loại dịch vụ khác nhau: — Dịch vụ mua - bán căn hộ — Dịch vụ mua - bán biệt thự và nhà liên kê — Dịch vụ mua - bán quyên sở hữu đât Hai là, dịch vụ môi giới thuê - cho thuê:là loại dịch vụ môi giới dành cho các đôi tượng khách hàng có nhu câu cho thuê hoặc thuê.Trong dịch vụ môi giới thuê - cho thuê cũng sẽ chia ra thành các dịch vụ dựa theo loại hình BĐS: —_ Dịch vụ trên thị trường bán lẻ: là hoạt động cho thuê các lô, căn trong các trung tâm mua sắm, trung tâm bách hóa, khối dé bán lẻ — Dịch vụ cho thuê văn phòng — Dịch vụ cho thuê căn hộ dịch vụ — Dich vụ cho thuê phòng khách san Đối với mỗi dịch vụ được chia nhỏ lại có thêm những dịch vụ hỗ, trợ riêng, tùy theo quy mô và định hướng hoạt động mà mỗi công ty sẽ cung cấp những dịch vụ khác nhau, ví dụ như: — Tư vấn thiết kế nội thất — Tư vấn xây dựng — Tư van hoàn thành thủ tục xin chứng nhận, cấp số đỏ — Định giá bất động sản 1. Phát triển dịch vụ môi giới bất động sản. Quan điểm về phát triển dịch vụ môi giới bất động sản.
Phát triển ở đây được phân tích dựa trên 2 khía cạnh là chiều sâu và chiều rộng: Một là, phát triển dịch vụ môi giới BDS về chiều sâu: có nghĩa là hoàn thiện dịch vụ môi giới BĐS sẵn có, nó gắn liền với việc nâng cao chất lượng dịch vụ, đó là tính tiện ích, hiệu quả,.mà dịch vụ môi giới BĐS có thể đem lại cho khách hàng. Hai là, phát triển dịch vụ môi giới BĐS theo chiều rộng: có nghĩa là tăng quy mô, sô lượng các dịch vụ môi giới BĐS san có va phát triên thêm các dịch vụ mới, nó chính là việc đa dạng hóa các dịch vụ môi giới BĐS. Nội dung phát triển dịch vụ môi giới bất động sản. Đê phát triên một sản phâm nào đó thì đêu cân có nội dung phát triên, định hướng dé có thê hiéu biét rõ hơn vê hướng di tương lai của sản phâm.
Vậy nên, nội dung phát triên dịch vụ môi giới bât động sản sẽ được tập trung vào các ý sau: Một là, phát triển quy mô dịch vụ môi giới: tức là đề cập tới tất cả các hoạt động làm gia tăng quy mô dịch vụ môi giới BĐS: — Gia tăng quy mô các giao dịch đang được cung cấp: gia tăng quy mô giao dịch có nghĩa là không chỉ khiến cho mệnh giá các hợp đồng giao dịch cao hơn, mà số lượng giao dịch được môi giới thành công cũng gia tăng. — Mở rộng thêm các dịch vụ môi giới BĐS khác hoặc các dịch vụ hỗ trợ môi giới BĐS: điều này có nghĩa là gia tăng tính đa đạng cho sản phẩm, để giúp cho sản phẩm thu hút hơn và có thể bao quát được phần lớn nhu cầu của thị trường. - Gia tăng lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ môi giới BĐS: việc phát triển về quy mô dịch vụ tất nhiên không chỉ là tăng các số lượng giao dịch mà còn phải mở rộng phạm vi khách hàng, đặc biệt là thu hút những khách hàng tiềm năng. Hai là, phát triển chất lượng dịch vụ môi giới BĐS: là các hoạt động nhằm nâng cao chât lượng dịch vụ: — Cải tiến các tiến trình hoạt động môi giới BĐS: đối với mỗi một sản phẩm thì chất lượng bao giờ cũng là yếu tố vô cùng quan trọng, vậy nên không chỉ cần gia tăng quy mô mà chính xác hơn là phải gia tăng quy mô giao dịch được môi giới thành công.
Chính vì vậy nên can phải xem xét lại một lượt tiến trình hoạt động môi giới để đưa ra những cải tiến mới phù hợp với thị trường hơn thì chất lượng dịch vụ mới có thể tăng cao. — Nâng cao chất lượng hoạt động marketing: thực tế hoạt động marketing có thể coi là một phần nhỏ trong cả quy trình hoạt động môi giới nhưng đây lại là phần vô cùng quan trọng. Làm marketing tốt đồng nghĩa với việc thu hút và mở rộng phạm vi hoạt động của công ty. — Nâng cao chất lượng dịch vu trước- trong - sau giao dich: để luôn đem đến cho khách hàng dịch vụ tốt nhất thì phải luôn kiểm tra lại và đưa ra những cải tiến mới, những thay đổi phù hợp để không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ cũng như mức độ hài lòng của khách hàng.
Vậy nên, để phát triển dịch vụ môi giới BĐS thì cần phải phát triển qua 6 phương diện trên, từ đó mới có thể đưa ra những chiến lược tôt, không ngừng nâng cao chất lượng và quy mô, thúc day sự phát triển rõ rệt. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ tiêu định lượng. Một là,quy mô dịch vụ môi giới BĐS: có nghĩa là độ lớn của dịch vụ môi giới BĐS về mặt tổ chức.
Công thức tính: Quy mô dịch vụ(VND) = số giao dịch thành công(đơn vi) X giá tri giao dich(VND) Nếu như quy mô dịch vu lớn đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh dịch vụ của công ty đang phát triển tốt, nếu quy mô nhỏ thì chưa thể kết luận là do ảnh hưởng của giá trị giao dịch thấp hay do lượng giao dịch thành công thấp. Vậy nên cân tính thêm 1 công thức nữa là: tổng giá trị giao dich thành công(VND) Giá trị giao dịch bình quân = : XS. sô lượng giao dich(don vi) (VND/don vi) Nếu giá trị giao dịch bình quân lớn thì chứng tỏ là công ty dang tăng quy mô dịch vụ môi giới BĐS, nếu giá trị giao dịch bình quân nhỏ thì chứng tỏ công ty đang kinh doanh chưa hiệu quả.Để xét về độ lớn - nhỏ của quy mô cũng như giá trị giao dịch bình quân cần phải so sánh các số liệu này qua từng năm, bởi mỗi công ty khác nhau sẽ có những định mức khác nhau về sự phát triển quy mô. Hai là, tính đa dạng của dịch vụ môi giới BDS:1a số liệu thông kê các dịch vụ, dịch vụ hỗ trợ đang được cung cấp tại công ty.
Nếu như số lượng dịch vụ công ty đang cung cấp lớn chứng tỏ các dich vụ môi giới BĐS của công ty đa dạng, thường các công ty sẽ hoạt động trên hầu hết các thị trường, nên sự đa dạng thường dựa vào lượng dịch vụ hỗ trợ của công ty. Ba là, doanh thu từ hoạt động môi giới BĐS: là số tiền thu được sau mỗi hoạt động môi giới, tông doanh thu, lợi nhuậncủa các hoạt động môi giới đôi với công ty. Công thức tính: Doanh thu(VND)= phí hoa hồng(VND)xsố lượng giao dịch thành công(đơn vi) Lợi nhuận (VND) = doanh thu (VND) — chi phí (VND) Để đánh giá hoạt động công ty có hiệu quả không thì nên nhìn vào lợi nhuận, bởi nếu doanh thu cao nhưng chỉ phí cũng cao thì cũng không thể khiến cho lợi nhuận tăng cao. Vì vậy, lợi nhuận càng lớn chứng tỏ hoặc doanh thu cao hơn nhiều so với chi phí hoặc đã áp dụng chính sách hợp lý để tiết kiệm chi phí kinh doanh, dù là lý do nào thì hiệu quả kinh doanh của công ty vẫn có thể được nhận xét là tốt.
Bốn là, giá cả của dịch vụ môi giới BĐS: là mức giá các dịch vụ môi giới hay còn gọi là phí hoa hồng so với thị trường chung. Công thức tính: Hoa héng(VND) = phan trăm hoa héng(%) x giá trị giao dich(VND) Phần trăm hoa hồng không có định mức cụ thể mà sẽ tùy vào quy định riêng của từng công ty, thường là trong khoảng 10 - 15%.