phần mở đầu, kết luận, phụ lục, đề tài đƣợc trình bày gồm 3 phần chính: Chƣơng 1: Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng chứng khoán hóa bất động sản ở Việt nam Chƣơng 3: Giải pháp phát triển chứng khoán hóa bất động sản cho Việt nam. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 1. Chứng khoán hóa Chứng khoán hóa theo định nghĩa của Ủy Ban Chứng Khoán Mỹ "Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ đƣợc chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hƣởng lợi khác và quyền đối với những tài sản đƣợc sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu đƣợc cho ngƣời sở hữu chứng khoán." Chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhƣng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tƣơng lai nhƣ các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đƣa ra giao dịch trên thị trƣờng tài chính.
Cho nên chứng khoán hóa đôi khi còn đƣợc gọi là trái phiếu hóa. Thông thƣờng, kỹ thuật chứng khoán hóa đƣợc thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu đó là: các khoản vay đƣợc thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không đƣợc thế chấp bằng bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản Chứng khoán hóa bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tƣ chứng khoán và đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo giá trị bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhƣng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. So với các hình thức thu hút vốn khác nhƣ vay ngân hàng hoặc tự bỏ vốn đầu tƣ… thì mô hình “Chứng khoán hóa bất động sản” có những lợi thế đối với nhà đầu tƣ cũng nhƣ các chủ đầu tƣ.
Repo bất động sản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Repo là dịch vụ phái sinh từ các nghiệp vụ cho vay có đảm bảo (cầm cố giấy tờ có giá nhƣ chứng khoán, bất động sản). Chủ bất động sản cần giải chấp ngân hàng sẽ đƣợc hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho công ty và cam kết sẽ mua lại bất động sản đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần chênh lệch giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho ngƣời cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thƣờng thấp hơn giá trị thị trƣờng của bất động sản thế chấp và kỳ hạn hợp đồng repo ngắn, đƣợc điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác các nhu cầu của ngƣời vay.
Repo BĐS đƣợc hiểu là đầu tiên, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của ngƣời cần bán sau khi thông qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến, doanh nghiệp và khách hàng cùng hoàn tất các thủ tục mua bán, kèm theo một cam kết. Theo đó, trong khoảng thời gian 3-6 tháng hoặc dài hơn (tùy thỏa thuận), ngƣời bán nhà có quyền mua lại tài sản của mình bằng với mức giá đã bán đi (bất kể giá thị trƣờng đang tăng hay giảm), kèm theo chi phí pháp lý và lãi suất. Điều này cũng có nghĩa doanh nghiệp có thể cho thuê hoặc khai thác giá trị gia tăng của bất động sản nhƣng không đƣợc quyền bán nhà vừa mua cho bên thứ ba trong thời gian quy định.
NỘI DUNG CHỨNG KHOÁN HÓA 1. Mục tiêu của chứng khoán hóa bất động sản. - Đối với các bên chủ đầu tƣ dự án: Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tƣ cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán hóa là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án. Đối với phần vốn tự có đƣợc dùng đầu tƣ vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tƣ nâng cao vòng quay vốn.
Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tƣ vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự án đã tiến hành xong giai đoạn cơ bản thông qua quá trình chứng khoán hoá sẽ đơn giản hơn, tiết kiệm dƣợc thời gian và chi phí phát hành. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 Chứng khoán hoá mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá - hàng hoá trên thị trƣờng tài chính. - Đối với ngƣời đầu tƣ: Có thêm một công cụ đầu tƣ mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tƣơng đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên ngƣời đầu tƣ có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trƣờng giao dịch tập trung. Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tƣ cổ tức. Giảm thiểu đƣợc rủi ro có thể ảnh hƣởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lƣợng” của tài sản chuyển hóa. - Những điểm cần lƣu ý khi thực hiện chứng khoán hóa bất động sản.
Khi phát hành trái phiếu (chứng khoán hóa), thực ra chỉ là trái phiếu công trình không có bảo lãnh, tức nhà đầu tƣ phải tin tƣởng hoàn toàn vào năng lực của chủ đầu tƣ và khả năng hoàn thành công trình mà hoàn toàn không có bảo lãnh, bảo hiểm gì. Đây là điều hết sức rủi ro trong điều kiện thị trƣờng tài chính bất ổn hiện nay, có lẽ đã đến lúc nhà đầu tƣ phải trang bị cho mình đầy đủ kiến thức và hết sức thận trọng nhận biết rõ rủi ro để có thê tránh đƣợc những rủi ro lớn trong việc ra quyết định. Mục tiêu của Repo: Thực hiện nghiệp vụ Repo sẽ giúp dòng vốn luân chuyển dễ dàng hơn trên thị trƣờng, Repo bất động sản là công cụ tốt hỗ trợ thị trƣờng nhà đất đang trên đà phục hồi, tạo thêm cơ hội mới và tính thanh khoản cho những tài sản bị ứ đọng. Một giao dịch chứng khoán hóa bao gồm 3 nội dung cơ bản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 Một là, Doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn tập hợp và phân loại các tài sản tài chính của mình để chọn ra một tập hợp tài sản đủ tiêu chuẩn để chứng khoán hóa.
Doanh nghiệp này đƣợc gọi là Bên khởi tạo tài sản (Originator). Tài sản tài chính đƣợc chứng khoán hóa có thể là các khoản phải thu (trade receivables) đã thể hiện trên bảng cân đối kế toán của bên khởi tạo tài sản hoặc các khoản thu thể hiện bằng dòng tiền trong tƣơng lai (future cash flows) mà bên khởi tạo tài sản thu đƣợc. Nhìn chung, các tài sản tài chính có tình đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để có thể dự báo đƣợc dòng thu nhập thì đều có thể chứng khoán hóa đƣợc. Ngay cả những tài sản cố định mức tín nhiệm kém nhƣ các khoản nợ khó đòi của Ngân hàng cũng có thể đƣợc chứng khoán hóa nếu những rủi ro liên quan đến những tài sản đó có thể hạn chế đƣợc thông qua đa dạng hóa tập hợp tài sản và áp dụng các phƣơng pháp tăng cƣờng tín nhiệm thích hợp.
Hai là, Bên khởi tạo tài sản bán tập hợp tài sản đã đƣợc lựa chọn cho một pháp nhân mục đích đặc biệt (Special purpose Entity / Vehicle - SPV). Một đặc điểm cơ bản tạo nên tính ƣu việc của chứng khoán hóa là tài sản sau khi đã đƣợc bán phải hoàn toàn tách biệt với tài sản của bên khởi tạo tài sản. Để đạt đƣợc điều này trong giao dịch chứng khoán hóa, hai yêu cầu đƣợc đặt ra là: Pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV) phải đƣợc cấu trúc là một doanh nghiệp khó phá sản (bank-rupcy remoteness) nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tƣ đƣợc đảm bảo từ tài sản mà bên khởi tạo đã chuyển nhƣợng cho SPV; Việc chuyển nhƣợng từ Bên khởi tạo tài sản cho SPV phải là chuyển nhƣợng tuyệt đối hay thực bán (true sale). Điều này có nghĩa là toàn bộ lợi ích và rủi ro kinh tế của tài sản – tức là toàn bộ quyền sở hữu – đƣợc chuyển giao cho SPV, và quyền của SPV đƣợc nhận các khoản thu từ tài sản sẽ không bị ảnh hƣởng trong trƣờng hợp Bên khởi tạo tài sản bị phá sản, nghĩa là tài sản không thể bị chi phối bởi các bên chủ nơ của Bên khởi tạo tài sản.
Ba là, Để thanh toán cho tập hợp tài sản đƣợc mua, SPV phát hành chứng khoán đƣợc đảm bảo bằng các khoản thu từ tập hợp tài sản đó. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 Trong giao dịch chứng khoán hóa, chứng khoán có thể đƣợc phát hành dƣới nhiều hình thức khác nhau, bao gồm trái phiếu, thƣơng phiếu (commercial paper) hoặc chứng chỉ đầu tƣ (investment certificate) tùy theo cấu trúc của từng giao dịch cụ thể cũng nhƣ hình thức pháp lý của SPV (là công ty cổ phần, qũy tín thác (Trust) hay công ty hợp danh). Chứng khoán này cũng có thể đƣợc phát hành ra công chúng (public offering) trên thị trƣờng tập trung hoặc đƣợc phát hành riêng lẻ (private place- ment) trên thị trƣờng phi tập trung (OTC). Những vấn đề liên quan 1.
Bên khởi tạo tài sản – originator : Là bên “bán” tài sản cho SPV chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản. Chủ tài sản ban đầu thƣờng tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV để hƣởng phí quản lý.