Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Cho Hộ Thu Nhập Thấp Tại Thành Phố Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ phân tích ueh chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố đà nẵng, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho

• Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Diệu
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thành Tự Anh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính sách công
• Đề tài: Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Cho Hộ Thu Nhập Thấp Trên Địa Bàn Thành Phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
• 1.1. Bối cảnh nghiên cứu
• 1.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin
• 1.6. Cấu trúc đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ
• 2.1. Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp
• 2.1.1. Một số khái niệm cơ bản
• 2.1.2. Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp
• 2.1.3. Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường
• 2.2. Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển
• 2.2.1. Các hình thức can thiệp chủ yếu
• 2.2.2. Các phương thức can thiệp của nhà nước
• 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách
• 2.3. Cơ sở pháp lý và các chính sách khuyến khích phát triển NOXH cho người thu nhập thấp của Trung ương và của địa phương
• 2.3.1. Chính sách, pháp luật do Trung ương quy định
• 2.3.2. Chính sách phát triển NOTNT do TP.
• 2.4. Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị và khả năng áp dụng tại TP.
• 3. CHƯƠNG 3: CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG THỜI GIAN QUA
• 3.1. Khái quát tình hình KTXH, dân số và mức sống hộ gia đình của TP.
• 3.1.1. Tình hình KTXH của TP.
• 3.1.2. Quy mô dân số và mức sống hộ gia đình qua các cuộc tổng điều tra xã hội học
• 3.2. Quá trình phát triển nhà ở tại TP.
• 3.3. Chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN thời gian qua
• 3.3.1. Nguồn cung NOXH cho hộ thu nhập thấp
• 3.3.2. Cơ chế giá NOTNT và chính sách hỗ trợ bên cung
• 3.3.3. Khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp và chính sách hỗ trợ bên cầu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
• 4.1. Chính sách chưa đến được đúng đối tượng
• 4.1.1. Tình trạng sang nhượng quyền sở hữu và cho thuê lại
• 4.1.2. Khả năng thanh toán tiền mua nhà của hộ thu nhập thấp
• 4.2. Sự phù hợp giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người thu nhập thấp
• 4.3. Chính sách hỗ trợ tín dụng kém hiệu lực
• 4.4. Về chất lượng căn hộ và điều kiện sống tại các khu chung cư
• 4.4.1. Thiếu một số công trình công cộng cơ bản
• 4.4.2. Người dân hài lòng với các dịch vụ công được cung cấp
• 4.4.3. Chất lượng căn hộ và khu nhà ở cần được quan tâm hơn
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Đánh giá chung về chính sách phát triển NOTNT tại TP.
• 5.2. Gợi ý chính sách
• 5.2.1. Tạo cơ chế để tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT
• 5.2.2. Điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu
• 5.2.3. Đề xuất thử nghiệm vận dụng mô hình Singapore cho TP.
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Chính Sách Phát Triển Nhà Ở Cho Hộ Thu Nhập Thấp Tại Đà Nẵng

Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp tại Đà Nẵng đã trở thành một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và gia tăng dân số. Thành phố Đà Nẵng, với vai trò là trung tâm kinh tế của miền Trung, đang đối mặt với thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là những hộ có thu nhập thấp. Chính sách này không chỉ nhằm mục đích cung cấp chỗ ở mà còn góp phần ổn định xã hội và phát triển bền vững.

1.1. Bối cảnh và nhu cầu nhà ở tại Đà Nẵng

Sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã tạo ra áp lực lớn lên thị trường nhà ở tại Đà Nẵng. Nhu cầu về nhà ở cho hộ thu nhập thấp ngày càng tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng kịp thời. Theo số liệu từ Sở Xây dựng, số lượng hộ gia đình cần nhà ở xã hội đang gia tăng, nhưng chính sách hiện tại vẫn chưa đủ mạnh để giải quyết vấn đề này.

1.2. Các chính sách hiện hành và mục tiêu

Chính quyền thành phố đã triển khai nhiều chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội, bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi. Mục tiêu chính là tạo ra quỹ nhà ở cho hộ thu nhập thấp, giúp họ có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.

II. Vấn đề và Thách thức Trong Chính Sách Phát Triển Nhà Ở

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp, nhưng chính sách vẫn gặp phải nhiều thách thức. Tình trạng đầu cơ bất động sản, giá nhà tăng cao và sự thiếu hụt nguồn cung là những vấn đề chính cần được giải quyết.

2.1. Tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng cao

Đầu cơ bất động sản đã làm cho giá nhà ở tăng cao, khiến cho nhiều hộ thu nhập thấp không thể tiếp cận được. Theo nghiên cứu, giá nhà ở tại Đà Nẵng đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua, trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng.

2.2. Thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội

Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, với nhiều dự án bị chậm tiến độ. Các chính sách hỗ trợ chưa thực sự thu hút được đầu tư từ khu vực tư nhân, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở cho hộ thu nhập thấp.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Nhà Ở Cho Hộ Thu Nhập Thấp

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho hộ thu nhập thấp, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải thiện chính sách hỗ trợ, thu hút đầu tư từ khu vực tư nhân và nâng cao chất lượng nhà ở là những yếu tố quan trọng.

3.1. Cải thiện chính sách hỗ trợ tài chính

Chính quyền cần xem xét lại các chính sách hỗ trợ tài chính cho hộ thu nhập thấp, bao gồm việc điều chỉnh lãi suất vay và mở rộng đối tượng thụ hưởng. Điều này sẽ giúp nhiều hộ gia đình có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn.

3.2. Khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân

Cần có các biện pháp khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Việc tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi sẽ giúp tăng cường nguồn cung nhà ở cho hộ thu nhập thấp.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu

Các nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn từ các mô hình phát triển nhà ở xã hội thành công ở các quốc gia khác có thể được áp dụng tại Đà Nẵng. Việc học hỏi từ kinh nghiệm quốc tế sẽ giúp cải thiện chính sách và nâng cao hiệu quả thực hiện.

4.1. Kinh nghiệm từ các quốc gia thành công

Nhiều quốc gia như Singapore đã thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội cho hộ thu nhập thấp. Các mô hình này có thể được áp dụng tại Đà Nẵng để cải thiện tình hình nhà ở cho người dân.

4.2. Đánh giá hiệu quả chính sách hiện tại

Cần có các nghiên cứu đánh giá hiệu quả của các chính sách hiện tại để xác định những điểm mạnh và điểm yếu. Điều này sẽ giúp chính quyền điều chỉnh và hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Chính Sách Phát Triển Nhà Ở

Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp tại Đà Nẵng cần được cải thiện và điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu thực tế. Tương lai của chính sách này phụ thuộc vào khả năng thu hút đầu tư và cải thiện chất lượng nhà ở.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

Cần có một định hướng rõ ràng cho chính sách phát triển nhà ở trong tương lai, với mục tiêu cụ thể và các biện pháp thực hiện hiệu quả.

5.2. Tầm quan trọng của sự hợp tác giữa các bên

Sự hợp tác giữa chính quyền, khu vực tư nhân và cộng đồng là rất quan trọng để đảm bảo thành công của chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đổi mới và đô thị hóa nhanh chóng tại thành phố Đà Nẵng sau khi trở thành đơn vị hành chính trực thuộc Trung ương đã tạo ra sức ép khổng lồ lên hạ tầng và quỹ nhà ở xã hội. Giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố duy trì bình quân 10,97%/năm, kéo theo làn sóng nhập cư lớn với mức tăng dân số cơ học khoảng 15.000 người mỗi năm, nâng tỷ lệ đô thị hóa lên mức kỷ lục 86,87% vào năm 2009. Đồng thời, toàn thành phố đã thu hồi 9.488 ha đất, ảnh hưởng trực tiếp tới 82.740 hộ dân diện giải tỏa đền bù, trong đó có hơn 8.200 hộ phụ và hộ nhận đền bù thấp gặp khó khăn gay gắt về chỗ ở.

Vấn đề cốt lõi của nghiên cứu bắt nguồn từ sự thất bại của thị trường bất động sản tự do: tình trạng đầu cơ đẩy giá đất tăng vọt, trong khi hệ số chênh lệch thu nhập giữa nhóm giàu nhất và nhóm nghèo nhất nới rộng từ 5,4 lần năm 2002 lên 6,6 lần năm 2010. Dù chính quyền địa phương đã nỗ lực ban hành Đề án xây dựng 7.000 căn hộ theo Quyết định số 3882/QĐ-UBND nhằm thực hiện mục tiêu "Có nhà ở", thực tế đến cuối năm 2011 chỉ có 4.848 căn hộ trên tổng số 15.864 căn được phê duyệt đi vào vận hành.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá toàn diện hiệu quả thực thi các gói chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2011. Đề tài đi sâu phân loại hình thức sở hữu, cơ chế định giá thành, khả năng thanh toán thực tế của người dân và tương quan cung - cầu. Ý nghĩa nghiên cứu mang tính thực tiễn cao khi cung cấp cơ sở khoa học giúp chính quyền địa phương tái cấu trúc chính sách tài chính nhà ở, hướng đến mục tiêu an sinh xã hội bền vững và tối ưu hóa ngân sách công.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết kinh tế học vi mô về thất bại thị trường và vai trò can thiệp của Nhà nước vào thị trường nhà ở. Khi thị trường tự do vận hành, ngoại tác tích cực của việc cải thiện điều kiện sống không được phản ánh đầy đủ vào giá cả, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ cho các tầng lớp yếu thế. Khung phân tích chính sách của Steekelenburg (2011) được áp dụng để giải phẫu hai trục can thiệp chính: can thiệp bên cung (hỗ trợ đất sạch, ưu đãi thuế, tài trợ hạ tầng ngoài hàng rào) và can thiệp bên cầu (trợ cấp lãi suất, bảo lãnh tín dụng, quy chế trả góp).

Bên cạnh đó, mô hình đánh giá chính sách dựa trên bốn nhóm yếu tố tác động: nhân khẩu học và tốc độ đô thị hóa, năng lực kinh tế địa phương, nguồn lực tài chính công và cam kết chính trị. Các khái niệm trung tâm được chuẩn hóa theo Luật Nhà ở năm 2005 và các tiêu chuẩn của Tổng cục Thống kê:

• Nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp: Quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư hoặc hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng phi lợi nhuận phục vụ đối tượng chính sách và người dân có hoàn cảnh khó khăn.
• Hộ thu nhập thấp: Các hộ gia đình thuộc nhóm 1 và nhóm 2 theo phân vị thu nhập quốc gia (thu nhập bình quân dưới 1.051.800 đồng/người/tháng vào năm 2010) hoặc không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
• Nhà chung cư: Công trình nhà ở từ hai tầng trở lên có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và không gian sinh hoạt dùng chung.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng dựa trên việc xử lý dữ liệu sơ cấp và thứ cấp đáng tin cậy. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua cuộc điều tra khảo sát thực địa phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng, triển khai từ ngày 01/12/2011 đến ngày 28/02/2012. Tổng số mẫu hợp lệ đạt 153 hộ gia đình đang trực tiếp sinh sống tại các khu chung cư thu nhập thấp trên địa bàn toàn thành phố. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng nhằm phản ánh chính xác cơ cấu các nhóm đối tượng thụ hưởng theo các dự án chung cư khác nhau.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả và kiểm định tần số trên phần mềm SPSS là nhằm lượng hóa trực quan các chỉ số về mức độ hài lòng, cơ cấu chi trả tài chính và tỷ lệ sai lệch đối tượng thụ hưởng. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp và đối chiếu từ các nguồn chính thống: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở ngày 01/04/2009 của Cục Thống kê Đà Nẵng, Khảo sát mức sống hộ gia đình (VHLSS) từ năm 2002 đến năm 2010 của Tổng cục Thống kê, cùng các báo cáo tiến độ dự án từ Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2011.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả điều tra thực nghiệm và phân tích dữ liệu cho thấy việc triển khai chính sách nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng xuất hiện nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng:

Thứ nhất, tiến độ xây dựng và cơ cấu nguồn vốn bị mất cân đối nghiêm trọng. Trong giai đoạn 2005-2011, thành phố chỉ hoàn thành 74 khối nhà với 4.848 căn hộ, đạt khoảng 65,8% so với mục tiêu kế hoạch ban đầu là 7.361 căn hộ. Đáng chú ý, ngân sách nhà nước phải gánh vác hơn 80% tổng vốn đầu tư, trong khi khu vực tư nhân chỉ hoàn thành vỏn vẹn 282 căn hộ thương mại bán cho người thu nhập thấp do doanh nghiệp Vicoland thực hiện trước khi phải rút lui khỏi thị trường vì thiếu vốn.

Thứ hai, chính sách xuất hiện tỷ lệ sai lệch đối tượng thụ hưởng đáng báo động. Trong 153 hộ được khảo sát, có tới 28,1% số căn hộ đã bị chuyển nhượng hoặc cho thuê lại trái phép (16,34% mua lại qua hợp đồng viết tay và 11,76% thuê lại từ các cá nhân khác). Đặc biệt, trong nhóm 56 hộ mua nhà theo diện chính sách, có đến 53,57% hộ thanh toán toàn bộ 100% tiền mua nhà ngay trong lần đầu tiên với mức giá từ 250 đến 400 triệu đồng. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với mức thu nhập bình quân chỉ 667.700 đồng/tháng của nhóm hộ nghèo nhất tại Đà Nẵng vào năm 2010.

Thứ ba, các gói hỗ trợ tài chính cho người mua nhà hoàn toàn mất hiệu lực. Chỉ có 13,1% số hộ khảo sát tiếp cận được gói vay vốn ưu đãi hỗ trợ lãi suất 2,9%/năm của Ủy ban nhân dân thành phố. Nguyên nhân chính là do các ngân hàng thương mại áp đặt điều kiện thế chấp tài sản và yêu cầu người vay phải chứng minh thu nhập tối thiểu 5 triệu đồng/tháng – mức thu nhập tương đương nhóm 5 (nhóm giàu nhất).

Thứ tư, hạ tầng xã hội và chất lượng xây dựng chưa đáp ứng tiêu chuẩn sống cơ bản. Có tới 51% cư dân đánh giá chất lượng hoàn thiện căn hộ ở mức kém và rất kém, trong khi chỉ 8,5% đánh giá tốt. Khảo sát hạ tầng công cộng xung quanh bán kính 10 phút đi bộ cho thấy: 99,3% khu chung cư thiếu bệnh viện, 88,1% thiếu trạm y tế, 94,4% thiếu công viên cây xanh và 97,2% hoàn toàn không có sân chơi an toàn cho trẻ em.

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|               KẾT QUẢ KHẢO SÁT CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI (N = 153 HỘ)               |
+---------------------------------------------------+-------------------------------+
| Tiêu chí khảo sát                                 | Tỷ lệ thực tế ghi nhận        |
+---------------------------------------------------+-------------------------------+
| Tỷ lệ căn hộ bị sang nhượng/cho thuê trái phép    | 28,10% (43 hộ)                |
| Tỷ lệ người mua thanh toán trả thẳng ngay 1 lần    | 53,57% (trong nhóm mua nhà)   |
| Tỷ lệ hộ tiếp cận thành công vốn vay ưu đãi       | 13,10%                        |
| Tỷ lệ cư dân đánh giá chất lượng căn hộ kém/rất kém| 51,00%                        |
| Tỷ lệ chung cư thiếu bệnh viện/trạm y tế lân cận  | 99,30% / 88,10%               |
+---------------------------------------------------+-------------------------------+

Thảo luận kết quả

Cơ cấu giá thành xây dựng là nguyên nhân cốt lõi giải thích vì sao nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng lại kém hiệu quả hơn thị trường tự do. Dữ liệu phân tích tại dự án chung cư 12 tầng Nại Hiên Đông (quận Sơn Trà) với quy mô 627 căn hộ và tổng mức đầu tư 247,4 tỷ đồng cho thấy đơn giá sàn xây dựng lên tới 4,94 triệu đồng/m2, trong đó chi phí xây lắp thuần túy chiếm tới 81,35% tổng cơ cấu. Ngược lại, mức chi phí xây lắp sàn tối thiểu của khu vực tư nhân đối với công trình chung cư thương mại dưới 20 tầng chỉ dao động ở mức 3,9 triệu đồng/m2. Dù đã được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, giá thành nhà ở xã hội do nhà nước làm chủ đầu tư vẫn bị đội lên cao do năng lực quản lý dự án công còn hạn chế.

Các dữ liệu nghiên cứu này khi được trực quan hóa thông qua biểu đồ cơ cấu chi phí xây lắp (phân rã 81,35% chi phí xây thô, 9,55% chi phí thiết bị và 9,1% chi phí quản lý) cùng biểu đồ phân phối mức độ hài lòng dịch vụ công (cấp nước đạt 48,3% đánh giá tốt, điện đạt 44,2% đánh giá tốt) sẽ giúp các nhà quản trị thấy rõ điểm đứt gãy giữa chi phí đầu tư và chất lượng thụ hưởng thực tế.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các quốc gia Tây Âu như Pháp và Hà Lan đã sớm từ bỏ hình thức bao cấp trực tiếp cho bên cung để chuyển sang trợ cấp lãi suất dài hạn cho bên cầu và thành lập các quỹ bảo lãnh nhà ở xã hội (chiếm từ 1,8% đến 3% GDP). Tại châu Á, mô hình của Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) kết hợp với Quỹ Tiết kiệm An sinh Xã hội (CPF) là bài học tương thích nhất với Đà Nẵng nhờ kiểm soát quỹ đất công tập trung và tạo lập cơ chế tiết kiệm bắt buộc qua tiền lương. Khoản chênh lệch thất thoát từ việc cho thuê lại trái phép tại Đà Nẵng ước tính lên tới gần 1 tỷ đồng mỗi tháng trên quy mô 8.450 căn hộ công lập, phản ánh sự lãng phí tài nguyên công nghiêm trọng khi cơ chế sàng lọc đối tượng bị buông lỏng.

Đề xuất và khuyến nghị

Để giải quyết triệt để những bất cập trên, nghiên cứu đề xuất hệ thống bốn nhóm giải pháp hành động đồng bộ:

Thứ nhất, chuyển đổi phương thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sang hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) có đấu thầu cạnh tranh. Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng và Sở Xây dựng cần công bố quy hoạch đất sạch, cung cấp thiết kế mẫu chuẩn hóa và tổ chức đấu thầu công khai để lựa chọn các nhà thầu tư nhân có năng lực thi công tối ưu. Mục tiêu cụ thể là kéo giảm đơn giá sàn xây dựng từ 4,94 triệu đồng/m2 hiện nay xuống sát mức 3,9 triệu đồng/m2 thông qua việc áp dụng công nghệ thi công hiện đại, áp dụng ngay từ quý I năm 2013.

Thứ hai, tái cấu trúc căn bản phương thức can thiệp bằng cách chuyển dịch trọng tâm từ hỗ trợ bên cung sang hỗ trợ bên cầu. Đề nghị Chính phủ và thành phố cắt giảm các gói miễn giảm thuế dàn trải cho doanh nghiệp phát triển bất động sản, chuyển toàn bộ nguồn lực tài chính sang chương trình bảo lãnh tín dụng cá nhân. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Đà Nẵng chủ trì phối hợp cùng các ngân hàng thương mại triển khai gói vay mua nhà trả góp kỳ hạn từ 15 đến 20 năm, cố định biên độ lãi suất ưu đãi dưới 3%/năm cho các hộ gia đình có mức thu nhập thực tế dưới 2 triệu đồng/người/tháng trong giai đoạn 2013-2015.

Thứ ba, thiết lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở Đô thị Đà Nẵng thí điểm theo mô hình quỹ CPF của Singapore. Giao Sở Lao động - Thương binh và Xã hội cùng Công ty Quản lý Nhà chung cư điều hành quỹ thông qua cơ chế trích lũy bắt buộc từ 5% đến 10% thu nhập hàng tháng của người lao động tại các cơ quan, doanh nghiệp trên địa bàn. Quỹ hoạt động theo nguyên tắc tự chủ tài chính, bảo toàn vốn, tạo nguồn vốn ủy thác cho vay mua nhà với mục tiêu đáp ứng chỗ ở cho 10.000 hộ gia đình lao động đô thị đến năm 2020.

Thứ tư, siết chặt quy trình thẩm định hồ sơ và tăng cường chế tài xử phạt hành chính đối với các hành vi trục lợi chính sách. Thanh tra Sở Xây dựng cùng Công an thành phố tiến hành tổng rà soát định kỳ hàng quý, áp dụng chế tài thu hồi 100% các căn hộ chung cư xã hội bị phát hiện sang nhượng, mua bán trao tay hoặc cho thuê lại trái quy định. Toàn bộ quỹ nhà thu hồi sẽ được tái phân phối công khai cho các hộ nghèo và hộ diện giải tỏa đền bù chưa có chỗ ở.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và hệ thống dữ liệu thực nghiệm của luận văn là tài liệu tham khảo giá trị cho bốn nhóm độc giả chuyên môn:

Nhóm thứ nhất là các cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị hoạch định chính sách đô thị (Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng). Đề tài cung cấp luận cứ thực tiễn để xây dựng quy chế xét duyệt đối tượng, hoàn thiện khung giá thuê mua và thiết kế Đề án phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tiếp theo.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp bất động sản, nhà thầu xây dựng và hiệp hội nghề nghiệp. Các phân tích chi tiết về cơ cấu giá thành xây lắp 3,9 - 4,94 triệu đồng/m2 giúp doanh nghiệp định vị bài toán chi phí, nâng cao hiệu quả quản trị vật tư và chủ động tham gia các gói thầu dự án BT công cộng.

Nhóm thứ ba là các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và quỹ đầu tư phát triển đô thị. Luận văn cung cấp bức tranh chi tiết về khả năng chi trả của các phân khúc thu nhập thấp, là cơ sở để thiết kế các sản phẩm cho vay mua nhà thế chấp vi mô dài hạn có tính khả thi cao.

Nhóm thứ tư là giảng viên, học viên cao học và các chuyên gia nghiên cứu kinh tế - xã hội chuyên ngành Chính sách công và Kinh tế đô thị. Công trình đóng vai trò là một case study mẫu mực về ứng dụng phương pháp phân tích chính sách định lượng, điều tra xã hội học và giải quyết bài toán ngoại tác thị trường tại các đô thị đang chuyển đổi.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng giai đoạn 2005-2011 không đạt mục tiêu kế hoạch?

Nguyên nhân chủ yếu do thành phố quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách nhà nước (chiếm hơn 80%) trong khi các cơ chế ưu đãi tín dụng chưa đủ hấp dẫn để thu hút khối tư nhân. Doanh nghiệp duy nhất tham gia là Vicoland cũng phải dừng dự án do không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi khi thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tình trạng sang nhượng và cho thuê lại căn hộ chung cư xã hội tại Đà Nẵng nghiêm trọng như thế nào?

Theo khảo sát thực tế trên 153 hộ dân, có tới 28,1% số căn hộ đang bị sử dụng sai đối tượng ban đầu (16,34% mua lại và 11,76% thuê lại từ các cá nhân khác). Cơ quan chức năng thành phố đã từng phát hiện hơn 1.500 trường hợp vi phạm, gây thất thoát ngân sách ước tính gần 1 tỷ đồng mỗi tháng từ tiền trợ cấp nhà ở.

Vì sao người có thu nhập thấp thực sự lại không thể tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 2,9%/năm?

Dù có chính sách hỗ trợ lãi suất từ Ủy ban nhân dân thành phố, các ngân hàng thương mại vẫn áp dụng quy trình tín dụng thông thường, đòi hỏi người vay phải có tài sản thế chấp hoặc mức thu nhập tối thiểu 5 triệu đồng/tháng. Điều kiện này đã loại bỏ hoàn toàn các hộ nghèo thuộc nhóm 1 và nhóm 2 vốn chỉ có thu nhập bình quân dưới 1,1 triệu đồng/tháng.

Cơ sở nào cho thấy mô hình nhà ở của Singapore phù hợp để áp dụng thí điểm tại Đà Nẵng?

Đà Nẵng có quy mô dân số và quỹ đất công tương đương Singapore ở giai đoạn đầu phát triển với 55 vị trí đất sạch đã được quy hoạch sẵn cho 22.811 căn hộ chung cư. Quyết tâm chính trị thông qua Chương trình "Có nhà ở" cùng thặng dư ngân sách địa phương dồi dào tạo tiền đề vững chắc để thành phố thiết lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở tập trung.

Giải pháp kỹ thuật nào giúp giảm giá thành xây dựng nhà ở xã hội mà không làm suy giảm chất lượng?

Giải pháp then chốt là đấu thầu công khai dự án theo hình thức BT để khu vực tư nhân tự tối ưu hóa công nghệ thi công và vật liệu mới, giúp đưa chi phí xây lắp về mức tối ưu 3,9 triệu đồng/m2. Đồng thời, cơ quan quản lý phải kiểm soát chặt chẽ tiêu chuẩn vật liệu đầu vào và nghiệm thu công trình độc lập.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng giai đoạn 2005-2011, chỉ rõ sự mất cân đối khi ngân sách nhà nước gánh hơn 80% vốn đầu tư nhưng chỉ hoàn thành được 4.848 căn hộ.
• Kết quả khảo sát thực nghiệm 153 hộ dân chứng minh chính sách chưa đến đúng đối tượng thụ hưởng với 28,1% căn hộ bị sang nhượng/cho thuê lại trái phép và 53,57% người mua trả thẳng toàn bộ giá trị căn hộ ngay lần đầu.
• Nghiên cứu chỉ ra sự kém hiệu lực của chính sách tín dụng khi chỉ 13,1% hộ tiếp cận được gói vay ưu đãi, đồng thời phân tích cơ cấu giá thành xây dựng 4,94 triệu đồng/m2 của khu vực công cao hơn đáng kể so với mức tối ưu 3,9 triệu đồng/m2 của tư nhân.
• Khung giải pháp mang tính đột phá đề xuất chuyển đổi căn bản sang cơ chế đấu thầu xây dựng BT, chuyển dịch hỗ trợ tài chính từ bên cung sang bên cầu và thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở Đô thị theo mô hình Singapore.
• Đề tài đóng góp cơ sở lý luận và thực tiễn sâu sắc cho chuyên ngành Chính sách công, mở ra hướng đi chiến lược để thành phố Đà Nẵng hoàn thiện Chương trình "3 có" trong giai đoạn 2013-2020.

Chính quyền thành phố Đà Nẵng và các cơ quan hữu quan cần khẩn trương xem xét, phê duyệt lộ trình thí điểm Quỹ Tiết kiệm Nhà ở Đô thị ngay trong năm 2013 nhằm đảm bảo an sinh xã hội bền vững cho toàn thể nhân dân lao động. Quý bạn đọc, nhà nghiên cứu và các đơn vị phát triển đô thị quan tâm có thể liên hệ tham khảo toàn văn luận văn tại Thư viện Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright để ứng dụng vào công tác thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu nhằm giới thiệu bối cảnh chính sách và các vấn đề nghiên cứu. Chương 2 tổng quan cơ sở lý luận về chính sách phát triển NOTNT và kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở ở đô thị. Chương 3 phân tích thực trạng chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN trên cơ sở tổng hợp số liệu thứ cấp. Chương 4 đánh giá chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN từ kết quả khảo sát do tác giả thực hiện.

Cuối cùng, chương 5 đưa ra kết luận và gợi ý chính sách. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Chương 2 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ 2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp 2.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1 Nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, và nhà chung cư Nhà ở xã hội (NOXH) ở nhiều nước, là một phần chính sách nhà ở của chính phủ nơi mà nhà nước có những can thiệp khác nhau để đạt được mục đích chính trị và xã hội. Vai trò ban đầu của NOXH là để khắc phục tình trạng thiếu hụt về nhà ở tại các nhóm người nghèo và người thu nhập thấp (Lê Thị Bích Thuận, 2007). Tùy từng quốc gia, cũng có nhiều cách gọi loại nhà ở này như nhà ở công (public housing), nhà ở hợp tác (co-operative housing), nhà ở giá rẻ (low cost housing), nhà ở giá phải chăng (affordable housing) v.

Ở Việt Nam, NOXH có hai loại: (1) NOXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn NSNN để cho thuê, (2) NOXH được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ NSNN để bán, cho thuê, hay cho thuê mua. Đối tượng thụ hưởng gồm cán bộ, công chức, viên chức (CBCCVC), sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Chính phủ, 2010). Nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) theo nghĩa rộng, là nhà ở được xây dựa trên quỹ NOXH của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn… NOTNT có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước… (Nguyễn Minh Phong, 2006).

Theo quy định của pháp luật, đối tượng thụ hưởng NOTNT gồm CBCCVC, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Thủ tướng Chính phủ, 2009). LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 Như vậy có thể hiểu khái niệm NOXH bao gồm cả NOTNT. Cụ thể, trong chính sách NOXH có chính sách NOTNT và NOTNT là một loại hình NOXH. Nhà chung cư: Trong Luật Nhà ở và các văn bản triển khai luật có quy định NOXH tại đô thị phải là nhà chung cư (Điều 47).

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình (Cục Thống kê TP.2 Hộ gia đình, hộ thu nhập thấp Khái niệm hộ hay hộ gia đình sử dụng trong đề tài giống như khái niệm được sử dụng trong công tác thống kê. Khái niệm hộ được hiểu đơn giản là bao gồm những người thực tế đang sống tại hộ, cùng ăn chung, ở chung. Khái niệm hộ gia đình khác với khái niệm hộ theo sổ hộ khẩu, hoặc theo kiểu gia đình thuần túy. hộ gia đình mô tả gia đình thực tế và thường sử dụng trong việc lập kế hoạch, dự báo sự phát triển nhu cầu tăng trưởng KTXH (Tổng cục Thống kê, 2010).

Xuất phát từ khái niệm này mà thuật ngữ “người thu nhập thấp” sử dụng trong chính sách NOTNT của Việt Nam nói chung, Đà Nẵng nói riêng, cũng chính là muốn nói đến “hộ TNT”. Hộ TNT bao gồm một người hoặc nhiều người thực tế đang cùng ăn chung, ở chung và chung quỹ thu chi có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc diện thu nhập thấp trong xã hội.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp Theo Ngân hàng thế giới và Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc (UN- HABITAT) trích trong Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009, tr.25) thì người thu nhập thấp là người (hộ) mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn 34% chi dùng cho nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp. Nghĩa là quan niệm về thu nhập thấp được xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống. Ở Việt Nam, trong các cuộc khảo sát và thống kê về mức sống hộ gia đình thường chia các hộ gia đình thành 5 nhóm thu nhập, theo đó người thu nhập thấp được hiểu là người (hộ) thuộc nhóm 1 - nhóm có mức thu nhập thấp nhất và nhóm 2 - nhóm có mức thu nhập trung bình thấp.

Cụ thể hơn, trong một số chính sách về NOXH (Luật Nhà ở 2005, Thông tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 36/2009/TT-BXD, Nghị định 71/2010/NĐ-CP…) có đề cập, người thu nhập thấp là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trong chính sách nhà ở của một số địa phương như Hà Nội (Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND), TP.Hồ Chí Minh (Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND), Vĩnh Phúc (Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND)… có quy định rõ người thu nhập thấp là những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.ĐN đến nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định điều này. Thực tế trong các quy định hướng dẫn thủ tục bán NOTNT của các doanh nghiệp đầu tư phát triển NOXH tại Đà Nẵng ban hành (Quy định số 08/QĐ-DMC-579; Tờ trình số 238/TTr-CTVC) thì tiêu chí xác định người có mức thu nhập thấp cũng là “người có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Như vậy, căn cứ vào thực tế, quan niệm người thu nhập thấp ở đô thị sử dụng trong đề tài bao gồm những người (hộ) có mức thu nhập dưới ngưỡng trung bình của địa phương, tức những người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhập; hoặc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nhìn chung, thu nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng được nhu cầu cơ bản thiết yếu so với cuộc sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách phù hợp.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và là quyền cơ bản của con người. Lĩnh vực phát triển nhà ở luôn đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, nhu cầu nhà ở của người dân cũng rất lớn nhưng thị trường lại ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh toán, nhất là ở các thành phố đang có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đi kèm với dân số tăng nhanh và quỹ nhà ở ngày càng bị thu hẹp (UN-HABITAT và UNESCAP, 2008). Từ đó, giá nhà ở và đất ở bị đẩy lên cao, vượt gấp nhiều lần khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Do vậy, chính phủ ở hầu hết các nước đều có chính sách can thiệp vào thị trường NOTNT với những hình thức và mức độ khác nhau. Nhìn từ góc độ kinh tế học vi mô cho thấy sở dĩ nhà nước phải can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, tạo ra chính sách NOTNT do có sự tồn tại của thất bại thị trường. Nguyễn Thị Thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Có chính sách nhà ở phù hợp sẽ giúp cải thiện sức khỏe cộng đồng, cải thiện sự công bằng và ổn định xã hội, vượt qua thất bại về chính sách hoặc thị trường, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua nhà ở (Steekelenburg, 2011a, tr.

Vì vậy, nhà nước cần có chính sách NOXH cho người thu nhập thấp nhằm khắc phục những thất bại thị trường nêu trên và giúp người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận được chỗ ở phù hợp.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT 2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu Theo Steekelenburg (2011a, tr.7-14), thông thường chính phủ các nước can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua năm nhóm công cụ như sau: (i) Quyền sở hữu: Nhà nước đóng vai trò tạo lập hành lang pháp lý, quyết định việc tiếp cận nhà ở và cung cấp nhà ở thông qua sự đảm bảo quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. NOXH của nước ta cũng là một đối tượng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, cơ sở để đưa ra các chính sách cụ thể về NOTNT hiện nay. Bên cạnh đó Luật Đất đai cũng có tác động rất nhiều đến phát triển nhà ở, Luật Cư trú thì tác động đến việc tiếp cận nhà ở, còn các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng thì tác động đến việc cung ứng nhà ở nói chung, NOTNT nói riêng. (ii) Hệ thống tài chính nhà ở: Vai trò của hệ thống tài chính nhà ở chính là cho vay thế chấp và quản lý các rủi ro.