phần mở đầu nhằm giới thiệu bối cảnh chính sách và các vấn đề nghiên cứu. Chương 2 tổng quan cơ sở lý luận về chính sách phát triển NOTNT và kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở ở đô thị. Chương 3 phân tích thực trạng chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN trên cơ sở tổng hợp số liệu thứ cấp. Chương 4 đánh giá chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN từ kết quả khảo sát do tác giả thực hiện.
Cuối cùng, chương 5 đưa ra kết luận và gợi ý chính sách. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Chương 2 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ 2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp 2.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1 Nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, và nhà chung cư Nhà ở xã hội (NOXH) ở nhiều nước, là một phần chính sách nhà ở của chính phủ nơi mà nhà nước có những can thiệp khác nhau để đạt được mục đích chính trị và xã hội. Vai trò ban đầu của NOXH là để khắc phục tình trạng thiếu hụt về nhà ở tại các nhóm người nghèo và người thu nhập thấp (Lê Thị Bích Thuận, 2007). Tùy từng quốc gia, cũng có nhiều cách gọi loại nhà ở này như nhà ở công (public housing), nhà ở hợp tác (co-operative housing), nhà ở giá rẻ (low cost housing), nhà ở giá phải chăng (affordable housing) v.
Ở Việt Nam, NOXH có hai loại: (1) NOXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn NSNN để cho thuê, (2) NOXH được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ NSNN để bán, cho thuê, hay cho thuê mua. Đối tượng thụ hưởng gồm cán bộ, công chức, viên chức (CBCCVC), sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Chính phủ, 2010). Nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) theo nghĩa rộng, là nhà ở được xây dựa trên quỹ NOXH của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn… NOTNT có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước… (Nguyễn Minh Phong, 2006).
Theo quy định của pháp luật, đối tượng thụ hưởng NOTNT gồm CBCCVC, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Thủ tướng Chính phủ, 2009). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Như vậy có thể hiểu khái niệm NOXH bao gồm cả NOTNT. Cụ thể, trong chính sách NOXH có chính sách NOTNT và NOTNT là một loại hình NOXH. Nhà chung cư: Trong Luật Nhà ở và các văn bản triển khai luật có quy định NOXH tại đô thị phải là nhà chung cư (Điều 47).
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình (Cục Thống kê TP.2 Hộ gia đình, hộ thu nhập thấp Khái niệm hộ hay hộ gia đình sử dụng trong đề tài giống như khái niệm được sử dụng trong công tác thống kê. Khái niệm hộ được hiểu đơn giản là bao gồm những người thực tế đang sống tại hộ, cùng ăn chung, ở chung. Khái niệm hộ gia đình khác với khái niệm hộ theo sổ hộ khẩu, hoặc theo kiểu gia đình thuần túy. hộ gia đình mô tả gia đình thực tế và thường sử dụng trong việc lập kế hoạch, dự báo sự phát triển nhu cầu tăng trưởng KTXH (Tổng cục Thống kê, 2010).
Xuất phát từ khái niệm này mà thuật ngữ “người thu nhập thấp” sử dụng trong chính sách NOTNT của Việt Nam nói chung, Đà Nẵng nói riêng, cũng chính là muốn nói đến “hộ TNT”. Hộ TNT bao gồm một người hoặc nhiều người thực tế đang cùng ăn chung, ở chung và chung quỹ thu chi có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc diện thu nhập thấp trong xã hội.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp Theo Ngân hàng thế giới và Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc (UN- HABITAT) trích trong Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009, tr.25) thì người thu nhập thấp là người (hộ) mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn 34% chi dùng cho nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp. Nghĩa là quan niệm về thu nhập thấp được xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống. Ở Việt Nam, trong các cuộc khảo sát và thống kê về mức sống hộ gia đình thường chia các hộ gia đình thành 5 nhóm thu nhập, theo đó người thu nhập thấp được hiểu là người (hộ) thuộc nhóm 1 - nhóm có mức thu nhập thấp nhất và nhóm 2 - nhóm có mức thu nhập trung bình thấp.
Cụ thể hơn, trong một số chính sách về NOXH (Luật Nhà ở 2005, Thông tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 36/2009/TT-BXD, Nghị định 71/2010/NĐ-CP…) có đề cập, người thu nhập thấp là người có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trong chính sách nhà ở của một số địa phương như Hà Nội (Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND), TP.Hồ Chí Minh (Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND), Vĩnh Phúc (Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND)… có quy định rõ người thu nhập thấp là những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.ĐN đến nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định điều này. Thực tế trong các quy định hướng dẫn thủ tục bán NOTNT của các doanh nghiệp đầu tư phát triển NOXH tại Đà Nẵng ban hành (Quy định số 08/QĐ-DMC-579; Tờ trình số 238/TTr-CTVC) thì tiêu chí xác định người có mức thu nhập thấp cũng là “người có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”. Như vậy, căn cứ vào thực tế, quan niệm người thu nhập thấp ở đô thị sử dụng trong đề tài bao gồm những người (hộ) có mức thu nhập dưới ngưỡng trung bình của địa phương, tức những người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhập; hoặc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Nhìn chung, thu nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng được nhu cầu cơ bản thiết yếu so với cuộc sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách phù hợp.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và là quyền cơ bản của con người. Lĩnh vực phát triển nhà ở luôn đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, nhu cầu nhà ở của người dân cũng rất lớn nhưng thị trường lại ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh toán, nhất là ở các thành phố đang có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đi kèm với dân số tăng nhanh và quỹ nhà ở ngày càng bị thu hẹp (UN-HABITAT và UNESCAP, 2008). Từ đó, giá nhà ở và đất ở bị đẩy lên cao, vượt gấp nhiều lần khả năng chi trả của người thu nhập thấp.
Do vậy, chính phủ ở hầu hết các nước đều có chính sách can thiệp vào thị trường NOTNT với những hình thức và mức độ khác nhau. Nhìn từ góc độ kinh tế học vi mô cho thấy sở dĩ nhà nước phải can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, tạo ra chính sách NOTNT do có sự tồn tại của thất bại thị trường. Nguyễn Thị Thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Có chính sách nhà ở phù hợp sẽ giúp cải thiện sức khỏe cộng đồng, cải thiện sự công bằng và ổn định xã hội, vượt qua thất bại về chính sách hoặc thị trường, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua nhà ở (Steekelenburg, 2011a, tr.
Vì vậy, nhà nước cần có chính sách NOXH cho người thu nhập thấp nhằm khắc phục những thất bại thị trường nêu trên và giúp người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận được chỗ ở phù hợp.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT 2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu Theo Steekelenburg (2011a, tr.7-14), thông thường chính phủ các nước can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua năm nhóm công cụ như sau: (i) Quyền sở hữu: Nhà nước đóng vai trò tạo lập hành lang pháp lý, quyết định việc tiếp cận nhà ở và cung cấp nhà ở thông qua sự đảm bảo quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. NOXH của nước ta cũng là một đối tượng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, cơ sở để đưa ra các chính sách cụ thể về NOTNT hiện nay. Bên cạnh đó Luật Đất đai cũng có tác động rất nhiều đến phát triển nhà ở, Luật Cư trú thì tác động đến việc tiếp cận nhà ở, còn các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng thì tác động đến việc cung ứng nhà ở nói chung, NOTNT nói riêng. (ii) Hệ thống tài chính nhà ở: Vai trò của hệ thống tài chính nhà ở chính là cho vay thế chấp và quản lý các rủi ro.