PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lýdo chọn đề tài Hiện nay nhu cầu về nhàở cũng nhƣ xây dựng cở sở hạ tầng để kinh doanh là một trong những nhu cầu quan trọng của con ngƣời. Từ xa xƣa con ngƣời đã luôn tìm kiếm vàdựng cho mình những nơi ở, sinh hoạt đảm bảo đƣợc chỗ ăn, chỗ ngủ. Theo thời gian, cùng với sự phát triển của con ngƣời kết hợp với nền kinh tế đang ngày càng phát triển, các đô thị, thành phố ngày càng đƣợc phát triển, nhu cầu nhàở đang không còn là vấn đề đáp ứng những nhu cầu cơ bản nhƣ chỗ ăn, chỗ ngủ.
Nhu cầu con ngƣời dần thay đổi vàphát triển, họ ƣa thích những cái đẹp, lựa chọn những cái tiện nghi nhất cho mì nh. Việc lựa chọn nhàở đã trở thành vấn đề lớn hơn khi con ngƣời lựa chọn nhàở không chỉ dựa vào chỗ ăn, chỗ ngủ mà còn là cái đẹp, cái tiện nghi mà nơi mình ở đẹp lại. Con ngƣời ngày càng tìm cho mì nh những nơi ở đẹp, những nơi ở cótí nh tiện nghi và đáp ứng đƣợc những nhu cầu của họ, những điều đó đã làm cho các yếu tố xung quanh nhà ở đƣợc tăng thêm, làm cho nơi ở trở thành một sản phẩm đặc biệt. Cũng chính từ đó, thị trƣờng bất động sản đã ra đời vàphát triển cho đến ngày nay, nhằm đƣa ra các sản phẩm về Bđs tốt nhất, phù hợp nhất, đáp ứng nhu cầu của khách hàng khi lựa chọn sản phẩm.
Bất động sản đƣợc xem nhƣ là ngành nghề có cơ hội phát triển mạnh, với nhiều triển vọng, lànguồn lực của nền kinh tế. Tuy nhiên, đi kèm với những cơ hội luôn là những rủi ro tiềm tàng, ảnh hƣởng trực tiếp đến quátrình hoạt động kinh doanh của DN. Đối với một DN, việc đề ra các kế hoạch chiến lƣợc marketing cho DN luôn là một trong những công việc hàng đầu của một doanh, giúp cho DN đƣa ra đƣợc những kế hoạch hoạt động sản xuất của DN, tránh đƣợc những rủi ro thông qua quátrì nh xây dựng chiến lƣợc marketing. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực Bđs, việc áp dụng chiến lƣợc marketing lại vô cùng khó vìsự khác biệt về sản phẩm cũng nhƣ thị trƣờng Bđs làthị trƣờng hoàn toàn khác với những thị trƣờng kinh doanh khác.
Vìnhận thấy đƣợc việc áp dụng Marketing trong lĩnh vực Bđs là việc khó khăn và nan giải cũng nhƣ việc Công ty TNHH TM – DV Thiên Long Group đã và đang hoạt động chiến lƣợc marketing, do đó em đã lựa chọn đề tài “ Quy trình Hoạt động Marketing cho sản phẩm mới tại Công ty TNHH Thƣơng Mại – Dịch Vụ Thiên Long Group” để làm đề tài nghiên cứu và phân tí ch thực trạng hoạt động marketing của Cty cũng nhƣ tìm kiếm giải pháp cho hoạt động marketing của công ty. Mục tiêu của đề tài - Nghiên cứu những líthuyết về thị trƣờng Bđs, thị trƣờng Bđs, các khái niệm marketing… và hoạt động marketing lĩnh vực kinh doanh Bđs. SVTH: TRỊNH QUANG MINH -18030885 1 KHÓA LUẠN TỐT NGHIỆP GVHD : THS. NGUYỄN QUỲNH PHƢƠNG ch chiến lƣợc, mô - Phân tích thực trạng của Cty trong thời gian qua, phân tí nh hoạt động marketing của công ty.
hì - Đƣa ra chính sách xây dựng chiến lƣợc marketing hiệu quả hơn, mô hì nh kinh doanh đúng đắn hơn trong những năm tới. Đối tƣợng vàphạm vi của đề tài - Đối tƣợng nghiên cứu: Quy trì nh hoạt động marketing cho sản phẩm mới của Cty TNHH TM – DV Thiên Long Group. - Phạm vị nghiên cứu: Nghiên cứu dựa trên thu thập dữ liệu, kết quả hoạt động kinh doanh của Cty trong 2 năm trở lại đây, từ đó đánh giá đƣợc quy trì nh hoạt động marketing Bđs của Cty, từ đó đƣa ra các giải pháp, kiến nghị giúp Cty phát triển trong quátrình xây dựng chiến lƣợc marketing. Phƣơng pháp thực hiện đề tài - Đề tài đƣợc nghiên cứu và thực hiện dựa trên 3 phƣơng pháp chí nh: phƣơng pháp thống kêsố liệu, phƣơng pháp tổng hợp - phân tích và phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng.
Đối với phƣơng pháp tổng hợp, các tài liệu tham khảo đƣợc tổng hợp từ những tài liệu của Cty TNHH TM – DV Thiên Long group. Kết cấu của đề tài Chƣơng 1: Lý luận chung về marketing trong hoạt động kinh doanh Bđs. Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động marketing tại công ty trách nhiệm hữu hạn thƣơng mại – dịch vụ thiên long group Chƣơng 3: Giải pháp vàkiến nghị. SVTH: TRỊNH QUANG MINH -18030885 2 KHÓA LUẠN TỐT NGHIỆP GVHD : THS.
NGUYỄN QUỲNH PHƢƠNG CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MARKETING TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các khái niệm về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Theo một số nƣớc Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ…Bđs ( địa ốc hay đất đai là một dạng thuật ngữ luật pháp mang ý nghĩa bao gồm đất đai cũng nhƣ những tài sản gắn liền vĩnh viễn cùng với mảnh đất nhƣ gara, nhà cửa, kiến trúc hay quặng mỏ dầu khí… và những tài sản cóthể di dờii hay dở bỏ nhƣ nhà di động, lều… thì không đƣợc gọi làBđs. Hầu hết các quốc gia cóchung một khái niệm: Bđs là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên cũng có nhiều quốc gia có khái niệm về Bđs khác biệt đi đôi chút. Ví dụ nhƣ mùa màng, hay cây trồng thu hoạch thƣờng đƣợc xem lànhững tài sản không cố định, tuy nhiên theo Luật dân sự của Pháp: mùa màng chƣa đƣợc thu hoạch, hay trái cây chƣa đƣợc hái khỏi cây thì đƣợc xem nhƣ là tài sản cố định và nó đƣợc xem nhƣ là một Bđs. khi đƣợc thu hoạch thìnó trở thành một tài sản không cố định, không còn làmột Bđs. Điều này cũng đƣợc quan niệm trong Luật dân sự ở Nhật Bản.
Theo điều 174 cuả Luật dân sự Việt Nam, Bđs làcác tài sản gắn liền với nhà đất; công trình, nhàgán liền với đất đai hay các tài sản gắn liền với nhà, các công trình. Vànhững tài sản này đƣợc pháp quy định. Chí nh vìthế, khái niệm về Bđs ở Việt Nam cũng đƣợc hiểu gần nhƣ khái niệm của các quốc gia khác trên thế giới. Suy cho cùng, Bđs bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời khỏi đất đai, và tất cả đƣợc xác định bằng vị trí địa lý.
Đặc điểm của bất động sản 1. Tính cábiệt vàkhan hiếm của bất động sản Chính tính khan hiếm vàcábiệt đã tạo ra Bđs. Bất động sản mang tính khan hiếm vìBđs thƣờng là đất đai bị giới hạn do diện tí nh của từng mành đất ở mỗi vùng , mỗi khu vực hay địa phƣơng, lãnh thổ, đất nƣớc…những giới hạn này làdo ch bề mặt trái đất có hạn. Cũng chính nhờ tí diện tí nh khan hiếm, vàcố định của Bđs đã tạo ra sự cábiệt cho Bđs.
Mỗi mảnh đất có đặc điểm, diện tí ch, không gian khác nhau đã tạo ra sự đa dạng vàcábiệt về hàng hóa Bđs. Vídụ mỗi mảnh đất có những diện tích, không gian riêng, nên các công trình đƣợc xây theo các thiết kế khác nhau để phùhợp với từng địa hình cũng nhƣ để phùhợp với các tác nhân bên SVTH: TRỊNH QUANG MINH -18030885 3 KHÓA LUẠN TỐT NGHIỆP GVHD : THS. NGUYỄN QUỲNH PHƢƠNG ngoài, từ đó tạo ra nhiều công trình đa dạng, nhiều lựa chọn để hấp dẫn khách hàng. Tính bền lâu của bất động sản Bất động sản thƣờng là đất đai, những sản phẩm cótí nh lâu bền vì đất đai là nguồn tài nguyên lâu đời đƣợc thiên nhiên ban tặng.
Ngoại trừ những nguyên nhân thiên tai nhƣ lũ lụt , xói mòn, sạt lỡ, động đất… thì đất đai gần nhƣ không thể bị pháhủy. Ngoài ra những công trì nh, nhàcửa tài sản gắn liền với đất đai có thể tồn tại hàng chục năm hoặc trăm năm nếu đƣợc tu sửa hay đƣợc nâng cấp theo thời gian. Chí nh vìthế tính lâu bền của Bđs đƣợc xem nhƣ là tuổi thọ của Bđs. Tuổi thọ của Bđs đƣợc phân biệt thành “ tuổi thọ vật lý” và “ tuổi thọ kinh tế”.
Thông thƣờng tuổi thọ vật lý của Bđs luôn dài hơn so với tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế của Bđs đƣợc xem làkết thúc khi màlợi í ch từ Bđs đó đem lại ngang hoặc thấp hơn so với chi phí để sử dụng Bđs đó. Còn tuổi thọ vật lýcủa Bđs đƣợc xem làchấm dứt khi kết cấu hạ tầng của Bđs đó đã đạt đến giới hạn, hƣ hỏng, không còn an toàn khi sử dụng. Tuy nhiên, nếu có thể khắc chế, cải tạo nâng cấp cho Bđs, thìtuổi thọ vật lýcủa Bđs cóthể đƣợc kéo dài thêm, đồng thời giữ đƣợc tuổi thọ kinh tế cho Bđs đó.
Chính vì thế tuổi thọ kinh tế của Bđs phụ thuộc vào quátrì nh sử dụng Bđs đó hay còn đƣợc xem làphụ thuộc vào tuổi thọ vật lý của Bđs. Và cũng chính nhờ tính bền lâu của Bđs, mà Bđs các có nhiều hì nh thái phong phú và đa dạng. Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau của bất dộng sản Tất cả Bđs đều chịu ảnh hƣởng rất lớn lẫn nhau. Một Bđs cóthể ảnh hƣởng lớn đến một Bđs khác.
Vídụ những Bđs đƣợc xây dựng gần một công trình đƣợc đầu tƣ về cơ sở hạ tầng do Nhà nƣớc đầu tƣ (đƣờng xá đƣợc nâng cấp, cây cối đƣợc trồng thêm, hệ thống cầu đƣờng đƣợc tu sửa…) thì những Bđs đó sẽ đƣợc nâng cao vẻ đẹp cũng nhƣ giá trị của Bđs đó. Các tính chất khác của bất động sản nh thích ứng - Tí Tính thích ứng của Bđs phụ thuộc vào nhà đầu tƣ, khách hàng sử dụng Bđs đó. Trông quá trình sử dụng Bđs, nếu cảm thấy không phùhợp thìcác nhàđầu tƣ, khách hàng có thể thay đổi công năng của Bđs đó cho phù hợp với hì nh thức sử dụng của mình màvẫn giữ đƣợc nét đặc trƣng của Bđs đó. nh phụ thuộc vào năng lực quản lý - Tí SVTH: TRỊNH QUANG MINH -18030885 4 KHÓA LUẠN TỐT NGHIỆP GVHD : THS.
NGUYỄN QUỲNH PHƢƠNG Bất động sản làhàng hóa vànólàhàng hóa cóquy môlớn, nên đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với những hàng hóa khác trên thị trƣờng. Việc đầu tƣ vào Bđs cần chi phílớn, thời gian sử dụng dài vàrất phức tạp cũng nhƣ có thể thu đƣợc lợi nhuận từ Bđs đó thì việc cần một quản lý có năng lực cao và tƣơng xứng là điều rất cần thiết. - Tí nh chi phối do tập quán, phong tục, thị hiếu, tâm lýxãhội Mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi địa phƣơng đều cónhững tập tí nh, phong tục tâm lýxãhội khác nhau vàmỗi hàng hóa đều chịu sự chi phối do những tập quán phong tục ấy, vàhàng hóa Bđs cũng không phải làngoại lệ.