CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ 1. Bất động sản và quản lý Bất động sản 1.1 Khái niệm và phân loại Bất động sản Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt và quan trọng, thường chiếm đến trên dưới 40% giá trị của cải vật chất của mỗi quốc gia. Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Định nghĩa trên phân loại bất động sản như một loại tài sản, nó phù hợp với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS căn hộ chung cư, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm phần tỷ trọng rất lớn.
Chúng có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách quan. Nhóm này có ảnh hưởng rất rộng lớn đến quá trình công nghiệp hoá, tiên tiến hoá đất nước, sự phát triển đô thị bền vững. Điều đáng nói ở đây là nhóm BĐS này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta và các nước trên thế giới. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất).
Cụ thể là những loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng,… BĐS đặc trưng là nhóm BĐS bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Nhóm BĐS này 4 có khả năng tham gia thị trường thấp nhất. Việc phân loại BĐS cần thiết cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản.2 Khái niệm và vai trò của quản lý Bất động sản 1.1 Khái niệm quản lý bất động sản. Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khai thác một cách tốt nhất bất động sản của chủ đầu tư.
Dịch vụ cung cấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc an ninh, vệ sinh, giao dịch với khách hàng, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh đạt hiệu quả cao và đem lại lợi ích tối đa cho đơn vị quản lý. Quản lý bất động sản, mà quản lý các tòa nhà chung cư thương mại văn phòng là một thành phần, đó là một dịch vụ bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác sử dụng bất động sản. Nếu chất lượng dịch vụ này không tốt thì sẽ ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản và làm cho bất động sản nhanh chóng bị xuống cấp và mất giá trị. Hiện nay thị trường dịch vụ quản lý bất động sản nước ta đang phát triển cùng với việc phát triển các dự án nhà cao tầng, tuy nhiên vẫn chưa theo kịp thị trường kinh doanh bất động sản, tư duy quản lý vẫn còn ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp.
Quản lý tòa nhà chung cư bao gồm quản lý các khách hàng ở, khách hàng thuê, quản lý vận hành, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của tòa nhà; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho tòa nhà luôn trong tình trạng hoạt động tốt nhất. Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản thuê hoặc ủy quyền thực hiện việc quản lý bao gồm các công việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo nội dung hợp đồng quản lý bất động sản.2 Vai trò của quản lý Bất động sản Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, các khách hàng thuê và mua bất động sản. - Đối với chủ đầu tư: chủ đầu tư là các tổ chức, công ty hay các cá nhân, sở 5 hữu bất động sản như một khoản đầu tư. Mục tiêu của hoạt động đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh các dịch vụ liên quan đến bất động sản.
Quản lý bất động sản chính là một trong những quá trình đóng vai trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác các công năng của bất động sản và các dịch vụ kết hợp. Đối với các bất động sản có quy mô và giá trị lớn, chủ đầu tư thường tin tưởng và yên tâm khi bất động sản của họ được quản lý bởi những nhà quản lý, công ty quản lý bất động sản hàng đầu thế giới như Chestertơn (Anh), Savills (Anh) và CB richard Ellis - CBRE ( Mỹ). - Đối với cơ quan Nhà nước: Quản lý bất động sản là hoạt động giữa các bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công ty, tổ chức quản lý bất động sản. Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ dưới tư cách pháp nhân đối với Nhà nước thông qua sự ủy quyền của chủ sở hữu và sự hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê để thực hiện nhiệm vụ của họ đối với cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan.
- Đối với khách hàng: khách thuê hoặc mua bất động sản có thể là các doanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mua với mục đích kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng cho thuê đối với các tòa nhà có khu văn phòng, khu dịch vụ, mục đích để ở đối với các tòa nhà chung cư. - Quản lý bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm cả những công việc như vệ sinh, an ninh, trông giữ xe và vận hành, bảo trì, sửa chữa các hệ thống điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thang máy, chiếu sáng, camera giám sát, PCCC. mà những công việc này cần phải có các quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp. Quản lý bất động sản không chỉ giúp khách hàng sử dụng dịch vụ yên tâm làm việc, an cư, mang lại sự tiện nghi, thoải mái mà còn góp phần nâng cao và giữ gìn giá trị của chính bất động sản đó.
Quản lý vận hành tòa nhà 1. Khái niệm và đặc điểm Trước tiên, quản lý vận hành tòa nhà là một ngành nghề (không mang tính chất thương mại hoặc sản xuất). Nó là một loạt các hoạt động khác nhau, nhằm khớp nối để đảm bảo cho hoạt động của tòa nhà được trơn tru, an toàn. Công tác quản lý tòa nhà mang đến cho các chủ đầu tư quá trình khai thác hiệu quả tài sản, tạo sự tin tưởng, yên tâm cho khách hàng đồng thời nâng cao giá trị tài sản của mình, là sự kết hợp hài hòa giữa kỹ thuật vận hành cao ốc trình 6 độ tiên tiến với hệ thống, quy trình quản lý khách hàng, quản lý văn phòng bài bản.
Dịch vụ này có đặc điểm như sau: - Mang đầy đủ các đặc điểm của một ngành nghề nói chung (vô hình, biến đổi, không đồng đều…). - Bao gồm nhiều công việc con khác nhau trong một công việc quản lý tổng rộng lớn. - Cần sự phối kết hợp nhuần nhuyễn và nhịp nhàng của nhiều bộ phận khác nhau. - Bản chất là đảm bảo sự hoạt động an toàn cho con người và tài sản của tòa nhà.
Việc vận hành và quản lý một tòa nhà là một trong những yếu tố quan trọng quyết định tới giá trị của cả dự án và đặc biệt là lợi nhuận. Cần có nhiều hơn những đơn vị chuyên nghiệp cung cấp gói quản lý tòa nhà trọn gói giúp cho Chủ đầu tư ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai và đưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà. Với tính chất đặc thù và khối lượng công việc dày đặc, đòi hỏi đơn vị cung cấp công tác quản lý vận hành cần có những quy trình quản lý vận hành tòa nhà, chung cư sao cho mọi hoạt đông diễn ra được suôn sẻ, đạt hiệu quả. Quy trình quản lý vận hành tòa nhà Nói đến quản lý vận hành tòa nhà là nói đến một loạt các nghiệp vụ khác nhau được phối kết hợp chặt chẽ, nhịp nhàng để quá trình vận hành tòa nhà được thông suốt và an toàn.
Vì vậy, quy trình quản lý vận hành tòa nhà bao gồm nhiều quy trình của các bộ phận khác nhau. Các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp đều có quy trình tổng quát như sau: 7 Quy trình quản lý dịch vụ: Vận hành hệ thống kỹ thuật, an ninh, vệ sinh.