Hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty Cổ phần PMC tại Dự án Sky City 88 Láng Hạ

Quản lý vận hành tòa nhà đóng vai trò then chốt trong việc duy trì và nâng cao giá trị bất động sản. 110 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2023.

• Tác giả: Phạm Thanh Tùng
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thắng Trung
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Hoàn thiện quản lý vận hành tòa nhà tại Sky City 88 Láng Hạ
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• MỞ ĐẦU: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ
• 1.1. Bất động sản và quản lý Bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm và phân loại Bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm và vai trò của công tác quản lý Bất động sản
• 1.2. Quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm
• 1.2.2. Quy trình quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.3. Nội dung công tác quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.4. Mục đích của công tác quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.5. Các đơn vị vận hành tòa nhà
• 1.2.6. Các điều kiện để triển khai công tác quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.6.1. Có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu
• 1.2.6.2. Có đầy đủ các quy trình làm việc
• 1.2.6.3. Có năng lực quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.7. Một số tiêu chí đánh giá công tác quản lý vận hành tòa nhà
• 1.2.8. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý tòa nhà
• 1.2.8.1. Yếu tố chủ quan
• 1.2.8.2. Yếu tố khách quan
• 1.2.9. Kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà của một số doanh nghiệp tại Việt Nam
• 1.2.9.1. Kinh nghiệm của Công ty TNHH INPLY
• 1.2.9.2. Kinh nghiệm của Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tài sản Dầu khí
• 1.2.9.3. Bài học rút ra cho công ty PMC
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PMC TẠI DỰ ÁN SKY CITY 88 LÁNG HẠ
• 2.1. Giới thiệu về công ty cổ phần PMC và dự án Sky City 88 Láng Hạ
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần PMC
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức công ty cổ phần PMC
• 2.1.3. Tổng quan tòa nhà Sky City 88 Láng Hạ
• 2.2. Thực trạng công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty cổ phần PMC tại dự án Sky City 88 Láng Hạ
• 2.2.1. Thực trạng công tác quản lý vận hành tòa nhà Sky City 88 Láng Hạ
• 2.2.2. Quản lý nhà cung cấp
• 2.2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý vận hành tòa nhà
• 2.2.4. Đánh giá công tác quản lý vận hành tòa nhà của PMC tại chung cư Sky City 88
• 2.2.4.1. Kết quả đạt được
• 2.2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH TÒA NHÀ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN PMC DỰ ÁN SKY CITY 88 LÁNG HẠ
• 3.1. Phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của công ty cổ phần PMC trong thời gian tới
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty cổ phần PMC tại Dự án Sky City 88 Láng Hạ
• 3.2.1. Giải pháp phối hợp với Ban quản trị để giải ngân kinh phí cho các công tác bảo trì bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật tòa nhà
• 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện chất lượng công tác quản lý dịch vụ
• 3.2.3. Cơ sở đề xuất
• 3.2.3.1. Công tác quản lý một số dịch vụ còn yếu kém
• 3.2.3.2. Đối với các cơ quan quản lý liên quan
• 3.2.3.3. Đối với Bộ xây dựng
• 3.2.3.4. Đối với Ban quản trị tòa nhà
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Sky City 88

Quản lý vận hành tòa nhà đóng vai trò then chốt trong việc duy trì và nâng cao giá trị bất động sản. Đặc biệt, tại các khu chung cư cao cấp như Sky City 88 Láng Hạ, công tác này càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Nó không chỉ đảm bảo sự vận hành trơn tru của các hệ thống kỹ thuật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân. Quản lý vận hành hiệu quả giúp tối ưu hóa chi phí, đảm bảo an ninh, vệ sinh, và tạo môi trường sống văn minh, hiện đại. Chính vì lẽ đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện công tác quản lý vận hành tại Sky City 88 Láng Hạ là vô cùng cần thiết. Một hệ thống quản lý chuyên nghiệp và bài bản sẽ góp phần khẳng định vị thế của dự án và mang lại sự hài lòng cho cư dân. Theo nghiên cứu của Đại học Kinh tế Quốc dân, quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả có thể tăng giá trị bất động sản lên đến 15-20%.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của quản lý vận hành tòa nhà

Quản lý vận hành tòa nhà là một lĩnh vực chuyên môn, bao gồm một loạt các hoạt động đa dạng nhằm tạo ra sự liên kết, đảm bảo hoạt động của tòa nhà diễn ra một cách suôn sẻ và an toàn. Công tác quản lý tòa nhà mang đến cho các chủ đầu tư quá trình khai thác, sử dụng và duy trì tòa nhà một cách hiệu quả. Theo định nghĩa từ Bộ Xây dựng, quản lý vận hành tòa nhà bao gồm quản lý hành chính, quản lý kỹ thuật, quản lý tài chính và quản lý dịch vụ. Đặc điểm của quản lý vận hành tòa nhà là tính phức tạp, đa dạng và liên tục. Nó đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận và sự am hiểu sâu sắc về các hệ thống kỹ thuật.

1.2. Tầm quan trọng của dịch vụ quản lý tòa nhà Sky City 88

Dịch vụ quản lý tòa nhà đóng vai trò vô cùng quan trọng, không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn đối với cư dân. Đối với chủ đầu tư, quản lý hiệu quả giúp tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và nâng cao uy tín. Đối với cư dân, dịch vụ quản lý tốt đảm bảo môi trường sống an toàn, tiện nghi và thoải mái. Tại Sky City 88 Láng Hạ, một khu chung cư cao cấp với nhiều tiện ích hiện đại, dịch vụ quản lý càng trở nên quan trọng hơn. Nó không chỉ đảm bảo sự vận hành trơn tru của các tiện ích mà còn tạo ra cộng đồng cư dân văn minh, gắn kết.

II. Vấn Đề và Thách Thức Quản Lý Tại Sky City 88 Láng Hạ

Mặc dù Sky City 88 Láng Hạ được đánh giá là một trong những khu chung cư cao cấp hàng đầu tại Hà Nội, công tác quản lý vận hành vẫn còn đối diện với nhiều vấn đề và thách thức. Từ việc quản lý chi phí, bảo trì hệ thống kỹ thuật đến giải quyết các vấn đề phát sinh từ cư dân, ban quản lý phải đối mặt với nhiều áp lực. Hơn nữa, sự thay đổi liên tục của các quy định pháp luật và sự gia tăng nhu cầu của cư dân đòi hỏi ban quản lý phải không ngừng nâng cao năng lực và cải tiến quy trình làm việc. Báo cáo gần đây của PMC cho thấy, một trong những thách thức lớn nhất là việc tối ưu hóa chi phí vận hành mà vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ.

2.1. Những tồn tại trong quy trình quản lý vận hành hiện tại

Hiện tại, quy trình quản lý vận hành tại Sky City 88 Láng Hạ vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục. Đó là sự chậm trễ trong việc giải quyết các phản hồi từ cư dân, sự thiếu minh bạch trong việc sử dụng quỹ bảo trì và sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các bộ phận. Theo khảo sát gần đây, chỉ có 70% cư dân hài lòng với tốc độ giải quyết vấn đề của ban quản lý. Điều này cho thấy cần có sự cải tiến trong quy trình tiếp nhận và xử lý thông tin, cũng như tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình.

2.2. Khó khăn trong quản lý tài chính và tối ưu chi phí

Quản lý tài chính và tối ưu chi phí luôn là một trong những thách thức lớn nhất đối với ban quản lý tòa nhà. Tại Sky City 88 Láng Hạ, việc cân đối giữa chi phí vận hành, bảo trì và các khoản chi khác đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng và khả năng quản lý tài chính hiệu quả. Bên cạnh đó, việc kiểm soát các chi phí phát sinh và tìm kiếm các giải pháp tiết kiệm năng lượng cũng là những vấn đề cần được quan tâm. Báo cáo tài chính năm 2023 cho thấy, chi phí điện nước chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí vận hành, cho thấy tiềm năng tiết kiệm năng lượng tại dự án.

2.3. Đảm bảo an ninh và phòng cháy chữa cháy tại Sky City

An ninh và phòng cháy chữa cháy (PCCC) là yếu tố then chốt đảm bảo an toàn cho cư dân. Việc duy trì và nâng cấp hệ thống an ninh, PCCC cần được ưu tiên hàng đầu. Thường xuyên tổ chức diễn tập PCCC, kiểm tra định kỳ hệ thống báo cháy, đảm bảo lực lượng bảo vệ được đào tạo bài bản. Bên cạnh đó, cần tăng cường tuyên truyền, nâng cao ý thức PCCC cho cư dân. Đảm bảo hệ thống PCCC Sky City 88 Láng Hạ luôn trong trạng thái sẵn sàng hoạt động.

III. Cách Hoàn Thiện Quy Trình Quản Lý Vận Hành Sky City 88

Để nâng cao hiệu quả quản lý vận hành tòa nhà Sky City 88 Láng Hạ, cần áp dụng một số giải pháp đồng bộ và toàn diện. Đầu tiên, cần xây dựng và chuẩn hóa quy trình quản lý, đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận. Thứ hai, cần đầu tư vào công nghệ, áp dụng các phần mềm quản lý tòa nhà thông minh để tự động hóa các tác vụ và nâng cao hiệu quả làm việc. Thứ ba, cần chú trọng đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên, nâng cao trình độ chuyên môn và kỹ năng mềm. Cuối cùng, cần tăng cường tương tác với cư dân, lắng nghe ý kiến phản hồi và giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.

3.1. Ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà Sky City 88

Việc ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà Sky City sẽ giúp tự động hóa nhiều quy trình, từ quản lý thông tin cư dân, quản lý thu chi, đến quản lý bảo trì và bảo dưỡng. Nhờ đó, ban quản lý có thể tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời nâng cao hiệu quả làm việc. Phần mềm cũng giúp tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình, giúp cư dân dễ dàng theo dõi thông tin và đóng góp ý kiến. Cần lựa chọn phần mềm phù hợp với đặc thù của Sky City 88 Láng Hạ và đảm bảo tính bảo mật của dữ liệu.

3.2. Nâng cao chất lượng dịch vụ và chăm sóc cư dân

Chất lượng dịch vụ và chăm sóc cư dân là yếu tố quan trọng tạo nên sự hài lòng và gắn kết của cư dân. Ban quản lý cần chủ động lắng nghe ý kiến phản hồi của cư dân, giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả. Bên cạnh đó, cần tổ chức các hoạt động cộng đồng, tạo không gian giao lưu và gắn kết giữa các cư dân. Cần xây dựng văn hóa dịch vụ chuyên nghiệp, thân thiện và tận tâm, đặt lợi ích của cư dân lên hàng đầu.

3.3. Tối ưu hóa chi phí vận hành và quản lý năng lượng

Tối ưu hóa chi phí vận hành và quản lý năng lượng là một trong những mục tiêu quan trọng của ban quản lý. Cần rà soát và cắt giảm các chi phí không cần thiết, tìm kiếm các giải pháp tiết kiệm năng lượng, như sử dụng đèn LED, hệ thống điều hòa thông minh và tận dụng nguồn năng lượng tái tạo. Bên cạnh đó, cần tăng cường tuyên truyền và khuyến khích cư dân sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả. Áp dụng các giải pháp quản lý năng lượng tòa nhà Sky City.

IV. Tiêu Chuẩn Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Sky City 88

Để đảm bảo chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của cư dân, việc áp dụng các tiêu chuẩn quản lý vận hành tòa nhà là vô cùng quan trọng. Các tiêu chuẩn này bao gồm các quy định về an ninh, vệ sinh, bảo trì hệ thống kỹ thuật, quản lý tài chính và chăm sóc cư dân. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn này sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thiểu rủi ro và tạo môi trường sống an toàn, tiện nghi và văn minh cho cư dân. Cần xây dựng hệ thống đánh giá và kiểm tra định kỳ để đảm bảo các tiêu chuẩn được thực hiện một cách nghiêm túc và hiệu quả.

4.1. Xây dựng quy trình bảo trì bảo dưỡng định kỳ

Việc xây dựng quy trình bảo trì, bảo dưỡng định kỳ cho các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, PCCC, thang máy, v.v.) là vô cùng quan trọng để đảm bảo sự vận hành trơn tru và an toàn của tòa nhà. Cần lập kế hoạch bảo trì chi tiết, phân công trách nhiệm rõ ràng và thực hiện kiểm tra định kỳ. Bên cạnh đó, cần có biện pháp khắc phục kịp thời các sự cố và đảm bảo nguồn cung cấp vật tư, phụ tùng thay thế. Bảo trì tòa nhà Sky City cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định kỹ thuật và an toàn.

4.2. Đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy

An ninh, trật tự và phòng cháy chữa cháy là những yếu tố then chốt đảm bảo an toàn cho cư dân. Cần xây dựng hệ thống an ninh chặt chẽ, bao gồm lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp, hệ thống camera giám sát và kiểm soát ra vào. Bên cạnh đó, cần tăng cường tuyên truyền và huấn luyện về phòng cháy chữa cháy cho cư dân, đảm bảo hệ thống PCCC luôn trong trạng thái sẵn sàng hoạt động. Cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng để đảm bảo an ninh, trật tự và phòng cháy chữa cháy tại tòa nhà.

V. Kinh Nghiệm Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Từ Các Dự Án Khác

Việc học hỏi kinh nghiệm quản lý tòa nhà từ các dự án thành công khác là một cách hiệu quả để nâng cao năng lực quản lý. Cần tìm hiểu về các phương pháp quản lý tiên tiến, các giải pháp công nghệ mới và các mô hình tổ chức hiệu quả. Bên cạnh đó, cần tham gia các khóa đào tạo, hội thảo chuyên ngành để cập nhật kiến thức và kỹ năng mới. Việc áp dụng kinh nghiệm từ các dự án khác cần được điều chỉnh phù hợp với đặc thù của Sky City 88 Láng Hạ và điều kiện thực tế.

5.1. Nghiên cứu các mô hình quản lý hiệu quả

Các mô hình quản lý hiệu quả thường tập trung vào việc tối ưu hóa quy trình, nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường tương tác với cư dân. Một số mô hình tiêu biểu bao gồm: mô hình quản lý theo tiêu chuẩn ISO, mô hình quản lý theo phương pháp Lean và mô hình quản lý theo hướng cộng đồng. Cần nghiên cứu và lựa chọn mô hình phù hợp với đặc thù của Sky City 88 Láng Hạ và điều kiện thực tế.

5.2. Áp dụng công nghệ trong quản lý vận hành tòa nhà

Công nghệ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quản lý vận hành tòa nhà. Các giải pháp công nghệ như phần mềm quản lý tòa nhà, hệ thống điều khiển thông minh và ứng dụng di động giúp tự động hóa các tác vụ, nâng cao hiệu quả làm việc và tăng cường tính minh bạch. Cần tìm hiểu và áp dụng các giải pháp công nghệ phù hợp với nhu cầu và khả năng của Sky City 88 Láng Hạ.

VI. Tương Lai Của Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Sky City 88

Trong tương lai, quản lý vận hành tòa nhà Sky City 88 Láng Hạ sẽ tiếp tục phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, ứng dụng công nghệ và tăng cường tương tác với cư dân. Các xu hướng mới như quản lý năng lượng thông minh, sử dụng dữ liệu lớn để phân tích và dự đoán, và xây dựng cộng đồng cư dân trực tuyến sẽ ngày càng được áp dụng rộng rãi. Để đáp ứng được yêu cầu ngày càng cao của thị trường và cư dân, ban quản lý cần không ngừng nâng cao năng lực, cải tiến quy trình và áp dụng các giải pháp quản lý tiên tiến.

6.1. Ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản lý tòa nhà

Trí tuệ nhân tạo (AI) có tiềm năng to lớn trong việc cải thiện hiệu quả quản lý tòa nhà. AI có thể được sử dụng để phân tích dữ liệu, dự đoán các sự cố, tự động hóa các tác vụ và cung cấp dịch vụ hỗ trợ cư dân. Ví dụ, AI có thể được sử dụng để phân tích dữ liệu từ các cảm biến để dự đoán thời điểm cần bảo trì hệ thống, hoặc để tự động điều chỉnh hệ thống chiếu sáng và điều hòa để tiết kiệm năng lượng.

6.2. Xây dựng cộng đồng cư dân văn minh và gắn kết

Xây dựng cộng đồng cư dân văn minh và gắn kết là một trong những mục tiêu quan trọng của ban quản lý. Cần tổ chức các hoạt động cộng đồng, tạo không gian giao lưu và gắn kết giữa các cư dân. Bên cạnh đó, cần xây dựng các kênh thông tin liên lạc hiệu quả, như trang web, ứng dụng di động và mạng xã hội, để cư dân dễ dàng tiếp cận thông tin và đóng góp ý kiến. Cần khuyến khích cư dân tham gia vào các hoạt động quản lý và bảo vệ môi trường, tạo nên cộng đồng trách nhiệm và văn minh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng dưới tác động của tăng trưởng kinh tế và cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng đô thị tại Việt Nam. Tại các đô thị lớn như thành phố Hà Nội, tình trạng khan hiếm quỹ đất ở dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng của các tòa nhà chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và tổ hợp đa chức năng. Sự gia tăng về số lượng các tòa nhà cao tầng đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản lý và vận hành bất động sản theo tiêu chuẩn chuyên nghiệp.

Thực tế quản lý vận hành tòa nhà không chỉ bao gồm các công việc riêng lẻ như hành chính, vệ sinh, an ninh hay tài chính, mà còn đòi hỏi sự vận hành liên tục, an toàn của hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cơ điện, cấp thoát nước, thông gió, phòng cháy chữa cháy). Việc quản trị chuyên nghiệp giúp duy trì tuổi thọ công trình, nâng cao giá trị tài sản và đảm bảo an toàn cho cư dân và khách hàng.

Công ty Cổ phần Quản lý & Khai thác Tòa nhà VNPT (PMC) là một trong những đơn vị tham gia quản lý và khai thác bất động sản tại Việt Nam. Dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp và văn phòng Sky City 88 Láng Hạ do PMC tiếp nhận đào tạo, chuyển giao quy trình từ giai đoạn 2010–2011 và chính thức quản lý vận hành từ tháng 4/2013. Để đáp ứng các tiêu chuẩn dịch vụ ngày càng khắt khe và giải quyết các vấn đề phát sinh trong thực tế khai thác, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý vận hành tại dự án này là cần thiết.

Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài gồm:

1. Tổng hợp cơ sở lý luận, khung pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn về công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý vận hành của Công ty Cổ phần PMC tại dự án Sky City 88 Láng Hạ (tập trung vào các mảng dịch vụ, hệ thống kỹ thuật, hành chính, tài chính, quản lý nhà thầu).
3. Xác định các hạn chế tồn tại và phân tích các nguyên nhân cốt lõi tác động đến hiệu quả quản lý vận hành tại dự án.
4. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý vận hành của PMC tại dự án Sky City 88 Láng Hạ và các kiến nghị liên quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý và vận hành tòa nhà của Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tòa nhà PMC tại dự án Sky City 88 Láng Hạ.
• Phạm vi không gian: Dự án Tổ hợp Sky City 88 Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Số liệu và thực trạng được tổng hợp, khảo sát và phân tích trong năm 2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

Tác giả tiếp cận đề tài dựa trên các khái niệm cơ bản về bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản:

• Bất động sản: Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền theo quy định của pháp luật. Nghiên cứu phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng thành: bất động sản để ở, bất động sản thương mại và văn phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản chuyên biệt.
• Quản lý vận hành tòa nhà: Là dịch vụ chuyên môn nhằm tối ưu hóa việc vận hành, bảo quản, khai thác tài sản, duy trì hoạt động an toàn của các hệ thống kỹ thuật và đảm bảo các dịch vụ an ninh, vệ sinh, chăm sóc khách hàng, quản trị rủi ro theo các hợp đồng ký kết.

Khung văn bản pháp luật áp dụng

Hoạt động quản lý vận hành tòa nhà được đối chiếu dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật tại Việt Nam:

• Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (Khoản 2 Điều 105 về điều kiện đơn vị quản lý vận hành).
• Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13.
• Luật Phòng cháy và chữa cháy số 27/2001/QH10 và Luật sửa đổi, bổ sung số 40/2013/QH13.
• Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (quy định về mức kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung), Nghị định số 80/2014/NĐ-CP (tiêu chuẩn thoát nước và xử lý nước thải).
• Thông tư số 37/2009/TT-BXD (phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư), Thông tư số 02/2016/TT-BXD (quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư), Thông tư số 11/2019/TT-BKHĐT (đấu thầu), Thông tư số 41/2018/TT-BYT (chất lượng nước sạch sử dụng cho mục đích sinh hoạt).

Tổng quan các công trình nghiên cứu trước

Tác giả tổng quan hai đề tài kỹ thuật liên quan đến vận hành tòa nhà:

• Luận văn của Nguyễn Đắc Hải (2010): "Nghiên cứu các chuẩn truyền thông và xây dựng ứng dụng cho hệ thống giám sát, điều khiển, điều hành tòa nhà cao tầng" (nghiên cứu hệ thống BMS, mạng truyền thông, thiết kế phần cứng và phần mềm nhúng).
• Luận văn của Võ Tuấn Khang (2011): "Nghiên cứu và phát triển hệ thống theo dõi điện năng thông minh cho tòa nhà" (nghiên cứu phương pháp giám sát điện năng không xâm phạm).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp thu thập và thống kê: Sử dụng số liệu từ các báo cáo định kỳ của PMC, số liệu vận hành kỹ thuật, báo cáo thu chi tài chính và danh sách căn hộ tại dự án Sky City.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Đánh giá các quy trình vận hành kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, quản lý cư dân và nhà thầu.
• Phương pháp so sánh: So sánh định mức kỹ thuật, tần suất bảo trì thực tế với quy chuẩn của nhà sản xuất và tiêu chuẩn quản lý của PMC.
• Nguồn dữ liệu ngoại vi: Dữ liệu từ các phương tiện truyền thông, báo cáo thường niên của các cơ quan quản lý nhà nước và thông tin so sánh kinh nghiệm của các doanh nghiệp trong ngành (INPLY, PSA, Savills, Global Home).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý vận hành tòa nhà

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề lý luận về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà:

• Đặc điểm dịch vụ: Dịch vụ quản lý vận hành mang tính vô hình, biến đổi và không đồng đều; tích hợp nhiều hoạt động phức tạp nhằm đảm bảo mục tiêu an toàn cho con người và tài sản.
• Hệ thống quy trình quản lý vận hành: Gồm 7 quy trình chính:
  1. Quy trình quản lý dịch vụ (kỹ thuật, an ninh, vệ sinh).
  2. Quy trình quản lý tài chính (thu phí, chi quỹ tiền mặt, báo cáo định kỳ).
  3. Quy trình quản lý hành chính (chuyển nhận văn bản, tiếp nhận ý kiến, báo cáo).
  4. Quy trình quản lý nhân sự (tuyển dụng, đào tạo, phân bổ nhân sự).
  5. Quy trình quản lý khách hàng (giải quyết kiến nghị, hướng dẫn khách).
  6. Quy trình quản lý nhà thầu (mời thầu, kiểm soát thi công).
  7. Quy trình báo cáo gửi Ban quản lý (hàng ngày, tuần, tháng, quý, năm).
• Điều kiện triển khai dịch vụ: Đơn vị quản lý phải đáp ứng đủ hồ sơ pháp lý theo quy định (Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở 2014, có giấy xác nhận từ Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng), có quy trình làm việc chuẩn hóa và có năng lực quản lý dựa trên các tiêu chí: tính hữu hình, độ tin cậy, khả năng phản ứng, mức độ đảm bảo và sự thấu cảm.
• Các yếu tố ảnh hưởng: Yếu tố chủ quan (trình độ chuyên môn của nhân sự, hạ tầng kỹ thuật tòa nhà, hoạt động của Ban quản trị) và Yếu tố khách quan (đặc điểm cư dân/khách thuê, chủ đầu tư, hệ thống văn bản pháp luật).
• Kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam:
  • Công ty TNHH INPLY: Ứng dụng phần mềm quản lý riêng IP-Soft, tập trung năng lực chuyên môn kỹ thuật sâu, chấp hành quy chuẩn PCCC và bảo hiểm nghề nghiệp.
  • Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tài sản Dầu khí (PSA): Đạt chuẩn quản lý vận hành theo Điều 28 Thông tư 02/2016/TT-BXD, áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2008.
  • Savills Việt Nam & Global Home: Xu hướng phát triển ứng dụng thông minh như SPMS (Savills tự phát triển) và eHome (Global Home phối hợp VTC Intecom phát triển) để tự động hóa giao tiếp, tiếp nhận sự cố và thanh toán trực tuyến.

---

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty cổ phần PMC tại Dự án Sky City 88 Láng Hạ

1. Tổng quan về đơn vị quản lý và dự án

• Công ty Cổ phần Quản lý & Khai thác Tòa nhà VNPT (PMC): Thành lập ngày 22/06/2009; Tổng Giám đốc: Nguyễn Hồng Minh; Vốn điều lệ: 35.000 VND (theo văn bản đề tài); Trụ sở: Tòa nhà VNPT, 57 Huỳnh Thúc Kháng, Đống Đa, Hà Nội. Các cổ đông chiến lược: Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT), Công ty Biken Techno (Nhật Bản), Công ty TNHH Quản lý và Kinh doanh Bất động sản Hà Nội (HPM). Các dự án tiêu biểu đang quản lý: Sky City 88 Láng Hạ, Hyundai RNC, Capitaland, Novaland, Tòa nhà Văn phòng Quốc hội, VNPT, Ngân hàng Agribank (18 Trần Hữu Dực), Tòa nhà Trung tâm Hành chính TP. Đà Nẵng, SSG, ACB (10 Phan Chu Trinh).
• Dự án Sky City 88 Láng Hạ:

Tiêu chí	Thông số thực tế tại dự án
Địa chỉ	88 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội
Chủ đầu tư	Công ty TNHH Hanotex
Đơn vị thi công & Thiết kế	Thi công: Delta; Thiết kế: TTAS & PTA (Singapore)
Quy mô đất & Xây dựng	Tổng diện tích đất: 4.468 m²; Diện tích xây dựng: 2.104 m²
Mật độ xây dựng	34%
Cấu trúc công trình	Gồm 2 tòa tháp A và B, chiều cao 31 tầng
Số lượng & Diện tích căn hộ	456 căn hộ; diện tích từ 102,5 m² đến 172 m² (2 - 3 phòng ngủ)
Khu vực dịch vụ & Đỗ xe	Diện tích dịch vụ ~8.000 m²; 3 tầng hầm (B1, B2, B3) sức chứa > 500 ô tô và 1.500 xe máy
Giá bán căn hộ	Từ 38 triệu đồng/m²

2. Thực trạng quản lý kỹ thuật và dịch vụ tại dự án

• Cơ cấu nhân sự bộ phận kỹ thuật: Gồm 14 người (01 Kỹ sư trưởng, 01 Trợ lý kỹ sư trưởng, 03 Ca trưởng, 08 Nhân viên kỹ thuật, 01 Thực tập sinh). Nhân sự được phân chia làm 3 ca trực 24/24 giờ dưới sự điều hành của các Ca trưởng. Kỹ sư trưởng và Trợ lý làm việc theo giờ hành chính. Tỷ lệ phản nàn của cư dân về tác phong, thái độ nhân viên kỹ thuật dưới 2%.
• Thời gian phản ứng và xử lý sự cố:
  • Thời gian có mặt tại hiện trường: Từ 8 đến 10 phút (tối đa không quá 10 phút) kể từ khi nhận tin báo qua Intercom, Hotline hoặc ứng dụng Viber.
  • Xử lý sự cố nhẹ: Khắc phục dứt điểm trong vòng 60 phút.
  • Xử lý sự cố nặng: Thời gian khắc phục dự kiến khoảng 10 giờ (có phương án khắc phục tạm thời nếu chưa thể xử lý dứt điểm).
  • Cứu hộ thang máy: Khi xảy ra kẹt thang (trung bình 3–4 tháng/lần), thời gian đưa người ra khỏi buồng thang an toàn chỉ mất từ 5 đến 8 phút.
  • Mất điện lưới: Hệ thống máy phát điện dự phòng tự động kích hoạt trong vòng 30 đến 45 giây; dự trữ 800 lít dầu Diesel đảm bảo hoạt động liên tục trong 24 giờ. Thời gian kiểm tra chuyển lại điện lưới từ 5 đến 15 phút.
• Tần suất bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật định kỳ:
  • Hệ thống điện: Tủ điện tổng, hạ thế, tụ bù, tiếp địa, chống sét kiểm tra định kỳ 1 tháng/lần; trục Busway và máng cáp kiểm tra 1 lần/năm. Trạm biến áp và máy phát điện quét dọn, hút bụi, chạy thử định kỳ hàng tháng.
  • Hệ thống cấp thoát nước: Bể nước ngầm tại hầm B3 kiểm tra, bảo dưỡng 1 lần/năm; bể nước tầng 20 và tầng mái thực hiện 6 tháng/lần; trạm bơm sinh hoạt và bơm chống lụt hầm B3 kiểm tra 1 lần/tháng. Tần suất kiểm tra mẫu nước sạch sinh hoạt là 3 tháng/lần (theo Thông tư 41/2018/TT-BYT); kiểm tra mẫu nước thải sau xử lý là 6 tháng/lần (theo Nghị định 80/2014/NĐ-CP).
  • Hệ thống HVAC: Quạt tăng áp, cấp khí tươi, hút khói hành lang, hút mùi vệ sinh kiểm tra 1 tháng/lần.
  • Hệ thống PCCC: Kiểm tra tủ báo cháy trung tâm, hệ thống bơm cứu hỏa, bình chữa cháy, đèn Exit, cửa thoát hiểm định kỳ hàng tháng.
  • Hệ thống điện nhẹ: Camera giám sát, âm thanh PA, mạng và thoại trên thực tế được bảo trì 3 tháng/lần (chưa đạt tần suất 1 tháng/lần như thiết kế).
  • Hệ thống bể bơi & xử lý nước thải: Vệ sinh bơm lọc, cân chỉnh bơm hóa chất bể bơi hàng tháng; thay nước bể bơi 1 lần/năm trước mùa bơi; hút bùn hệ thống nước thải 1 lần/năm.
• Kiểm soát thi công cải tạo: Trung bình mỗi tháng có 4 căn hộ đăng ký thi công sửa chữa; tỷ lệ vi phạm quy định tòa nhà từ phía nhà thầu thi công chiếm 6%.
• Những hạn chế và nguyên nhân tồn tại:
  • Một số hạng mục thiết bị kỹ thuật chuyên sâu (như Trạm biến áp, Máy phát điện) đã vượt quá thời hạn bảo trì lớn nhưng chưa được Ban quản trị phê duyệt giải ngân kinh phí.
  • Hệ thống chiếu sáng công cộng tại một số vị trí chưa đảm bảo độ sáng hoặc góc chiếu do bóng đèn từ các nhà cung cấp thiếu tính đồng bộ và việc kiểm tra chất lượng đầu vào của đội ngũ kỹ thuật chưa chặt chẽ.
  • Tình trạng một số hộ dân tự ý đục phá cải tạo, lắp thêm khung sắt ban công hoặc sửa chữa hệ thống điện nước trong căn hộ mà không thông báo cho Ban quản lý, gây ảnh hưởng đến kiến trúc và hệ thống kỹ thuật chung.
  • Chưa triển khai đầy đủ các dịch vụ gia tăng đồng bộ (như dịch vụ y tế, hỗ trợ tổ chức sự kiện).

---

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty Cổ phần PMC tại Dự án Sky City 88 Láng Hạ

Tác giả đề xuất các định hướng và nhóm giải pháp:

• Phương hướng và mục tiêu: Tiếp tục chuẩn hóa quy trình quản lý, tăng cường năng lực ứng dụng công nghệ, nâng cao tính chuyên nghiệp và đảm bảo an toàn vận hành tài sản cho khách hàng và cư dân.
• Nhóm giải pháp cụ thể:
  1. Phối hợp với Ban quản trị giải ngân kinh phí bảo trì: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ, minh bạch với Ban quản trị tòa nhà nhằm thông qua kế hoạch và giải ngân quỹ bảo trì 2% phần sở hữu chung, kịp thời bảo dưỡng chuyên sâu các hạng mục trọng yếu (trạm biến áp, máy phát điện).
  2. Nâng cao chất lượng dịch vụ vận hành và kiểm soát nhà cung cấp: Hoàn thiện quy trình nghiệm thu vật tư thiết bị thay thế (nhất là hệ thống đèn chiếu sáng); tăng cường giám sát các nhà cung cấp dịch vụ vệ sinh, cảnh quan và an ninh.
  3. Tăng cường kiểm soát thi công sửa chữa: Siết chặt quy trình đăng ký, duyệt bản vẽ kỹ thuật và kiểm tra hiện trường đối với các căn hộ sửa chữa nhằm ngăn chặn tình trạng tự ý đục phá kết cấu hoặc can thiệp trái phép vào hệ thống kỹ thuật.
  4. Đào tạo nhân sự và áp dụng công nghệ: Nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho kỹ thuật viên và nhân viên chăm sóc khách hàng; nghiên cứu ứng dụng các phần mềm chuyên dụng (như Cyhome, Landsoft Control - DIP, Bee Home) để tối ưu hóa quản lý thu chi và tiếp nhận phản ánh.
  5. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý và Ban quản trị: Đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về quản lý nhà chung cư; đề nghị Ban quản trị thực hiện đúng chức năng đại diện, phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý trong việc duy trì an toàn và tuổi thọ công trình.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính từ số liệu khảo sát thực tế

Nghiên cứu đã lượng hóa được hiệu quả vận hành của PMC tại Sky City 88 Láng Hạ thông qua hệ thống chỉ tiêu cụ thể:

• Tỷ lệ phản ánh tiêu cực về thái độ nhân viên kỹ thuật duy trì ở mức thấp: < 2%.
• Tốc độ phản ứng sự cố: Có mặt tại hiện trường trong 8 - 10 phút; xử lý sự cố nhẹ trong 60 phút; xử lý sự cố nặng trong 10 giờ.
• Tốc độ cứu hộ thang máy khi có sự cố kẹt buồng thang: 5 - 8 phút.
• Mức độ tin cậy của hệ thống điện dự phòng: Kích hoạt sau 30 - 45 giây khi mất điện lưới; dự trữ 800 lít dầu Diesel đảm bảo vận hành 24 giờ liên tục.
• Kiểm soát thi công: Trung bình 4 căn hộ/tháng đăng ký cải tạo; tỷ lệ vi phạm của nhà thầu được kiểm soát ở mức 6%.
• Tần suất kiểm định chất lượng nước: Nước sạch sinh hoạt kiểm tra định kỳ 3 tháng/lần; nước thải sinh hoạt kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần.

Đóng góp của đề tài

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khung pháp lý hiện hành tại Việt Nam điều chỉnh hoạt động quản lý vận hành tòa nhà chung cư cao tầng.
• Phân tích chi tiết quy trình tác nghiệp thực tế của Ban quản lý PMC tại một dự án tổ hợp cụ thể (Sky City 88 Láng Hạ), chỉ rõ sự sai lệch giữa quy trình lý thuyết và thực tế triển khai (như việc bảo dưỡng hệ thống điện nhẹ 3 tháng/lần thay vì hàng tháng).
• Đưa ra các bài học thực tiễn rút ra từ các mô hình quản lý của INPLY, PSA, Savills và Global Home làm cơ sở kiến nghị giải pháp phù hợp với điều kiện vận hành tại dự án.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung khảo sát tại một dự án đơn lẻ là Sky City 88 Láng Hạ, do đó một số phát hiện mang tính đặc thù của dự án này và chưa phản ánh toàn diện các loại hình bất động sản khác (như văn phòng thuần túy, trung tâm thương mại hoặc khu đô thị thấp tầng) mà PMC đang quản lý.
• Hạn chế về dữ liệu thời gian: Các số liệu kỹ thuật và vận hành được thu thập chủ yếu trong phạm vi năm 2023, chưa đối chiếu số liệu theo chuỗi thời gian nhiều năm liên tục để đánh giá xu hướng suy hao thiết bị dài hạn.
• Hướng nghiên cứu mở rộng: Nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát trên toàn bộ danh mục các dự án chung cư cao cấp do PMC quản lý tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đồng thời xây dựng mô hình đánh giá mức độ hài lòng của cư dân (CSI) bằng phương pháp định lượng hồi quy.

---

Giá trị tham khảo

Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp này là tài liệu tham khảo cho:

• Sinh viên và giảng viên: Chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế Tài nguyên, Quản trị Dịch vụ Đô thị tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và các cơ sở đào tạo khối ngành kinh tế - xây dựng.
• Cán bộ quản lý vận hành tòa nhà: Tham khảo khung quy trình vận hành kỹ thuật (HVAC, PCCC, điện, nước, thang máy), định mức thời gian xử lý sự cố và quy trình giám sát nhà thầu thi công nội thất tại các chung cư cao tầng.
• Đơn vị quản lý bất động sản: Cung cấp thông tin tham khảo về cơ cấu tổ chức bộ phận kỹ thuật 14 nhân sự vận hành tổ hợp 2 tháp 31 tầng, cách thức phối hợp với Ban quản trị và các phương án ứng phó sự cố khẩn cấp.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu nhân sự bộ phận kỹ thuật của PMC tại Sky City 88 Láng Hạ được phân bổ như thế nào?

Bộ phận kỹ thuật tại dự án gồm 14 nhân sự, bao gồm: 01 Kỹ sư trưởng, 01 Trợ lý kỹ sư trưởng, 03 Ca trưởng, 08 Nhân viên kỹ thuật và 01 Thực tập sinh. Nhân sự được tổ chức làm việc theo 3 ca luân phiên 24/24 giờ do các Ca trưởng phụ trách, trong khi Kỹ sư trưởng và Trợ lý làm việc trong giờ hành chính.

2. Quy chuẩn về thời gian tiếp cận và khắc phục sự cố kỹ thuật tại dự án được quy định ra sao?

Nhân viên kỹ thuật có mặt tại hiện trường trong vòng 8 đến 10 phút kể từ khi tiếp nhận thông tin báo sự cố. Thời gian khắc phục sự cố nhẹ tối đa là 60 phút; sự cố nặng dự kiến xử lý trong 10 giờ. Đối với sự cố kẹt thang máy, thời gian tổ chức cứu hộ đưa người ra ngoài là từ 5 đến 8 phút.

3. Quy mô hạ tầng và thông số kỹ thuật chính của dự án Sky City 88 Láng Hạ là gì?

Dự án được xây dựng trên diện tích đất 4.468 m² (diện tích xây dựng 2.104 m², mật độ 34%), gồm 2 tháp A và B cao 31 tầng với 456 căn hộ (diện tích 102,5 – 172 m²). Tòa nhà có diện tích dịch vụ khoảng 8.000 m² và 3 tầng hầm (B1, B2, B3) đáp ứng trên 500 chỗ đỗ ô tô và 1.500 chỗ đỗ xe máy.

4. Khó khăn lớn nhất trong công tác bảo trì kỹ thuật tại dự án được tác giả nêu ra là gì?

Khó khăn lớn nhất là một số hệ thống thiết bị kỹ thuật nặng (Trạm biến áp, Máy phát điện) đã quá hạn bảo trì chuyên sâu nhưng chưa được Ban quản trị phê duyệt giải ngân kinh phí bảo trì phần chung. Ngoài ra, việc một số hộ dân tự ý cải tạo ban công, đục phá hoặc can thiệp vào đường điện nước mà không thông báo cũng gây ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật chung.

5. Tác giả đã rút ra bài học kinh nghiệm gì từ các doanh nghiệp quản lý vận hành khác tại Việt Nam?

Tác giả đúc kết các bài học: (1) Tránh đầu tư dàn trải, tập trung nâng cao chuyên môn kỹ thuật sâu theo mô hình của INPLY; (2) Áp dụng hệ thống quản lý chất lượng tiêu chuẩn ISO 9001:2008 như Công ty PSA; (3) Tăng cường số hóa hoạt động quản lý qua ứng dụng di động theo mô hình phần mềm SPMS của Savills hoặc eHome của Global Home.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp "Hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC tại dự án Sky City 88 Láng Hạ" của tác giả Phạm Thanh Tùng đã phản ánh toàn diện bức tranh quản lý vận hành tại một tổ hợp chung cư cao tầng thực tế. Bằng việc kết hợp giữa khung lý luận, hệ thống văn bản pháp lý và số liệu thống kê vận hành năm 2023, nghiên cứu đã chỉ rõ các quy trình tác nghiệp kỹ thuật, dịch vụ cũng như những nút thắt trong công tác giải ngân kinh phí bảo trì và quản lý cải tạo căn hộ. Các giải pháp đề xuất tập trung vào cơ chế phối hợp với Ban quản trị, chuẩn hóa kiểm soát chất lượng dịch vụ và ứng dụng phần mềm quản trị, mang lại giá trị tham khảo thực tiễn cho lĩnh vực quản lý bất động sản đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý vận hành tòa nhà Chương 2: Thực trạng công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty cổ phần PMC tại Dự án Sky City 88 Lang Hạ Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhà của Công ty cô phân quản lý và khai thác tài sản PMC tại Dự án Sky City 88 Láng Hạ. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CHUNG CÔNG TÁC QUAN LYVAN HANH TOA NHÀ 1. Bat động sản va quan lý Bat động san 1. Khái niệm và phân loại Bat động san Bắt động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của mỗi quốc gia, đại diện cho một tài sản quan trọng.

Tuy tỉ trọng của bất động san trong tông số cải xã hội khác nhau đối với các quốc gia, nhưng thường không vượt quá 40% trong tông giá tri của tài sản vật chất. Hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm một phần lớn, khoảng 30%, trong tổng hoạt động của nền kinh tế. Tuy nhiên, do sự khác biệt về hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu, mỗi quốc gia định nghĩa bất động sản theo cách riêng của họ. Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Định nghĩa trên phân loại bat động sản như một loại tai sản, nó phù hợp với nhu cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước. Mặc dù tổn tại nhiều quan điểm khác nhau, nhưng nhìn chung các quan niệm về bat động sản thường bao gồm các yếu tô đất đai và các tài san gan liền với đất. Tuy vậy, khi nghiên cứu về bất động sản người ta vẫn dựa vào các tiêu chí để phân loại bat động sản của các nhóm với các đặc trưng khác nhau như: Phân loại theo cấu thành, phân loại theo mục đích sử dụng, phân loại theo hình thức sở hữu. Trong dé thuận tiện cho công tác nghiên cứu trong phạm vi chuyên dé này, xin được phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng của chính bất động sản đó, bao gôm: Bat động sản dé ở: là những bất động sản dành cho mục dich sử dụng làm nơi sinh hoạt, cư trú của cá nhân một hoặc một nhóm người.

Bất động sản để ở bao gồm cả đất ở, nhà ở thấp tầng, chung cư hoặc nhà ở công vụ, nhà ở dùng chung cho một nhóm người. Bắt động sản thương mại và văn phòng: Bất động sản thương mại bao gồm các loại bất động sản đóng vai trò là địa điểm diễn ra các hoạt động kinh doanh tạo thu nhập như các trung tâm thương mại, nơi mua bán, nhà kho, điểm bán xăng, gas bãi đỗ xe, nhà hàng khách sạn. Bất động sản thương mại nhìn chung được coi là “địa điểm công cộng”- nơi các cá nhân cung cap hàng hoá, dich vụ cho khách hàng mà bat cứ người nào muốn hưởng thụ dịch vụ đó đều có thể tiếp cận và sử dụng. Như vậy, bất động sản thương mại thuộc sở hữu cá nhân, nhưng khách hàng có những quyền sử dụng nhất định trong phạm vi mà người chủ sở hữu cho phép dé triển khai, hưởng lợi các dịch vụ đi kèm.

Bat động sản văn phòng: là bất động sản được sử dung dé làm trụ sở các công ty, các địa điểm giao dịch và các văn phòng làm việc của các tô chức, cơ quan, doanh nghiệp.