Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Việc Vận Dụng Giá Trị Hợp Lý Đối Với Tài Sản Bất Động Sản Trong Các Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Bình Dương

• Tác giả: Võ Thị Mỹ Thắm
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Ngọc Tiến
• Trường học: Trường Đại học Thủ Dầu Một
• Chuyên ngành: Kế toán
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Việc Vận Dụng Giá Trị Hợp Lý Đối Với Tài Sản Bất Động Sản Trong Các Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Bình Dương
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Bình Dương

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.1. Lý do thực hiện đề tài
• 1.2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.2.1. Các nghiên cứu ngoài nước
• 1.2.2. Các nghiên cứu trong nước
• 1.3. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA NGHIÊN CỨU
• 2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ
• 2.1.1. Khái niệm về giá trị hợp lý
• 2.1.2. Đo lường giá trị hợp lý
• 2.1.3. Điều kiện vận dụng GTHL
• 2.1.4. Lợi ích khi áp dụng GTHL
• 2.2. ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG THÔNG TIN BÁO CÁO TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ TRONG XÁC ĐỊNH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.2.1. Đối tượng sử dụng thông tin báo cáo tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.2.2. Vấn đề giá trị hợp lý trong xác định tài sản BĐS
• 2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC VẬN DỤNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ ĐỐI VỚI TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.3.1. Tính hữu ích
• 2.3.2. Tính đáng tin cậy
• 2.3.3. Tính kịp thời
• 2.3.4. Khả năng so sánh được
• 2.3.5. Nhận thức của nhà quản lý, kế toán
• 2.4. CÁC LÝ THUYẾT NỀN sử dụng trong nghiên cứu đề tài
• 2.4.1. Lý thuyết thông tin hữu ích
• 2.4.2. Lý thuyết ủy nhiệm
• 2.4.3. Lý thuyết về hành vi có kế hoạch
• 2.4.4. Lý thuyết thông tin bất cân xứng
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.1.1. Cách tiếp cận và khung xây dựng mô hình nghiên cứu
• 3.1.2. Cách tiếp cận trong xây dựng mô hình nghiên cứu. Khung thực hiện nghiên cứu
• 3.1.3. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 3.1.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất. Các giả thuyết của mô hình nghiên cứu
• 3.1.5. Đo lường các nhân tố của mô hình nghiên cứu
• 3.1.6. Thiết kế phiếu khảo sát và mẫu nghiên cứu
• 3.1.7. Quy trình thiết kế phiếu khảo sát. Quy mô mẫu thực hiện nghiên cứu
• 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu nghiên cứu
• 3.2.2. Phương pháp xử lý dữ liệu nghiên cứu
• 3.3. Kết luận chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN
• 4.1. TỔNG QUAN VỀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BÌNH DƯƠNG
• 4.1.1. Tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Bình Dương
• 4.1.2. Tình hình các doanh nghiệp kinh doanh kinh doanh bất động sản tại Bình Dương
• 4.2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN
• 4.2.1. Kết quả thống kê mô tả về mẫu trong diện khảo sát
• 4.2.2. Kết quả thống kê mô tả về các biến trong mô hình nghiên cứu
• 4.2.3. Kết quả đánh giá mô hình đo lường
• 4.2.3.1. Đánh giá độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo
• 4.2.3.2. Đánh giá giá trị phân biệt của thang đo
• 4.2.4. Kết quả phân tích mô hình cấu trúc
• 4.2.4.1. Đánh giá hiện tượng đa cộng tuyến
• 4.2.4.2. Đánh giá hệ số xác định điều chỉnh
• 4.2.4.3. Đánh giá hệ số tác động f2
• 4.2.5. Kết quả kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ trong 2 mô hình
• 4.3. Kết luận chương 4
• 5. CHƯƠNG 5: HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5.1. CƠ SỞ ĐỀ XUẤT CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ
• 5.1.1. Từ các kết quả nghiên cứu
• 5.1.2. Từ định hướng và chiến lược phát triển ngành bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương
• 5.2. CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5.3. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO
• 5.4. Kết luận chương 5
• KẾT LUẬN CHUNG
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 1: PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN CHUYÊN GIA
• PHỤ LỤC 2: PHIẾU KHẢO SÁT DOANH NGHIỆP
• PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA CHO Ý KIẾN PHỎNG VẤN
• PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ TÍNH TOÁN TỪ PHẦN MỀM SMARTPLS3

I. Tổng Quan Giá Trị Hợp Lý Bất Động Sản Bình Dương

Thị trường bất động sản đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế, thu hút nguồn lực và tạo tài sản cố định. Nó thúc đẩy các ngành như tài chính, xây dựng và đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Ngành xây dựng và bất động sản đóng góp đáng kể vào GDP, với bất động sản chiếm khoảng 4,5%. Do đó, để phản ánh đúng giá trị của tài sản BĐS, các doanh nghiệp cần xem xét việc ghi nhận chúng theo giá trị hợp lý. IFRS số 13 về đo lường giá trị hợp lý ra đời, yêu cầu trình bày giá trị hợp lý trên BCTC. Việc tuân thủ IFRS và áp dụng giá trị hợp lý giúp đảm bảo tính minh bạch và trung thực của thông tin. Nhiều nghiên cứu đã bàn luận về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng IFRS và giá trị hợp lý. Các giao dịch trên thế giới hướng đến vận dụng giá trị hợp lý để đo lường chính xác giá trị của tài sản và nợ phải trả.

1.1. Vai trò của Bất Động Sản Bình Dương trong Kinh Tế

Bình Dương, với biệt danh "Thủ phủ công nghiệp", có số lượng khu công nghiệp lớn, thu hút vốn đầu tư nước ngoài hàng đầu. Điều này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp còn gặp nhiều thách thức trong việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản BĐS, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và áp dụng IFRS. Bài viết này sẽ phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng giá trị hợp lý trong bối cảnh Bất Động Sản Bình Dương.

1.2. Tính cấp thiết của nghiên cứu Giá Trị Hợp Lý BĐS

Nghiên cứu về "Các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dương" là cấp thiết và mang tính thời sự. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác hơn trong việc định giá tài sản và quản lý rủi ro. Nghiên cứu này góp phần vào việc hoàn thiện khung pháp lý về giá trị hợp lý trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

II. Thách Thức Vận Dụng Giá Trị Hợp Lý Bất Động Sản

Mặc dù Luật Kế toán năm 2015 đã đề cập đến khái niệm giá trị hợp lý, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết nào quy định về giá trị hợp lý và cách áp dụng trong doanh nghiệp. Nhiều nghiên cứu trước đây chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích định tính hoặc hồi quy. Có rất ít nghiên cứu sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính trong các loại hình doanh nghiệp đặc thù kinh doanh bất động sản. Việc vận dụng IFRS còn nhiều bỡ ngỡ và lộ trình áp dụng giá trị hợp lý còn nhiều thách thức, đặc biệt tại các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các yếu tố khách quan và chủ quan có thể ảnh hưởng đến việc áp dụng giá trị hợp lý một cách nguyên tắc.

2.1. Rào cản pháp lý và quy định về Giá Trị Hợp Lý

Việc thiếu hướng dẫn chi tiết về giá trị hợp lý tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong việc áp dụng. Các quy định hiện hành chưa đủ rõ ràng và đầy đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp. Quyết định số 345/2020/QĐ-BTC về lộ trình áp dụng IFRS đặt ra yêu cầu cần có sự nhận thức và đồng tình ủng hộ từ phía doanh nghiệp để hoàn thiện hành lang pháp lý về giá trị hợp lý.

2.2. Khó khăn trong việc áp dụng Giá Trị Hợp Lý tại DN

Với mô hình kế toán áp dụng theo nguyên tắc giá gốc từ trước đến nay, việc vận dụng giá trị hợp lý trong công tác kế toán là một thách thức lớn. Việc thiếu kinh nghiệm và kiến thức về giá trị hợp lý cũng là một rào cản. Các doanh nghiệp cần đầu tư vào đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên để có thể áp dụng giá trị hợp lý một cách hiệu quả.

2.3. Nghiên cứu trước đây và khoảng trống về Giá Trị Hợp Lý

Các nghiên cứu trước đây về giá trị hợp lý thường tập trung vào phân tích định tính hoặc hồi quy. Ít có nghiên cứu sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều này tạo ra một khoảng trống trong việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng giá trị hợp lý trong bối cảnh đặc thù của ngành bất động sản Bình Dương.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Định Giá BĐS

Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản tại Bình Dương. Các phương pháp này bao gồm: nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia), nghiên cứu định lượng (khảo sát doanh nghiệp), và phân tích thống kê (sử dụng phần mềm SmartPLS3). Dữ liệu thu thập được từ các nguồn khác nhau, bao gồm: báo cáo tài chính, tài liệu pháp lý, và ý kiến chuyên gia. Phân tích này giúp đưa ra kết luận khách quan và toàn diện về các yếu tố ảnh hưởng.

3.1. Nghiên cứu định tính Phỏng Vấn Chuyên Gia Bất Động Sản

Phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và kế toán tại Bình Dương. Mục tiêu là thu thập thông tin sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý. Các chuyên gia cung cấp thông tin về các quy định pháp lý, thực tiễn áp dụng, và các thách thức mà doanh nghiệp đang đối mặt. Thông tin này giúp xây dựng khung lý thuyết cho nghiên cứu.

3.2. Nghiên cứu định lượng Khảo Sát Doanh Nghiệp Kinh Doanh BĐS

Tiến hành khảo sát các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Bình Dương. Phiếu khảo sát được thiết kế để thu thập dữ liệu về các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý. Mẫu khảo sát bao gồm các doanh nghiệp có quy mô khác nhau để đảm bảo tính đại diện. Dữ liệu thu thập được sử dụng để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

3.3. Phân Tích Thống Kê Sử Dụng Phần Mềm SmartPLS3

Sử dụng phần mềm SmartPLS3 để phân tích dữ liệu thu thập được. Phương pháp phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) được sử dụng để kiểm định các mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng và việc vận dụng giá trị hợp lý. Kết quả phân tích cung cấp bằng chứng về mức độ tác động của từng yếu tố.

IV. Kết Quả Yếu Tố Nào Tác Động Giá Trị Hợp Lý BĐS

Kết quả nghiên cứu cho thấy nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản tại Bình Dương. Các yếu tố này có thể được phân loại thành: (1) Yếu tố thuộc về doanh nghiệp (nhận thức của nhà quản lý, năng lực chuyên môn của nhân viên kế toán); (2) Yếu tố thuộc về thị trường (tính minh bạch thông tin, mức độ cạnh tranh); (3) Yếu tố thuộc về môi trường pháp lý (quy định về định giá, chính sách thuế). Mức độ tác động của từng yếu tố khác nhau, đòi hỏi doanh nghiệp cần có giải pháp phù hợp.

4.1. Yếu Tố Doanh Nghiệp Nhận Thức Năng Lực Kế Toán

Nhận thức của nhà quản lý về lợi ích của việc áp dụng giá trị hợp lý có tác động lớn đến quyết định áp dụng. Năng lực chuyên môn của nhân viên kế toán trong việc định giá và lập báo cáo tài chính theo giá trị hợp lý cũng là một yếu tố quan trọng. Doanh nghiệp cần đầu tư vào đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên để đáp ứng yêu cầu mới.

4.2. Yếu Tố Thị Trường Minh Bạch và Cạnh Tranh Bất Động Sản

Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản ảnh hưởng đến khả năng xác định giá trị hợp lý một cách chính xác. Mức độ cạnh tranh trên thị trường cũng tác động đến việc doanh nghiệp có động lực áp dụng giá trị hợp lý để thu hút nhà đầu tư. Cần có các biện pháp để tăng cường tính minh bạch và công bằng trên thị trường.

4.3. Yếu Tố Pháp Lý Quy Định Chính Sách Thuế Bất Động Sản

Các quy định về định giá bất động sản và chính sách thuế có tác động đến việc doanh nghiệp lựa chọn áp dụng giá trị hợp lý. Việc thiếu các quy định rõ ràng và đầy đủ tạo ra sự không chắc chắn cho doanh nghiệp. Cần có sự hoàn thiện khung pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng giá trị hợp lý.

V. Ứng Dụng Hàm Ý Quản Trị Vận Dụng Giá Trị Hợp Lý BĐS

Từ kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản tại Bình Dương. Các hàm ý này bao gồm: (1) Nâng cao nhận thức của nhà quản lý và nhân viên về giá trị hợp lý; (2) Đầu tư vào đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn; (3) Tăng cường tính minh bạch thông tin; (4) Hoàn thiện quy trình định giá và lập báo cáo tài chính. Việc áp dụng các hàm ý này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định kinh doanh chính xác hơn và thu hút nhà đầu tư.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Nhận Thức Giá Trị Hợp Lý

Doanh nghiệp cần tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo để nâng cao nhận thức của nhà quản lý và nhân viên về giá trị hợp lý. Cần truyền đạt thông tin một cách rõ ràng và dễ hiểu về lợi ích và thách thức của việc áp dụng giá trị hợp lý. Tạo ra một văn hóa doanh nghiệp khuyến khích việc tìm hiểu và áp dụng các chuẩn mực kế toán mới.

5.2. Đầu Tư Đào Tạo Nâng Cao Năng Lực Định Giá BĐS

Doanh nghiệp cần đầu tư vào đào tạo và nâng cao năng lực chuyên môn cho nhân viên kế toán và định giá. Cần cung cấp các khóa học chuyên sâu về phương pháp định giá bất động sản và lập báo cáo tài chính theo giá trị hợp lý. Khuyến khích nhân viên tham gia các chứng chỉ chuyên nghiệp về định giá.

5.3. Tăng Cường Minh Bạch Thông Tin Thị Trường BĐS Bình Dương

Doanh nghiệp cần chủ động cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh cho nhà đầu tư. Cần tuân thủ các quy định về công bố thông tin và báo cáo tài chính. Hợp tác với các tổ chức đánh giá tín nhiệm để tăng cường tính minh bạch và uy tín.

VI. Kết Luận Tương Lai của Giá Trị Hợp Lý Bất Động Sản

Nghiên cứu này đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến việc vận dụng giá trị hợp lý đối với tài sản bất động sản tại Bình Dương. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà quản lý, và các nhà đầu tư. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác hơn và góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Bình Dương.

6.1. Hạn Chế của Nghiên Cứu Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo

Nghiên cứu có một số hạn chế nhất định, chẳng hạn như: phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn ở Bình Dương; mẫu khảo sát chưa đủ lớn; phương pháp nghiên cứu chủ yếu dựa trên dữ liệu thứ cấp. Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng phạm vi nghiên cứu, tăng kích thước mẫu, và sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau để kiểm chứng kết quả.

6.2. Triển Vọng của Giá Trị Hợp Lý trong Định Giá Bất Động Sản

Giá trị hợp lý có vai trò ngày càng quan trọng trong việc định giá bất động sản và quản lý rủi ro. Việc áp dụng giá trị hợp lý giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản. Trong tương lai, giá trị hợp lý sẽ tiếp tục được hoàn thiện và áp dụng rộng rãi hơn trong lĩnh vực bất động sản.

Tổng quan nghiên cứu

Ngành bất động sản (BĐS) đóng góp trung bình khoảng 4,5% vào tổng thu ngân sách và khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP hàng năm tại Việt Nam, trong đó Bình Dương là một trong những địa phương phát triển mạnh với số lượng doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Đến tháng 9 năm 2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, việc xác định giá trị tài sản BĐS chính xác là thách thức lớn do đặc thù chi phí đầu tư cao và thời gian thu hồi vốn dài hạn. Việc vận dụng giá trị hợp lý (GTHL) trong kế toán tài sản BĐS được xem là giải pháp quan trọng nhằm phản ánh đúng giá trị thực của tài sản, góp phần nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của báo cáo tài chính (BCTC).

Luận văn tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương, khảo sát trong giai đoạn 2022-2023 với dữ liệu thu thập từ 344 DN. Mục tiêu nghiên cứu nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố như tính hữu ích, tính đáng tin cậy, tính kịp thời, khả năng so sánh và nhận thức của nhà quản lý, kế toán đến việc áp dụng GTHL. Nghiên cứu cũng xem xét vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý trong quá trình vận dụng GTHL. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách kế toán và nâng cao hiệu quả quản trị tài sản BĐS tại Bình Dương, đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng bốn lý thuyết nền tảng để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL:

• Lý thuyết thông tin hữu ích: Nhấn mạnh các đặc tính của thông tin kế toán như tính hiểu được, tính thích hợp, tính đáng tin cậy và khả năng so sánh, làm cơ sở cho việc lựa chọn thông tin trong BCTC nhằm hỗ trợ quyết định đầu tư.
• Lý thuyết ủy nhiệm: Giải thích mối quan hệ giữa nhà quản lý và cổ đông, trong đó nhận thức và hành vi của nhà quản lý ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL nhằm đảm bảo tính minh bạch và trung thực của BCTC.
• Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB): Phân tích nhận thức kiểm soát hành vi của nhà quản lý và kế toán trong việc vận dụng GTHL, bao gồm thái độ, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi.
• Lý thuyết thông tin bất cân xứng: Giải thích sự khác biệt về thông tin giữa DN và nhà đầu tư bên ngoài, từ đó nhấn mạnh vai trò của GTHL trong việc cung cấp thông tin minh bạch, giảm rủi ro và chi phí vốn.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu gồm: tính hữu ích, tính đáng tin cậy, tính kịp thời, khả năng so sánh và nhận thức của nhà quản lý, kế toán về GTHL.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp định tính và định lượng:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các văn bản pháp luật, chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS 13), các nghiên cứu trong và ngoài nước. Dữ liệu sơ cấp gồm 344 phiếu khảo sát từ các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương, thu thập từ tháng 6 đến tháng 9 năm 2023, cùng với phỏng vấn chuyên gia (12 người) để hoàn thiện thang đo.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), đánh giá giá trị hội tụ (AVE), giá trị phân biệt (Fornell-Larcker, HTMT), và mô hình cấu trúc tuyến tính (PLS-SEM) để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn 2022-2023, với khảo sát chính thức từ tháng 6 đến tháng 9 năm 2023, phân tích và báo cáo kết quả trong năm 2024.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Ảnh hưởng của các nhân tố đến nhận thức áp dụng GTHL: Năm biến độc lập gồm tính hữu ích (USE), tính đáng tin cậy (REL), khả năng so sánh (COM), tính kịp thời (TIM) và nhận thức nhà quản lý (PER) đều có ảnh hưởng trực tiếp và cùng chiều đến nhận thức áp dụng GTHL (APP) với mức ý nghĩa p < 0,05. Mức độ tác động giảm dần là: PER (0,420), COM (0,249), REL (0,222), USE (0,119), TIM (0,102).
2. Vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý: Nhận thức nhà quản lý đóng vai trò trung gian có ý nghĩa thống kê trong mối quan hệ giữa các nhân tố COM, REL, TIM, USE và việc vận dụng GTHL (APP). Điều này cho thấy nhận thức của nhà quản lý là cầu nối quan trọng thúc đẩy việc áp dụng GTHL.
3. Ảnh hưởng trực tiếp đến việc vận dụng GTHL: Các nhân tố tính hữu ích, tính đáng tin cậy, tính kịp thời và khả năng so sánh đều có tác động tích cực đến việc vận dụng GTHL trong kế toán tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS ở Bình Dương.
4. Độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo: Các thang đo đều đạt tiêu chuẩn với Cronbach’s Alpha > 0,7, AVE > 0,5, đảm bảo tính hợp lệ và độ tin cậy của mô hình nghiên cứu.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, đồng thời có đóng góp mới khi làm rõ vai trò trung gian của nhận thức nhà quản lý trong việc vận dụng GTHL. Mức độ ảnh hưởng cao nhất của nhận thức nhà quản lý (PER) cho thấy yếu tố con người là then chốt trong việc áp dụng các chuẩn mực kế toán mới. Tính hữu ích và tính đáng tin cậy của thông tin BCTC theo GTHL giúp nâng cao chất lượng thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các quyết định đầu tư và quản trị tài chính. Tính kịp thời và khả năng so sánh được cũng góp phần làm tăng tính minh bạch và hiệu quả của BCTC, phù hợp với yêu cầu hội nhập kế toán quốc tế.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ tác động của từng nhân tố đến nhận thức áp dụng GTHL, cùng bảng hệ số tương quan và kiểm định mô hình cấu trúc để minh họa tính hợp lệ và mức độ ảnh hưởng của các biến.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường đào tạo và nâng cao nhận thức cho nhà quản lý, kế toán: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về GTHL và IFRS cho đội ngũ quản lý và kế toán nhằm nâng cao nhận thức và kỹ năng vận dụng GTHL, dự kiến thực hiện trong 12 tháng tới, do các cơ quan quản lý ngành và trường đại học phối hợp thực hiện.
2. Hoàn thiện khung pháp lý và hướng dẫn áp dụng GTHL: Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan cần ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về áp dụng GTHL trong kế toán tài sản BĐS, đặc biệt cho các DN vừa và nhỏ, với lộ trình cụ thể trong 2 năm tới.
3. Xây dựng hệ thống thông tin và công cụ hỗ trợ định giá: Các DN cần đầu tư hệ thống phần mềm và công nghệ hỗ trợ thu thập, xử lý dữ liệu thị trường BĐS để nâng cao tính chính xác và kịp thời trong đo lường GTHL, triển khai trong vòng 18 tháng.
4. Tăng cường giám sát và kiểm toán độc lập: Cơ quan quản lý và các tổ chức kiểm toán cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc áp dụng GTHL nhằm đảm bảo tính minh bạch và trung thực của BCTC, thực hiện thường xuyên hàng năm.
5. Khuyến khích áp dụng GTHL trong báo cáo tài chính: Các DN kinh doanh BĐS nên chủ động áp dụng GTHL trong báo cáo tài chính để nâng cao uy tín và khả năng tiếp cận nguồn vốn, đồng thời cải thiện khả năng so sánh và minh bạch thông tin trên thị trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Giúp hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng GTHL, từ đó nâng cao hiệu quả quản trị tài sản và báo cáo tài chính.
2. Kế toán trưởng và nhân viên kế toán trong lĩnh vực BĐS: Cung cấp kiến thức chuyên sâu về GTHL và các yếu tố tác động, hỗ trợ thực hiện công tác kế toán chính xác và minh bạch.
3. Cơ quan quản lý nhà nước về kế toán và thị trường BĐS: Là tài liệu tham khảo để xây dựng chính sách, hướng dẫn và giám sát việc áp dụng GTHL trong ngành BĐS.
4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành kế toán, tài chính: Cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn về vận dụng GTHL, đồng thời mở rộng nghiên cứu về các mô hình tác động trong kế toán tài sản BĐS.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá trị hợp lý (GTHL) là gì và tại sao quan trọng trong kế toán BĐS?
GTHL là giá trị có thể nhận được khi bán tài sản trong một giao dịch thị trường có trật tự. Việc áp dụng GTHL giúp phản ánh chính xác giá trị tài sản BĐS, nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của BCTC, hỗ trợ quyết định đầu tư và quản trị hiệu quả.

2. Những nhân tố nào ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL trong các DN kinh doanh BĐS?
Các nhân tố chính gồm tính hữu ích, tính đáng tin cậy, tính kịp thời, khả năng so sánh và nhận thức của nhà quản lý, kế toán. Trong đó, nhận thức của nhà quản lý có vai trò trung gian quan trọng thúc đẩy việc áp dụng GTHL.

3. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng trong luận văn?
Luận văn sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp nghiên cứu định tính (phỏng vấn chuyên gia) và định lượng (khảo sát 344 DN, phân tích PLS-SEM) để kiểm định các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.

4. Vai trò của nhận thức nhà quản lý trong việc áp dụng GTHL là gì?
Nhận thức nhà quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến việc vận dụng GTHL và đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ giữa các nhân tố khác và việc áp dụng GTHL, thể hiện tầm quan trọng của yếu tố con người trong quá trình chuyển đổi kế toán.

5. Làm thế nào để các DN kinh doanh BĐS nâng cao hiệu quả áp dụng GTHL?
DN cần tăng cường đào tạo nhân sự, hoàn thiện quy trình và hệ thống thông tin, tuân thủ các quy định pháp lý, đồng thời phối hợp với các tổ chức kiểm toán để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của báo cáo tài chính.

Kết luận

• Luận văn đã xác định và kiểm định thành công năm nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS tại các DN kinh doanh BĐS ở Bình Dương, trong đó nhận thức nhà quản lý đóng vai trò trung gian quan trọng.
• Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ các yếu tố tác động và cung cấp bằng chứng thực nghiệm cho việc áp dụng GTHL trong kế toán tài sản BĐS tại Việt Nam.
• Phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp định tính và định lượng với cỡ mẫu 344 DN đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy của kết quả.
• Các đề xuất quản trị nhằm nâng cao nhận thức, hoàn thiện khung pháp lý và hệ thống hỗ trợ định giá có thể giúp DN vận dụng GTHL hiệu quả hơn trong 1-2 năm tới.
• Luận văn mở ra hướng nghiên cứu tiếp theo về ảnh hưởng của công nghệ và các yếu tố môi trường kinh doanh đến việc áp dụng GTHL trong lĩnh vực BĐS, đồng thời kêu gọi các DN và cơ quan quản lý tăng cường hợp tác để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Hành động tiếp theo: Các DN kinh doanh BĐS tại Bình Dương nên chủ động áp dụng các khuyến nghị từ nghiên cứu để nâng cao chất lượng báo cáo tài chính và tăng cường năng lực cạnh tranh trên thị trường.