chương 1 Qua phần trình bày tổng quan các nghiên cứu của các tác giả đi trước đã cho 10 thấy có rất nhiều các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS. Các nghiên cứu của các tác giả nước ngoài thì các nghiên cứu trình bày khá đầy đủ về các vấn đề liên quan đến GTHL và các nhân tố cần thiết phải quan tâm khi quyết định vận dụng GTHL đối với tài sản. Tuy nhiên, do có sự khác biệt về quốc gia, pháp luật, kinh tế và văn hóa …từ đó có thể dẫn đến sự khác nhau về cách nhìn nhận về các nhân tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS của các chủ DN. Các nghiên cứu của tác giả trong nước thì được thực hiện hầu hết dựa trên khảo sát tất cả các DN hoặc nghiên cứu ở khía cạnh là nhà chuyên gia, thuộc bộ phân quản lý nhà nước.
Đa số các nghiên cứu đều được thừa kế từ các nghiên cứu đi trước và tiến hành khảo sát dựa trên các tiêu chí đã chọn rồi đưa ra kết quả, hoặc nghiên cứu các nhân tố chưa được xác định đầy đủ trên các phương diện đánh giá các nhân tố có ảnh hưởng đến GTHL. Khi nền tảng công nghệ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đang ngày càng phát triển, các DN đã và đang bắt kịp xu hướng, vượt qua khó khăn bắt nhịp với việc hội nhập toàn cầu trong việc chuyển đổi dần sang kế toán theo IFRS. Do đó, việc đánh giá tố ảnh hưởng đến việc vận dụng GTHL đối với tài sản BĐS trong DN kinh doanh BĐS có thể sẽ còn chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố nữa mà các nghiên cứu trước đây chưa thực hiện. Từ tổng quan nghiên cứu, luận văn đã xác định khoảng trống của nghiên cứu, xác định được mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, cũng như nêu lên được ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn của nghiên cứu, đóng góp mới của nghiên cứu và kết cấu của nghiên cứu luận văn.
11 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA NGHIÊN CỨU 2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ 2. Khái niệm về giá trị hợp lý GTHL được đề cập rất nhiều trong các nội dung của CMKT trước đây, tuy nhiên các khái niệm được quan tâm nhiều nhất được đề cập đến là: IAS 16 nhắc tới GTHL “Giá trị tài sản có thể đem trao đổi giữa các bên có hiểu biết và có thiện chí trong một giao dịch trao đổi ngang giá". Sau đó là khái niệm do IASB ban hành trong nội dung của IFRS13 - Đo lường giá trị hợp lý, được áp dụng nhất quán trên toàn thế giới, đây là sự kết hợp giữa IASC và IASB.
Theo đó “GTHL là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc thanh toán một khoản nợ phải trả trong một giao dịch thị trường có trật tự giữa các thành phần tham gia thị trường tại ngày đo lường”. Tại Việt Nam, Luật kế toán số 88/2015/QH13 (Quốc hội, 2015) có khái niệm về GTHL: “GTHL là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị”. Còn VAS 14 thì GTHL được định nghĩa: “GTHL là giá trị tài sản có thể trao đổi hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong trao đổi ngang giá”. Từ đó cho thấy, các khái niệm về GTHL đều có sự khác biệt khá rõ nhưng chung quy đều nhấn mạnh đến đặc điểm nổi bật và cực kỳ quan trọng của GTHL như sau: - Giá đầu ra: GTHL được hiểu là giá bán của tài sản chứ không phải giá mua, theo quan điểm của IASB và FASB.
- Các bên tham gia thị trường: Mặc dù không đề cập rõ trong định nghĩa GTHL, các bên tham gia thị trường cần có đầy đủ thông tin, kiến thức và hiểu biết về thị trường có liên quan đến việc xác định giá trị giao dịch. - Giao dịch giả định: khi giao dịch giả định diễn ra trong điều kiện bình thường (ngoại trừ giao dịch thanh lý và ép bán) thì có thể xác định được GTHL. Ngoài ra, IASB/FASB đã đưa ra các trường hợp ngoại trừ các trường hợp không bình thường. 12 - Thời điểm đo lường: GTHL được xác định tại ngày đo lường giá trị của tài sản và không bao gồm giá trị giao dịch ước trong tương lai.
- Thị trường giao dịch: GTHL được xác định dựa trên thị trường chính cho loại tài sản cần định giá, hoặc thị trường tối ưu nhất nếu không tồn tại thị trường chính. Thị trường chính đối với tài sản BĐS thường là thị trường mà giao dịch bán tài sản thường xuyên diễn ra. - Mức giá giao dịch: IFRS 13 không bao gồm chi phí giao dịch trong mức giá giao dịch. Chi phí giao dịch được xem là một trong những yếu tố của giao dịch chứ không phải của tài sản hay nợ phải trả, và sẽ được ghi nhận theo các chuẩn mực có nội dung quy định tương ứng.
Tuy nhiên, mức giá giao dịch có thể biến động bởi các yếu tố như chi phí vận chuyển hoặc địa điểm của tài sản. Mặc dù đã có sự hoàn thiện sau mỗi đợt ban hành chuẩn mực kế toán, khái niệm GTHL vẫn còn chưa đầy đủ và rõ ràng và không giải thích được các thuật ngữ sử dụng. Do đó, việc áp dụng GTHL trong các nghiệp vụ liên quan có thể trở nên khó khăn cho người sử dụng. Đo lường giá trị hợp lý Hiện nay, có nhiều phương pháp đo lường GTHL, tuỳ thuộc mục tiêu và đối tượng sử dụng để đo lường GTHL mà có thể sử dung các phương pháp sau: - Tiếp cận thị trường: Theo Shannon (2006) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (Bộ Tài chính, 2015) thì để thu thập các thông tin thị trường có liên quan đến các tài sản cần tính giá hoặc các sản phẩm tương tự, bao gồm giá cả thị trường và lãi suất trên thị trường nhằm đảm bảo kết quả đo lường chính xác.
Trường hợp không có thông tin về từng đối tượng như: tài sản và nợ phải trả riêng biệt, tuy nhiên cần có thông tin chi tiết về nhóm tài sản và nợ phải trả để ghi nhận và phân bổ GTHL. Cách tiếp cận thị trường cũng được sử dụng trong lĩnh vực BĐS, khi phát sinh các giao dịch tương đương và giá cả có sẵn và có thể được sử dụng để định giá một DN hoặc một yếu tố của vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, cách tiếp cận thị trường cũng có thể được sử dụng như một phương pháp tiếp cận thứ cấp để đánh giá và hỗ trợ các kết luận thu được từ cách tiếp cận thu nhập. 13 - Tiếp cận chi phí: Theo Raulinajtys-Grzybek (2015) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực đo lường giá trị tài sản và các khoản nợ phải trả.
Đây là một phương pháp đã được sử dụng từ lâu, bằng cách sử dụng giá thay thế hiện hành để đo lường giá trị tài sản. Phương pháp này giả định rằng, GTHL không thể vượt quá giá trị mà người mua trên thị trường bỏ ra để mua hoặc xây dựng một tài sản thay thế có công dụng tương tự, có tính đến sự lỗi thời. Cách tiếp cận chi phí định nghĩa rằng người mua trên thị trường không thể chi trả cho một tài sản nhiều hơn giá trị mà nó có thể thay thế cho năng lực hoạt động của tài sản đó. Về mặt lý thuyết, phương pháp này cho phép xác định GTHL của các tài sản hữu hình có thể dễ dàng thay thế như BĐS, nhà xưởng và thiết bị.
Tuy nhiên, để áp dụng cách tiếp cận chi phí vào đo lường GTHL của tài sản đã qua sử dụng, cần phải thực hiện các điều chỉnh nhằm phản ánh sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản. Những điều này rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác của kết quả đo lường và là một thách thức lớn đối với các DN báo cáo. Bên cạnh đó, sự hao mòn vật chất, sự lạc hậu về công nghệ và kinh tế của tài sản là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Để đảm bảo tính chính xác trong việc đo lường GTHL, các DN báo cáo cần phải thực hiện các điều chỉnh để cho ra kết quả đo lường chính xác nhất có thể.
- Tiếp cận thu nhập: Theo Baum và cộng sự (2013) và Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (Bộ Tài chính, 2015) là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực định giá tài sản. Được áp dụng bằng cách sử dụng phương pháp chiếu khấu dòng tiền (DCF), trong đó DN cần ước tính được dòng tiền tương lai, giá trị cuối cùng (nếu có), và chiết khấu các giá trị đó về giá trị hiện tại. Các kỹ thuật định giá có thể sử dụng bao gồm kỹ thuật giá trị hiện tại, mô hình lựa chọn giá, và cách tiếp cận thu nhập thặng dư nhiều kỳ. Tiếp cận thu nhập thường được sử dụng để đo lường giá trị của các khoản nợ phải trả, tài sản vô hình và các công cụ tài chính khi những tài sản đó không được mua bán trên thị trường.
Việc sử dụng các kỹ thuật giá trị 14 hiện tại để xác định giá trị hiện tại của tài sản cũng được xem xét và thảo luận, tuy nhiên, việc điều chỉnh các dòng tiền dự kiến nhằm phản ánh rủi ro hệ thống thường rất khó. Vì thế, với những tài sản phi tài chính, tỷ lệ chiết khấu thường được áp dụng cho dòng tiền kết hợp cả rủi ro hệ thống hoặc rủi ro không thể đa dạng hóa. Và việc điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu có xu hướng đánh giá giảm rủi ro. Điều này cũng nhắc nhở rằng tỷ lệ chiết khấu là một ước tính điểm đơn, trong khi dòng tiền dự kiến được xác định bằng các xác suất phát sinh khác nhau trong tương lai.