## Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang phát triển mạnh mẽ với tổng số hơn 10.244 căn hộ dịch vụ hạng A và B, trong đó giá thuê trung bình dao động từ 20 đến 38 USD/m2/tháng tùy theo hạng căn hộ. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm như Quận 1, Quận 3, Quận 7 đạt trên 80% trong năm 2018, cho thấy sức hút lớn của phân khúc này đối với khách thuê, đặc biệt là người nước ngoài và chuyên gia làm việc dài hạn. Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ dịch vụ phù hợp vẫn còn nhiều thách thức do sự đa dạng về nhu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê chưa được nghiên cứu sâu sắc.

Luận văn tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM, nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Phạm vi nghiên cứu bao gồm khách hàng cá nhân đã và đang có ý định thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM, với dữ liệu thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 01 đến tháng 05 năm 2019. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư và quản lý căn hộ dịch vụ hiểu rõ hơn về nhu cầu khách hàng, từ đó tối ưu hóa dịch vụ và chiến lược kinh doanh.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên ba lý thuyết hành vi tiêu dùng chính:

- **Thuyết hành động hợp lý (TRA):** Giải thích xu hướng hành vi dựa trên thái độ và chuẩn chủ quan của khách hàng.
- **Thuyết hành vi dự định (TPB):** Mở rộng TRA bằng cách bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh khả năng thực hiện hành vi.
- **Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM):** Tập trung vào nhận thức về sự hữu ích và tính dễ sử dụng của sản phẩm/dịch vụ.

Ngoài ra, nghiên cứu sử dụng các khái niệm về dịch vụ và căn hộ dịch vụ, đặc điểm hành vi khách hàng, quy trình quyết định mua hàng gồm 5 giai đoạn: ý thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, quyết định mua và đánh giá sau mua. Các yếu tố tác động được phân loại thành: vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và nhóm tham khảo.

### Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

- **Nghiên cứu định tính:** Thảo luận nhóm với 10 chuyên gia và khách hàng đã thuê căn hộ dịch vụ để xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng thang đo.
- **Nghiên cứu định lượng:** Khảo sát đại trà với cỡ mẫu 385 khách hàng cá nhân tại TP.HCM, được chọn ngẫu nhiên từ tổng số 10.244 căn hộ dịch vụ đang hoạt động. Dữ liệu được thu thập qua bảng câu hỏi Likert 5 mức độ, nhập và phân tích bằng phần mềm SPSS.

Quy trình phân tích bao gồm kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc nhân tố, và phân tích hồi quy tuyến tính để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

- **Vị trí:** Được đánh giá là nhân tố quan trọng nhất, với mức độ ảnh hưởng cao đến quyết định thuê. Khoảng 80% khách hàng ưu tiên căn hộ gần trung tâm, nơi làm việc và các tiện ích như siêu thị, bệnh viện.
- **Cơ sở vật chất:** 75% khách hàng đánh giá cao các tiện nghi như nội thất đầy đủ, hồ bơi, phòng gym, và thiết kế căn hộ hợp lý.
- **Dịch vụ chăm sóc khách hàng:** 70% khách hàng hài lòng với dịch vụ dọn phòng, bảo vệ 24/7 và hỗ trợ kỹ thuật nhanh chóng.
- **Chi phí:** Khoảng 65% khách hàng cân nhắc chi phí thuê và các dịch vụ đi kèm, ưu tiên các chương trình khuyến mãi và thanh toán linh hoạt.
- **Nhóm tham khảo:** 60% khách hàng chịu ảnh hưởng từ ý kiến người thân, bạn bè và môi giới trong quyết định thuê.

### Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy vị trí và cơ sở vật chất là hai yếu tố then chốt, phù hợp với các nghiên cứu trước đây về lựa chọn lưu trú. Dịch vụ chăm sóc khách hàng và chi phí cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo sự hài lòng và giữ chân khách thuê. Nhóm tham khảo ảnh hưởng đến quyết định thuê do thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch, khách hàng cần sự tư vấn đáng tin cậy.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ đánh giá quan trọng của từng nhân tố, hoặc bảng phân tích hồi quy thể hiện mức độ ảnh hưởng tương đối. So sánh với các nghiên cứu quốc tế, kết quả phù hợp với xu hướng phát triển căn hộ dịch vụ chuyên biệt hóa theo đối tượng khách thuê.

## Đề xuất và khuyến nghị

- **Tăng cường vị trí chiến lược:** Đầu tư vào các khu vực có hạ tầng giao thông thuận tiện, gần trung tâm và tiện ích công cộng để nâng cao tỷ lệ lấp đầy trong vòng 12 tháng tới. Chủ thể: Nhà đầu tư và quản lý dự án.
- **Nâng cấp cơ sở vật chất:** Cải thiện thiết kế căn hộ, trang bị nội thất hiện đại, bổ sung tiện ích như hồ bơi, phòng gym trong 6-9 tháng. Chủ thể: Ban quản lý căn hộ dịch vụ.
- **Cải thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng:** Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, tăng cường dịch vụ dọn phòng, bảo vệ và hỗ trợ kỹ thuật 24/7, triển khai trong 3-6 tháng. Chủ thể: Bộ phận dịch vụ khách hàng.
- **Chính sách giá và khuyến mãi linh hoạt:** Xây dựng các gói giá phù hợp với từng nhóm khách hàng, áp dụng chương trình tri ân khách hàng cũ và khuyến mãi cho khách mới trong 6 tháng. Chủ thể: Phòng kinh doanh.
- **Tăng cường truyền thông và tư vấn:** Phát triển kênh thông tin minh bạch, hợp tác với các công ty môi giới uy tín để cung cấp thông tin chính xác, thực hiện trong 3 tháng. Chủ thể: Bộ phận marketing và đối tác môi giới.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

- **Nhà đầu tư bất động sản:** Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ để lựa chọn vị trí và thiết kế phù hợp, tối ưu hóa lợi nhuận.
- **Quản lý và vận hành căn hộ dịch vụ:** Áp dụng các giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ và cơ sở vật chất nhằm tăng sự hài lòng và giữ chân khách hàng.
- **Các công ty môi giới bất động sản:** Nắm bắt nhu cầu và yếu tố quyết định của khách hàng để tư vấn chính xác, nâng cao hiệu quả giao dịch.
- **Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành kinh tế, quản trị kinh doanh:** Tham khảo mô hình nghiên cứu hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản dịch vụ, áp dụng cho các đề tài liên quan.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Những yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ?**  
   Vị trí và cơ sở vật chất là hai yếu tố quan trọng nhất, chiếm tỷ lệ ưu tiên trên 75% trong khảo sát.

2. **Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?**  
   Kết hợp nghiên cứu định tính qua thảo luận nhóm và nghiên cứu định lượng với khảo sát 385 khách hàng, phân tích dữ liệu bằng SPSS.

3. **Căn hộ dịch vụ khác gì so với căn hộ chung cư thông thường?**  
   Căn hộ dịch vụ có đầy đủ nội thất, dịch vụ dọn phòng, bảo vệ 24/7 và tiện ích như hồ bơi, phòng gym, thời gian thuê linh hoạt hơn.

4. **Làm thế nào để cải thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng trong căn hộ dịch vụ?**  
   Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, tăng cường dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật và dọn phòng theo yêu cầu khách hàng.

5. **Ai là đối tượng khách hàng chính của căn hộ dịch vụ tại TP.HCM?**  
   Chủ yếu là người nước ngoài làm việc dài hạn, chuyên gia, khách công tác và một phần khách du lịch ngắn ngày.

## Kết luận

- Xác định 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ: vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và nhóm tham khảo.  
- Vị trí và cơ sở vật chất có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm ưu thế trong quyết định thuê.  
- Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng với cỡ mẫu 385 khách hàng tại TP.HCM.  
- Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ dịch vụ trong vòng 6-12 tháng tới.  
- Khuyến khích các nhà đầu tư, quản lý và môi giới áp dụng kết quả nghiên cứu để phát triển thị trường căn hộ dịch vụ bền vững.

Hành động tiếp theo: Triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi và đánh giá hiệu quả định kỳ, đồng thời mở rộng nghiên cứu sang các khu vực khác để hoàn thiện mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ tại Việt Nam.