Chương I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1. Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Bình luận Đối với các đạo luật thì việc xác định phạm vi điều chỉnh có ý nghĩa quan trọng; bởi lẽ, có xác định được phạm vi điều chỉnh mới tránh được sự chồng chéo, trùng lắp trong việc áp dụng pháp luật. Như chúng ta đã biết, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh giữa con người với nhau.
Trong xã hội hiện đại, các mối quan hệ xã hội ngày càng đa dạng, phong phú và phức tạp; vì vậy, không thể có một bộ luật hay đạo luật mang tính tổng hợp điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội. Để việc điều chỉnh của pháp luật mang lại hiệu quả mong muốn thì hệ thống pháp luật được phân thành các bộ luật, đạo luật mà mỗi bộ luật, đạo luật lại có phạm vi điều chỉnh riêng. Đó là một nhóm quan hệ xã hội có cùng đặc điểm, tính chất được quy phạm pháp luật của bộ luật, đạo luật đó điều chỉnh. Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 (sau đây viết gọn là 9 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành) được xác định rõ, bao gồm: (i) Quy định về kinh doanh bất động sản; (ii) Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động động sản; (iii) Quy định về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, các hoạt động kinh doanh bất động sản, việc quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản và quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Đối tượng áp dụng 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Trước hết phải xác định đối tượng áp dụng là chủ thể nào, ai, tổ chức, cá nhân nào chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Hay nói cách khác, đạo luật này ra đời áp dụng cho các tổ chức, cá nhân nào trong xã hội. Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định các đối tượng áp dụng bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Theo đó, mọi tổ chức, cá nhân không phân biệt là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài đáp ứng các điều kiện do Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định đều được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Điều này có nghĩa là không chỉ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua, bên bán bất động 10 sản; bên cho thuê, bên thuê bất động sản; bên cho thuê mua, bên thuê mua bất động sản; nhà môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, v. mà cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản cũng chịu sự áp dụng của đạo luật này.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản là cơ quan, tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản nhưng có mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Giải thích từ ngữ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên. Bình luận Như phần trên đã phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Vậy hiểu như thế nào là hoạt động kinh doanh bất động sản? Có giải mã được khái niệm này, chúng ta mới xác định rõ được phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành; đồng thời, sẽ giúp phân biệt được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nào là giao dịch dân sự về bất động sản và giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nào là giao dịch kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, một giao dịch bất 12 động sản được xác định là kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn các điều kiện cụ thể sau: Một là, phải có việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đầu tư vốn để tạo lập ra bất động sản hàng hóa (thông qua hoạt động xây dựng nhà ở, công trình xây dựng), sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hoặc đầu tư vốn để mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản có sẵn của tổ chức, cá nhân, sau đó bán lại, chuyển nhượng lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại bất động sản; Hai là, các hoạt động đầu tư xây dựng tạo lập bất động sản sau đó bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc mua, thuê, thuê mua bất động sản có sẵn sau đó bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản phải hướng tới việc nhằm mục đích sinh lợi (hoạt động bỏ vốn đầu tư để kiếm lời trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản). Thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì kinh doanh bất động sản được chia thành 02 lĩnh vực: (i) Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua. nhà, công trình xây dựng có sẵn nhằm mục đích sinh lợi; (ii) Mua bán, chuyển nhượng, thuê mua, cho thuê mua lại. nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm mục đích sinh lợi. Trong kinh doanh bất động sản, giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại nhà, công trình xây dựng nhằm mục đích sinh lợi là các giao dịch xuất hiện sớm nhất và mang tính phổ 13 biến.
Tuy nhiên, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản là giao dịch mới hình thành và được ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Do đó, tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản có sự giải thích về loại hình thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản; theo đó: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”. Kinh doanh dịch vụ bất động sản Một trong những hình thức kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay là kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khác với kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc tổ chức, cá nhân cung cấp các dịch vụ nhằm hỗ trợ, trợ giúp các bên (bên bán và bên mua; bên cho thuê và bên thuê; bên cho thuê mua và bên thuê mua) thực hiện thành công giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.