Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2021–2022 chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các hình thức giao dịch trực tuyến không chạm dưới tác động của đại dịch Covid-19. Các nền tảng số ghi nhận nhu cầu tìm kiếm nhà ở tăng vọt với hơn 70 triệu lượt xem trang mỗi tháng từ khoảng 4 triệu người dùng có nhu cầu an cư thực tế. Tuy nhiên, thị trường trực tuyến đang đối mặt với cuộc khủng hoảng niềm tin nghiêm trọng khi lượng tin rác, địa chỉ ảo và chiêu trò gài giá của môi giới tự do chiếm tỷ lệ ước tính trên 60% dữ liệu đăng tải. Thực trạng này được cơ quan quản lý cảnh báo rõ nét qua Công văn số 684/STNMT-VPĐK ngày 20/04/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM về việc khuyến cáo khai thác thông tin đất đai trái phép và thiếu căn cứ pháp lý.

Trước những bất cập kéo dài suốt 15 năm qua của các website rao vặt truyền thống, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Hệ thống thông tin quản lý (Mã số: 8340405) của tác giả Huỳnh Thị Nan tại Trường Đại học Bách Khoa – ĐHQG TP.HCM đã nghiên cứu và phát triển giải pháp: "Bản đồ bất động sản số Việt Nam (iMap Property Vietnam)". Đề tài được hoàn thành vào tháng 07/2022 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lê Lam Sơn và PGS. TS. Đặng Trần Khánh.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là số hóa 100% dữ liệu vị trí không gian địa chính, xây dựng quy trình kết nối trực tiếp giữa người mua và người bán chính chủ trên bản đồ số trực quan. Phạm vi nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán quản trị luồng nghiệp vụ giao dịch tại đô thị lớn như TP.HCM, hướng đến mục tiêu giảm thiểu 80% tình trạng nhiễu loạn thông tin và cắt giảm ít nhất 50% chi phí thời gian tìm kiếm cho người dùng cuối.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự giao thoa giữa cơ sở pháp lý, kinh tế học bất động sản và khoa học hệ thống thông tin. Về mặt pháp lý và bản chất tài sản, đề tài căn cứ vào Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 cùng giáo trình chuyên ngành của PGS. Nguyễn Thanh Trà và TS. Nguyễn Đình Bồng để làm rõ 5 đặc tính cốt lõi của bất động sản: vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng chính sách và tính tương hỗ không gian.

Về lý thuyết hệ thống, luận văn áp dụng mô hình Hệ thống thông tin quản lý (MIS) của James O'Brien và Hicks (2003) với cấu trúc 5 thành phần hoàn chỉnh gồm phần cứng, phần mềm, cơ sở dữ liệu, thủ tục vận hành và con người. Mô hình này giúp phân định rành mạch giữa hệ thống xử lý giao dịch tác nghiệp (TPS) và hệ thống hỗ trợ ra quyết định (DSS).

Nhằm chuẩn hóa các chuỗi tác vụ phức tạp, tác giả lựa chọn chuẩn ký hiệu mô hình hóa quy trình nghiệp vụ BPMN (Business Process Modeling Notation) phiên bản 2.0. Lựa chọn này dựa trên nghiên cứu đánh giá định lượng của Anna Gunhild Nysetvold và John Krogstie khi chứng minh BPMN đạt điểm số tối ưu vượt trội so với UML và EEML nhờ hệ thống ký hiệu trực quan gồm Pool, Lane, 4 loại Activities và 3 cổng rẽ nhánh logic (Exclusive XOR, Parallel AND, Inclusive OR).

Đặc biệt, nền tảng số hóa bản đồ được tích hợp dựa trên Hệ quy chiếu và Hệ tọa độ quốc gia VN-2000 ban hành theo Quyết định số 973/2001/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính. Hệ thống sử dụng ê-líp-xô-ít quy chiếu WGS-84 với bán trục lớn a = 6.378.137,0 m, tốc độ góc quay quanh trục 7.292.115,0 × 10^-11 rad/s, điểm gốc tọa độ quốc gia N00 đặt tại Hà Nội và lưới chiếu phẳng UTM quốc tế kết hợp định dạng dữ liệu không gian GeoJSON.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và kỹ thuật thực nghiệm hệ thống. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập từ quá trình phân tích đối sánh 5 nền tảng công nghệ bất động sản tiêu biểu gồm Batdongsan.com.vn, Propzy Maps, hệ sinh thái LBKCorp và Agoda. Cỡ mẫu nghiên cứu chuyên sâu bao gồm 100 bộ hồ sơ pháp lý bất động sản thực tế (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sơ đồ thửa đất) tại khu vực Quận 10 và các quận nội thành TP.HCM trong khoảng thời gian từ ngày 14/02/2022 đến ngày 21/07/2022.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được áp dụng nhằm đảm bảo tính đại diện cao cho các loại hình nhà phố, đất nền và căn hộ đô thị. Tác giả áp dụng phương pháp tiếp cận từ dưới lên (Bottom-Up Approach) để phân tích chi tiết từng thao tác nghiệp vụ của 8 phòng ban chức năng trong doanh nghiệp. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích này là nhằm biến các quy tắc nghiệp vụ đời thực thành mô hình quan hệ thực thể (ERD) chặt chẽ, từ đó thiết kế hoàn chỉnh hệ thống 28 bảng cơ sở dữ liệu quan hệ kết hợp giao diện số hóa không gian trên WebGIS.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích và triển khai thực nghiệm hệ thống iMap Property Vietnam đã đem lại 3 phát hiện khoa học và công nghệ then chốt:

Thứ nhất, việc chuẩn hóa 5 quy trình nghiệp vụ cốt lõi (phát sinh rao bán, rao cho thuê, đặt mua, đặt thuê và ký gửi môi giới) giúp quy trình hóa 100% các bước vận hành. Điểm đột phá nằm ở quy trình đăng tin tái bản, cho phép lưu vết lịch sử biến động giá qua nhiều lần điều chỉnh, giúp người dùng nhận diện mức độ biến động giá thực tế với độ minh bạch đạt 100% thay vì các thông tin bị làm mới liên tục để xóa dấu vết giảm giá.

Thứ hai, hệ thống cơ sở dữ liệu quan hệ được thiết kế hoàn thiện với 28 bảng dữ liệu chuẩn hóa, tích hợp cơ chế ví điện tử nội bộ. Việc quản lý số dư khả dụng và tự động hạch toán phí dịch vụ đã loại bỏ hoàn toàn 100% tình trạng spam tin đăng vô tội vạ, đồng thời rút ngắn 90% thời gian xử lý thủ tục so với các giao dịch thủ công qua nhân viên tổng đài.

Thứ ba, sự kết hợp giữa hệ tọa độ VN-2000 và Google Maps thông qua cấu trúc GeoJSON đã hiện thực hóa tính năng định vị bất động sản chính xác tuyệt đối. Hệ thống cho phép lọc tìm kiếm thông minh theo bán kính từ 1 km đến 10 km xung quanh một địa điểm cố định, giúp người mua định vị chính xác vị trí tài sản thực tế và đánh giá trực quan hạ tầng tiện ích xung quanh.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu chứng minh rằng việc kết hợp giữa mô hình hóa quy trình BPMN và bản đồ số đã giải quyết căn bản bài toán bất cân xứng thông tin trong giao dịch bất động sản trực tuyến. Trong khi các mô hình truyền thống như Batdongsan.com.vn chỉ đóng vai trò là bảng tin tĩnh dẫn đến việc hơn 50% số liên lạc thuộc về môi giới trung gian, iMap Property Vietnam tạo ra cầu nối trực tiếp giữa chủ sở hữu thật và khách hàng tiềm năng.

Về phương thức biểu diễn dữ liệu, toàn bộ lịch sử chào bán của bất động sản được mô phỏng trực quan thông qua các bảng đối sánh đa tiêu chí và biểu đồ đường biến thiên giá cả theo thời gian thực. Người dùng không còn phải đọc các văn bản mô tả rời rạc mà có thể quan sát trực tiếp biểu đồ so sánh mức giá trung bình của các bất động sản lân cận trong cùng phân khúc diện tích. Bảng thống kê dữ liệu không gian giúp người mua nhận biết tức thì sự chênh lệch giá giữa các mặt tiền đường và hẻm nội bộ trong bán kính 500 mét.

Một hạn chế thực tế được tác giả thẳng thắn chỉ ra là việc bắt buộc nhập tọa độ địa chính VN-2000 đòi hỏi người đăng tin phải có sẵn giấy tờ pháp lý rõ ràng. Yếu tố này ban đầu có thể làm giảm khoảng 15% tốc độ gia tăng số lượng tin đăng so với các website mở, nhưng lại là bộ lọc chất lượng hoàn hảo giúp xây dựng một môi trường dữ liệu bất động sản sạch và tin cậy tuyệt đối cho toàn xã hội.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện và nhân rộng mô hình hệ thống thông tin bất động sản số, tác giả đưa ra 4 nhóm khuyến nghị hành động cụ thể:

Thứ nhất, chuẩn hóa quy trình định danh khách hàng điện tử (eKYC) kết hợp xác thực số hồng số đỏ. Ban giám đốc doanh nghiệp cần chỉ đạo bộ phận IT tích hợp công nghệ nhận diện ký tự quang học (OCR) trong vòng 3 tháng tới nhằm tự động trích xuất tọa độ VN-2000 từ bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng tỷ lệ tin đăng chính chủ xác thực thành công lên mức 95%.

Thứ hai, xây dựng thuật toán trí tuệ nhân tạo ước tính giá tự động. Đội ngũ kỹ thuật phần mềm cần khai thác nguồn dữ liệu lịch sử từ 28 bảng cơ sở dữ liệu hiện có để huấn luyện mô hình học máy trong thời gian 6 tháng, cung cấp tính năng định giá tự động với biên độ sai lệch dưới 5% so với giá thị trường thực tế.

Thứ ba, thiết lập cơ chế liên thông dữ liệu quy hoạch với cơ quan nhà nước. Đại diện pháp chế của công ty cần chủ động làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan địa chính địa phương trong lộ trình 12 tháng, tích hợp lớp dữ liệu quy hoạch sử dụng đất chính thống theo tinh thần Công văn số 684/STNMT-VPĐK, mở rộng vùng phủ dữ liệu cho toàn bộ 24 quận, huyện thuộc TP.HCM.

Thứ tư, tối ưu hóa trải nghiệm người dùng trên nền tảng di động. Phòng phát triển sản phẩm cần rút ngắn số bước đăng tin từ 5 thao tác xuống còn 3 thao tác đơn giản trong vòng 4 tháng, bổ sung tính năng tự động chuyển đổi định vị GPS hiện tại sang tọa độ VN-2000 cho người dùng cá nhân.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị học thuật và thực tiễn phong phú, đặc biệt phù hợp với 4 nhóm đối tượng sau:

Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Hệ thống thông tin quản lý: Đây là tài liệu tham khảo mẫu mực về cách thức ứng dụng toàn diện ngôn ngữ BPMN 2.0 vào bài toán doanh nghiệp thực tế. Luận văn cung cấp trọn vẹn phương pháp luận từ khảo sát hiện trạng, mô hình hóa luồng nghiệp vụ đến thiết kế cơ sở dữ liệu quan hệ với hơn 20 biểu đồ và sơ đồ cấu trúc chi tiết.

Lãnh đạo và nhà sáng lập các doanh nghiệp PropTech: Nắm bắt kiến trúc hệ thống tổng thể của một sàn giao dịch bất động sản số hóa thế hệ mới. Luận văn cung cấp tài liệu giải pháp giúp tối ưu hóa 30% chi phí quản trị nhân sự thông qua việc tự động hóa các luồng xử lý giao dịch và vận hành ví điện tử nội bộ.

Kỹ sư phát triển phần mềm và chuyên gia dữ liệu không gian WebGIS: Học hỏi giải pháp kỹ thuật xử lý dữ liệu tọa độ VN-2000, kỹ thuật chuyển đổi sang chuẩn GeoJSON và cách thức tích hợp bản đồ số Google Maps để giải quyết các bài toán lọc bán kính và hiển thị không gian phức tạp.

Chuyên viên tư vấn và nhà đầu tư bất động sản: Hiểu rõ cơ chế định giá minh bạch và quy trình kiểm chứng pháp lý tài sản số, từ đó nâng cao kỹ năng thẩm định vị trí và rút ngắn khoảng 40% thời gian đánh giá tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trước khi xuống tiền giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Hệ thống iMap Property Vietnam giải quyết vấn nạn tin đăng ảo và sai vị trí bằng cách nào? Hệ thống sử dụng cơ chế kiểm duyệt tọa độ bắt buộc thông qua hệ quy chiếu VN-2000 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kết hợp bản đồ vệ tinh Google Maps. Khi người đăng tin nhập dữ liệu, hệ thống tự động xác thực vị trí vật lý chính xác đến từng mét vuông, triệt tiêu 100% hiện tượng đăng tin một nơi nhưng dẫn khách đi xem một nẻo.

Tại sao mô hình hóa quy trình bằng BPMN lại vượt trội hơn các công cụ khác trong đề tài này? Theo nghiên cứu đối sánh của Anna Gunhild Nysetvold và John Krogstie, BPMN sở hữu bộ ký hiệu chuẩn hóa trực quan nhất với các cổng logic XOR và AND. Điều này giúp đồng bộ hóa nhận thức giữa 8 phòng ban tác nghiệp và đội ngũ lập trình, giảm thiểu 80% sai sót hiểu nhầm nghiệp vụ khi chuyển đổi từ thiết kế sang mã nguồn thực tế.

Quy trình đăng tin tái bản mang lại lợi ích cụ thể gì cho người mua bất động sản? Quy trình tái bản bắt buộc lưu trữ lại toàn bộ lịch sử thay đổi thông tin và giá bán qua từng thời kỳ trong cơ sở dữ liệu. Người mua có thể tra cứu biểu đồ biến động giá qua 2 đến 3 chu kỳ đăng tải gần nhất, loại bỏ hoàn toàn các bẫy tâm lý kích giá hoặc tạo sóng ảo từ các bên trung gian.

Làm thế nào để hệ thống đảm bảo tính kết nối trực tiếp giữa người mua và người bán? Hệ thống thiết lập cơ chế tài khoản người dùng thực đã xác thực eKYC và tích hợp tính năng đặt lịch hẹn gặp trực tiếp gắn liền với tọa độ bất động sản trên bản đồ. Các bên có thể chủ động thương thảo mức giá chào bán mà không bị can thiệp bởi các khâu trung gian ăn chênh lệch giá từ 2% đến 5%.

Cơ sở dữ liệu 28 bảng của hệ thống được tổ chức nhằm mục tiêu gì? Hệ thống 28 bảng dữ liệu phân bổ đồng đều cho 5 quy trình nghiệp vụ cốt lõi, quản lý chi tiết từ thông tin thửa đất, lịch sử giao dịch ví điện tử đến phân quyền nhân sự theo mô hình Bottom-Up. Cấu trúc này đảm bảo tính toàn vẹn dữ liệu, hỗ trợ truy vấn tức thời với độ trễ dưới 1 giây ngay cả khi có hàng triệu bản ghi không gian.

Kết luận

Luận văn thạc sĩ "Bản đồ bất động sản số Việt Nam (iMap Property Vietnam)" đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu với những đóng góp nổi bật:

  • Chuẩn hóa toàn diện 5 quy trình nghiệp vụ bất động sản nòng cốt bằng bộ ký hiệu mô hình hóa tiêu chuẩn quốc tế BPMN 2.0.
  • Xây dựng thành công kiến trúc cơ sở dữ liệu quan hệ gồm 28 bảng chức năng, tích hợp đồng bộ giữa dữ liệu địa chính và ví điện tử thanh toán.
  • Ứng dụng thành công giải pháp số hóa không gian kết hợp giữa Hệ tọa độ quốc gia VN-2000, cấu trúc GeoJSON và bản đồ Google Maps.
  • Giải quyết triệt để vấn nạn bất cân xứng thông tin, loại bỏ tin rác và thúc đẩy môi trường giao dịch bất động sản minh bạch cho người dùng cuối.
  • Xác định lộ trình 12 tháng tiếp theo nhằm tích hợp trí tuệ nhân tạo định giá tự động và liên thông cổng dữ liệu quy hoạch đô thị.

Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể khai thác các mô hình quy trình và cấu trúc dữ liệu của luận văn để ứng dụng trực tiếp vào quá trình chuyển đổi số toàn diện cho tổ chức của mình ngay hôm nay!