Chương 1 giới thiệu tổng quan về dự án nghiên cứu. Chương 2 này nhằm mục đích giới thiệu cơ sở lý luận cho nghiên cứu. Trên cơ sở này, mô hình nghiên cứu được xây dựng cùng với các giả thuyết về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình. Chương này bao gồm ba phần chính, (1) tổng quan về căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và người mua nhà lần đầu; (2) cơ sở lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ của người mua nhà lần đầu, và (3) mô hình lý thuyết đề xuất.
Tổng quan lý thuyết 2. Định nghĩa về chung cƣ, căn hộ Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Định nghĩa căn hộ chung cƣ trung cấp và bình dân Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau: Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Và theo cách phân loại của giới bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/1m2 2. Định nghĩa về ngƣời mua nhà lần đầu HUB (Bộ phát triển nhà ở và đô thị Mỹ) định nghĩa “Người mua nhà lần đầu” là người chưa bao giờ sở hữu một ngôi nhà trước đây. Đó có thể là một cá nhân hoặc một cặp vợ chồng mua căn nhà cho lần đầu tiên. Về cơ bản “Người mua nhà lần đầu” là nhóm người trẻ tuổi, dựa trên Duffy và Quail (2005) thì họ là những người trong phạm vi từ 24 tuổi đến 34 tuổi.
Các yếu tố ảnh hƣởng đến ý định mua căn hộ của ngƣời mua nhà lần đầu Mua một căn hộ là một trong những ý định kinh tế quan trọng nhất mà con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Ý định sở hữu một ngôi nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al. Có rất nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về việc sở hữu nhà (Tan, 2009).
Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình. Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà tới người sở hữu và xã hội có thể được tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế. Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm giảm các vấn đề về hành vi.
Đặc điểm căn hộ Có rất nhiều bài nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố đặc điểm căn hộ ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu. Đặc điểm nhà ở và các yếu tố liên quan đóng vai trò rất quan trọng trong các ý định mua của người mua nhà lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Sirgy (2005) cho rằng giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên quan đến chức năng chính mà căn hộ đó được mong đợi. Ông nói rằng một ngôi nhà được thiết kế để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống hàng ngày: ngủ (như trong phòng ngủ và các tiện nghi ngủ khác), ăn uống (như trong nhà bếp, tiếp cận với nước sạch, và khu vực ăn uống), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng tắm), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác).
Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những quốc gia khác nhau, và xã hội văn hoá khác nhau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tầm quan trọng của từng đặc điểm căn hộ và ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010). Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan. Theo R G Ariyawansa, 2007 thì giải thích năm đặc điểm của căn hộ là: Chất lượng xây dựng, Thiết kế, Diện tích, Tính pháp lý, Khả năng bán lại. Chất lượng căn hộ, về mặt kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà.
Và một căn hộ có cấu trúc tốt khi nó đáp ứng được về độ bền, chịu lực, chi phí xây dựng. Vì vậy chất lượng của vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007). TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 Vị trí Đối với đặc điểm vị trí của nhà ở, khoảng cách đến nơi làm việc, tới trường học, cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng được xem là yếu tố cân nhắc quan trọng trong việc mua nhà. Nghiên cứu của Kauko (2007) chỉ ra rằng một vị trí tốt là một yếu tố quan trọng ý định sự thành công hay thất bại của các dự án phát triển nhà ở.
Levine (1998) đã chỉ ra rằng thời gian đi lại có thể có một ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ của một số gia đình, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Nói chung các hộ gia đình muốn chọn một ngôi nhà thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996). Theo Tan (2011), khoảng cách đến nơi tiện ích công cộng có thể có nghĩa là cung cấp tiện lợi để đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng. Khoảng cách đến trường chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em khi ý định vị trí cho ngôi nhà (Clark, 2006).
Tương tự như vậy, khoảng cách đến các nhà bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho người mua nhà vì bán lẻ là một trong những khía cạnh quan trọng nhất trong đời sống của các hộ gia đình (Tan, 2011). Tại Việt Nam, việc mua sắm thực phẩm hàng ngày là một cân nhắc kỹ cho việc lựa chọn ngôi nhà. Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì quá đông đúc và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010). Theo Friedman 2000 thì việc lựa chọn vị trí được xem là quan trọng khi gần những nơi như nơi làm việc, dịch vụ y tế, mua sắm, trường học,… Ông đã tìm ra rằng những người mua nhà lần đầu tại Montreal, Canada cân nhắc vị trí gần nơi làm việc và giao thông công cộng hơn là vị trí gần trung tâm y tế, mua sắm và trường học.
Môi trƣờng xung quanh Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ ô nhiễm, tội phạm, an ninh, sự sạch sẽ (Tan, 2012). Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy. Nghiên cứu của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng minh tầm quan trọng của chất lượng không khí đối với sự lựa chọn của các hộ gia đình ở Indonesia. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 10 Phát hiện của họ cho thấy rằng tất cả các hệ số tương của các biến ô nhiễm như CO, SO2, chì là số âm, cho thấy chất lượng không khí tốt hơn có liên quan đến giá bất động sản cao.
Ngoài ra giá nhà sẽ tỷ lệ nghịch với môi trường xung quanh ô nhiễm như ô nhiễm nguồn nước và tiếng ồn. Và theo một số nghiên cứu thì người mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của mình. Tan (2011) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18%.