Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị tại thành phố Nha Trang trong giai đoạn 2016 - 2019 ghi nhận sự dịch chuyển dân cư rõ nét từ khu vực nông thôn sang thành thị, đẩy tỷ lệ tăng trưởng dân số đô thị từ mức 1,98% lên 3,07% mỗi năm trên quy mô dân số thành thị vượt hơn 267.893 người. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực gay gắt lên quỹ đất nội thành, thúc đẩy xu hướng phát triển nhà ở chung cư cao tầng. Tuy nhiên, nghịch lý lớn đã xuất hiện trên thị trường khi diện tích sàn xây dựng chung cư hoàn thành năm 2017 tăng trưởng tới 112,39%, nhưng đến năm 2019 tốc độ tăng trưởng đã sụt giảm chỉ còn 20,00%. Đi cùng với đó, số liệu thống kê lệ phí trước bạ ghi nhận lượng sàn chuyển nhượng đạt 150.206 m2 vào năm 2018, đẩy tỷ lệ tồn kho căn hộ từ mức 53% năm 2018 lên mức báo động 79% vào năm 2019.

Vấn đề cốt lõi bắt nguồn từ sự lệch pha cung cầu nghiêm trọng: các chủ đầu tư tập trung quá nhiều vào phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp với giá thành đắt đỏ, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân phục vụ nhu cầu ở thực của cư dân địa phương lại thiếu hụt nguồn cung. Để giải quyết bài toán ách tắc thanh khoản, nghiên cứu được triển khai nhằm xác định và đo lường mức độ tác động của các nhân tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào 200 khách hàng đã thực hiện giao dịch mua chung cư trên địa bàn thành phố trong giai đoạn từ tháng 01/2018 đến tháng 12/2019. Về mặt học thuật và thực tiễn, đề tài cung cấp luận cứ định lượng chuẩn xác giúp các doanh nghiệp địa ốc tái định hình chiến lược marketing định hướng khách hàng, tối ưu hóa cơ cấu diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 và vùng giá 1 đến 3 tỷ đồng nhằm giải phóng hàng tồn kho hiệu quả.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nền tảng lý thuyết cốt lõi của nghiên cứu dựa trên mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009), giải thích quá trình ra quyết định mua sản phẩm qua 5 giai đoạn liên hoàn: nhận thức nhu cầu nhà ở, tìm kiếm thông tin dự án, đánh giá các phương án lựa chọn, ra quyết định mua căn hộ và đánh giá mức độ hài lòng sau mua. Bên cạnh đó, nghiên cứu kết hợp thuyết động lực của Abraham Maslow cùng các công trình nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở của Haurin và Tan để làm rõ mong muốn an cư, sự an toàn và giá trị biểu trưng của tài sản nhà ở.

Khung khái niệm pháp lý được chuẩn hóa căn cứ theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005, xác định rõ ranh giới quyền sở hữu riêng (diện tích bên trong căn hộ, lô gia, ban công) và quyền sở hữu chung (hệ thống kết cấu chịu lực, thang máy, hạ tầng kỹ thuật dùng chung). Dựa trên tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước của Phan Thanh Sĩ, Shyue cùng các cộng sự, mô hình nghiên cứu ban đầu đề xuất 4 nhóm nhân tố độc lập tác động cùng chiều đến biến phụ thuộc quyết định mua căn hộ: Đặc điểm căn hộ, Tình hình tài chính, Vị trí nhà và Môi trường sống xung quanh. Sau giai đoạn nghiên cứu định tính, nhân tố Tín ngưỡng phong thủy được bổ sung vào mô hình để phản ánh sát thực tế văn hóa bản địa.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình kết hợp phương pháp định tính và định lượng qua 2 giai đoạn chặt chẽ. Giai đoạn định tính thực hiện phỏng vấn sâu tay đôi với 10 khách hàng đã mua chung cư tại Nha Trang nhằm hiệu chỉnh thang đo và phát hiện biến mới là Tín ngưỡng. Giai đoạn định lượng sơ bộ khảo sát cỡ mẫu n = 50 nhằm kiểm tra sơ bộ độ tin cậy. Nghiên cứu định lượng chính thức được tiến hành với cỡ mẫu N = 200 khách hàng sinh sống tại Nha Trang thông qua kỹ thuật chọn mẫu thuận tiện, kết hợp khảo sát trực tiếp và gửi bảng hỏi trực tuyến. Quy mô mẫu 200 hoàn toàn thỏa mãn quy tắc kinh nghiệm của Hair (cỡ mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát, tương ứng 21 x 5 = 105 mẫu).

Dữ liệu sơ cấp được xử lý bằng phần mềm SPSS phiên bản 20. Quy trình phân tích định lượng bao gồm: kiểm định hệ số tin cậy Cronbach's Alpha để đánh giá tính nhất quán nội tại của thang đo (chấp nhận hệ số Cronbach's Alpha > 0,60 và tương quan biến - tổng > 0,30); phân tích nhân tố khám phá EFA với phép trích Principal Components và phép quay Varimax nhằm kiểm tra giá trị hội tụ và giá trị phân biệt (điều kiện KMO nằm trong khoảng 0,5 đến 1,0, kiểm định Bartlett có Sig < 0,05, tổng phương sai trích > 50% và hệ số tải factor loading > 0,50); phân tích tương quan Pearson và phân tích hồi quy tuyến tính bội OLS để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Phương pháp phân tích hồi quy bội được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc lượng hóa chính xác mức độ đóng góp riêng biệt của từng nhân tố độc lập vào biến phụ thuộc, đồng thời kiểm soát tốt hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số phóng đại phương sai VIF < 5) và tự tương quan (hệ số Durbin-Watson từ 1 đến 3). Timeline nghiên cứu thu thập dữ liệu thực địa xuyên suốt năm 2020 và hoàn thành nghiệm thu vào tháng 3 năm 2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích thống kê mô tả mẫu nghiên cứu N = 200 ghi nhận các phát hiện rõ nét về thị hiếu tiêu dùng căn hộ tại Nha Trang. Về diện tích, có tới 71,5% khách hàng lựa chọn căn hộ có diện tích từ 50 m2 đến 100 m2, trong khi phân khúc dưới 50 m2 chỉ chiếm 8,0% và trên 100 m2 chiếm 20,5%. Về khả năng tài chính, mức giá từ 1 đến 3 tỷ đồng được ưa chuộng vượt trội với tỷ lệ 66,0%, áp đảo so với phân khúc dưới 1 tỷ đồng (8,0%) và trên 3 tỷ đồng (26,0%). Về tiến độ chi trả, 68,0% khách hàng ưu tiên thời hạn thanh toán dưới 5 năm, 26,0% chọn thời hạn 5 đến 10 năm và chỉ có 6,0% chấp nhận thời hạn vay trên 10 năm.

Kiểm định độ tin cậy thang đo chính thức khẳng định toàn bộ 5 nhóm nhân tố đều đạt chuẩn cao: Đặc điểm căn hộ (Cronbach's Alpha = 0,887), Tình hình tài chính (Alpha = 0,869), Vị trí nhà (Alpha = 0,806), Môi trường xung quanh (Alpha = 0,850) và Tín ngưỡng (Alpha = 0,862). Kết quả phân tích hồi quy đa biến cho thấy cả 5 nhân tố đều tác động cùng chiều và có ý nghĩa thống kê (Sig < 0,05) đến quyết định mua nhà ở chung cư, với thứ tự mức độ ảnh hưởng qua hệ số Beta chuẩn hóa lần lượt là:

  • Vị trí nhà: hệ số Beta = 0,279 (tác động mạnh nhất).
  • Đặc điểm căn hộ: hệ số Beta = 0,275 (tác động mạnh thứ hai).
  • Tình hình tài chính: hệ số Beta = 0,210 (tác động mạnh thứ ba).
  • Môi trường xung quanh: hệ số Beta = 0,165 (tác động thứ tư).
  • Tín ngưỡng phong thủy: hệ số Beta = 0,144 (tác động thứ năm).

Thảo luận kết quả

Kết quả hồi quy chứng minh Vị trí nhà (Beta = 0,279) là biến số chi phối hàng đầu. Tại một đô thị biển phát triển mạnh về dịch vụ du lịch như Nha Trang, khoảng cách kết nối thuận tiện tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại đóng vai trò tiên quyết trong việc hình thành giá trị sinh hoạt lâu dài. Tiếp theo, Đặc điểm căn hộ (Beta = 0,275) khẳng định khách hàng đặt yêu cầu rất cao về công năng kiến trúc, chất lượng xây dựng và đặc biệt là tính pháp lý minh bạch của dự án. Thực tế cho thấy các dự án vướng mắc pháp lý hoặc thiết kế bất hợp lý đều ghi nhận tốc độ tiêu thụ rất chậm.

Tình hình tài chính (Beta = 0,210) giữ vị trí then chốt thứ ba, phản ánh độ nhạy cảm về mức giá bán phù hợp và lãi suất vay ngân hàng. Môi trường xung quanh (Beta = 0,165) và Tín ngưỡng (Beta = 0,144) hoàn thiện bức tranh hành vi của người mua. Việc nhân tố Tín ngưỡng được chứng minh có tác động thực nghiệm là một phát hiện độc đáo, phản ánh nét văn hóa Á Đông khi người mua căn hộ chung cư vẫn đặc biệt xem trọng hướng ban công, hướng cửa chính, số tầng và bố cục số phòng hợp mệnh gia chủ. Các kết quả phân bố diện tích, tầm giá và trọng số Beta này có thể được trực quan hóa rất hiệu quả thông qua biểu đồ tròn (Pie chart) về cơ cấu phân khúc khách hàng và biểu đồ thanh ngang (Horizontal bar chart) so sánh trực quan thứ bậc ảnh hưởng của 5 biến số hồi quy.

Đề xuất và khuyến nghị

Căn cứ vào kết quả định lượng, 4 nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực cạnh tranh và giải quyết lượng hàng tồn kho:

  1. Tái cấu trúc cơ cấu diện tích sản phẩm căn hộ: Các chủ đầu tư cần quy hoạch danh mục sản phẩm mới với tỷ trọng căn hộ có diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 chiếm tối thiểu 70% tổng quỹ căn của dự án. Phòng Nghiên cứu và Phát triển (R&D) của doanh nghiệp cần hoàn thành việc tinh chỉnh bản vẽ kiến trúc chi tiết trong vòng 6 tháng đầu tiên của chu kỳ triển khai dự án nhằm đáp ứng chính xác nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng gia đình trẻ.
  2. Thiết lập gói giải pháp tài chính linh hoạt: Khối Kinh doanh và Tiếp thị cần chủ động liên kết với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói vay ưu đãi lãi suất cố định trong 2 đến 3 năm đầu, tối ưu hóa phương thức thanh toán định kỳ nhằm hướng đến nhóm khách hàng có kế hoạch tất toán trong kỳ hạn dưới 5 năm (nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng 68,0%). Mục tiêu đặt ra là gia tăng tỷ lệ chuyển đổi chốt hợp đồng thêm 25% trong vòng 12 tháng áp dụng chính sách.
  3. Chuẩn hóa công năng và tích hợp yếu tố phong thủy: Ban Quản lý dự án cùng đội ngũ kiến trúc sư cần tối ưu hóa hướng đón gió tự nhiên, hạn chế các góc chết trong căn hộ và đa dạng hóa dải số tầng, số phòng hợp phong thủy để đáp ứng thị hiếu tín ngưỡng (nhân tố đóng góp Beta = 0,144). Đảm bảo 100% hồ sơ căn hộ đều có phương án thiết kế phong thủy mẫu bàn giao kèm theo hợp đồng.
  4. Nâng cấp hạ tầng môi trường và an ninh đa lớp: Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cần duy trì hệ thống kiểm soát an ninh 24/7, đầu tư công viên cây xanh nội khu và áp dụng các biện pháp cách âm đạt tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm giảm thiểu tiếng ồn đô thị. Mục tiêu nâng cao chỉ số hài lòng của cư dân đạt trên 85% trong giai đoạn bàn giao 12 tháng đầu tiên.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và khung phân tích thực nghiệm của luận văn mang lại giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

  1. Chủ đầu tư và các công ty phát triển bất động sản: Sử dụng kết quả nghiên cứu như một bản báo cáo phân tích thị trường chuẩn xác để hoạch định chiến lược đầu tư, định vị phân khúc giá từ 1 đến 3 tỷ đồng và cơ cấu căn hộ từ 50 đến 100 m2 nhằm đón đầu nhu cầu tiêu dùng tại các đô thị loại 1 ven biển.
  2. Chuyên viên Marketing và môi giới bất động sản: Vận dụng mô hình 5 nhân tố để xây dựng thông điệp truyền thông sắc bén, nhấn mạnh vào giá trị vị trí kết nối hạ tầng và tính pháp lý an toàn nhằm gia tăng tỷ lệ chốt giao dịch thực tế.
  3. Khách hàng và nhà đầu tư cá nhân: Tham khảo thang đo 21 biến quan sát trong luận văn như một bộ tiêu chí thẩm định toàn diện (checklist) trước khi ra quyết định giải ngân mua căn hộ chung cư, giúp cân bằng giữa khả năng tài chính và giá trị sử dụng.
  4. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế: Tiếp cận mô hình hồi quy đa biến và bộ thang đo chuẩn hóa đã được kiểm định độ tin cậy cao để kế thừa, mở rộng nghiên cứu sang các phân khúc bất động sản khác hoặc các thị trường đô thị tương đồng.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhân tố nào có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua chung cư tại Nha Trang? Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính khẳng định nhân tố Vị trí nhà có mức độ ảnh hưởng lớn nhất với hệ số Beta chuẩn hóa đạt 0,279. Khách hàng tại Nha Trang đặc biệt ưu tiên khoảng cách di chuyển thuận tiện tới nơi làm việc, trường học và hệ thống tiện ích dịch vụ trung tâm.

2. Phân khúc giá và diện tích căn hộ nào được khách hàng lựa chọn nhiều nhất? Số liệu khảo sát 200 khách hàng chỉ ra rằng phân khúc căn hộ có diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 chiếm tỷ lệ áp đảo 71,5%, và mức giá từ 1 đến 3 tỷ đồng được lựa chọn nhiều nhất với tỷ lệ 66,0%.

3. Yếu tố tín ngưỡng phong thủy tác động như thế nào đến quyết định mua nhà? Nhân tố Tín ngưỡng tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê với hệ số Beta = 0,144. Người mua chung cư tại Nha Trang rất quan tâm đến số tầng, số phòng, độ cao và hướng ban công hợp phong thủy nhằm mang lại tài lộc và bình an cho gia đình.

4. Vì sao tỷ lệ tồn kho căn hộ tại Nha Trang từng chạm mức 79% vào năm 2019? Tỷ lệ tồn kho tăng cao xuất phát từ sự lệch pha cung cầu khi thị trường dư thừa nguồn cung căn hộ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp với giá bán đắt đỏ, trong khi các dự án căn hộ thương mại tầm trung có mức giá phù hợp với thu nhập thực tế lại rất khan hiếm.

5. Luận văn sử dụng công cụ và phương pháp thống kê nào để xử lý dữ liệu? Nghiên cứu ứng dụng phần mềm SPSS 20 để thực hiện kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha (tất cả các thang đo đều đạt Alpha > 0,80), phân tích nhân tố khám phá EFA (phương sai trích đạt 74,817%) và phân tích mô hình hồi quy bội OLS.

Kết luận

  • Mô hình nghiên cứu đã nhận diện và chứng minh thực nghiệm 5 nhân tố tác động cùng chiều đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.
  • Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố được lượng hóa theo thứ tự giảm dần: Vị trí nhà (0,279), Đặc điểm căn hộ (0,275), Tình hình tài chính (0,210), Môi trường xung quanh (0,165) và Tín ngưỡng (0,144).
  • Thị hiếu thị trường tập trung rõ nét vào phân khúc căn hộ diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 (71,5%) với tầm giá từ 1 đến 3 tỷ đồng (66,0%) và kỳ hạn thanh toán dưới 5 năm (68,0%).
  • Đóng góp hệ thống thang đo 21 biến quan sát đạt độ tin cậy cao, bổ sung dữ liệu thực nghiệm giá trị cho lĩnh vực nghiên cứu quản trị kinh doanh bất động sản.
  • Cung cấp khung giải pháp 4 điểm giúp các doanh nghiệp địa ốc tối ưu hóa danh mục sản phẩm, tháo gỡ điểm nghẽn hàng tồn kho 79% và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản cần khẩn trương áp dụng khung khuyến nghị trên để điều chỉnh kế hoạch sản phẩm và chiến lược truyền thông bán hàng ngay từ quý tiếp theo. Hãy tham khảo chi tiết toàn văn đề tài để khai thác trọn vẹn hệ thống dữ liệu và thang đo phục vụ cho các chiến lược kinh doanh thực tế.