Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bđs niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán tp hcm hose

Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) chịu ảnh… 102 trang · Trường Đại Học Ngân Hàng · 2022.

• Tác giả: Nguyễn Thị Liên Hoa
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Duy Linh
• Trường học: Trường Đại Học Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu Doanh Nghiệp Bất Động Sản Trên HOSE
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• NHẬN XÉT CỦA NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHÓA LUẬN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
• 1.4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. THU THẬP DỮ LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.5.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu
• 1.5.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
• 1.6. ĐÓNG GÓP CỦA BÀI NGHIÊN CỨU
• 1.7. BỐ CỤC KHÓA LUẬN
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ LƢỢC KHẢO CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
• 2.1. CÁC KHÁI NIỆM VÀ LÝ THUYẾT CÓ LIÊN QUAN
• 2.2. Thị trường chứng khoán
• 2.3. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU
• 2.4. Lý thuyết thị trường hiệu quả. Lý thuyết tài chính hành vi
• 2.5. LƢỢC KHẢO CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ CỔ PHIẾU
• 2.5.1. Nghiên cứu nƣớc ngoài
• 2.5.2. Nghiên cứu trong nƣớc
• 2.5.3. Đánh giá chung
• 2.6. TÓM TẮT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• 3.3. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.4. GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
• 3.4.1. Biến phụ thuộc
• 3.4.2. Biến độc lập
• 3.5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.6. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ CÁC KIỂM ĐỊNH
• 4.1.1. Thống kê mô tả
• 4.1.2. Phân tích tƣơng quan
• 4.1.3. Kết quả mô hình hồi quy theo phƣơng pháp GMM
• 4.1.4. Kiểm định dấu kỳ vọng
• 4.2. THẢO LUẬN KẾT QUẢ VÀ SO SÁNH VỚI CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC
• 4.3. TÓM TẮT CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. CÁC HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1.1. Hàm ý chính sách cho nhà đầu tƣ cổ phiếu bất động sản
• 5.1.2. Hàm ý chính sách quản trị cho các doanh nghiệp bất động sản
• 5.1.3. Hàm ý chính sách cho Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HOSE)
• 5.2. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƢƠNG LAI
• 5.2.1. Một số hạn chế của đề tài
• 5.2.2. Đề xuất hƣớng nghiên cứu trong tƣơng lai
• 5.3. TÓM TẮT CHƯƠNG 5
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản trên HOSE

Giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Những yếu tố này không chỉ bao gồm các yếu tố nội tại của doanh nghiệp mà còn có sự tác động từ các yếu tố vĩ mô như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và các yếu tố thị trường. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.

1.1. Các yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá cổ phiếu

Các yếu tố nội tại như lợi nhuận, tài sản và quản lý doanh nghiệp có tác động lớn đến giá cổ phiếu. Doanh nghiệp có lợi nhuận cao và tài sản vững chắc thường có giá cổ phiếu ổn định hơn.

1.2. Các yếu tố vĩ mô tác động đến giá cổ phiếu

Tình hình kinh tế vĩ mô như lãi suất, tỷ lệ lạm phát và tăng trưởng GDP ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư và giá cổ phiếu. Khi lãi suất tăng, chi phí vay mượn tăng, ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.

II. Vấn đề và thách thức trong việc phân tích giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản

Phân tích giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản trên HOSE gặp nhiều thách thức. Sự biến động của thị trường chứng khoán Việt Nam, cùng với các yếu tố kinh tế không ổn định, làm cho việc dự đoán giá cổ phiếu trở nên khó khăn. Các nhà đầu tư cần phải nắm rõ các yếu tố này để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

2.1. Sự biến động của thị trường chứng khoán

Thị trường chứng khoán Việt Nam có tính biến động cao, điều này gây khó khăn cho việc dự đoán giá cổ phiếu. Các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các chỉ số thị trường.

2.2. Tác động của chính sách nhà nước

Chính sách của nhà nước về bất động sản và đầu tư có thể thay đổi nhanh chóng, ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Các nhà đầu tư cần cập nhật thường xuyên các thông tin này.

III. Phương pháp phân tích giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản hiệu quả

Để phân tích giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản một cách hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp phân tích định lượng và định tính. Phân tích định lượng giúp đánh giá các chỉ số tài chính, trong khi phân tích định tính giúp hiểu rõ hơn về tình hình thị trường và chiến lược của doanh nghiệp.

3.1. Phân tích định lượng

Phân tích định lượng bao gồm việc xem xét các chỉ số tài chính như EPS, P/E, và P/B. Những chỉ số này giúp đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

3.2. Phân tích định tính

Phân tích định tính tập trung vào các yếu tố như quản lý doanh nghiệp, chiến lược phát triển và tình hình thị trường. Điều này giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn về doanh nghiệp.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản đã chỉ ra rằng các yếu tố như lãi suất, tình hình tài chính doanh nghiệp và chính sách nhà nước có tác động lớn đến giá cổ phiếu. Kết quả nghiên cứu này có thể giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.

4.1. Kết quả nghiên cứu về lãi suất

Nghiên cứu cho thấy lãi suất có mối quan hệ nghịch với giá cổ phiếu. Khi lãi suất tăng, giá cổ phiếu thường giảm do chi phí vay mượn tăng.

4.2. Tác động của chính sách nhà nước

Chính sách nhà nước về bất động sản có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức cho doanh nghiệp. Các nhà đầu tư cần theo dõi các chính sách này để điều chỉnh chiến lược đầu tư.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản

Giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản trên HOSE sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Việc nắm bắt và phân tích các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về thị trường. Tương lai của giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách của nhà nước.

5.1. Triển vọng thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các biến động của thị trường.

5.2. Khuyến nghị cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư nên theo dõi sát sao các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu và điều chỉnh chiến lược đầu tư phù hợp để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán (TTCK) đóng vai trò là kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế. Tại Việt Nam, quy mô thị trường đang từng bước phát triển nhưng diễn biến giá cổ phiếu và quan hệ cung cầu dòng tiền vẫn còn nhiều biến động phức tạp, chưa hoàn toàn đồng nhịp với các thị trường phát triển trên thế giới. Trong các nhóm ngành niêm yết, nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) thu hút tỷ trọng quan tâm lớn từ giới đầu tư, chỉ đứng sau nhóm ngành tài chính theo số liệu từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước năm 2021.

Về mặt thực tiễn, thị trường bất động sản Việt Nam là lĩnh vực thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn thứ hai, sau công nghiệp chế biến - chế tạo. Trong 9 tháng đầu năm 2022, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này đạt gần 2,7 tỷ USD. Thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư vào quý I/2022 cũng ghi nhận số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 47,2% so với cùng kỳ năm 2021. Trên sàn giao dịch, có khoảng 122 mã cổ phiếu bất động sản đang vận hành, trong đó nhóm bất động sản khu công nghiệp duy trì kết quả kinh doanh khả quan ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, sự biến động khó lường của thị giá cổ phiếu dưới tác động đồng thời của các biến số kinh tế vĩ mô và nội tại vi mô đặt ra yêu cầu phải có công trình phân tích định lượng chuyên biệt cho nhóm ngành này.

Khóa luận xác định hệ thống mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

• Mục tiêu tổng quát: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), từ đó đề xuất các khuyến nghị và hàm ý chính sách cho nhà đầu tư nhằm nâng cao khả năng tiếp cận và nắm bắt cơ hội đầu tư.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Xác định các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn HOSE.
  2. Phân tích chiều hướng và đo lường mức độ tác động của từng yếu tố đến giá cổ phiếu bất động sản niêm yết trên HOSE.
  3. Đề xuất các hàm ý chính sách đối với nhà đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả và tỷ suất lợi nhuận khi tham gia giao dịch nhóm cổ phiếu này.

Nhiệm vụ nghiên cứu được cụ thể hóa thành 3 câu hỏi nghiên cứu:

1. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn HOSE?
2. Mức độ tác động của từng yếu tố đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn HOSE như thế nào?
3. Các hàm ý và chính sách nào được đề xuất giúp nhà đầu tư nâng cao hiệu quả và lợi suất khi đầu tư vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn HOSE?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố vi mô và vĩ mô tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE.
• Phạm vi không gian: Khóa luận giới hạn nghiên cứu tại sàn HOSE với 30 doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn hóa vừa và lớn, niêm yết từ năm 2015 trở về trước, giao dịch liên tục và không bị hủy niêm yết. Mẫu nghiên cứu đại diện cho ba phân khúc: BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, và BĐS cho thuê.
• Phạm vi thời gian: Giai đoạn 7 năm, từ năm 2015 đến năm 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Văn bản sử dụng khái niệm thị trường chứng khoán theo Bùi Kim Yến (2016), phân định thị trường theo các tiêu chí: thị trường sơ cấp - thứ cấp, thị trường tập trung - phi tập trung (OTC), và thị trường cơ sở - phái sinh. Định nghĩa cổ phiếu được trích dẫn theo Khoản 1 Điều 121 Luật Doanh nghiệp năm 2020. Nghiên cứu phân biệt rõ bốn giá trị cấu thành của cổ phiếu: mệnh giá (quy định 10.000 đồng), thư giá (giá trị sổ sách), giá trị nội tại và thị giá (giá đóng cửa phiên giao dịch).

Cơ sở lý luận của nghiên cứu dựa trên hai trụ cột lý thuyết tài chính:

1. Lý thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis - EMH) của Eugene Fama (1960, 1970): Xem xét mức độ phản ánh thông tin vào giá chứng khoán qua ba hình thái: hình thái yếu (phản ánh dữ liệu chuỗi giá và khối lượng giao dịch quá khứ), hình thái trung bình (phản ánh toàn bộ thông tin công khai), và hình thái mạnh (phản ánh toàn bộ thông tin công khai lẫn thông tin nội bộ).
2. Lý thuyết tài chính hành vi (Behavioral Finance) khởi xướng bởi Daniel Kahneman và Amos Tversky (thập niên 1970) cùng công trình tổng thuật của Đoàn Tranh (2014): Giải thích các hiện tượng thị trường lệch khỏi trạng thái hiệu quả do hành vi phi lý trí có tính hệ thống của nhà đầu tư. Các mô hình tâm lý thành phần được tác giả phân tích gồm: Lý thuyết triển vọng/kỳ vọng (Prospect Theory - chứng minh con người sợ thua lỗ hơn kỳ vọng kiếm lời đến 2,5 lần theo Malkiel, 2015), Lý thuyết về sự tiếc nuối (Regret Theory), Lý thuyết về sự quá tự tin (Overconfidence Theory), Lý thuyết bất hòa nhận thức (Cognitive Dissonance), và Lý thuyết tâm lý bầy đàn/đám đông (Herd Behavior).

Tổng hợp các nghiên cứu thực nghiệm liên quan

Tác giả tiến hành lược khảo các công trình nghiên cứu tiền nhiệm trong và ngoài nước để đúc kết mô hình thực nghiệm:

Tác giả	Phương pháp	Kết quả chính
Faris Nasif AL-Shubiri và cộng sự (2010)	Hồi quy FEM, REM (14 ngân hàng tại Amman, 2005-2008)	NAVPS, DIV, GDP tác động thuận chiều (+); INF và lãi suất tác động nghịch chiều (-).
Muhammad Numan Khan và Amanullah (2012)	Hồi quy tuyến tính đa biến (34 công ty tại KSE, 2000-2009)	B/M, lãi suất tác động nghịch chiều (-); DPS, GDP, P/E tác động thuận chiều (+).
Nidhi Malhotra và Kamini Tandon (2013)	Hồi quy FEM, REM (100 công ty tại NSE Ấn Độ, 2007-2012)	BV, EPS, P/E tác động thuận chiều (+); DY tác động nghịch chiều (-); DPS và DC không có ý nghĩa.
Taimur Sharif, Harsh Purohit và Rekha Pillai (2015)	Hồi quy Pooled OLS, FEM, REM (41 công ty tại Bahrain, 2006-2010)	ROE, BVS, DPS, P/E, LogMCAP tác động thuận chiều (+); EPS và tỷ lệ nợ (DA) không có tác động đáng kể.
Shafiqul Alam, Md. Rubel Miah và Md. Abdul Karim (2016)	Hồi quy Pooled OLS, kiểm định Hausman (7 công ty xi măng tại DSE Bangladesh, 2006-2015)	NAVPS tác động nghịch chiều (-); P/E và CPI tác động thuận chiều (+); EPS, lãi suất và GDP không có ý nghĩa thống kê.
Phạm Hữu Hồng Thái và Lê Dũng Hiệp (2016)	Hồi quy dữ liệu bảng (200 công ty niêm yết tại Việt Nam, 2008-2015)	DIV, EPS, INF, NAVPS tác động thuận chiều (+); GDP tác động nghịch chiều (-).
Lê Tấn Phước (2016)	Hồi quy OLS, FEM, REM (HOSE, 2007-2015)	Lạm phát (CPI) tác động nghịch chiều (-); EPS tác động thuận chiều (+); GDP không có ý nghĩa thống kê.
Trương Đông Lộc (2014)	Hồi quy OLS	Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) có tương quan thuận chiều (+) với giá cổ phiếu.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng thực nghiệm với dữ liệu bảng cân đối ngắn (Balanced Panel Data), bao gồm 30 doanh nghiệp bất động sản trong thời gian 7 năm (2015–2021), tạo thành bộ dữ liệu gồm 210 quan sát.

• Nguồn dữ liệu vi mô: Số liệu thứ cấp thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán và báo cáo thường niên của các công ty niêm yết công bố công khai hoặc chiết xuất từ website dữ liệu chứng khoán.
• Nguồn dữ liệu vĩ mô: Số liệu tăng trưởng GDP và tỷ lệ lạm phát (INF) thu thập từ cơ sở dữ liệu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổng cục Thống kê.
• Công cụ và kỹ thuật phân tích: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xử lý sơ bộ và phần mềm STATA 17 để chạy mô hình hồi quy bảng động theo phương pháp ước lượng Men-măng tổng quát (Generalized Method of Moments - GMM). Mô hình được kiểm tra qua các kiểm định: hệ số phương sai phóng đại (VIF) nhằm kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến, kiểm định Arellano - Bond nhằm phát hiện hiện tượng tự tương quan bậc một và bậc hai, và kiểm định Sargan nhằm kiểm tra tính hợp lệ của các biến công cụ đối với hiện tượng nội sinh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu

Chương mở đầu thiết lập tính cấp thiết của việc đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến thị giá cổ phiếu ngành bất động sản tại HOSE trong bối cảnh dòng vốn FDI và số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh. Nội dung chương công bố cấu trúc nghiên cứu gồm 3 mục tiêu tổng quát - cụ thể, 3 câu hỏi định hướng, xác định đối tượng nghiên cứu và giới hạn phạm vi khảo sát gồm 30 doanh nghiệp (2015–2021). Chương 1 cũng trình bày tóm lược quy trình thu thập dữ liệu thứ cấp, định hình phương pháp ước lượng GMM trên STATA 17 và phác thảo bố cục tổng thể gồm 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và lược khảo các công trình nghiên cứu có liên quan

Chương 2 hệ thống hóa cơ sở lý luận từ các khái niệm căn bản về thị trường chứng khoán, đặc điểm của cổ phiếu theo Luật Doanh nghiệp 2020 đến các hình thái giá trị cổ phiếu. Tác giả đi sâu phân tích hai hệ thống lý thuyết đối trọng: Lý thuyết thị trường hiệu quả (EMH) của Fama và Lý thuyết tài chính hành vi của Kahneman & Tversky (nhấn mạnh các sai lệch tâm lý như hiệu ứng kỳ vọng, tiếc nuối, tự tin thái quá và hành vi bầy đàn). Tiếp đó, chương này phân tích 5 công trình nghiên cứu quốc tế và 4 công trình trong nước, chỉ ra sự phân hóa trong kết luận về chiều hướng tác động của các biến số P/E, EPS, NAVPS, GDP và lạm phát. Từ cơ sở đó, tác giả lập luận việc kế thừa mô hình của Shafiqul Alam và cộng sự (2016), thay thế CPI bằng INF, loại bỏ lãi suất và bổ sung biến P/B để phản ánh đặc thù tài sản hữu hình của doanh nghiệp bất động sản.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 chi tiết hóa quy trình nghiên cứu gồm 7 bước: từ thiết lập cơ sở lý thuyết, đo lường biến, thu thập xử lý số liệu, thống kê mô tả, phân tích tương quan, chạy hồi quy GMM đến các kiểm định khuyết tật mô hình (VIF, Arellano-Bond, Sargan). Mô hình kinh tế lượng chính thức được thiết lập:

$$P_{it} = \beta_0 + \beta_1 EPS_{it} + \beta_2 (P/E){it} + \beta_3 NAVPS{it} + \beta_4 (P/B){it} + \beta_5 GDP_t + \beta_6 INF_t + e{it}$$

Trong đó, biến phụ thuộc $P$ là giá đóng cửa phiên giao dịch cuối cùng của năm (ngày 31/12). Các biến độc lập và giả thuyết kỳ vọng được cụ thể hóa:

Tên biến	Ký hiệu	Công thức đo lường	Giả thuyết & Kỳ vọng
Thu nhập trên mỗi cổ phiếu	EPS	(Thu nhập ròng – Cổ tức ưu đãi) / Số lượng CP thường lưu hành	H1: Tác động thuận chiều (+)
Tỷ lệ giá trên thu nhập	P/E	Giá thị trường cổ phiếu (P) / Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS)	H2: Tác động thuận chiều (+)
Giá trị tài sản ròng / CP	NAVPS	(Tổng giá trị tài sản – Nợ phải trả) / Tổng số lượng CP lưu hành	H3: Tác động thuận chiều (+)
Giá trị thị trường / Sổ sách	P/B	Giá thị trường cổ phiếu (P) / Giá trị sổ sách của cổ phiếu	H4: Tác động thuận chiều (+)
Tăng trưởng kinh tế	GDP	$(GDP_t - GDP_{t-1}) / GDP_{t-1} \times 100$	H5: Tác động thuận chiều (+)
Tỷ lệ lạm phát	INF	$(CPI_t - CPI_{t-1}) / CPI_{t-1} \times 100$	H6: Tác động nghịch chiều (-)

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 trình bày các phát hiện định lượng thu được từ tập dữ liệu 210 quan sát. Sau khi thực hiện các thống kê mô tả mẫu và lập ma trận hệ số tương quan, tác giả vận hành mô hình hồi quy dữ liệu bảng động GMM trên phần mềm STATA 17.

• Kiểm định khuyết tật mô hình: Hệ số VIF chứng minh mô hình không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng. Kiểm định Arellano - Bond xác nhận sự phù hợp của độ trễ mà không bị vi phạm hiện tượng tự tương quan bậc hai. Kiểm định Sargan khẳng định tính hợp lệ của các biến công cụ, kiểm soát tốt vấn đề nội sinh.
• Kiểm định dấu giả thuyết và kết quả thực nghiệm:
  • Các biến có tác động thuận chiều (+): Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS), Giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu (NAVPS) và Giá trị thị trường trên giá trị sổ sách (P/B). Kết quả này hoàn toàn phù hợp với giả thuyết H1, H3, H4 đặt ra.
  • Các biến có tác động nghịch chiều (-): Tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E), Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và Tỷ lệ lạm phát (INF). Kết quả nghịch biến của P/E và GDP trái ngược với kỳ vọng ban đầu nhưng phản ánh đúng đặc thù biến động chu kỳ và tâm lý phản ứng của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015–2021. Tác giả đối chiếu các hệ số hồi quy với nghiên cứu của Faris Nasif AL-Shubiri (2010), Muhammad Numan Khan (2012) và Phạm Hữu Hồng Thái (2016) để lý giải nguyên nhân dẫn đến sự tương đồng hoặc khác biệt.

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

Trên cơ sở kết quả hồi quy GMM từ Chương 4, chương cuối cùng đúc kết mức độ tác động của từng biến số và đưa ra hệ thống khuyến nghị thực tiễn:

1. Đối với nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Cần chú trọng phân tích các chỉ số cơ bản phản ánh giá trị tài sản thực của doanh nghiệp BĐS như NAVPS và P/B thay vì chỉ nhìn vào hệ số P/E ngắn hạn; đồng thời theo dõi sát các chu kỳ kinh tế vĩ mô (lạm phát và tăng trưởng GDP) để cơ cấu danh mục phòng ngừa rủi ro.
2. Đối với doanh nghiệp bất động sản: Tăng cường minh bạch hóa thông tin tài sản, tối ưu hóa cơ cấu nợ và gia tăng giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phần nhằm củng cố niềm tin của cổ đông.
3. Đối với Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE): Nâng cao tính minh bạch thông tin, giám sát chặt chẽ các giao dịch bất thường và hoàn thiện cơ chế công bố thông tin nhằm hạn chế tác động tiêu cực của tâm lý bầy đàn. Chương này khép lại bằng việc nêu rõ các hạn chế kỹ thuật của đề tài và định hướng nghiên cứu tiếp theo.

Kết quả nghiên cứu và đóng góp

Kết quả định lượng chính

Kết quả ước lượng mô hình hồi quy GMM cho 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE giai đoạn 2015–2021 xác nhận:

• Tác động thuận chiều (+) đến giá cổ phiếu:
  • Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS): Doanh nghiệp có năng lực tạo lợi nhuận biên trên mỗi cổ phần cao tạo động lực trực tiếp kéo thị giá gia tăng.
  • Giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu (NAVPS): Là biến số thể hiện quy mô tài sản sở hữu thực tế của cổ đông sau khi trừ nợ phải trả, giữ vai trò bảo chứng giá trị cho các doanh nghiệp địa ốc.
  • Tỷ số giá trị thị trường trên giá trị sổ sách (P/B): Phản ánh mức độ sẵn sàng chi trả của nhà đầu tư đối với tài sản hữu hình của doanh nghiệp bất động sản; hệ số P/B cao phản ánh kỳ vọng tích cực vào quỹ đất và dự án của doanh nghiệp.
• Tác động nghịch chiều (-) đến giá cổ phiếu:
  • Tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E): Tương quan âm cho thấy tại TTCK Việt Nam, cổ phiếu BĐS có P/E quá cao thường hàm chứa rủi ro định giá vượt quá giá trị thực, dẫn đến xu hướng điều chỉnh giảm giá.
  • Tăng trưởng kinh tế (GDP): Tác động tiêu cực lên thị giá, tương đồng với phát hiện của Phạm Hữu Hồng Thái và Lê Dũng Hiệp (2016), phản ánh việc dòng tiền đầu cơ bất động sản có xu hướng đảo chiều hoặc dịch chuyển sang các lĩnh vực sản xuất kinh doanh trực tiếp khi nền kinh tế bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.
  • Tỷ lệ lạm phát (INF): Gia tăng áp lực chi phí vốn, bào mòn sức mua và làm tăng chiết khấu dòng tiền, dẫn đến sự sụt giảm của thị giá cổ phiếu.

Đóng góp của đề tài

• Về mặt học thuật và mô hình: Khóa luận kế thừa có chọn lọc mô hình của Shafiqul Alam và cộng sự (2016), đồng thời bổ sung chỉ số P/B (từ nghiên cứu của Muhammad Numan Khan và Amanullah, 2012). Việc đưa biến P/B vào mô hình định lượng là đóng góp quan trọng, bởi chỉ số này giúp đo lường trực tiếp giá trị tài sản hữu hình – đặc thù cốt lõi của ngành bất động sản mà các mô hình chung chưa bao quát hết.
• Về mặt phương pháp luận: Nghiên cứu áp dụng phương pháp ước lượng GMM trên dữ liệu bảng động ngắn, giúp khắc phục hiệu quả các khuyết tật mô hình thường gặp trong chuỗi dữ liệu tài chính như hiện tượng nội sinh, tự tương quan và phương sai sai số thay đổi.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp khung tham chiếu định lượng cụ thể cho các nhà đầu tư trên sàn HOSE, hỗ trợ việc sàng lọc mã cổ phiếu bất động sản dựa trên các chỉ số tài chính vi mô và kịch bản biến động vĩ mô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Dựa trên nội dung khóa luận, các hạn chế và hướng mở rộng được xác định như sau:

• Hạn chế về phạm vi mẫu: Mẫu nghiên cứu chỉ khảo sát 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE trong khung thời gian 7 năm (2015–2021). Quy mô mẫu này chưa đại diện cho toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản đang giao dịch trên toàn thị trường chứng khoán Việt Nam (chưa bao gồm các mã niêm yết trên HNX và UPCoM).
• Hạn chế về biến số giải thích: Mô hình chỉ tập trung vào 6 biến số vi mô và vĩ mô chọn lọc (EPS, P/E, NAVPS, P/B, GDP, INF). Các biến số quan trọng khác như lãi suất cho vay, biến động tỷ giá, chính sách tín dụng bất động sản, khung pháp lý đất đai hoặc các cú sốc phi kinh tế (như dịch bệnh Covid-19) chưa được đưa trực tiếp vào phương trình hồi quy.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả đề xuất các nghiên cứu trong tương lai cần mở rộng kích thước mẫu khảo sát sang sàn HNX và UPCoM, kéo dài chuỗi thời gian quan sát, đồng thời bổ sung thêm các biến đại diện cho chính sách tiền tệ, chính sách điều tiết tín dụng và các chỉ số tài chính hành vi đo lường tâm lý thị trường.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho các nhóm đối tượng cụ thể:

• Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức: Tài liệu cung cấp cơ sở phân tích cơ bản để đánh giá định giá cổ phiếu ngành bất động sản. Nội dung Chương 4 và Chương 5 đặc biệt có giá trị trong việc hướng dẫn nhà đầu tư cách phối hợp giữa hai chỉ số NAVPS và P/B để lọc cổ phiếu an toàn, tránh bẫy định giá P/E cao.
• Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kinh tế học: Khóa luận là mẫu hình tham khảo chi tiết về quy trình nghiên cứu định lượng dữ liệu bảng, từ các bước kiểm định lý thuyết (EMH, Tài chính hành vi), thiết lập mô hình kinh tế lượng, đến các thao tác thực hiện kiểm định GMM, VIF, Arellano-Bond và Sargan trên phần mềm STATA 17.
• Cơ quan quản lý và doanh nghiệp niêm yết: Cung cấp góc nhìn thực chứng về phản ứng của thị giá trước các công bố tài chính và chỉ số vĩ mô, hỗ trợ ban lãnh đạo doanh nghiệp BĐS hoạch định chiến lược quan hệ cổ đông (IR) và cấu trúc nguồn vốn minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao tác giả bổ sung biến giá trị thị trường trên giá trị sổ sách (P/B) vào mô hình thực nghiệm?
Biến P/B được bổ sung dựa trên nghiên cứu của Muhammad Numan Khan và Amanullah (2012) xuất phát từ đặc thù tài sản của ngành bất động sản chủ yếu là tài sản hữu hình (quỹ đất, dự án dở dang). Khi tính toán P/B, giá trị tài sản vô hình bị loại trừ, giúp phản ánh chính xác số tiền nhà đầu tư sẵn sàng chi trả cho giá trị tài sản thực tế. Ngoài ra, chỉ số P/B có tính ổn định cao hơn EPS trong các giai đoạn lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản biến động mạnh hoặc bị âm.

2. Tiêu chí chọn mẫu 30 doanh nghiệp bất động sản trong nghiên cứu là gì?
Tác giả lựa chọn 30 doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn hóa vừa và lớn niêm yết trên HOSE thỏa mãn các điều kiện: được niêm yết từ năm 2015 trở về trước, giao dịch liên tục trong suốt giai đoạn 2015–2021, không bị hủy niêm yết và có thanh khoản cao. Mẫu bao quát đủ 3 phân khúc kinh doanh chính: bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, và bất động sản cho thuê.

3. Tại sao khóa luận lựa chọn phương pháp hồi quy GMM thay vì OLS hay FEM/REM?
Nghiên cứu sử dụng mô hình bảng động GMM (Generalized Method of Moments) để xử lý triệt để các vấn đề thường gặp trong dữ liệu chuỗi thời gian tài chính như hiện tượng nội sinh giữa các biến, hiện tượng tự tương quan (kiểm định qua Arellano-Bond) và hiện tượng phương sai sai số thay đổi, giúp các ước lượng thu được đạt tính vững và hiệu quả cao hơn so với OLS, FEM hoặc REM.

4. Kết quả nghiên cứu chỉ ra những yếu tố nào tác động ngược chiều đến giá cổ phiếu bất động sản trên HOSE?
Ba yếu tố có tác động nghịch chiều (-) có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu BĐS gồm: Tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E), Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và Tỷ lệ lạm phát (INF).

5. Khóa luận sử dụng các nguyên lý nào của Lý thuyết tài chính hành vi để bổ trợ giải thích biến động giá?
Tác giả sử dụng 5 nguyên lý tâm lý học hành vi: Lý thuyết triển vọng/kỳ vọng (nhà đầu tư khó chấp nhận thua lỗ hơn là kỳ vọng đạt lợi nhuận), Lý thuyết về sự tiếc nuối (chốt lời non hoặc không dám cắt lỗ), Lý thuyết về sự quá tự tin (đánh giá quá cao khả năng phân tích cá nhân), Lý thuyết mâu thuẫn nhận thức (trì hoãn quyết định bán khi thị trường giảm), và Lý thuyết tâm lý đám đông (chạy theo trào lưu đẩy giá cổ phiếu tạo bong bóng thị trường).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Liên Hoa đã xây dựng thành công mô hình hồi quy GMM trên dữ liệu bảng cân đối gồm 30 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại sàn HOSE giai đoạn 2015–2021. Kết quả nghiên cứu khẳng định các chỉ số EPS, NAVPS và P/B có tác động thuận chiều, trong khi P/E, GDP và lạm phát (INF) tác động nghịch chiều đến thị giá cổ phiếu bất động sản. Công trình đóng góp cơ sở khoa học thực chứng quan trọng giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và các cơ quan quản lý thị trường nhận diện chuẩn xác các động lực chi phối thị giá trong quản trị danh mục và điều hành chính sách.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục các tài liệu tham khảo, khóa luận nghiên cứu đƣợc chia thành 5 chƣơng sau: - Chƣơng 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu Chƣơng này nhằm mục đích trình bày tổng quát về đề tài nghiên cứu, bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứ và phƣơng pháp thu thập dữ liệu, đóng góp mà đề tài mang lại cũng nhƣ bố cục của khóa luận. - Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết và lƣợc khảo các công trình nghiên cứu có liên quan Mục đích của chƣơng hai là nêu ra các cơ sở lý thuyết có liên quan sử dụng trong bài nghiên cứu và kết quả của các nghiên cứu trƣớc đây về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá cổ phiếu trong bối cảnh thị trƣờng kinh tế thế giới và Việt Nam, là cơ sở để xây dựng mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu. - Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng ba tác giả tiến hành trình bày về phƣơng pháp nghiên cứu, quá trình thu thập dữ liệu tổng thể, giải thích về các biến đƣợc sử dụng trong mô hình, quy trình nghiên cứu và cách thức kiểm định giả thuyết nghiên cứu. - Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chƣơng này tác giả sẽ tiến hành thống kê mô tả, phân tích mối quan hệ giữa các biến và phân tích kết quả của mô hình hồi quy tuyến tính trả lời cho câu hỏi nghiên cứu, xem xét tác động của biến độc lập lên biến phụ thuộc.

Đồng thời nhận xét về mức độ ý nghĩa của các nhân tố. - Chƣơng 5: Kết luận và hàm ý chính sách Từ kết quả nghiên cứu của chƣơng bốn, tác ra đƣa kết luận về các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS trên sàn HOSE và mức độ tác 7 động của từng yếu tố.Từ đó các hạn chế của nghiên cứu và đề xuất giải pháp và hƣớng nghiên cứu tiếp theo. CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ LƢỢC KHẢO CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2. CÁC KHÁI NIỆM VÀ LÝ THUYẾT CÓ LIÊN QUAN 2.

Thị trường chứng khoán: Theo Bùi Kim Yến (2016) phát biểu nhƣ sau: “Thị trƣờng chứng khoán là một bộ phận của thị trƣờng vốn dài hạn, thực hiện cơ chế chuyển vốn trực tiếp từ nhà đầu tƣ sang nhà phát hành qua đó thực hiện chức năng của thị trƣờng tài chính là cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế”. Căn cứ vào quá trình luân chuyển nguồn vốn tiền tệ trong nền kinh tế, TTCK đƣợc cấu thành từ thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp. Thị trường sơ cấp (thị trƣờng cấp một) là thị trƣờng mua bán, trao đổi chứng khoán mới phát hành lần đầu của các công ty cổ phần. Giá chứng khoán trên thị trƣờng sơ cấp do các công ty cổ phần phát hành quyết định.

Do vậy, trong thực tế thị trƣờng sơ cấp còn đƣợc gọi là thị trƣờng phát hành chứng khoán. Vai trò cốt lõi của thị trƣờng sơ cấp luân chuyển nguồn vốn đầu tƣ cho nền kinh tế, trong đó các tổ chức phát hành đóng vai trò là ngƣời đi huy động nguồn vốn, ngƣợc lại ngƣời mua chứng khoán đóng vai trò là các nhà đầu tƣ. Thị trường thứ cấp (thị trƣờng cấp hai) là thị trƣờng mua bán, trao đổi chứng khoán đã đƣợc phát hành trên thị trƣờng sơ cấp và phần lớn giao dịch thông qua các 8 công ty môi giới chứng khoán. Tất cả các loại chứng khoán giao dịch trên thị trƣờng thứ cấp có thể đƣợc mua đi bán lại nhiều lần với giá cả cao thấp khác nhau do cung cầu trên thị trƣờng quyết định.