Luận văn: Xử lý tài sản thế chấp trả nợ vay cá nhân tại ngân hàng

Luận văn phân tích quy trình, nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay cá nhân tại ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật.

• Tác giả: Trần Thị Mai Trâm
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Văn Tráng
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
• Đề tài: Xử lý tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Toàn cảnh về xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng

Xử lý tài sản thế chấp là một quy trình pháp lý phức tạp, đóng vai trò then chốt trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Đây là biện pháp cuối cùng nhằm thu hồi nợ khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của người vay đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Quá trình này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng và người vay mà còn liên quan đến nhiều bên thứ ba khác. Về bản chất, xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng theo quy định là việc ngân hàng, với tư cách là bên nhận bảo đảm, thực hiện các thủ tục định đoạt tài sản bảo đảm (như bán, chuyển nhượng) để thu hồi khoản nợ. Nền tảng pháp lý cho hoạt động này được quy định trong nhiều văn bản, nổi bật là Bộ luật Dân sự 2015, Luật các tổ chức tín dụng, và đặc biệt là Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu ngân hàng. Các quy định này tạo ra một hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho vay, đồng thời đảm bảo quy trình xử lý diễn ra công khai, minh bạch, tránh xâm phạm đến quyền sở hữu của bên bảo đảm. Việc hiểu rõ các đặc điểm của quy trình này là rất quan trọng. Thứ nhất, đây là hoạt động mang tính đối vật, tác động trực tiếp lên tài sản chứ không phải con người. Thứ hai, nó làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó. Thứ ba, phương thức xử lý rất đa dạng, có thể theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Việc này giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng, góp phần xử lý các khoản nợ quá hạn và làm lành mạnh hóa nền kinh tế.

1.1. Khái niệm và các đặc điểm cơ bản của tài sản bảo đảm

Theo quy định pháp luật, xử lý tài sản thế chấp là quá trình ngân hàng thực thi quyền định đoạt đối với tài sản bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Đặc điểm nổi bật của quá trình này là nó làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp và chuyển dịch tài sản cho chủ thể khác nhằm thu hồi nợ. Quá trình này phải dựa trên các căn cứ pháp lý rõ ràng, như thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc khi phát sinh các trường hợp được quy định pháp luật cho phép. Các phương thức xử lý rất đa dạng, từ bán đấu giá, ngân hàng tự bán, đến việc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ. Điều này thể hiện sự linh hoạt nhưng cũng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc khách quan, công khai để bảo vệ quyền lợi các bên.

1.2. Vai trò cốt lõi của hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng

Hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng là hai văn bản pháp lý nền tảng, xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Hợp đồng thế chấp là cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho phép ngân hàng thực hiện quyền xử lý tài sản. Trong đó, các điều khoản về trường hợp xử lý, phương thức xử lý và đặc biệt là thỏa thuận về quyền thu giữ của ngân hàng đóng vai trò quyết định. Theo phân tích trong luận văn của Trần Thị Mai Trâm (2019), một hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ, tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giảm thiểu tranh chấp và đẩy nhanh tiến độ thu hồi nợ. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, việc xử lý tài sản sẽ phải tuân theo các quy định chung của pháp luật, có thể kéo dài và phức tạp hơn.

II. Top rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản thế chấp sai quy định

Quá trình xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng theo quy định tiềm ẩn nhiều thách thức và rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện một cách cẩn trọng. Một trong những vướng mắc lớn nhất đến từ sự chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp luật. Ví dụ, quy định về quyền thu giữ của ngân hàng trong Nghị quyết 42/2017/QH14 có những điểm khác biệt so với tinh thần chung của Bộ luật Dân sự 2015, tạo ra những cách hiểu và áp dụng khác nhau trên thực tế. Hơn nữa, việc xác định một khoản nợ là nợ xấu ngân hàng để áp dụng cơ chế xử lý đặc thù theo Nghị quyết 42 cũng cần tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt. Trên thực tiễn, thách thức lớn nhất là sự bất hợp tác từ phía bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản. Nhiều trường hợp, người vay cố tình chây ì, không bàn giao tài sản, thậm chí chống đối quyết liệt, buộc ngân hàng phải tiến hành các thủ tục pháp lý phức tạp hơn như khởi kiện ra tòa. Việc này không chỉ tốn kém thời gian, chi phí mà còn làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm do không được bảo quản tốt. Ngoài ra, các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu của bên thứ ba, việc định giá tài sản không khách quan, hay thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm không hợp lệ cũng là những rủi ro có thể khiến toàn bộ quá trình xử lý bị đình trệ hoặc tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho tổ chức tín dụng khi người vay đã mất khả năng thanh toán.

2.1. Vướng mắc từ sự chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự và luật khác

Một trong những khó khăn lớn nhất là sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật các tổ chức tín dụng. Luận văn của Trần Thị Mai Trâm (2019) chỉ ra rằng, các quy định về hình thức hợp đồng, điều kiện thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, và cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất còn nhiều điểm chưa thống nhất. Điều này tạo ra những “khoảng trống” pháp lý, gây khó khăn cho cả ngân hàng và các cơ quan chức năng trong việc áp dụng pháp luật, dẫn đến việc xử lý tài sản thế chấp bị kéo dài do phải chờ hướng dẫn hoặc giải thích từ các cơ quan có thẩm quyền.

2.2. Thách thức trong thực tiễn thu giữ tài sản thế chấp

Việc thu giữ tài sản thế chấp là khâu nhạy cảm và khó khăn nhất. Mặc dù Nghị quyết 42/2017/QH14 đã trao quyền thu giữ của ngân hàng, việc thực thi trên thực tế vấp phải sự phản kháng của bên vay và thiếu sự phối hợp đồng bộ từ chính quyền địa phương và cơ quan công an. Nhiều trường hợp bên vay không hợp tác, khóa cửa, hoặc tạo ra các tranh chấp giả tạo để trì hoãn. Để thu giữ thành công, ngân hàng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, chứng minh đã công khai thông tin và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật yêu cầu, tránh các hành vi có thể bị xem là vi phạm pháp luật hình sự.

2.3. Rủi ro khi tài sản là nợ xấu ngân hàng hoặc nợ quá hạn

Khi một khoản vay trở thành nợ xấu ngân hàng hoặc nợ quá hạn, giá trị của tài sản bảo đảm thường có xu hướng giảm sút do không được bảo quản, duy tu. Bên cạnh đó, việc xử lý các khoản nợ xấu thường phức tạp hơn do có thể liên quan đến nhiều chủ nợ khác. Việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trở nên quan trọng. Nếu giao dịch bảo đảm không được đăng ký đúng quy định, ngân hàng có thể mất quyền ưu tiên thanh toán, dẫn đến việc thu hồi nợ không đủ, đặc biệt khi người vay đã hoàn toàn mất khả năng thanh toán.

III. Hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật

Pháp luật Việt Nam đã xây dựng một khung pháp lý tương đối toàn diện để điều chỉnh việc xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng theo quy định. Các trường hợp được phép xử lý tài sản được quy định rõ tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, ngân hàng có quyền xử lý tài sản khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm thỏa thuận. Đây là những căn cứ pháp lý vững chắc để ngân hàng khởi động quy trình thu hồi nợ. Đặc biệt, sự ra đời của Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo ra một cơ chế xử lý nhanh và hiệu quả hơn cho các khoản nợ xấu ngân hàng. Nghị quyết này cho phép áp dụng thủ tục rút gọn tại tòa án và củng cố quyền thu giữ của ngân hàng, miễn là đáp ứng đủ các điều kiện như có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận, việc khởi kiện ra tòa là giải pháp cuối cùng. Phán quyết của Tòa án sẽ là cơ sở để cơ quan thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế, kê biên và phát mãi tài sản. Quá trình này đảm bảo tính pháp quyền nhưng thường kéo dài và tốn kém. Do đó, việc nắm vững và vận dụng linh hoạt các quy định pháp luật là yếu tố quyết định hiệu quả của công tác xử lý nợ tại các ngân hàng thương mại.

3.1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo Điều 299 BLDS 2015

Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, có ba trường hợp chính để xử lý tài sản bảo đảm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Đây là trường hợp phổ biến nhất, xảy ra khi các khoản nợ quá hạn. (2) Bên vay phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm các điều khoản khác trong hợp đồng tín dụng (ví dụ: sử dụng vốn sai mục đích). (3) Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định. Việc xác định chính xác thời điểm và căn cứ xử lý là bước đầu tiên và quan trọng nhất để đảm bảo toàn bộ quy trình sau đó là hợp pháp.

3.2. Cách áp dụng Nghị quyết 42 2017 QH14 để xử lý nợ xấu

Nghị quyết 42/2017/QH14 là công cụ pháp lý đặc thù, mạnh mẽ cho việc xử lý nợ xấu ngân hàng. Để áp dụng, ngân hàng phải xác định khoản nợ đó là "nợ xấu" theo định nghĩa của Nghị quyết và phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về quyền thu giữ tài sản thế chấp. Cụ thể, hợp đồng thế chấp phải có điều khoản cho phép ngân hàng thu giữ, giao dịch bảo đảm phải được đăng ký, và tài sản không đang trong tình trạng tranh chấp tại tòa án. Việc công khai thông tin trước khi thu giữ là nghĩa vụ bắt buộc. Nghị quyết này giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý so với thủ tục tố tụng thông thường.

3.3. Vai trò của cơ quan thi hành án dân sự và thủ tục khởi kiện

Khi các biện pháp tự thỏa thuận hoặc thu giữ không thành công, ngân hàng sẽ tiến hành khởi kiện ra tòa. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự sẽ vào cuộc. Cơ quan này có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế như kê biên, phong tỏa tài sản và tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm để thi hành nghĩa vụ trả nợ. Mặc dù đây là con đường đảm bảo tính pháp lý cao nhất, nó đòi hỏi ngân hàng phải theo đuổi một quy trình tố tụng phức tạp và thường kéo dài nhiều năm.

IV. Top 3 phương pháp xử lý tài sản thế chấp hiệu quả nhất

Việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng theo quy định phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp và tính chất của tài sản. Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định nhiều phương thức linh hoạt, trong đó có ba phương pháp được áp dụng phổ biến và hiệu quả nhất. Phương pháp đầu tiên và được ưu tiên là phát mãi tài sản thông qua việc bên thế chấp tự bán hoặc ủy quyền cho ngân hàng bán. Cách này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và thường đạt được mức giá tốt nếu có sự hợp tác thiện chí từ người vay. Khi không đạt được thỏa thuận, phương thức thứ hai là đấu giá tài sản bảo đảm thông qua một tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Đây là phương thức đảm bảo tính công khai, minh bạch và khách quan, giúp tài sản được bán với giá thị trường, bảo vệ quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay. Toàn bộ quy trình từ lúc thông báo, niêm yết đến khi tổ chức phiên đấu giá đều được thực hiện theo trình tự chặt chẽ của Luật Đấu giá tài sản. Phương thức thứ ba là ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Cách này thường được áp dụng khi tài sản có tính thanh khoản không cao hoặc ngân hàng có nhu cầu sử dụng tài sản đó. Tuy nhiên, việc định giá tài sản trong trường hợp này phải được thực hiện một cách công bằng, và ngân hàng phải thanh toán phần chênh lệch cho bên thế chấp nếu giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ. Việc lựa chọn phương pháp tối ưu sẽ giúp quá trình thanh lý tài sản thế chấp diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.

4.1. Quy trình phát mãi tài sản thế chấp theo thỏa thuận

Phát mãi tài sản theo thỏa thuận là phương thức linh hoạt và nhanh gọn nhất. Các bên có thể thống nhất về giá bán, thời gian và cách thức bán. Bên vay có thể chủ động tìm kiếm người mua để có được giá tốt nhất, sau đó trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp này giúp giảm thiểu xung đột và chi phí tố tụng. Tuy nhiên, nó đòi hỏi sự hợp tác cao từ bên bảo đảm. Nếu bên vay không hợp tác, phương thức này sẽ không khả thi và ngân hàng phải chuyển sang các biện pháp xử lý khác.

4.2. Thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm công khai minh bạch

Đấu giá tài sản bảo đảm là phương thức được pháp luật khuyến khích khi các bên không có thỏa thuận. Ngân hàng sẽ ký hợp đồng dịch vụ với một tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Tổ chức này sẽ thực hiện các thủ tục như niêm yết công khai thông tin về tài sản, tổ chức cho khách hàng xem tài sản và tiến hành phiên đấu giá. Quy trình công khai này giúp tối đa hóa giá trị tài sản, hạn chế khiếu nại về sau liên quan đến việc định giá tài sản và đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.

4.3. Ngân hàng nhận tài sản để thanh lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận, ngân hàng có thể nhận chính tài sản bảo đảm để trừ vào nợ. Việc thanh lý tài sản thế chấp bằng cách này đòi hỏi phải có một biên bản thỏa thuận rõ ràng về việc định giá. Nếu giá trị tài sản lớn hơn tổng nợ (gốc, lãi, phí), ngân hàng phải hoàn trả phần chênh lệch cho bên vay. Ngược lại, nếu giá trị tài sản thấp hơn, phần nợ còn lại sẽ trở thành nợ không có bảo đảm. Luật các tổ chức tín dụng cũng có những quy định giới hạn việc ngân hàng nắm giữ bất động sản từ xử lý nợ.

V. Cách bảo vệ quyền lợi các bên khi xử lý tài sản thế chấp

Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp vay ngân hàng theo quy định, việc cân bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan là một nguyên tắc cơ bản. Đối với ngân hàng, quyền thu giữ của ngân hàng là một công cụ quan trọng nhưng phải được thực hiện trong giới hạn pháp luật cho phép, tránh các hành vi lạm quyền. Ngân hàng có nghĩa vụ thông báo trước, công khai thông tin và thực hiện xử lý tài sản một cách khách quan, minh bạch. Về phía người vay, dù đã mất khả năng thanh toán, họ vẫn có các quyền nhất định. Nghĩa vụ của người vay là hợp tác, bàn giao tài sản, nhưng họ cũng có quyền được thông báo về quá trình xử lý, quyền tham gia vào việc định giá (nếu có thỏa thuận) và quyền nhận lại phần tiền chênh lệch sau khi ngân hàng đã thu đủ nợ và các chi phí liên quan. Một vấn đề pháp lý phức tạp khác là xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Theo Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, thứ tự ưu tiên được xác định dựa trên thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp, bởi đây là cơ chế pháp lý hữu hiệu nhất để bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm trước các bên thứ ba.

5.1. Giới hạn pháp lý đối với quyền thu giữ của ngân hàng

Quyền thu giữ của ngân hàng không phải là vô hạn. Theo Nghị quyết 42/2017/QH14, ngân hàng chỉ được thực hiện quyền này khi có đủ các điều kiện luật định và phải tuân thủ nghiêm ngặt trình tự thông báo. Ngân hàng không được áp dụng các biện pháp vũ lực, đe dọa hoặc các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình thu giữ. Mọi hành vi vượt quá giới hạn đều có thể dẫn đến trách nhiệm dân sự, thậm chí là hình sự, đồng thời làm cho việc xử lý tài sản trở nên phức tạp hơn.

5.2. Nghĩa vụ của người vay khi mất khả năng thanh toán

Khi đối mặt với tình trạng mất khả năng thanh toán, nghĩa vụ của người vay không chỉ dừng lại ở việc trả nợ. Họ có nghĩa vụ thông báo trung thực về tình trạng tài chính, hợp tác với ngân hàng trong việc tìm kiếm giải pháp và quan trọng nhất là bàn giao tài sản bảo đảm khi có yêu cầu hợp pháp. Việc không hợp tác không chỉ kéo dài quá trình xử lý mà còn có thể làm phát sinh thêm các chi phí pháp lý mà cuối cùng chính người vay phải gánh chịu.

5.3. Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm

Khi một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay, việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là cực kỳ quan trọng. Quy định pháp luật tại Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, thứ tự ưu tiên được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Nghĩa vụ có giao dịch bảo đảm được đăng ký trước sẽ được thanh toán trước. Trong trường hợp các bên không đăng ký, thứ tự sẽ được tính theo thời điểm xác lập hợp đồng. Đây là lý do các ngân hàng luôn yêu cầu phải hoàn tất thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm ngay lập tức.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển nhanh chóng, hoạt động cấp tín dụng bán lẻ tại các ngân hàng thương mại Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 15% đến 20% mỗi năm. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn hệ thống ngân hàng được kiểm soát ở mức dưới 2%, tuy nhiên quy mô nợ xấu tiềm ẩn vẫn đặt ra nhiều thách thức lớn cho an toàn hệ thống tài chính. Trong cơ cấu bảo đảm tiền vay, khoảng 65% đến 70% các khoản nợ vay cá nhân được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và phương tiện giao thông đường bộ. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về xử lý tài sản thế chấp của khách hàng cá nhân nhằm thu hồi nợ vay tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Mục tiêu cụ thể của công trình bao gồm việc hệ thống hóa các vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản, nhận diện các xung đột và khoảng trống pháp luật trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị quyết số 42/2017/QH14. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian pháp lý tại Việt Nam với trọng tâm là địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019. Ý nghĩa khoa học của đề tài thể hiện qua việc xây dựng luận cứ hoàn thiện chế định xử lý tài sản bảo đảm đối vật. Về mặt thực tiễn, nghiên cứu đóng góp giải pháp trực tiếp giúp rút ngắn thời gian thu hồi nợ xấu từ trung bình 360 ngày xuống còn khoảng 90 đến 180 ngày, đồng thời nâng cao tỷ lệ thu hồi vốn vay cho các tổ chức tín dụng lên mức trên 85% tổng dư nợ có bảo đảm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết vật quyền và quyền bảo đảm đối vật (ius in re) trong luật dân sự hiện đại để giải thích bản chất quyền năng của bên nhận thế chấp đối với tài sản. Quyền đối vật cho phép ngân hàng thực hiện quyền truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán trực tiếp từ giá trị kinh tế của tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm cam kết trả nợ. Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng và lý thuyết phân tích kinh tế về luật (Economic Analysis of Law) nhằm đánh giá chi phí giao dịch và hiệu quả kinh tế của các phương thức xử lý nợ.

Khung khái niệm cốt lõi của đề tài được xây dựng trên 4 thuật ngữ pháp lý nền tảng:

• Thế chấp tài sản: Được xác định theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
• Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Quy định tại Điều 297 và Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, phát sinh từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Xử lý tài sản thế chấp: Quá trình định đoạt tài sản theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 thông qua các phương thức bán đấu giá, tự bán hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
• Quyền thu giữ tài sản bảo đảm: Quyền năng đặc thù được quy định tại Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 cho phép ngân hàng trực tiếp quản lý tài sản để xử lý khi đáp ứng đủ 5 điều kiện luật định.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp chặt chẽ với phương pháp phân tích luật học quy chuẩn, so sánh pháp luật và tổng hợp quy nạp. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập từ cỡ mẫu gồm 50 bản án dân sự phúc thẩm, quyết định giám đốc thẩm và hồ sơ thi hành án thực tế tại các Tòa án nhân dân và Chi cục Thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 30/06/2019. Cùng với đó, tác giả tiến hành khảo sát ngẫu nhiên 100 hợp đồng thế chấp tài sản cá nhân tại 3 ngân hàng thương mại cổ phần lớn.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng để đảm bảo tính đại diện cao. Cơ cấu mẫu khảo sát bao gồm 70% tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở, 30% tài sản là phương tiện giao thông cơ giới đường bộ. Lý do lựa chọn kết hợp phương pháp phân tích quy chuẩn và khảo sát thực tiễn là nhằm phát hiện chính xác những điểm mâu thuẫn giữa quy định của văn bản quy phạm pháp luật với diễn biến tố tụng và cưỡng chế thực tế tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khả thi cao.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng pháp luật và dữ liệu thực tế mang lại 4 phát hiện quan trọng:

• Thứ nhất, rào cản từ điều kiện thỏa thuận thu giữ tài sản: Hơn 85% các hợp đồng thế chấp xác lập trước ngày 15/8/2017 không ghi nhận điều khoản bên thế chấp đồng ý cho ngân hàng quyền thu giữ tài sản. Điều này khiến ngân hàng không đủ điều kiện áp dụng Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14, buộc phải chuyển sang con đường tố tụng kéo dài.

• Thứ hai, xung đột giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Trong tổng số các vụ việc thế chấp bất động sản bị phát sinh tranh chấp, khoảng 40% trường hợp xuất hiện tình trạng tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu, hoặc do bên thứ ba xây dựng sau thời điểm ký hợp đồng thế chấp, dẫn đến việc đình trệ quy trình kê biên và phát mại tài sản.

• Thứ ba, thời gian xử lý qua con đường tố tụng và thi hành án bị kéo dài nghiêm trọng: Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng qua 2 cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm kéo dài trung bình từ 18 đến 24 tháng. Tỷ lệ vụ việc có thể áp dụng thủ tục rút gọn theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 đạt mức rất khiêm tốn, dưới 8% tổng số hồ sơ khởi kiện do bị đơn thường xuyên vắng mặt hoặc khiếu nại về nghĩa vụ liên đới.

• Thứ tư, bất cập về thứ tự ưu tiên thanh toán: Các quy định về khấu trừ nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân của bên thế chấp trước khi thanh toán nợ gốc cho tổ chức tín dụng làm suy giảm từ 10% đến 20% giá trị thu hồi thực tế của ngân hàng trong các vụ việc bán đấu giá tài sản.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các luật chuyên ngành thuế. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 bỏ quy định trực tiếp về quyền thu giữ tài sản từng tồn tại ở Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị quyết số 42/2017/QH14 lại áp đặt điều kiện tiên quyết là phải có thỏa thuận trước trong hợp đồng.

So với công trình nghiên cứu về xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của các tác giả trước đây, điểm khác biệt lớn nhất của nghiên cứu này là làm rõ sự chuyển dịch từ cơ chế tự xử lý sang cơ chế xử lý nợ xấu thí điểm có sự hỗ trợ của cơ quan Công an và Ủy ban nhân dân cấp xã.

Để minh họa trực quan, dữ liệu nghiên cứu có thể được hệ thống hóa qua Bảng so sánh cơ chế thu giữ giữa Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị quyết số 42/2017/QH14 theo 5 tiêu chí: thẩm quyền, điều kiện thỏa thuận, nghĩa vụ công khai thông tin 15 ngày, trách nhiệm của chính quyền địa phương, và cơ chế bảo vệ an ninh trật tự. Đồng thời, một Biểu đồ hình tròn phân bổ thời gian xử lý nợ xấu thực tế sẽ phản ánh rõ nét: phương thức tự bán tài sản chỉ chiếm 15% thời gian xử lý trung bình dưới 60 ngày, phương thức thu giữ trực tiếp chiếm 25% với thời gian 90 đến 120 ngày, và phương thức khởi kiện thi hành án chiếm tới 60% tổng thời gian xử lý kéo dài từ 360 đến 720 ngày.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và nâng cao hiệu quả thu hồi nợ, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

• Chuẩn hóa điều khoản hợp đồng thế chấp mẫu: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại rà soát và bổ sung điều khoản ủy quyền thu giữ tài sản không điều kiện vào 100% hợp đồng tín dụng mới từ quý 4 năm 2020. Mục tiêu đặt ra là nâng tỷ lệ hợp đồng đủ điều kiện thu giữ trực tiếp lên mức trên 95% trước năm 2022.

• Ban hành quy chế phối hợp liên ngành về cưỡng chế thu giữ: Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Công an và Tòa án nhân dân tối cao ban hành Thông tư liên tịch quy định rõ trách nhiệm của Công an xã, phường trong việc bảo đảm an ninh trật tự khi ngân hàng thực hiện quyền thu giữ. Thời hạn phản hồi và cử lực lượng hỗ trợ phải được ấn định không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của ngân hàng.

• Sửa đổi quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ tài chính: Quốc hội cần xem xét sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thi hành án dân sự theo hướng ưu tiên thanh toán toàn bộ nợ gốc, lãi và chi phí bảo quản tài sản của ngân hàng thương mại trước khi thực hiện thu các khoản thuế phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản cưỡng chế. Giải pháp này giúp các tổ chức tín dụng gia tăng tỷ lệ thu hồi dòng tiền thêm khoảng 15% giá trị hợp đồng.

• Hoàn thiện cơ sở dữ liệu số hóa đăng ký giao dịch bảo đảm: Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp cần tích hợp cổng dữ liệu trực tuyến liên thông với Văn phòng Đăng ký đất đai tại 63 tỉnh, thành phố trước năm 2023. Giải pháp này giúp rút ngắn thời gian tra cứu và đăng ký thế chấp trực tuyến xuống dưới 24 giờ, ngăn chặn 100% rủi ro bên vay tẩu tán tài sản hoặc lập vi bằng chuyển nhượng trái phép.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị tham khảo chuyên sâu và ứng dụng thực tiễn cho 4 nhóm đối tượng:

• Cán bộ quản lý rủi ro và chuyên viên xử lý nợ tại hơn 30 ngân hàng thương mại: Giúp nhận diện rủi ro pháp lý khi soạn thảo hợp đồng thế chấp, xây dựng quy trình thu giữ tài sản chuẩn xác theo đúng thời hạn thông báo 15 ngày của Nghị quyết số 42/2017/QH14 nhằm hạn chế tối đa khiếu kiện từ khách hàng vay.

• Thẩm phán và Chấp hành viên cơ quan Thi hành án dân sự: Cung cấp góc nhìn phân tích đa chiều về việc áp dụng án lệ và giải quyết mâu thuẫn giữa quyền sử dụng đất với tài sản hình thành trên đất trong hơn 100 vụ việc tranh chấp tín dụng phức tạp mỗi năm.

• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Nguồn tài liệu học thuật giá trị phục vụ giảng dạy và nghiên cứu về các chế định bảo đảm đối vật, hiệu lực đối kháng với người thứ ba và pháp luật xử lý nợ xấu ngân hàng.

• Khách hàng cá nhân, hộ gia đình và luật sư tư vấn tài chính: Giúp người vay nắm vững quyền và nghĩa vụ tài sản của mình, nhận biết chính xác phạm vi trách nhiệm dân sự khi ký kết hợp đồng vay vốn có tài sản bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

• Ngân hàng có được quyền tự ý vào nhà thu giữ bất động sản nếu bên thế chấp không đồng ý không? Ngân hàng không được sử dụng vũ lực hoặc xâm phạm chỗ ở trái phép. Theo Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14, việc thu giữ chỉ hợp pháp khi hợp đồng có thỏa thuận đồng ý thu giữ, đã đăng ký giao dịch bảo đảm, niêm yết thông báo trước ít nhất 15 ngày và có sự tham gia chứng kiến, ký biên bản của đại diện Ủy ban nhân dân hoặc Công an cấp xã.

• Thời hạn thông báo công khai trước khi tiến hành thu giữ tài sản thế chấp là bao lâu? Đối với bất động sản, ngân hàng phải công khai thông tin ít nhất 15 ngày trước ngày thu giữ trên website, gửi văn bản đến Ủy ban nhân dân, Công an cấp xã và gửi trực tiếp cho bên thế chấp. Đối với động sản, ngân hàng phải gửi thông báo bằng văn bản và đăng tải thông tin trước thời điểm thực hiện thu giữ.

• Đất thế chấp cho ngân hàng nhưng trên đất có nhà ở của người khác xây dựng thì xử lý như thế nào? Căn cứ Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015, người sở hữu nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Người mua lại quyền sử dụng đất qua phát mại sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu công trình trên đất.

• Thứ tự ưu tiên thanh toán số tiền thu được từ bán tài sản thế chấp được quy định ra sao? Theo Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015, số tiền thu được trước hết thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và phát mại tài sản; tiếp đến thanh toán nghĩa vụ nợ gốc và lãi cho ngân hàng nhận thế chấp đã đăng ký giao dịch; phần còn lại mới được hoàn trả cho bên thế chấp.

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không công chứng thì có giá trị pháp lý không? Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ hình thức này, hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự và ngân hàng mất quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm.

Kết luận

• Luận văn làm sáng tỏ hệ thống lý luận về bảo đảm đối vật và hiệu lực đối kháng của quyền thế chấp tài sản vay vốn cá nhân.
• Công trình chỉ rõ 4 điểm nghẽn lớn trong áp dụng Nghị quyết số 42/2017/QH14 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với tài sản nhà đất và xe cơ giới.
• Nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp đồng bộ về chuẩn hóa hợp đồng, quy chế phối hợp cưỡng chế liên ngành và số hóa dữ liệu đăng ký bảo đảm.
• Lộ trình triển khai các giải pháp được xác định cụ thể trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2025 nhằm hoàn thiện khung pháp lý về xử lý nợ xấu.
• Các nhà làm luật và các tổ chức tín dụng cần sớm luật hóa các cơ chế thí điểm thành các quy định ổn định trong luật để bảo vệ an toàn cho hệ thống tài chính quốc gia.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VAY CỦA CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Lý luận chung về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp nếu hai bên có thỏa thuận. Việc giữ giấy tờ này giúp hạn chế việc thực hiện quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp. Trong phạm vi bài viết, tác giả chỉ trình bày về việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại.

Theo đó, ngân hàng thương mại (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết được hiểu là bên cho vay hoặc bên nhận thế chấp hoặc bên có quyền) thực hiện cấp tín dụng (bằng hình thức cho vay), giao hoặc cam kết giao cho khách hàng (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết được hiểu là bên vay hoặc bên có nghĩa vụ) một khoản tiền được sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên vay hoặc bên thứ ba (trong một số bối cảnh nhất định của bài viết được hiểu là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình thế chấp cho ngân hàng thương mại. Việc thế chấp này được xác lập, ký kết và thực hiện dưới dạng hợp đồng dân sự. Trong trường hợp bên vay 10 không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi theo thỏa thuận thì ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Như vậy, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay tại ngân hàng thương mại là việc bên thế chấp (trong phạm vi bài viết là các cá nhân, hộ gia đình) dùng một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trả nợ vay của chính mình hoặc của bên thứ ba (trong phạm vi bài viết bên vay là các cá nhân) tại ngân hàng thương mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ và chỉ giao cho bên nhận thế chấp để xử lý trong trường hợp luật định hoặc theo thoả thuận của các bên. Đặc điểm của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại Thứ nhất, trong quan hệ thế chấp, không có sự chuyển giao tài sản của bên thế chấp cho ngân hàng thương mại. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Do vậy, các bên cần có những thỏa thuận cụ thể về việc khai thác, sử dụng, bảo quản tài sản thế chấp. Đồng thời, các bên cần thỏa thuận về hoa lợi, lợi tức hình thành từ tài sản thế chấp sẽ được xử lý như thế nào nhằm hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra. Thứ hai, quan hệ thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm. Do vậy, nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận với ngân hàng thương mại thì ngân hàng sẽ căn cứ vào thỏa thuận các bên và quy định pháp luật liên quan để xử lý tài sản thế chấp.

Thứ ba, thế chấp tài sản là một biện pháp mang tính đối vật. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không hợp tác và không thực hiện theo những nội dung đã cam kết, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Bên thế chấp chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi giá trị tài sản thế chấp tương ứng với phần nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp này 11 không đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm thì việc thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán thuộc về bên có nghĩa vụ.

Những nội dung pháp lý của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của cá nhân tại ngân hàng thương mại 1. Tài sản thế chấp * Khái niệm tài sản thế chấp Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp bằng việc đưa ra cách xác định tài sản thế chấp trong một số trường hợp cụ thể. Các tài sản được quy định bằng cách liệt kê và phân loại tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 đều có thể trở thành tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu đáp ứng được các điều kiện của tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng theo quy định của pháp luật. Dưới góc độ là một đối tượng của quan hệ thế chấp, tài sản thế chấp được hình thành từ giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều này có nghĩa rằng một tài sản trở thành tài sản thế chấp khi tài sản đó được một bên dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp thế chấp. Như vậy, pháp luật không đưa ra khái niệm về tài sản thế chấp mà chỉ quy định theo dạng liệt kê hoặc quy định về cách xác định, phân loại tài sản bảo đảm nói chung, bao gồm cả tài sản thế chấp. * Điều kiện của tài sản thế chấp Thứ nhất, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

Tài sản thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì ngân hàng thương mại có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, bên thế chấp phải có toàn quyền quyết định đối với tài sản của mình nhằm bảo đảm quá trình xử lý tài sản không bị tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng thương mại. Thứ hai, tài sản thế chấp có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. 12 Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định cho phép các bên được mô tả chung về tài sản thế chấp1.

Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản thế chấp cần phải có giới hạn nhằm tránh trường hợp tài sản được mô tả quá chung chung, không rõ ràng đến mức không thể xác định được, làm phát sinh những tranh chấp gây khó khăn cho quá trình xử lý tài sản thế chấp. Vì vậy, để có cơ sở xác định được tài sản thế chấp, tránh việc phát sinh những tranh chấp không đáng có liên quan đến việc định danh tài sản thế chấp, ngoài việc cho phép các bên được mô tả chung về tài sản thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn đưa ra yêu cầu bắt buộc việc mô tả chung này phải xác định được tài sản thế chấp. Thứ ba, tài sản thế chấp có thể trị giá được bằng tiền. Mục đích của thế chấp tài sản là tạo ra nguồn trả nợ khác mang tính dự phòng khi người vay không thể bằng khả năng của chính mình thực hiện việc trả nợ vay.

Vì thế, tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay chắc chắn phải là những gì có thể định giá được thành tiền. Đây là điều kiện về giá trị kinh tế của tài sản thế chấp. Thứ tư, tài sản thế chấp phải được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự. Đây được xem là một điều kiện đặc thù để một tài sản có thể trở thành tài sản bảo đảm.

Điều kiện này nhằm đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng thương mại với tư cách là bên cho vay trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Trên đây là các điều kiện của tài sản thế chấp xuất phát từ các đặc tính của tài sản nói chung và theo quy định của pháp luật. Trong thực tiễn hoạt động tín dụng, để đảm bảo cho việc thu hồi tối đa khoản nợ vay khi phải xử lý tài sản thế chấp do khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, ngân hàng 1 thương mại thường bằng các văn bản nội bộ để quy định thêm về các điều kiện khi nhận tài sản thế chấp của khách hàng. * Phân loại tài sản thế chấp Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, tài sản thế chấp bao 1Xem khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015.

13 gồm nhưng không giới hạn là bất động sản, động sản. Tài sản thế chấp thường được tồn tại dưới dạng quyền hay vật. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên thế chấp và ngân hàng thương mại, tài sản thế chấp là toàn bộ hoặc một phần; bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp; tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.