Luận văn thạc sĩ ueh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại Việt Nam.

• Tác giả: Hồ Minh Nhật
• Người hướng dẫn: TS. Trần Huỳnh Thắng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Tại Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Các giả thuyết nghiên cứu
• 1.5. Mục đích và các mục tiêu nghiên cứu
• 1.6. Phương pháp nghiên cứu
• 1.7. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.8. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn
• 1.9. Kết cấu của Luận văn
• 2. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái niệm và đặc điểm tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
• 1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.1.3. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.3. Đặc điểm của việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2.4. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. Kết luận
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 2.1. Tình hình xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.1. Sự mập mờ trong việc xác định bản chất tài sản thế chấp
• 2.2.2. Quy định về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phức tạp, gây khó khăn trong việc thực hiện trên thực tế
• 2.2.3. Rủi ro đối với tài sản thế chấp liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp
• 2.3. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.2. Thu giữ tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý
• 2.3.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.3.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.3.2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp tại tòa án
• 2.4. Kết luận
• 4. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.1. Xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.2. Quy định cụ thể việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.1. Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên
• 3.2.2. Xây dựng quy trình xử lý tài sản bảo đảm
• 3.2.3. Hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản
• 3.2.4. Hoàn thiện quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.5. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3. Kết luận
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Tài sản thế chấp này không chỉ giúp bảo đảm cho các khoản vay mà còn tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, việc xử lý tài sản này gặp nhiều thách thức do các quy định pháp luật chưa hoàn thiện.

1.1. Khái niệm tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là những tài sản chưa hoàn thành nhưng đã được cam kết để bảo đảm cho khoản vay. Điều này tạo ra nhiều rủi ro cho ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản.

1.2. Đặc điểm của tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản này có những đặc điểm riêng biệt như tính không chắc chắn về giá trị và thời gian hoàn thành. Điều này làm cho việc định giá và xử lý tài sản trở nên phức tạp hơn.

II. Những thách thức trong xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Việc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến ngân hàng mà còn đến quyền lợi của người vay.

2.1. Rủi ro pháp lý trong xử lý tài sản thế chấp

Rủi ro pháp lý là một trong những vấn đề lớn nhất mà các ngân hàng phải đối mặt khi xử lý tài sản thế chấp. Các quy định pháp luật hiện hành chưa rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện.

2.2. Quy trình cho vay thế chấp phức tạp

Quy trình cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thường phức tạp và kéo dài, gây khó khăn cho cả ngân hàng và người vay trong việc hoàn tất giao dịch.

III. Phương pháp xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Để xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, các ngân hàng thương mại cần áp dụng những phương pháp phù hợp. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của ngân hàng mà còn đảm bảo quyền lợi của người vay.

3.1. Phương thức thu giữ tài sản thế chấp

Ngân hàng có thể thu giữ tài sản thế chấp khi người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, việc thu giữ này cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để tránh rủi ro pháp lý.

3.2. Định giá tài sản thế chấp

Định giá tài sản thế chấp là một bước quan trọng trong quy trình xử lý. Ngân hàng cần có các chuyên gia để đảm bảo giá trị tài sản được định giá chính xác và hợp lý.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp

Nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện. Các ngân hàng thương mại cần có những biện pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản.

4.1. Kinh nghiệm từ các ngân hàng thương mại

Một số ngân hàng thương mại đã áp dụng thành công các phương pháp xử lý tài sản thế chấp, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho các ngân hàng khác.

4.2. Kết quả nghiên cứu và khuyến nghị

Kết quả nghiên cứu cho thấy cần có sự cải cách trong quy định pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

V. Kết luận và tương lai của xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một lĩnh vực cần được quan tâm và cải thiện. Các ngân hàng thương mại cần có những bước đi cụ thể để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản này trong tương lai.

5.1. Tương lai của quy định pháp luật

Cần có những quy định pháp luật rõ ràng và cụ thể hơn để hỗ trợ các ngân hàng trong việc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

5.2. Định hướng phát triển trong lĩnh vực ngân hàng

Ngành ngân hàng cần có những chiến lược phát triển bền vững để đảm bảo an toàn cho các khoản vay thế chấp, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người vay.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển mạnh mẽ, việc sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại (NHTM) ngày càng phổ biến. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tính đến quý 2/2016, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt khoảng 425.025 tỷ đồng, trong đó nợ xấu chiếm 3,7%, tương đương 15.726 tỷ đồng. Việc thế chấp NOHTTTL nhằm mục đích hỗ trợ người mua nhà tiếp cận nguồn vốn vay, đồng thời giúp các NHTM mở rộng tín dụng trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các NHTM trong việc thu hồi nợ và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản, giảm thiểu rủi ro cho các bên. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các giao dịch thế chấp NOHTTTL tại các NHTM trên toàn quốc, với dữ liệu thu thập từ năm 2010 đến 2017. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS và tăng cường an toàn tín dụng cho các NHTM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai lý thuyết pháp lý chủ đạo: lý thuyết vật quyền bảo đảm và lý thuyết trái quyền trong giao dịch bảo đảm. Lý thuyết vật quyền bảo đảm nhấn mạnh quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm, trong khi lý thuyết trái quyền tập trung vào quan hệ nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng thế chấp. Các khái niệm chính bao gồm:

• Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL): Tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
• Nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL): Nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Xử lý tài sản thế chấp: Quá trình thực hiện các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp.
• Giao dịch bảo đảm (GDBĐ): Hợp đồng trong đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Khung lý thuyết này giúp phân tích bản chất pháp lý của NOHTTTL, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp và các nguyên tắc pháp luật điều chỉnh.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp, kết hợp:

• Phân tích, tổng hợp: Xác định và luận giải các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL.
• Nghiên cứu học thuyết pháp lý: Phân tích luật viết để làm rõ hạn chế, thiếu sót trong quy định hiện hành.
• So sánh pháp luật: Đối chiếu quy định Việt Nam với pháp luật các nước nhằm rút ra bài học kinh nghiệm.
• Phỏng vấn chuyên gia: Thu thập ý kiến từ các chuyên gia pháp lý và ngân hàng để làm rõ thực trạng và nhu cầu hoàn thiện pháp luật.

Nguồn dữ liệu chính gồm văn bản pháp luật, báo cáo của NHNN, các bài viết chuyên ngành và kết quả phỏng vấn. Cỡ mẫu phỏng vấn khoảng 15 chuyên gia từ các NHTM và cơ quan quản lý. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2016 đến tháng 12/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Sự mập mờ trong xác định bản chất tài sản thế chấp: NOHTTTL thực chất là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, chưa phải là tài sản hữu hình. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác lập và đăng ký giao dịch bảo đảm. Khoảng 70% các NHTM gặp khó khăn trong việc xác định loại tài sản thế chấp phù hợp.

2. Quy định pháp luật phức tạp, gây khó khăn thực hiện: Các thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp NOHTTTL phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí. Khoảng 60% hồ sơ thế chấp NOHTTTL bị trì hoãn do vướng mắc thủ tục hành chính.

3. Rủi ro liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp: Việc chưa có sự liên thông giữa Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản khiến nhiều hồ sơ đăng ký thế chấp NOHTTTL bị từ chối hoặc chậm trễ. Tỷ lệ hồ sơ bị từ chối lên đến khoảng 25%.

4. Phương thức xử lý tài sản hạn chế: Trên thực tế, các NHTM chủ yếu xử lý NOHTTTL thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc nhận chính tài sản khi đã hình thành. Việc khởi kiện tại tòa án rất ít được lựa chọn do lo ngại hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các khó khăn trên xuất phát từ việc pháp luật Việt Nam chưa có quy định rõ ràng, thống nhất về bản chất và thủ tục xử lý NOHTTTL. So với các nước phát triển, Việt Nam còn thiếu cơ chế pháp lý đồng bộ, dẫn đến rủi ro pháp lý cao cho các NHTM. Ví dụ, tại Pháp, TSHTTTL được điều chỉnh chặt chẽ dưới hình thức quyền phụ thêm, hạn chế rủi ro cho các bên.

Việc xử lý NOHTTTL đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa NHTM và chủ đầu tư dự án, bởi chủ đầu tư giữ vai trò quan trọng trong việc xác nhận và chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, sự thiếu minh bạch và các quy định chưa hoàn chỉnh khiến quá trình này gặp nhiều trở ngại.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ hồ sơ thế chấp NOHTTTL bị trì hoãn theo từng bước thủ tục, hoặc bảng so sánh các quy định pháp luật về TSHTTTL giữa Việt Nam và một số quốc gia khác.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khái niệm và quy định pháp lý về NOHTTTL: Cần xác định rõ bản chất pháp lý của NOHTTTL là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán hoặc tài sản hữu hình, làm cơ sở thống nhất trong các văn bản pháp luật. Thời gian thực hiện: 12 tháng; Chủ thể: Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Xây dựng, NHNN.

2. Đơn giản hóa thủ tục công chứng, đăng ký thế chấp: Thiết lập quy trình đăng ký liên thông giữa Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản, giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ. Thời gian thực hiện: 18 tháng; Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp.

3. Xây dựng quy trình xử lý tài sản thế chấp NOHTTTL minh bạch, hiệu quả: Quy định rõ các phương thức xử lý, trách nhiệm của các bên, đặc biệt là vai trò của chủ đầu tư trong việc hỗ trợ NHTM xử lý tài sản. Thời gian thực hiện: 12 tháng; Chủ thể: NHNN, Bộ Xây dựng.

4. Tăng cường đào tạo, hướng dẫn cho các tổ chức hành nghề công chứng và cán bộ đăng ký: Nâng cao nhận thức, kỹ năng thực hiện thủ tục liên quan đến NOHTTTL nhằm giảm thiểu sai sót và tranh chấp. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Bộ Tư pháp, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại: Nắm bắt các quy định pháp luật và thực tiễn xử lý NOHTTTL để nâng cao hiệu quả thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng.

2. Chủ đầu tư dự án BĐS: Hiểu rõ vai trò và trách nhiệm trong việc phối hợp với ngân hàng và khách hàng trong giao dịch thế chấp NOHTTTL, từ đó xây dựng các chính sách hợp tác hiệu quả.

3. Cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp, góp phần phát triển thị trường BĐS bền vững.

4. Luật sư, chuyên gia pháp lý: Áp dụng kiến thức chuyên sâu để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch thế chấp NOHTTTL, giải quyết tranh chấp phát sinh.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
   NOHTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, được pháp luật thừa nhận là đối tượng của giao dịch bảo đảm.

2. Tại sao việc xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL gặp nhiều khó khăn?
   Do bản chất pháp lý phức tạp của NOHTTTL, thủ tục công chứng, đăng ký còn nhiều vướng mắc và thiếu sự liên thông giữa các cơ quan đăng ký.

3. Ngân hàng có thể xử lý NOHTTTL bằng những phương thức nào?
   Chủ yếu là chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL hoặc nhận chính tài sản khi đã hình thành, ít khi khởi kiện tại tòa án do rủi ro pháp lý.

4. Vai trò của chủ đầu tư trong xử lý NOHTTTL là gì?
   Chủ đầu tư xác nhận và hỗ trợ chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL, là điều kiện tiên quyết để ngân hàng thực hiện quyền xử lý tài sản.

5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi nhận thế chấp NOHTTTL?
   Ngân hàng cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, thỏa thuận rõ ràng với chủ đầu tư, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.

Kết luận

• NOHTTTL là loại tài sản đặc thù, được pháp luật Việt Nam thừa nhận làm tài sản thế chấp tại các NHTM nhưng còn nhiều vướng mắc pháp lý.
• Việc xử lý tài sản thế chấp là NOHTTTL là quá trình phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, chủ đầu tư và bên thế chấp.
• Quy định pháp luật hiện hành còn thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong thủ tục công chứng, đăng ký và xử lý tài sản.
• Các NHTM thường chấp nhận rủi ro khi nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để đáp ứng nhu cầu kinh doanh.
• Cần thiết hoàn thiện khung pháp lý, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao nhận thức các bên nhằm bảo đảm quyền lợi và thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.

Next steps: Triển khai các đề xuất hoàn thiện pháp luật trong 1-2 năm tới, đồng thời tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu cho cán bộ ngân hàng và công chứng viên.

Các cơ quan quản lý, NHTM và chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng môi trường pháp lý minh bạch, hiệu quả cho giao dịch thế chấp NOHTTTL, góp phần phát triển kinh tế bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Phần mở đầu, Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu đối với Trường hợp 3 nêu trên với loại nhà ở là nhà ở thương mại được thế chấp tại các NHTM.12 Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp NOHTTTL là nhà ở mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, ngoài trường hợp mua NOHTTTL trực tiếp thông qua việc ký hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư, pháp luật còn thừa nhận việc mua NOHTTTL thông qua việc ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL với bên mua trước đó. LNO năm 2014 cũng quy định cụ 10 Xem: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr. 11 Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 thì TCTD bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. 12 Ngân hàng thương mại là loại hình TCTD được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 nhằm mục tiêu lợi nhuận (Khoản 3 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010).

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 16 thể các nguyên tắc thực hiện thế chấp NOHTTTL, theo đó: (i) bên thế chấp chắc chắn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua sau khi hoàn thành việc xây dựng với căn cứ chứng minh là hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; (ii) bên thế chấp hoàn thành ngh a vụ thanh toán theo hợp đồng (có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán); và (iii) bên thế chấp không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (Điểm c Khoản 1 Điều 148). Các nguyên tắc này đã được cụ thể hóa thông qua các điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, trong đó, Thông tư này đã bổ sung thêm hai điều kiện là NOHTTTL không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá d nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, với việc thừa nhận chủ đầu tư có quyền thế chấp NOHTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của mình (Trường hợp 1 nêu trên), các nhà làm luật nhận thức được rủi ro NOHTTTL có thể được thế chấp hai lần (thế chấp chồng thế chấp) để vay vốn nên đã bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng hợp đồng mua bán (trừ trường hợp được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý) và việc xác định nhà ở đã được giải chấp phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (Khoản 1 Điều 147 LNO năm 2014). Quy định này đã phần nào hạn chế được rủi ro cho người mua đối với loại tài sản đặc biệt này.

Một điểm đáng lưu ý nữa liên quan đến việc thế chấp NOHTTTL là LNO năm 2014 quy định việc nhận thế chấp NOHTTTL tại các NHTM bị ràng buộc bởi điều kiện chỉ được cho vay để mua chính nhà ở đó. Bản chất của quy định này là nhằm bảo đảm NOHTTTL chắc chắn được hình thành và xác lập quyền sở hữu cho người LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 17 mua; qua đó tái xác nhận một đặc điểm của NOHTTTL là có căn cứ chắc chắn quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ được xác lập. Khái ni m và đ c đi m của vi c lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai 1. Khái ni m lý tài ản thế chấp là nhà hình thành t ong tương lai Pháp luật Việt Nam hiện tại chưa có khái niệm xử lý TSBĐ.

Do đó, việc xử lý TSTC là NOHTTTL – một loại TSBĐ cụ thể, cũng không có một khái niệm cụ thể. Để giải quyết sự thiếu vắng của khái niệm xử lý TSBĐ trong quy định pháp luật và cũng để phục vụ việc nghiên cứu, một số tác giả đã đưa ra khái niệm về xử lý TSBĐ cụ thể trong các công trình nghiên cứu của mình. Việc nghiên cứu các khái niệm này, theo Tác giả, sẽ hữu ích cho việc xác định khái niệm xử lý TSTC là NOHTTTL. Với định hướng nghiên cứu việc xử lý TSBĐ là BĐS, tác giả Đỗ Thanh Huyền đã đưa ra khái niệm: “Xử lý T tiền vay là là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà các tổ chức t n dụng đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết tại hợp đồng t n dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay”.13 Mặc dù phạm vi nghiên cứu được giới hạn ở việc xử lý TSBĐ với đối tượng BĐS nhưng khái niệm này không nêu bật được bất kỳ đặc điểm nào của đối tượng này.

Có thể thấy tác giả đã đưa ra khái niệm xử lý TSBĐ theo hướng chung nhất và có thể áp dụng cho m i loại TSBĐ. Theo đó, hoạt động xử lý TSBĐ được hiểu là một giai đoạn của giao dịch bảo đảm tiền vay, phát sinh trong trường hợp có sự vi phạm ngh a vụ của bên vay và các TCTD được áp dụng các biện pháp cần thiết để thu hồi khoản nợ đã cho vay. Trong một công trình nghiên cứu khác, trên cơ sở lý giải quan hệ thế chấp dưới góc độ tiếp cận hai lý thuyết cơ bản là vật quyền và thế quyền, tác giả Vũ Thị Hồng Yến đã đưa ra khái niệm về xử lý TSTC như sau: “Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục 13 em: Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc s , Khoa Luật Đại h c quốc gia Hà Nội, tr. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 18 định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”.14 Có thể thấy, khái niệm này được xây dựng riêng cho giao dịch thế chấp chứ không giới hạn ở loại TSBĐ.

Như vậy, khái niệm này có thể áp dụng chung cho tất cả các loại tài sản là đối tượng của giao dịch thế chấp. Do được tác giả xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết trái quyền và vật quyền bảo đảm15, việc xử lý TSTC được định ngh a là một quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến TSTC và mục đích của việc này là nhằm thanh toán số tiền thu được cho bên nhận thế chấp và các bên có liên quan (như các bên cùng nhận thế chấp) theo thứ tự ưu tiên đã được thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Theo Tác giả, cách xây dựng khái niệm xử lý TSTC nêu trên là phù hợp và có thể h c hỏi để xây dựng một khái niệm phù hợp cho TSTC là NOHTTTL vì các nguyên nhân sau: Thứ nhất, khái niệm xử lý TSTC có thể áp dụng cho NOHTTTL vì loại tài sản này là đối tượng của giao dịch thế chấp. Thứ hai, xử lý TSTC là một quá trình bao gồm nhiều hoạt động khác nhau nhưng chủ yếu là việc thực hiện các phương thức nhằm định đoạt TSTC, thu tiền và thanh toán ngh a vụ được bảo đảm.

Với quá trình này, quyền sở hữu của bên thế chấp chấm dứt và được chuyển giao một cách hợp pháp cho người khác (người mua/nhận chuyển nhượng TSTC hoặc bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận chính TSTC). Quá trình này nhằm bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp. Quyền xử lý TSTC của bên nhận thế chấp được xác định dựa trên các điều khoản của HĐTC hợp pháp. HĐTC (mang đặc tính của quan hệ trái quyền) có ý ngh a là một trong 14 em: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr.

15 em: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 19 những căn cứ quan tr ng để đặt nền tảng cho việc bên nhận thế chấp thực thi quyền xử lý TSTC.16 Thứ ba, việc xử lý TSTC có mục đích và dẫn đến một hệ quả duy nhất là thanh toán ngh a vụ được bảo đảm cho bên nhận bảo đảm và các bên khác có quyền lợi liên quan. Nói cách khác, đây là hoạt động nhằm bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên TSTC. Thứ tự ưu tiên thanh toán đối với các bên cùng nhận thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định của pháp luật chỉ có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận thế chấp có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau và bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền (Khoản 2 Điều 308 BLDS năm 2015).