Luận Văn Thạc Sỹ Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản Trong Thi Hành Án Dân Sự Tại Hải Phòng

Chuyên khảo phân tích Kê biên xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho các tổ, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu

• Tác giả: Phạm Mã Vương
• Người hướng dẫn: PGS. Đinh Văn Thanh
• Trường học: Đại học Mở
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản Trong Thi Hành Án Dân Sự Tại Hải Phòng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hải Phòng

Tóm tắt

I. Tổng Quan Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản Khái Niệm

Hoạt động tín dụng là nghiệp vụ cốt lõi của các tổ chức tín dụng (TCTD). Bên cạnh các hoạt động kinh doanh truyền thống như nhận tiền gửi và cho vay, các TCTD còn mở rộng sang các lĩnh vực phi truyền thống như chứng khoán và bảo hiểm. Theo Luật Các Tổ Chức Tín Dụng năm 2010 (sửa đổi 2017), TCTD là doanh nghiệp thực hiện một hoặc toàn bộ hoạt động ngân hàng, bao gồm nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán. Về bản chất, TCTD là một doanh nghiệp, tuy nhiên, có những đặc điểm riêng biệt, nổi bật là hoạt động kinh doanh trực tiếp với tiền tệ. Hoạt động kinh doanh chính mang tính chuyên nghiệp là yếu tố then chốt để phân biệt TCTD với các loại hình doanh nghiệp khác. Để đảm bảo an toàn cho các khoản vay, biện pháp thế chấp tài sản được sử dụng rộng rãi. Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ Luật Dân Sự (BLDS) năm 2015, tạo cơ sở pháp lý cho việc kê biên, xử lý tài sản để thi hành án, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

1.1. Bản Chất Pháp Lý của Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản

Thế chấp tài sản, theo Điều 317 BLDS năm 2015, là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ. Như vậy, tài sản thế chấp đóng vai trò như một "phao cứu sinh", giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Tài sản thế chấp bao gồm động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Bất động sản (BĐS) được thế chấp bao gồm đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất và nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật, theo Điều 107 BLDS 2015. Bất động sản được thế chấp trong hoạt động cho vay của các TCTD đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khả năng thu hồi nợ.

1.2. Vai Trò của TCTD trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Các TCTD đóng vai trò trung tâm trong việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là khi các khoản vay trở thành nợ xấu. TCTD có quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu thi hành án đối với tài sản thế chấp. Quá trình này bao gồm nhiều giai đoạn, từ tự nguyện thi hành án, đến cưỡng chế kê biên, định giá, đấu giá và bàn giao tài sản. Hiệu quả của việc thu hồi nợ phụ thuộc vào kết quả của quá trình này. Việc áp dụng đồng bộ các biện pháp, từ động viên thuyết phục đến cưỡng chế thi hành án, là rất cần thiết để tạo chuyển biến tích cực và nâng cao hiệu quả công tác thi hành án, đáp ứng yêu cầu của cấp trên và giải quyết vấn đề nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

II. Căn Cứ Pháp Lý Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Quy Định Hiện Hành

Việc xử lý tài sản thế chấp bất động sản phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành. Các quy định này bao gồm Luật Thi Hành Án Dân Sự, Bộ Luật Dân Sự, Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Căn cứ để thực hiện kê biên, xử lý tài sản thế chấp bất động sản là bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, cần có các văn bản chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp. Việc tuân thủ đúng quy trình, thủ tục pháp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp.

2.1. Trình Tự Thủ Tục Kê Biên Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản

Trình tự, thủ tục kê biên tài sản thế chấp bất động sản được quy định chi tiết trong Luật Thi Hành Án Dân Sự và các văn bản hướng dẫn. Quá trình này bao gồm các bước: xác minh thông tin về tài sản, thông báo về việc kê biên, lập biên bản kê biên, định giá tài sản và tổ chức bán đấu giá. Việc thực hiện đúng trình tự, thủ tục này là rất quan trọng để tránh khiếu kiện và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Quá trình kê biên phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai và có sự tham gia của các bên liên quan, bao gồm đại diện của TCTD, người phải thi hành án và chính quyền địa phương.

2.2. Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản Định Giá Bán Đấu Giá

Sau khi kê biên, tài sản thế chấp bất động sản sẽ được định giá. Việc định giá phải được thực hiện một cách khách quan, trung thực và theo giá thị trường. Sau khi định giá, tài sản sẽ được bán đấu giá. Việc bán đấu giá phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Người mua được tài sản đấu giá sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá sẽ được dùng để thanh toán nợ cho TCTD và các chi phí liên quan. Quá trình bán đấu giá phải được tổ chức một cách công khai, minh bạch và cạnh tranh để đảm bảo thu được giá trị cao nhất cho tài sản.

III. Thực Trạng Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Vướng Mắc Tại Hải Phòng

Thực tế xử lý tài sản thế chấp bất động sản tại Hải Phòng còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Các vướng mắc này có thể đến từ quy định pháp luật chưa rõ ràng, thủ tục hành chính rườm rà, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các yếu tố khách quan khác như biến động của thị trường bất động sản. Việc giải quyết các vướng mắc này là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ cho các TCTD. Cần có sự đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng xử lý tài sản thế chấp để đưa ra các giải pháp phù hợp.

3.1. Khó Khăn Trong Kê Biên Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản

Một trong những khó khăn thường gặp trong quá trình kê biên tài sản thế chấp bất động sản là việc xác định chính xác quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng gây cản trở cho việc kê biên. Ngoài ra, việc tiếp cận tài sản để kê biên cũng có thể gặp khó khăn do sự chống đối của người phải thi hành án hoặc do các yếu tố khách quan khác như địa hình, thời tiết. Việc kê biên cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, đặc biệt là cơ quan địa chính và chính quyền địa phương.

3.2. Vướng Mắc Trong Xử Lý Tài Sản Đã Kê Biên

Sau khi kê biên, việc định giá và bán đấu giá tài sản cũng gặp nhiều vướng mắc. Việc định giá tài sản một cách khách quan, trung thực và theo giá thị trường là rất khó khăn, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động. Việc tổ chức bán đấu giá cũng có thể gặp khó khăn do ít người tham gia hoặc do giá khởi điểm quá cao. Ngoài ra, việc bàn giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá cũng có thể gặp khó khăn do sự chống đối của người phải thi hành án hoặc do các tranh chấp liên quan đến tài sản. Việc xử lý tài sản cần sự linh hoạt, sáng tạo và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo thu hồi nợ hiệu quả.

IV. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Hải Phòng

Để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp bất động sản tại Hải Phòng, cần có các giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này bao gồm hoàn thiện quy định pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thi hành án và tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân chấp hành pháp luật. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ góp phần quan trọng vào việc giảm nợ xấu và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.

4.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và khả thi. Cần có các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục kê biên, định giá, bán đấu giá và bàn giao tài sản. Cần có các quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Cần có các biện pháp chế tài đủ mạnh để xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Việc hoàn thiện pháp luật cần dựa trên cơ sở tổng kết thực tiễn, tham khảo kinh nghiệm quốc tế và đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

4.2. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính Rút Ngắn Thời Gian Xử Lý

Cần cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian xử lý tài sản thế chấp. Cần đơn giản hóa các thủ tục kê biên, định giá, bán đấu giá và bàn giao tài sản. Cần áp dụng công nghệ thông tin vào quá trình xử lý tài sản để giảm thiểu thời gian và chi phí. Cần tăng cường tính minh bạch, công khai trong quá trình xử lý tài sản để tạo thuận lợi cho các bên liên quan. Việc cải cách thủ tục hành chính cần đảm bảo tính hiệu quả, minh bạch và công khai, tạo điều kiện thuận lợi cho các TCTD thu hồi nợ.

V. Nghiên Cứu Ứng Dụng Thực Tiễn Hiệu Quả Tại Hải Phòng

Nghiên cứu ứng dụng thực tiễn các giải pháp đã đề xuất tại Hải Phòng cho thấy những kết quả tích cực ban đầu. Việc áp dụng các quy trình xử lý tài sản thế chấp được chuẩn hóa, cùng với sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban ngành, đã giúp rút ngắn thời gian thi hành án và tăng tỷ lệ thu hồi nợ cho các TCTD. Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức cần vượt qua để đảm bảo tính bền vững và hiệu quả lâu dài của các giải pháp này. Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá và điều chỉnh các giải pháp để phù hợp với tình hình thực tế.

5.1. Đánh Giá Kết Quả Định Lượng và Định Tính

Việc đánh giá kết quả đạt được cần dựa trên cả số liệu định lượng (ví dụ: số lượng vụ việc được giải quyết, tỷ lệ thu hồi nợ) và định tính (ví dụ: mức độ hài lòng của các bên liên quan, tác động đến uy tín của hệ thống ngân hàng). Kết quả định lượng cho thấy sự cải thiện về tốc độ xử lý và tỷ lệ thu hồi, trong khi kết quả định tính cho thấy sự tăng cường niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các kết quả này có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, như tình hình kinh tế - xã hội và chính sách của nhà nước.

5.2. Bài Học Kinh Nghiệm và Khuyến Nghị

Từ kết quả nghiên cứu thực tiễn, có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu cho việc xử lý tài sản thế chấp không chỉ tại Hải Phòng mà còn trên phạm vi cả nước. Những bài học này bao gồm tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thi hành án. Dựa trên những bài học này, có thể đưa ra những khuyến nghị cụ thể cho việc xây dựng chính sách và triển khai các giải pháp xử lý tài sản thế chấp hiệu quả hơn.

VI. Kết Luận Hướng Phát Triển Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản

Xử lý tài sản thế chấp bất động sản là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự quan tâm và phối hợp của nhiều bên liên quan. Việc hoàn thiện pháp luật, cải cách thủ tục hành chính và tăng cường năng lực của đội ngũ cán bộ thi hành án là những yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả của công tác này. Cần có sự đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng xử lý tài sản thế chấp để đưa ra các giải pháp phù hợp. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ góp phần quan trọng vào việc giảm nợ xấu và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của kinh tế - xã hội.

6.1. Tầm Quan Trọng của Công Tác Phòng Ngừa Rủi Ro Tín Dụng

Bên cạnh việc xử lý tài sản thế chấp, cần chú trọng đến công tác phòng ngừa rủi ro tín dụng. Các TCTD cần có quy trình thẩm định tín dụng chặt chẽ, đánh giá khách quan khả năng trả nợ của khách hàng và quản lý rủi ro hiệu quả. Việc kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng sẽ giúp giảm thiểu số lượng các khoản vay trở thành nợ xấu và giảm gánh nặng cho công tác xử lý tài sản thế chấp.

6.2. Hợp Tác Quốc Tế và Ứng Dụng Công Nghệ Mới

Cần tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi kinh nghiệm trong lĩnh vực xử lý tài sản thế chấp và phòng ngừa rủi ro tín dụng. Việc ứng dụng công nghệ mới vào quá trình xử lý tài sản sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và giảm thiểu chi phí. Cần khuyến khích các TCTD đầu tư vào công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu của quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 nhũng Vấn đè lý luận về kê biên, Xử lý Tài Sản thế chấp là BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ẢN DÂN sụ ĐẾ THU HÔI NỌ CHO CÁC TỐ CHÚC TÍN DỤNG 1. Lý luận về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng /. Khái niệm kê biên, xử lý tài sản thế chấp là hất động sấn trong thi hành án dân sự dế thu hồi nợ cho các tô chức tín dụng Hoạt động tín dụng là hoạt động mang tính nghề nghiệp của TCTD. Ngoài ra, đối với TCTD kinh doanh đa năng tổng hợp ngoài các hoạt động nghiệp vụ truyền thống còn thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh không truyền thống khác như kinh doanh chứng khoán, lĩnh vực bào hiếm.

Căn cứ theo quy đinh tại Khoản 1 Điều 4 Luật các TCTD năm 2010, Luật sứa đổi, bổ sung năm 2017 quy định: “7ơ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tô chức tín dụng bao gôm ngân hàng, tô chức tin dụng phi ngân hàng, tô chức tài chỉnh vi mô và quỹ tín dụng nhân dân" '. Xét về mặt bản chất thi TCTD là doanh nghiệp. Tuy vậy, TCTD có những đặc điểm riêng mà dựa vào đó có thể nhận biết, phân biệt chúng với các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực, ngành nghè khác trong nen kinh tế.

Thứ nhất, TCTD là doanh nghiệp có đối tượng kinh doanh trực tiếp là tiền tệ. Thứ hai, TCTD là doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh chính, thường xuyên và mang tính nghề nghiệp là hoạt động ngân hàng. Đây là dấu hiệu cơ bàn để phân biệt doanh nghiệp là TCTD với các loại hình doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Nội dung kinh doanh chủ yếu của TCTD là kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ: Nhận tiền gửi; cấp tín dụng; cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.l, Văn bán hợp nhất số 07/VBHN- VPQH ngày 12/12/2017 Luật các tố chức tín dụng năm 2010 (sứa đổi, bồ sung năm 2017).

10 Thử ha, TCTD là loại hình doanh nghiệp chịu sự quàn lí nhà nước của Ngân hàng nhà nước Việt Nam và thuộc phạm vi áp dụng pháp luật ngân hàng (cụ thể là Luật ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2010). Ngày nay ở các quốc gia, các nhà nước đều giao cho ngân hàng trung ương thực hiện chức năng quản lí nhà nước đối với hoạt động của các TCTD và các hoạt động ngân hàng trong nền kinh tế. Chịu sự quàn lý nhà nước của Ngân hàng nhà nước là dấu hiệu để nhận dạng tố chức kinh tế là TCTD. TCTD bao gồm ngân hàng, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.

Ngán hàng là loại hình TCTD có thể được thực hiện tất cã các hoạt động, các nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng và thực hiện một số hoạt động kinh doanh khác như bào quản tài sản quý hiếm, tư vấn tài chính. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gom ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng họp tác xã. TCTD phi ngân hàng là loại hình TCTD được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng, trù' các hoạt động nhận tiền gửi cúa cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. TCTD phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các TCTD phi ngân hàng khác.

Tổ chức tài chính vi mô là loại hình TCTD chủ yếu thực hiện một số hoạt động ngân hàng nhàm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhỏ. Quỹ tín dụng nhân dân là TCTD thuộc loại hình tố chức kinh tế tập thế, hoạt động theo nguyên tắc tự bù đắp chi phí đế thực hiện một số hoạt động ngân hàng theo giấy phép, chú yếu trong phạm vi các thành viên. Quỹ hoạt động thường dưới sự bảo trợ cùa ngân hàng nhà nước, lãi suất tiền gửi và cho vay thường là linh hoạt, thực chất là các thành viên cùng góp vốn đế kinh doanh tiền tệ. Trong thực tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở nên rất phố biến khi nhu cầu vay vốn trở nên cấp thiết.

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bào đàm đế thực hiện nghĩa vụ ( theo quy định Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 11 (BLDS) năm 2015)2. Đây chính là biện pháp bảo đàm được lựa chọn khá nhiều để vay vốn kinh doanh, việc thế chấp tài sản đê làm cơ sớ thuận lợi cho việc kê biên, xừ lý tài sản để THA, nhằm đảm bảo thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cụ thể. về phương diện ngừ nghĩa, một bên dùng tài sản đế chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó là thế chấp tài sản. Thực tế, đe bảo đảm lợi ích cho bên có quyền thì các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp bão đám nào đó.

Điều 317 BLDS 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau: “Thế chấp tài sán là hên thế chấp dùng tài săn thuộc sớ hữu của mình đê hảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho hên nhận thế chấp. Tài sán thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc người thứ ba giữ nen các bên có thỏa thuận ”3. Như vậy, TSTC được xem như “phao cứu sinh" nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đám bào ngân hàng có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi khi khách hàng không trả được nợ. Theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 thì: “1.

Tài sán là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyển tài sản. Tài sàn hao gồm bất động sản và động sàn. Tài sản có thê hiện có hoặc hình thành trong tương lai." 4 Do vậy, tài sán được đưa ra the chấp cũng phong phú, đa dạng nhưng trong phạm vi luận văn này, tác giả chi nghiên cứu tài sàn là bat động sản (BĐS) được thế chấp trong hoạt động cho vay cũa các TCTD. Tại Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sán khác theo quy định của pháp luật5.

Theo quy định trên thi BĐS có thế phân loại thành các nhóm sau đây: Thứ nhất, đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bán tạo nên BĐS. Nếu không có đất đai thì không thề có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không 2 Tr.48, Bộ luật dân sự năm 2015 ■' Tr.64, Bộ luật dân sự năm 2015 4 Tr.44, Bộ luật dân sự năm 2015 5 Tr.46, Bộ luật dân sự năm 2015 12 gắn liền với đất đai. Do vậy, băn thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng là một bộ phận hợp thành cùa các BĐS khác. Thứ hai, nhà, công trinh xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai như: nhà, công trình xây dựng (phái có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường nhất định).

Thứ ba, các tài sàn khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trinh nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mở. Việc phân định các loại BĐS như trên giúp chúng ta hiếu được bân chất của BĐS, từ đó nít ra các đặc điểm riêng biệt cùa BĐS đế có cơ sở THA đối với loại tài sán là BĐS. Bên cạnh những đặc điếm cùa một tài sản thì tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sàn khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sàn khác, đồng thời cũng là một trong nhũng yếu tố tạo nên giá trị BĐS. BĐS là tài sàn gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sàn có vị tri cố định; BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt; là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề; là tài sàn có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cà trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS.

Như vậy, BĐS là những tài sản vật chất không thế di dời được và tồn tại ốn định lâu dài. Do đó, một tài sàn được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm giữ bới cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái cùa nó không thay đổi, tồn tại lâu dài. BĐS luôn là tài sản đàm bảo quan trọng và chiếm tý trọng lớn trong tổng số TSTC cúa các TCTD. Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xướng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng.

Đó có thề là các tài sàn hiện có, cũng có thế là các tài sàn hình thành trong tương lai như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trinh xây dựng trong tương lai. 13 Đe được là TSTC trong hoạt động cho vay cùa các TCTD, bất động sản cần phải thỏa mãn các điều kiện: thuộc quyền sở hữu cùa bên thế chấp tại thời điêm ký kết giao dịch the chấp, BĐS không có tranh chấp và phải được phép giao dịch và có khá năng bán được (tức là không bị cấm lưu hành theo quy định cùa pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp). Tại Điều 318 BLDS năm 2015 thì TSTC là BĐS được quy định nếu các bên không có thỏa thuận khác thì: - Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thi vật phụ cua BĐS đó cũng thuộc TSTC; - Trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sàn đó thuộc TSTC; - Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu cùa ben the chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc TSTC.