Chương 1 nhũng Vấn đè lý luận về kê biên, Xử lý Tài Sản thế chấp là BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ẢN DÂN sụ ĐẾ THU HÔI NỌ CHO CÁC TỐ CHÚC TÍN DỤNG 1. Lý luận về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng /. Khái niệm kê biên, xử lý tài sản thế chấp là hất động sấn trong thi hành án dân sự dế thu hồi nợ cho các tô chức tín dụng Hoạt động tín dụng là hoạt động mang tính nghề nghiệp của TCTD. Ngoài ra, đối với TCTD kinh doanh đa năng tổng hợp ngoài các hoạt động nghiệp vụ truyền thống còn thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh không truyền thống khác như kinh doanh chứng khoán, lĩnh vực bào hiếm.
Căn cứ theo quy đinh tại Khoản 1 Điều 4 Luật các TCTD năm 2010, Luật sứa đổi, bổ sung năm 2017 quy định: “7ơ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tô chức tín dụng bao gôm ngân hàng, tô chức tin dụng phi ngân hàng, tô chức tài chỉnh vi mô và quỹ tín dụng nhân dân" '. Xét về mặt bản chất thi TCTD là doanh nghiệp. Tuy vậy, TCTD có những đặc điểm riêng mà dựa vào đó có thể nhận biết, phân biệt chúng với các doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực, ngành nghè khác trong nen kinh tế.
Thứ nhất, TCTD là doanh nghiệp có đối tượng kinh doanh trực tiếp là tiền tệ. Thứ hai, TCTD là doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh chính, thường xuyên và mang tính nghề nghiệp là hoạt động ngân hàng. Đây là dấu hiệu cơ bàn để phân biệt doanh nghiệp là TCTD với các loại hình doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Nội dung kinh doanh chủ yếu của TCTD là kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ: Nhận tiền gửi; cấp tín dụng; cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.l, Văn bán hợp nhất số 07/VBHN- VPQH ngày 12/12/2017 Luật các tố chức tín dụng năm 2010 (sứa đổi, bồ sung năm 2017).
10 Thử ha, TCTD là loại hình doanh nghiệp chịu sự quàn lí nhà nước của Ngân hàng nhà nước Việt Nam và thuộc phạm vi áp dụng pháp luật ngân hàng (cụ thể là Luật ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2010). Ngày nay ở các quốc gia, các nhà nước đều giao cho ngân hàng trung ương thực hiện chức năng quản lí nhà nước đối với hoạt động của các TCTD và các hoạt động ngân hàng trong nền kinh tế. Chịu sự quàn lý nhà nước của Ngân hàng nhà nước là dấu hiệu để nhận dạng tố chức kinh tế là TCTD. TCTD bao gồm ngân hàng, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
Ngán hàng là loại hình TCTD có thể được thực hiện tất cã các hoạt động, các nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng và thực hiện một số hoạt động kinh doanh khác như bào quản tài sản quý hiếm, tư vấn tài chính. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gom ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng họp tác xã. TCTD phi ngân hàng là loại hình TCTD được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng, trù' các hoạt động nhận tiền gửi cúa cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. TCTD phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các TCTD phi ngân hàng khác.
Tổ chức tài chính vi mô là loại hình TCTD chủ yếu thực hiện một số hoạt động ngân hàng nhàm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhỏ. Quỹ tín dụng nhân dân là TCTD thuộc loại hình tố chức kinh tế tập thế, hoạt động theo nguyên tắc tự bù đắp chi phí đế thực hiện một số hoạt động ngân hàng theo giấy phép, chú yếu trong phạm vi các thành viên. Quỹ hoạt động thường dưới sự bảo trợ cùa ngân hàng nhà nước, lãi suất tiền gửi và cho vay thường là linh hoạt, thực chất là các thành viên cùng góp vốn đế kinh doanh tiền tệ. Trong thực tế, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở nên rất phố biến khi nhu cầu vay vốn trở nên cấp thiết.
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bào đàm đế thực hiện nghĩa vụ ( theo quy định Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 11 (BLDS) năm 2015)2. Đây chính là biện pháp bảo đàm được lựa chọn khá nhiều để vay vốn kinh doanh, việc thế chấp tài sản đê làm cơ sớ thuận lợi cho việc kê biên, xừ lý tài sản để THA, nhằm đảm bảo thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cụ thể. về phương diện ngừ nghĩa, một bên dùng tài sản đế chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó là thế chấp tài sản. Thực tế, đe bảo đảm lợi ích cho bên có quyền thì các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp bão đám nào đó.
Điều 317 BLDS 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau: “Thế chấp tài sán là hên thế chấp dùng tài săn thuộc sớ hữu của mình đê hảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho hên nhận thế chấp. Tài sán thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc người thứ ba giữ nen các bên có thỏa thuận ”3. Như vậy, TSTC được xem như “phao cứu sinh" nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đám bào ngân hàng có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi khi khách hàng không trả được nợ. Theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 thì: “1.
Tài sán là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyển tài sản. Tài sàn hao gồm bất động sản và động sàn. Tài sản có thê hiện có hoặc hình thành trong tương lai." 4 Do vậy, tài sán được đưa ra the chấp cũng phong phú, đa dạng nhưng trong phạm vi luận văn này, tác giả chi nghiên cứu tài sàn là bat động sản (BĐS) được thế chấp trong hoạt động cho vay cũa các TCTD. Tại Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sán khác theo quy định của pháp luật5.
Theo quy định trên thi BĐS có thế phân loại thành các nhóm sau đây: Thứ nhất, đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bán tạo nên BĐS. Nếu không có đất đai thì không thề có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không 2 Tr.48, Bộ luật dân sự năm 2015 ■' Tr.64, Bộ luật dân sự năm 2015 4 Tr.44, Bộ luật dân sự năm 2015 5 Tr.46, Bộ luật dân sự năm 2015 12 gắn liền với đất đai. Do vậy, băn thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng là một bộ phận hợp thành cùa các BĐS khác. Thứ hai, nhà, công trinh xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai như: nhà, công trình xây dựng (phái có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường nhất định).
Thứ ba, các tài sàn khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trinh nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mở. Việc phân định các loại BĐS như trên giúp chúng ta hiếu được bân chất của BĐS, từ đó nít ra các đặc điểm riêng biệt cùa BĐS đế có cơ sở THA đối với loại tài sán là BĐS. Bên cạnh những đặc điếm cùa một tài sản thì tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sàn khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sàn khác, đồng thời cũng là một trong nhũng yếu tố tạo nên giá trị BĐS. BĐS là tài sàn gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sàn có vị tri cố định; BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt; là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề; là tài sàn có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cà trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS.
Như vậy, BĐS là những tài sản vật chất không thế di dời được và tồn tại ốn định lâu dài. Do đó, một tài sàn được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm giữ bới cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái cùa nó không thay đổi, tồn tại lâu dài. BĐS luôn là tài sản đàm bảo quan trọng và chiếm tý trọng lớn trong tổng số TSTC cúa các TCTD. Bao gồm các tài sản chủ yếu như đất đai, nhà ở, nhà xướng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng.
Đó có thề là các tài sàn hiện có, cũng có thế là các tài sàn hình thành trong tương lai như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, công trinh xây dựng trong tương lai. 13 Đe được là TSTC trong hoạt động cho vay cùa các TCTD, bất động sản cần phải thỏa mãn các điều kiện: thuộc quyền sở hữu cùa bên thế chấp tại thời điêm ký kết giao dịch the chấp, BĐS không có tranh chấp và phải được phép giao dịch và có khá năng bán được (tức là không bị cấm lưu hành theo quy định cùa pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp). Tại Điều 318 BLDS năm 2015 thì TSTC là BĐS được quy định nếu các bên không có thỏa thuận khác thì: - Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thi vật phụ cua BĐS đó cũng thuộc TSTC; - Trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sàn đó thuộc TSTC; - Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu cùa ben the chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc TSTC.