Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Khái niệm về định giá đất * Khái niệm về giá đất Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô, về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cho giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Theo "Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học" năm 2002, giá đất được hiểu là "khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất" Xét về khía cạnh pháp lý thì tại Luật đất đai 2003, khoản 3, Điều 4 ghi rõ: "Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất". Ở mức độ khái quát có thể hiểu là giá đất là số tiền người mua hoặc người cho thuê sẵn sàng và có thể trả cho một hàng hóa quyền sử dụng đất nào đó và được người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa quyền sử dụng đất đó được đưa ra là đối tượng trao đổi tại một thời điểm nhất định. Số tiền này có thể do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước xác định. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Khái niệm định giá đất Xét về khía cạnh pháp lý thì thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá [34, tr.
Khái niệm chung về định giá đất như sau: Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [42, tr. Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Do vậy khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường thực tế tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường.
Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Các nguyên tắc định giá đất Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau.
Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau đây. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng.
Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hóa được bằng tiền.
Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Điều cần chú ý là các nguyên tắc định giá đất không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [42, tr.
Các phƣơng pháp định giá đất 1. Phương pháp thu nhập * Khái niệm: Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, đất đai được coi như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Đặc điểm của phương pháp thu nhập - Phương pháp thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai. - Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả còn được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.
- Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập. Phương pháp so sánh trực tiếp * Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần.