Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng đất tại các địa phương gia tăng nhanh chóng, kéo theo các biến động đất đai diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp (chuyển quyền sử dụng, chuyển mục đích, thu hồi, giao đất, thế chấp). Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính đồng bộ từ khâu đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đến xây dựng hệ thống dữ liệu số là nền tảng cốt lõi để bảo đảm tính thống nhất, chính xác, công khai và minh bạch, hỗ trợ giải quyết tranh chấp và khiếu nại về đất đai.

Tại tỉnh Lạng Sơn, đến cuối năm 2014 đã hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 100% đơn vị hành chính cấp xã. Tuy nhiên, công tác xây dựng CSDL địa chính vẫn còn một số tồn tại: dữ liệu thuộc tính chưa được cập nhật thường xuyên, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, tiến độ xây dựng dữ liệu số còn chậm. Theo Văn bản số 457/TB-STNMT ngày 14/5/2012 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, phần mềm ELIS là công cụ bắt buộc áp dụng để xây dựng, quản lý và vận hành CSDL địa chính trên địa bàn tỉnh. Khóa luận tập trung nghiên cứu ứng dụng phần mềm ELIS tại xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn này.

Mục tiêu nghiên cứu:

  1. Mục tiêu chung: Xây dựng CSDL địa chính xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở chuẩn dữ liệu địa chính được quy định tại các Thông tư và văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Thu thập tài liệu, số liệu và đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính xã Đồng Thắng.
    • Ứng dụng phần mềm ELIS để xây dựng CSDL địa chính phục vụ đăng ký, cấp GCNQSDĐ và đăng ký biến động đất đai tại địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và kết quả xây dựng CSDL địa chính từ các tài liệu, hồ sơ địa chính hiện có tại xã Đồng Thắng.
  • Không gian nghiên cứu: Xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn và Trung tâm Công nghệ thông tin Tài nguyên và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn.
  • Thời gian thực hiện: Từ tháng 03/2016 đến tháng 12/2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận dựa trên khung pháp lý và kỹ thuật gồm: Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI); Luật Đất đai năm 2013; Chỉ thị số 364/CT của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về phân định địa giới hành chính; Chỉ thị số 618/CT-TTg; Thông tư liên tịch số 07/2011/TTLT-BNNPTNT-BTNMT; Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT ngày 14/10/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về chuẩn dữ liệu địa chính; Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 6909 về bộ mã ký tự tiếng Việt; Văn bản số 457/TB-STNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn.

Hệ thống công cụ và phần mềm ứng dụng:

  • MicroStation SE: Phần mềm thiết kế đồ họa (CAD) làm môi trường nền để số hóa, sửa chữa, biên tập bản đồ và chuẩn hóa đối tượng đồ họa.
  • FAMIS (Field Work And Cadastral Mapping Integrated Software): Phần mềm tích hợp đo vẽ và thành lập bản đồ địa chính do Tổng cục Địa chính ban hành năm 1998, dùng để xử lý số liệu đo và quản lý bản đồ địa chính số.
  • ELIS (Environment Land Information System): Hệ thống thông tin quản lý đất đai (phát triển trong khuôn khổ chương trình SEMLA do Thụy Điển tài trợ), bao gồm các phân hệ chính: PMD (quản lý nghiệp vụ và luân chuyển hồ sơ), LRC (đăng ký cấp giấy và chỉnh lý biến động đất đai), EIM (quản lý thông tin môi trường), REV (hỗ trợ định giá bất động sản), PE (thiết kế quy trình nghiệp vụ), SYN (đồng bộ dữ liệu), ELIS4ACCESS (quản lý cấp xã trên máy trạm) và Cổng thông tin ELIS Portal.
  • Microsoft SQL Server 2005: Hệ quản trị cơ sở dữ liệu cài đặt trên máy chủ (chạy Windows Server 2000, 2003, 2005 hoặc Windows XP, Windows Vista, Windows 7).
  • ArcGIS 9.3 (ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox): Kiểm tra quan hệ không gian (Topology), xử lý chồng đè, hở vùng, tiếp biên bản đồ giữa các tỷ lệ và các đơn vị hành chính liền kề.
  • Công cụ phụ trợ: Photoshop 2.0 và ABBYY FineReader 11 dùng để quét, xử lý hình ảnh và chuyển đổi hồ sơ cấp GCN sang định dạng PDF; TMV.Map; Microsoft Excel để tạo bảng thuộc tính.

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập hồ sơ, tài liệu địa chính dạng giấy và dạng số tại 3 cấp quản lý (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đình Lập, UBND xã Đồng Thắng).
  • Phương pháp xây dựng, xử lý và chuẩn hóa số liệu: Thống kê hiện trạng sử dụng đất, lập bảng tham chiếu số thửa cũ - mới; thiết kế bảng thông tin thuộc tính địa chính trên Microsoft Excel theo đúng danh mục trường dữ liệu quy định.
  • Phương pháp ứng dụng phần mềm tin học chuyên ngành: Sử dụng MicroStation, FAMIS để chuẩn hóa dữ liệu không gian; dùng công cụ ConvertDGN của ELIS để nhập dữ liệu bản đồ vào hệ thống; kết nối CSDL thuộc tính và CSDL đồ họa; sử dụng ArcGIS để kiểm tra lỗi quan hệ không gian.
  • Phương pháp kiểm nghiệm thực tế: Đánh giá khả năng vận hành của CSDL trên ELIS thông qua các thao tác nghiệp vụ: tìm kiếm thông tin theo chủ sử dụng/số thửa, tách - hợp thửa, cấp mới/cấp đổi GCNQSDĐ, chỉnh lý biến động, kết xuất Sổ Địa chính, Sổ Mục kê và thống kê diện tích đất đai.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của việc xây dựng CSDL địa chính số trong bối cảnh quản lý đất đai hiện đại; xác định mục tiêu chung và 2 mục tiêu cụ thể; nêu rõ các yêu cầu kỹ thuật cần đạt được và ý nghĩa thực tiễn của đề tài đối với công tác quản lý đất đai tại xã Đồng Thắng cũng như trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

  • Cơ sở lý luận: Khái quát các định hướng đổi mới quản lý đất đai của Đảng (Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI) và quy định của Luật Đất đai 2013 về hệ thống CSDL đất đai đa mục tiêu, xác định CSDL địa chính là thành phần cốt lõi.
  • Tổng quan phần mềm: Giới thiệu chi tiết tính năng, kiến trúc kỹ thuật của MicroStation, FAMIS, ELIS (8 phân hệ chức năng), Microsoft SQL Server 2005 và ArcGIS 9.3 (ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox).
  • Kỹ thuật xây dựng CSDL: Trình bày nguyên lý chuẩn hóa dữ liệu không gian, phi không gian theo chuẩn TCVN 6909; quy trình chuyển đổi dữ liệu bằng công cụ ConvertDGN; kỹ thuật kiểm tra Topology và cấu trúc hệ thống thông tin đất đai theo các cấp hành chính.
  • Tổng quan thực tiễn: Đánh giá kinh nghiệm triển khai xây dựng CSDL đất đai tại Việt Nam, trọng tâm là bài học từ Dự án Hoàn thiện và Hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai (VLAP) vốn vay Ngân hàng Thế giới tại 9 tỉnh/thành phố và kết quả triển khai hệ thống thông tin đất đai tại tỉnh Vĩnh Long.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

  • Địa bàn và thời gian: Thực hiện tại xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập và Trung tâm CNTT Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn từ tháng 03/2016 đến tháng 12/2016.
  • Nội dung nghiên cứu: Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý đất đai xã Đồng Thắng; xác định quy trình công nghệ gồm 9 bước xây dựng CSDL địa chính trên phần mềm ELIS; các giải pháp kỹ thuật và tiêu chí kiểm tra chéo trong thi công.
  • Lực lượng và thiết bị thi công: Lực lượng gồm 02 cán bộ kỹ thuật (01 Kỹ sư Quản lý đất đai, 01 Trung cấp Quản lý đất đai); thiết bị gồm 02 máy tính xách tay, 01 máy tính để bàn, 02 máy in A4, 01 máy in A3, 02 máy tính cầm tay, 01 máy scan A3, 01 máy scan A4, 02 xe mô tô và 01 máy chụp ảnh.
  • Phương pháp nghiên cứu: Chi tiết hóa 4 phương pháp chính (thu thập số liệu, chuẩn hóa dữ liệu, ứng dụng công nghệ phần mềm, kiểm nghiệm thực tế).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

  • Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Đồng Thắng: Vị trí địa lý (Vĩ độ Bắc 21°18' - 21°45', Kinh độ Đông 106°44' - 107°24'); diện tích tự nhiên 5.450 ha; độ cao trung bình 420 m; khí hậu nhiệt đới gió mùa (nhiệt độ trung bình 22°C - 24°C, lượng mưa 1.350 - 1.468 mm); hệ thống thủy văn chính gồm sông Đồng Quy và các suối (Khe Pò, Pắc Coóc, Khe Lạn, Nà Kẻ); phân bố 4 nhóm đất chính; dân số 562 người/117 hộ thuộc 3 dân tộc (Tày 47%, Dao 31%, Sán Chỉ 22%) phân bố tại 06 thôn.
  • Hiện trạng quản lý đất đai: Địa giới 364/CT ổn định; bản đồ địa chính đo vẽ năm 2013; toàn xã đã cấp 659 GCNQSDĐ (312 giấy đất nông nghiệp, 347 giấy đất ở); tiến độ toàn huyện Đình Lập đã triển khai xây dựng CSDL tại 105 xã (29 xã cơ bản hoàn thành).
  • Quy trình ứng dụng ELIS xây dựng CSDL địa chính:
    1. Công tác chuẩn bị: Khảo sát, thu thập tài liệu bản đồ 299, bản đồ địa chính 2013, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy, sổ biến động; đối soát, phân loại thửa đất.
    2. Cài đặt phần mềm: Cấu hình SQL Server 2005, ArcGIS Engine Runtime 9.3 và ELIS trên máy chủ/máy trạm.
    3. Xây dựng dữ liệu không gian: Chuẩn hóa lớp đối tượng dạng tuyến (giao thông, sông suối, ranh thửa), dạng vùng và mã loại đất theo chuẩn quy định; dùng công cụ ConvertDGN nhập bản đồ vào ELIS; cấu hình kết nối CSDL đồ họa và CSDL thuộc tính.
    4. Xây dựng dữ liệu thuộc tính: Lập bảng tham chiếu số thửa cũ - mới; nhập dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ gốc vào bảng mẫu Excel; xử lý thông tin cho 2.874 thửa đất.
    5. Kiểm tra và sửa lỗi: Sử dụng ArcGIS kiểm tra và khoanh vùng các lỗi đồ họa (chồng đè, hở vùng); sửa triệt để trên bản đồ gốc trước khi nạp lại vào ELIS; dùng chức năng thống kê của ELIS để rà soát lỗi lệch giữa dữ liệu không gian và thuộc tính.
    6. Quét (chụp) số hóa hồ sơ pháp lý: Sử dụng Photoshop 2.0 và ABBYY FineReader 11 tạo tệp tin PDF; quét 659 GCNQSDĐ (tương ứng 2.636 trang PDF, đặt tên file theo số seri giấy chứng nhận) và 4.721 trang giấy tờ pháp lý nguồn gốc đất.
    7. Hoàn thiện, đánh giá chất lượng và đóng gói: Kiểm tra đánh giá tính toàn vẹn của CSDL, thực hiện sao lưu định kỳ.
  • Kiểm nghiệm chức năng trên ELIS: Vận hành thử nghiệm thành công các chức năng đăng ký cấp GCN mới/cấp đổi, cập nhật chỉnh lý biến động thửa đất, trích xuất Sổ Địa chính, Sổ Mục kê và báo cáo thống kê diện tích đất đai.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hoàn thành việc xây dựng CSDL địa chính xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập trên phần mềm ELIS theo các quy định kỹ thuật hiện hành. Dữ liệu tổng hợp từ kết quả thực hiện được thể hiện qua các bảng sau:

Bảng 1: Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất xã Đồng Thắng

Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ cơ cấu (%)
Đất phi nông nghiệp 3.620 77,0
Đất nông nghiệp 1.759 20,0
Đất chưa sử dụng 71 3,0
Tổng diện tích tự nhiên 5.450 100,0

Bảng 2: Phân bố các loại đất chính trên địa bàn xã

Loại đất Ký hiệu Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Địa bàn phân bố chính
Đất đỏ vàng trên đá sét Fs 1.976,3 37,87 Thôn Nà Soong, Pắc Coóc
Đất phù sa ngòi suối Py 1.587,2 28,97 Thôn Pắc Giầu
Đất mùn vàng nhạt trên đá cát Fq 1.362,5 25,26 Thôn Nà Ngoà, Khe Lạn
Đất thung lũng do dốc tụ D 525,0 7,90 Thôn Nà Quan

Bảng 3: Tổng hợp khối lượng xây dựng CSDL địa chính xã Đồng Thắng

Hạng mục dữ liệu Chỉ tiêu chi tiết Khối lượng Đơn vị tính
Thửa đất Tổng số thửa đất xây dựng CSDL 2.874 Thửa
- Số thửa đã cấp GCNQSDĐ 1.375 Thửa
+ Thửa cấp mới 1.047 Thửa
+ Thửa cấp đổi 328 Thửa
- Số thửa chưa cấp GCNQSDĐ 1.499 Thửa
Giấy chứng nhận (GCN) Tổng số GCN xây dựng CSDL 659 Giấy
- GCN cấp mới 420 Giấy
- GCN cấp đổi 239 Giấy
- GCN đất ở 347 Giấy
- GCN đất nông nghiệp 312 Giấy
Hồ sơ quét số hóa (PDF) Số trang PDF Giấy chứng nhận 2.636 Trang
Số trang tài liệu pháp lý nguồn gốc đất 4.721 Trang

Đóng góp và đề xuất của tác giả:

  • Xác lập quy trình kỹ thuật hoàn chỉnh để chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu bản đồ địa chính dạng số (.DGN) sang CSDL ELIS thông qua công cụ ConvertDGN và cấu hình liên kết đồ họa - thuộc tính.
  • Đưa ra giải pháp kỹ thuật xử lý triệt để lỗi không gian (chồng đè, hở vùng): phát hiện lỗi bằng ArcGIS nhưng tiến hành sửa lỗi trực tiếp trên bản đồ địa chính gốc nhằm tránh lặp lại lỗi khi chuyển đổi dữ liệu nhiều lần.
  • Chuẩn hóa quy cách số hóa và lưu trữ tài liệu hồ sơ địa chính dạng PDF, quy định thống nhất việc đặt tên tệp theo số seri của GCNQSDĐ.
  • Đề xuất các cấp quản lý tiếp tục hoàn thiện hồ sơ thủ tục cấp GCN cho 1.499 thửa đất còn tồn đọng và đầu tư trang thiết bị, nâng cao năng lực cho cán bộ địa chính cấp xã để khai thác hiệu quả phần mềm ELIS.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu chỉ ra số lượng thửa đất chưa được cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Đồng Thắng còn khá lớn (1.499/2.874 thửa, chiếm hơn 52% tổng số thửa). Địa hình xã phức tạp, bị chia cắt mạnh bởi núi cao và suối, hạ tầng giao thông và công nghệ thông tin còn hạn chế; lực lượng kỹ thuật thi công mỏng (02 cán bộ), kinh phí và trang thiết bị thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục cập nhật dữ liệu thuộc tính và không gian đối với các thửa đất chưa được cấp GCN sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký; mở rộng triển khai tích hợp CSDL địa chính xã Đồng Thắng vào hệ thống CSDL đất đai tập trung của huyện Đình Lập và tỉnh Lạng Sơn; nghiên cứu các giải pháp đồng bộ tự động dữ liệu giữa phân hệ cấp xã (ELIS4ACCESS) với hệ thống máy chủ cấp trên.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Trắc địa - Bản đồ, Hệ thống thông tin địa lý (GIS); cán bộ địa chính cấp xã, cán bộ kỹ thuật tại Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm CNTT Tài nguyên và Môi trường.
  • Nội dung có giá trị ứng dụng:
    • Quy trình chi tiết chuyển đổi bản đồ từ MicroStation/FAMIS vào hệ thống ELIS qua công cụ ConvertDGN.
    • Phương pháp kiểm tra, phát hiện và sửa lỗi hình học (Topology, chồng đè, hở vùng) kết hợp giữa ArcGIS và bản đồ gốc.
    • Quy cách xây dựng bảng thông tin thuộc tính địa chính trên Excel và phương pháp quét, chuẩn hóa, đặt tên hồ sơ GCNQSDĐ dạng PDF theo mã seri.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong khóa luận, phần mềm ELIS được kết nối với hệ quản trị CSDL nào và sử dụng công cụ gì để chuyển đổi bản đồ địa chính số vào hệ thống?
Phần mềm ELIS được thiết lập kết nối với hệ quản trị CSDL Microsoft SQL Server 2005. Quá trình chuyển đổi các lớp đối tượng không gian từ bản đồ địa chính số vào hệ thống ELIS được thực hiện thông qua công cụ ConvertDGN của phần mềm.

2. Tổng khối lượng thửa đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chuẩn hóa vào CSDL xã Đồng Thắng là bao nhiêu?
Tổng số thửa đất được đưa vào CSDL là 2.874 thửa (gồm 1.375 thửa đã cấp GCN và 1.499 thửa chưa cấp GCN). Tổng số GCNQSDĐ được xử lý là 659 giấy (gồm 420 giấy cấp mới, 239 giấy cấp đổi; phân theo mục đích gồm 347 giấy đất ở và 312 giấy đất nông nghiệp).

3. Tác giả đã số hóa bao nhiêu trang hồ sơ pháp lý và quy cách đặt tên tệp PDF Giấy chứng nhận được quy định như thế nào?
Khóa luận đã quét và số hóa 2.636 trang PDF Giấy chứng nhận cùng 4.721 trang tài liệu pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất. Tệp PDF Giấy chứng nhận được đặt tên chính xác theo số seri của giấy (ví dụ: BN 123456) theo quy định của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn.

4. Khóa luận sử dụng phần mềm nào để kiểm tra lỗi quan hệ không gian (Topology) và tác giả đề xuất cách xử lý lỗi triệt để ra sao?
Phần mềm ArcGIS 9.3 (ArcMap, ArcCatalog) được sử dụng để chạy tìm lỗi chồng đè và hở vùng giữa các thửa đất. Để xử lý triệt để, tác giả đề xuất chỉnh sửa lỗi trực tiếp trên bản đồ địa chính gốc thay vì chỉ sửa cục bộ trên phần mềm, tránh việc phải lặp lại thao tác sửa lỗi khi chuyển đổi lại bản đồ.

5. Lực lượng kỹ thuật và các loại bản đồ nền được sử dụng trong quá trình thi công gồm những gì?
Lực lượng kỹ thuật gồm 02 người (01 Kỹ sư Quản lý đất đai và 01 Trung cấp Quản lý đất đai). Nguồn tài liệu bản đồ thu thập phục vụ đối soát gồm: Bản đồ giải thửa 299, Bản đồ địa chính đo vẽ năm 2013 và Bản đồ địa giới hành chính thành lập theo Chỉ thị 364/CT.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đinh Ngọc Trường đã hệ thống hóa và thực hiện thành công quy trình ứng dụng phần mềm ELIS cùng các công cụ hỗ trợ (MicroStation, FAMIS, ArcGIS 9.3, SQL Server 2005) để xây dựng hoàn chỉnh CSDL địa chính cho 2.874 thửa đất tại xã Đồng Thắng, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn. Kết quả nghiên cứu đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật về dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính và số hóa hồ sơ pháp lý theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đề tài cung cấp tài liệu thực hành có giá trị thực tiễn cao cho công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, chỉnh lý biến động và hiện đại hóa quản lý đất đai tại địa phương.