I. Tổng Quan Ứng Dụng GIS Xây Dựng CSDL Bất Động Sản
Bất động sản ngày càng trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế. Hoạt động giao dịch bất động sản chuyên nghiệp hóa, đặc biệt ở các nước phát triển. Bất động sản gắn liền với đời sống xã hội, và các giao dịch liên quan đến tài sản, quyền lợi của chủ sở hữu được pháp luật quy định. Thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn sơ khai và kém phát triển. Trước đây, thông tin bất động sản, chủ yếu là đất đai, được lưu trữ thủ công, gây khó khăn cho việc tra cứu và quản lý. Sự phát triển của công nghệ thông tin đòi hỏi xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hiện đại, chính xác và cập nhật. GIS là công nghệ mới ở Việt Nam, nhưng đã được ứng dụng rộng rãi trên thế giới. Nó tạo ra các sản phẩm số chính xác, linh hoạt và dễ dàng chia sẻ thông tin. Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là quản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau. Thông tin được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm và phân tích thông tin hữu ích cho công tác quản lý đất đai. Chính vì vậy, công nghệ GIS trở nên hiệu quả và được ứng dụng rộng rãi.
1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản hiện nay
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản
Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên bất động sản có tính cá biệt. Trên thị trường khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
II. Thách Thức Quản Lý Bất Động Sản Tại Đông Hà Quảng Trị
Thành phố Đông Hà, Quảng Trị, trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh, đang phát triển mạnh mẽ. Các hoạt động quản lý thông tin bất động sản đang được triển khai, thay thế phương pháp quản lý truyền thống bằng công nghệ tin học. Trong đó, công nghệ GIS được sử dụng vào quá trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin cho thị trường bất động sản. Việc nghiên cứu và ứng dụng các phần mềm cụ thể vào quản lý thông tin bất động sản ở địa phương là việc làm tất yếu và cần thiết. Nhằm phục vụ cho thị trường bất động sản, giúp cho các nhà quản lý, nhà đầu tư cũng như những người bán, người mua có cái nhìn thực tế về bất động sản, có đầy đủ thông tin để tiến hành quản lý, giao dịch bất động sản thành công.
2.1. Thực trạng quản lý đất đai truyền thống ở Đông Hà
Trước đây tất cả thông tin về bất động sản mà chủ yếu là đất đai được lưu trữ theo cách truyền thống và thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản đồ giấy. Việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý hay mua bán bất động sản thông qua thị trường còn gặp khá nhiều khó khăn. Cùng với sự phát triển trong xu thế mới, sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi phải xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hiện đại, chính xác, thống nhất và cập nhật kịp thời quá trình biến động qua từng ngày.
2.2. Yêu cầu cấp thiết về ứng dụng công nghệ GIS
Cùng với sự phát triển trong xu thế mới, sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin đòi hỏi phải xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hiện đại, chính xác, thống nhất và cập nhật kịp thời quá trình biến động qua từng ngày. GIS là một công nghệ mới ở Việt Nam nhưng đã được các nước tiên tiến ứng dụng rộng rãi từ vài chục năm gần đây. Công nghệ này tạo ra các sản phẩm số với độ chính xác cao, khả năng linh động lớn và chia sẻ thông tin dễ dàng.
III. Phương Pháp Xây Dựng CSDL Bất Động Sản GIS Tại Đông Hà
Luận văn tập trung đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đông Lương, tổng quan về tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản của thành phố Đông Hà, xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động sản tại tờ bản đồ số 27, phường Đông Lương, thành phố Đông Hà. Đông Lương là một phường có vị trí khá thuận lợi của thành phố Đông Hà, dân cư tập trung ngày càng đông và có những điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội khá phong phú. Vì vậy, cùng với xu hướng phát triển của thành phố Đông Hà, phường Đông Lương cũng phát triển một cách nhanh chóng trong những năm trở lại đây.
3.1. Quy trình xây dựng mô hình 3D bất động sản bằng ArcGIS
Trong phạm vi và thời gian cho phép, đề tài đã cố gắng khai thác các tính năng phần mềm ArcGIS để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phường Đông Lương với mục đích là phục vụ cho thị trường bất động sản và đã tiến hành điều tra được thông tin cho 293 thửa đất và 698 cây xanh cũng như các đường giao thông trên tờ bản đồ số 27 trong tổng số 67 tờ bản đồ địa chính của phường Đông Lương.
3.2. Thu thập và xử lý dữ liệu không gian thuộc tính
Từ kết quả điều tra đó, đề tài đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của từng thửa đất, công trình xây dựng cũng như từng cây xanh kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính về các thông tin bất động sản. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.
3.3. Liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính trong GIS
Đề tài đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của từng thửa đất, công trình xây dựng cũng như từng cây xanh kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính về các thông tin bất động sản. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.
IV. Ứng Dụng CSDL GIS Quản Lý Bất Động Sản Đông Hà Hiệu Quả
Đồng thời sử dụng bộ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng phục vụ cho thị trường bất động sản ở trên địa bàn phường Đông Lương như tìm kiếm các thông tin thửa đất theo yêu cầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…. Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc quản lý thông tin và xây dựng mô hình 3D phục vụ thị trường bất động sản không chỉ tại phường Đông Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố.
4.1. Quản lý thông tin đất đai và bất động sản
Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn. Đồng thời sử dụng bộ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng phục vụ cho thị trường bất động sản ở trên địa bàn phường Đông Lương như tìm kiếm các thông tin thửa đất theo yêu cầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp….
4.2. Tra cứu thông tin bất động sản cho người mua
Đồng thời sử dụng bộ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng phục vụ cho thị trường bất động sản ở trên địa bàn phường Đông Lương như tìm kiếm các thông tin thửa đất theo yêu cầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…. Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc quản lý thông tin và xây dựng mô hình 3D phục vụ thị trường bất động sản không chỉ tại phường Đông Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố.
4.3. Hiển thị truy xuất và quản lý dữ liệu 3D
Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc quản lý thông tin và xây dựng mô hình 3D phục vụ thị trường bất động sản không chỉ tại phường Đông Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.
V. Kết Luận Triển Vọng Ứng Dụng GIS Bất Động Sản Đông Hà
Việc ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại Đông Hà, Quảng Trị mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Nó giúp cải thiện công tác quản lý đất đai, cung cấp thông tin minh bạch cho thị trường bất động sản và hỗ trợ quy hoạch đô thị. Trong tương lai, việc mở rộng ứng dụng GIS và tích hợp với các công nghệ khác sẽ tạo ra hệ thống quản lý bất động sản thông minh và hiệu quả hơn.
5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu và ứng dụng GIS
Đề tài đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của từng thửa đất, công trình xây dựng cũng như từng cây xanh kết hợp với việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian nhằm xây dựng các bản đồ đơn tính về các thông tin bất động sản. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.
5.2. Hướng phát triển và mở rộng ứng dụng GIS
Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc quản lý thông tin và xây dựng mô hình 3D phục vụ thị trường bất động sản không chỉ tại phường Đông Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện tích, loại đất.; thông tin liên quan đến công trình xây dựng như diện tích xây dựng, diện tích sàn.
