CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỊA BÀN TPHCM 1.1 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Khái niệm tín dụng bất động sản được xem xét dưới nhiều khía cạnh khác nhau, trong đó tập trung làm rõ lĩnh vực bất động sản cụ thể như thế nào thì tín dụng ngân hàng sẽ tương ứng với lĩnh vực đó. Theo đó quy định của Bộ kế hoạch và đầu tư (2007) thì ngành kinh doanh bất động sản là hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động mua hoặc bán bất động sản, cho thuê bất động sản, cung cấp các dịch vụ về bất động sản khác như định giá bất động sản hoặc hoạt động của các đại lý môi giới bất động sản. Theo FED (1993) thì việc xác định tín dụng ngân hàng về lĩnh vực bất động sản được căn cứ vào khoản tín dụng đó phục vụ mục đích xây dựng, cải tạo bất động sản (bao gồm cả cải thiện đất và cả kết cấu trên đất)/hoặc bảo đảm bởi bất động sản. Nếu xét tín dụng về lĩnh vực bất động sản bao gồm những khoản vay dựa trên tài sản đảm bảo là bất động sản thì vẫn có tính phù hợp, tuy nhiên theo Ủy ban kinh tế (2013) thì hiện tại, Việt Nam gần như không có số liệu đáng tin cậy về tồn kho bất động sản và tài sản đảm bảo bằng bất động sản.
Khi đã không có số liệu thì không thể xây dựng chiến lược và chính sách đúng để giải quyết vấn đề, do đó tạm thời chưa xét vấn đề này. Trong bài nghiên cứu này, tác giả tập trung xem xét tín dụng của các ngân hàng thương mại trên phạm vi Thành phố Hồ Chí Minh về lĩnh vực cho vay bất động sản được hiểu là ngân hàng cấp tín dụng để khách hàng đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng, sửa chữa mua bán nhà cửa để ở, thực hiện các dự án đầu tư phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, thực hiện các dự án văn phòng cho thuê, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản… Như vậy, tín dụng ngân hàng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp, quá trình giao dịch mua bán diễn ra khá dài…Vì vậy tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản có những đặc điểm nổi bật sau: - Đối tượng tài trợ là các nhu cầu liên quan đến bất động sản: Với khái niệm như trên thì đối tượng tài trợ là rất rộng, tuy nhiên hầu hết các khoản tín dụng bất động sản là tài trợ cho chi phí mua hay xây dựng các bất động sản. Ở một số quốc gia thì tín dụng về lĩnh vực bất động sản còn được hiểu là những khoản vay tài trợ cho mua bất động sản tiêu dùng. - Là hoạt động có rủi ro cao: Xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu…Điều này làm cho khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người đi vay gặp nhiều khó khăn, gây ảnh hưởng mất khả năng thanh toán.
Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đỗ vỡ tín dụng là rất cao. - Thị trường bất động sản là thị thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ ba năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn trả tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
Thực tế người đi vay thường được yêu cầu đóng góp một tỷ lệ vốn đối ứng nhất định trên tổng nhu cầu sử dụng vốn và giá trị khoản vay không được vượt quá một tỷ lệ nhất định trên giá trị bất động sản thế chấp, thường là 70-80% giá trị tài sản. - Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Việc đầu tư dự án bất động sản cần vốn lớn, vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì vậy nên nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, những khoản tiền này cần theo những giai đoạn khác nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Loại hình tín dụng này có độ rủi ro cao nên lãi suất cấp tín dụng thường cao hơn các khoản cấp tín dụng khác.
Kết quả của khoản tín dụng bất động sản trung, dài hạn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố trong khi khả năng phân tích dự báo của ngân hàng về các rủi ro liên quan đến khoản vay là giới hạn. Đồng thời có nhiều thay đổi về môi trường như thay đổi về thị trường, thay đổi chính sách tiền tệ, thiên tai, khủng hoảng,…Những yếu tố này có thể khiến khách hàng bị thua lỗ hoặc không có khả năng thu hồi vốn, giá trị và tính thanh khoản của tài sản đảm bảo cũng có thể gặp biến động mạnh gây nên rủi ro cho ngân hàng. Như vậy, rủi ro cao, song lợi nhuận mà hoạt động tín dụng bất động sản đem lại cho ngân hàng sẽ rất hứa hẹn nếu không xảy ra rủi ro ngoài dự tính của ngân hàng. Do đó, vấn đề đặt ra không phải là hạn chế tín dụng bất động sản để giảm rủi ro mà phải tìm ra các nhân tố ảnh hưởng để đưa ra hướng giải quyết hợp lý sao cho vừa đảm bảo được tính an toàn vừa nâng cao lợi nhuận cho ngân hàng.
- Lãi suất cấp tín dụng thường có sự ổn định trong một thời gian. Lãi suất của khoản tín dụng bất động sản có thể là cố định hay thả nổi. Tại các quốc gia có nền kinh tế ổn định, các khoản vay trung, dài hạn thường có lãi suất cố định. Tuy nhiên đối với các nước đang phát triển như Việt Nam thì lãi suất thả nổi là phổ biến do các biến động vĩ mô có thể làm lãi suất trên thị trường thay đổi lớn trong khoản thời gian cho vay.
Thực tế hiện nay, xu thế kết hợp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi theo thị trường hoặc lãi suất sẽ được thay đổi sau mỗi thời kỳ nhất định. - Thẩm định tín dụng bất động sản: Thẩm định tín dụng bất động sản đóng một vai trò vô cùng quan trọng, là một công cụ kỹ thuật để phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy và rủi ro của một dự án. Đối với cho vay bất động sản lại cần nguồn vốn lớn, chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động của Ngân hàng. Vì vậy, thẩm định bất động sản phải xem xét và thẩm định một cách thận trọng, cần có nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn tương đối vững trong việc định giá tài sản.
Đối với các dự án đầu tư bất động sản, ngoài việc áp dụng các quy định trong tín dụng ngân hàng còn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 phải tuân theo các quy định về Luật Đất đai, xây dựng và đầu tư. Ngoài ra còn phải xem một số yếu tố khác như: khía cạnh hiệu quả kinh tế - xã hội, khía cạnh quản lý, tổ chức của dự án bất động sản…Tất cả tạo nên một tổng thể một bản thẩm định dự án chuẩn mực và tương đối chính xác cho việc ra quyết định cho vay hay không của ngân hàng. - Tín dụng về lĩnh vực bất động sản thường chịu sự điều tiết quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nhà nước có thể điều tiết trực tiếp thông qua các quy định pháp luật, các khoản hỗ trợ hoặc điều tiết gián tiếp thông qua các quy định đối với người cho vay như giới hạn hay yêu cầu một khoản dự phòng rủi ro cao hơn đối với khoản vay này.
Sự điều tiết là cần thiết do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nguy cơ rủi ro rất cao, việc can thiệp của Nhà nước sẽ làm cho các hoạt động trên thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng về bất động sản trở nên an toàn hơn.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các Ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng bất động sản cụ thể như sau: Cho vay mua nhà, đất để ở;cho vay mua đất xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp; cho vay xây dựng và sữa chữa nhà;cho vay xây dựng nhà xưởng;cho vay xây dựng văn phòng, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê, cho vay xây dựng khách sạn, resort, cho vay mua đất để kinh doanh chênh lệch giá, cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh.4 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản Nền kinh tế: là một hệ thống các hoạt động của con người liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong một quốc gia hoặc một khu vực địa lý nhất định. Cấu thành một nền kinh tế không thể thiếu các cuộc cách mạng về công nghệ, lịch sử văn minh và tổ chức xã hội. Nền kinh tế cũng đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước hoặc một khu vực. Chính từ khái niệm trên của nền kinh tế và được nhân rộng hơn trong giai đoạn mà vấn đề toàn cầu hóa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thịnh hay suy vong của một nền kinh tế không chỉ phụ thuộc vào các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 yếu tố trong nước mà còn bị tác động mạnh của các yếu tố bên ngoài.
Hoạt động tín dụng bất động sản là một kênh tài trợ vốn cho nền kinh tế sẽ không tránh khỏi việc gặp phải những tác động do biến động của nền kinh tế.