Đặt vấn đề Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một trong hai thành phố lớn nhất của Việt Nam, cùng với quá trình phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa đang xảy ra ngày một mạnh mẽ, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng. Với mục tiêu an sinh xã hội thì TP.HCM nói riêng và cả nƣớc nói chung trong thời gian qua đã có những chính sách tích cực trong việc khuyến khích và hỗ trợ cho việc phát triển thị trƣờng nhà ở. Những chính sách đó cho thấy Nhà nƣớc đã quan tâm nhiều hơn trong việc hỗ trợ cũng nhƣ cố gắng giảm dần khoảng cách giàu nghèo thông qua việc tạo những điều kiện thiết yếu để ngƣời dân yên tâm sinh sống và làm việc. Tuy nhiên, trong thời gian qua những chính sách này của nhà nƣớc thực tế chƣa mang lại nhiều hiệu quả.
Mặc dù nhận đƣợc nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nƣớc nhƣng việc phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đang có những biểu hiện thất bại từ cả hai phía cung cầu; nhà đầu tƣ gặp nhiều khó khăn và ngày càng không mặn mà với thị trƣờng này, đa số ngƣời thu nhập thấp lại không đủ năng lực tài chính để tiếp cận. Đối với thị trƣờng nhà ở thƣơng mại, nhiều năm qua rất nhiều dự án đã đƣợc triển khai mang lại một lƣợng cung về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên hầu hết các căn hộ đƣợc xây dựng lại tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhiều căn hộ trung cấp và bình dân có diện tích lớn nên giá thành một căn hộ vẫn còn khá cao so với khả năng tài chính của nhóm khách hàng là nhân viên văn phòng, chuyên viên, công chức; trong khi đây là nhóm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn về nhu cầu nhà ở thực tại TP. Trên thế giới, nhiều nƣớc có các quy định về diện tích tối thiểu cho một căn hộ tùy vào số ngƣời ở, căn hộ có thể có diện tích tối thiểu là 25m2 đủ đáp ứng những nhu cầu cho một ngƣời.
Tuy nhiên, theo nhƣ quy định trong Luật Nhà ở tại Việt Nam thì căn hộ thƣơng mại phải có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 diện tích tối thiểu là 45m2. Nếu nhƣ có nhiều căn hộ thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn mức quy định này thì sẽ có thêm nhiều căn hộ có mức giá thấp hơn phù hợp với khả năng tài chính của một lƣợng lớn những ngƣời đang có nhu cầu thực về nhà ở. Để đánh giá hiệu quả chính sách của Nhà nƣớc trong việc điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của các căn hộ thƣơng mại có góp phần cải thiện đƣợc tình hình “ảm đạm” của thị trƣờng nhà ở hiện nay hay không tác giả sẽ đi vào thẩm định dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn”. Việc thẩm định tài chính của dự án này sẽ tạo cơ sở cho việc tính toán mức giá, khoảng diện tích hợp lý tƣơng ứng với khả năng tài chính của nhóm ngƣời có nhu cầu nhà ở thực lớn nhất mà vẫn thỏa mức lợi nhuận kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản.
Nếu nhƣ việc điều chỉnh về diện tích này có thể tạo động lực cho các doanh nghiệp BĐS tham gia cũng nhƣ sẽ giải quyết đƣợc một lƣợng cầu lớn về nhà ở của những ngƣời có nhu cầu thực thì chính sách này là một giải pháp hiệu quả có thể góp phần tháo gỡ cho những thất bại của thị trƣờng nhà ở hiện nay. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài là tìm giải pháp để Nhà nƣớc can thiệp vào thị trƣờng bất động sản hiệu quả hơn, qua đó có thể giải quyết tốt nhu cầu thực về nhà ở của ngƣời dân. Với mục tiêu đó thì đề tài sẽ đi vào phân tích và trả lời cho 3 câu hỏi sau: Năng lực tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở tại TP.HCM là nhƣ thế nào? Trong khả năng tài chính của phần lớn khách hàng có nhu cầu thực thì diện tích căn hộ khoảng bao nhiêu là hợp lý? Nhà nƣớc có nên cho phép xây dựng các căn hộ thƣơng mại với diện tích nhỏ hơn so với Quy định hiện tại trong Luật Nhà ở hay không? 1. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phƣơng pháp khảo sát: số liệu năng lực tài chính nhóm khách hàng có nhu cầu thực lớn nhất về nhà ở qua các báo cáo, thống kê của các cơ quan, đơn vị chuyên ngành; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 các số liệu liên quan đến dự án từ các báo cáo tổng hợp chuyên ngành, các kênh truyền thông (báo giấy, báo điện tử…).
Luận văn cũng sử dụng phƣơng pháp thẩm định dự án: Sau khi điều chỉnh diện tích căn hộ, các chi phí đầu tƣ … của dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn” luận văn sẽ thẩm định dự án này nhƣ là một dự án đại diện cho phân khúc các căn hộ bình dân sẽ đƣợc xây dựng phục vụ cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Phân tích tính khả thi về mặt tài chính là cơ sở cho việc đánh giả khả năng tham gia thị trƣờng căn hộ của các nhà đầu tƣ; thông qua phân tích tài chính để xác định khoảng diện tích căn hộ phù hợp với năng lực của nhóm khách hàng chính; phân tích hiệu quả về kinh tế là cơ sở cho việc đề nghị sự can thiệp của Nhà nƣớc cho thị trƣờng căn hộ này. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu và phân tích nhóm đối tƣợng có nhu cầu nhà ở lớn nhất cùng với năng lực tài chính của nhóm này trong phạm vi khu vực TP.HCM; các tính toán, phân tích về kết cấu công trình xây dựng giới hạn theo đặc tính, cấu trúc dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hoàn”. Phạm vi đề tài đánh giá tính khả thi tài chính, tính khả thi kinh tế theo các giả định thay đổi diện tích căn hộ để đƣa ra chính sách điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại.
Cấu trúc luận văn Luận văn đƣợc chia làm 5 chƣơng. Chƣơng 1 sẽ giới thiệu mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu và phƣơng pháp để giải quyết vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2 tác giả đi vào đánh giá hiện trạng và nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, xác định nhóm đối tƣợng nghiên cứu là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất về nhu cầu nhà ở thực sự. Chƣơng 3 sẽ đi vào thẩm định tính khả thi tài chính của dự án “Khu Căn hộ Thƣơng Mại Khải Hoàn”, việc thẩm định dự án cùng với các phân tích rủi ro, độ nhạy sẽ đánh giá đƣợc hiệu quả về mặt tài chính – đây là điều kiện cần để các doanh nghiệp BĐS tham gia đầu tƣ, ngoài ra từ phân tích tài chính sẽ xác định mức giá hợp lý mà các doanh nghiệp sẵn lòng bán.
Chƣơng 4 sẽ đánh giá diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu của nhóm đối tƣợng nghiên cứu, sau đó sẽ thẩm định hiệu quả kinh tế của dự án, nếu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 dự án hiệu quả về mặt kinh tế trong khi diện tích căn hộ nhóm đối tƣợng nghiên cứu có thể mua nhỏ hơn quy định hiện tại của Luật Nhà ở thì sẽ có chính sách kiến nghị. Chƣơng 5 đƣa ra chính sách kiện nghị điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại, nêu rõ các mặt hạn chế và hƣớng phát triển của đề tài. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở TẠI TP.HCM Chƣơng 2 giới thiệu tổng quan về thực trạng nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và các chính sách nhà ở hiện nay.
Bên cạnh đó, trong chƣơng này tác giả cũng đánh giá tình hình thị trƣờng nhà ở xã hội, nhà ở thƣơng mại hiện nay. Cuối chƣơng, tác giả sẽ đánh giá nhu cầu thực của thị trƣờng nhà ở hiện nay, từ đó xác định nhóm đối tƣợng khách hàng chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng nhu cầu thực về nhà ở tại TP. Việc xác định đƣợc nhóm khách hàng này sẽ là cơ sở cho các phân tích về năng lực tài chính và đặc điểm nhu cầu nhà ở của họ.Tổng quan về thực trạng nhà ở tại TP.HCM đƣợc biết đến là một đô thị lớn nhất và cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nƣớc. Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn ƣớc đạt 514.635 tỷ đồng, tăng 10,3% so với năm 2010; và thu nhập bình quân đầu ngƣời đạt 3.130 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nƣớc là 1.
Với những điều kiện thuận lợi nhƣ thế, TP.HCM đã thu hút nhiều ngƣời dân từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê vào năm 2010 TP.HCM là thành phố đông dân nhất cả nƣớc, dân số 7,396 triệu ngƣời với mật độ dân số lên đến 3.530 ngƣời/km2; tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là 3,54%. Trong đó số lƣợng ngƣời di cƣ chiếm một phần không nhỏ, TP.HCM chỉ đứng sau Bình Dƣơng với tỷ suất di cƣ thuần dƣơng (số lƣợng ngƣời nhập cƣ lớn hơn ngƣời di cƣ) là 136 ngƣời di cƣ/1000 dân. Lƣợng ngƣời nhập cƣ hàng năm lớn kéo theo nhu cầu nhà ở tại TP.HCM ngày càng thêm cấp thiết.
Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê tổng số nhà đến năm 2009 của TP. Năm 2010, tỉ lệ hộ ở nhà kiên cố chiếm 23%, nhà bán kiên cố chiếm 75,3% nhà bán kiên cố chiếm 1,2% và nhà tạm chiếm 0,6% (xem Bảng 2. So với các năm trƣớc đó tỷ lệ nhà tạm và nhà kiên cố có khuynh hƣớng giảm trong khi nhà bán kiên cố lại tăng lên. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Về tình hình sở hữu nhà ở, theo số liệu Bộ Xây dựng tại TP.HCM 81% hộ gia đình đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng, 19% hộ ở nhà thuê của tƣ nhân hay thuê của Nhà nƣớc.
Số hộ phải ở nhà thuê ở TP.HCM cũng cao hơn nhiều so với mức bình quân 14% ở các đô thị. Tỷ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà (%) Loại nhà Nhà kiên Nhà bán Nhà thiếu Năm Nhà tạm cố kiên cố kiên cố 2002 25,4 63,4 - 11,2 2004 32,7 60,1 - 7,3 2006 38,1 58,1 - 3,8 2008 47,6 48,6 - 3,9 2010 23,0 75,3 1,2 0,6 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, Kết quả khảo sát mức sống dân cƣ năm 2010) Diện tích nhà ở bình quân một nhân khẩu cũng có nhiều thay đổi rõ rệt.