Tổng quan nghiên cứu
Theo thống kê của UNFPA, hiện có khoảng 25% cư dân thành thị Việt Nam không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở, trong khi 20% nhà ở đô thị không đạt tiêu chuẩn và TP. Hồ Chí Minh còn có khoảng 300.000 người sống trong các khu nhà ổ chuột. Đô thị hóa nhanh chóng đã tạo áp lực lớn lên quỹ đất trung tâm, khiến việc phát triển nhà ở truyền thống gặp nhiều khó khăn. Trong bối cảnh đó, nhà chung cư trở thành xu hướng phát triển phù hợp, đặc biệt tại TP. Thủ Đức, nơi mô hình này đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án đa dạng về phân khúc và thiết kế.
Mục tiêu nghiên cứu nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại TP. Thủ Đức, đo lường mức độ tác động của từng nhân tố và đề xuất các hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh, tiếp thị hiệu quả hơn. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 6/2022 đến tháng 12/2022, tập trung khảo sát khách hàng đã có quyết định mua nhà chung cư tại TP. Thủ Đức.
Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả bán hàng và phát triển thị trường nhà chung cư tại khu vực này. Kết quả nghiên cứu cũng góp phần bổ sung kiến thức khoa học về hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển nhà ở hiện nay.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khung lý thuyết áp dụng
Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về hành vi khách hàng và quyết định mua hàng, trong đó có mô hình tiến trình ra quyết định mua hàng gồm năm giai đoạn: nhận dạng vấn đề, tìm kiếm thông tin, xem xét lựa chọn thay thế, đưa ra lựa chọn và quyết định mua. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua được phân loại thành bốn nhóm chính theo Philip Kotler: nhân tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý.
Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ độc lập với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung. Các đặc điểm này ảnh hưởng đến nhận thức và quyết định mua của khách hàng.
Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 7 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư: tình hình tài chính, vị trí nhà chung cư, môi trường sống, tiện ích nội ngoại khu, ảnh hưởng xã hội, thiết kế nhà chung cư và truyền thông. Mỗi nhân tố được đo lường qua các biến quan sát cụ thể dựa trên các nghiên cứu trong và ngoài nước.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính được thực hiện qua thảo luận nhóm với các chuyên gia và nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản nhằm hiệu chỉnh và bổ sung các biến quan sát cho phù hợp với đặc điểm thị trường TP. Thủ Đức.
Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với cỡ mẫu 350 khách hàng đã có quyết định mua nhà chung cư, thu về 298 mẫu hợp lệ. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng. Thời gian khảo sát từ tháng 6/2022 đến tháng 12/2022.
Dữ liệu được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0 với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy bội để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà chung cư. Quy trình phân tích dữ liệu bao gồm làm sạch dữ liệu, thống kê mô tả, kiểm định giả thuyết, phân tích nhân tố và xây dựng mô hình hồi quy.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Những phát hiện chính
Ảnh hưởng của chủ đầu tư là nhân tố quan trọng nhất với hệ số hồi quy β = 0.369, cho thấy uy tín, năng lực và thương hiệu chủ đầu tư có tác động mạnh mẽ đến quyết định mua nhà chung cư của khách hàng tại TP. Thủ Đức.
Môi trường sống đứng thứ hai với β = 0.162, phản ánh sự quan tâm của khách hàng đến an ninh, văn minh, không gian xanh sạch đẹp xung quanh khu chung cư.
Tài chính cũng là nhân tố có ảnh hưởng đáng kể, thể hiện qua các biến như thu nhập, khả năng vay vốn và giá cả căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.
Các nhân tố khác như vị trí, tiện ích nội ngoại khu, ảnh hưởng xã hội, thiết kế và truyền thông cũng có tác động nhưng mức độ thấp hơn.
Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của quyết định mua nhà chung cư, cho thấy tính phù hợp và khả năng dự báo cao của mô hình.
Thảo luận kết quả
Kết quả cho thấy uy tín chủ đầu tư là yếu tố quyết định hàng đầu, phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam và quốc tế, nơi thương hiệu và năng lực chủ đầu tư tạo niềm tin cho khách hàng. Môi trường sống được đánh giá cao do khách hàng ngày càng quan tâm đến chất lượng cuộc sống, an ninh và cảnh quan xanh trong khu dân cư.
Tài chính là ràng buộc quan trọng, nhất là trong bối cảnh giá nhà chung cư ngày càng tăng và khách hàng phải cân nhắc kỹ lưỡng khả năng chi trả. Các yếu tố vị trí và tiện ích nội ngoại khu tuy có ảnh hưởng nhưng không vượt trội, có thể do sự đa dạng và cạnh tranh của các dự án tại TP. Thủ Đức.
Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố (hệ số β), giúp trực quan hóa tầm quan trọng tương đối của các yếu tố. Bảng phân tích hồi quy chi tiết cũng minh họa các hệ số và mức ý nghĩa thống kê, củng cố tính thuyết phục của kết quả.
Đề xuất và khuyến nghị
Tăng cường xây dựng và quảng bá thương hiệu chủ đầu tư: Chủ đầu tư cần nâng cao uy tín qua chất lượng dự án, minh bạch pháp lý và dịch vụ hậu mãi nhằm tăng niềm tin khách hàng. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng; chủ thể: các doanh nghiệp bất động sản.
Cải thiện môi trường sống trong và xung quanh chung cư: Đầu tư vào an ninh, cảnh quan xanh, hệ thống tiện ích công cộng để nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân. Thời gian: 12-18 tháng; chủ thể: chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương.
Đa dạng hóa các gói tài chính và hỗ trợ vay vốn: Hợp tác với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, linh hoạt phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng. Thời gian: 6 tháng; chủ thể: chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng.
Tối ưu vị trí và tiện ích nội ngoại khu trong quy hoạch dự án: Lựa chọn vị trí thuận tiện giao thông, gần các tiện ích thiết yếu và phát triển các tiện ích nội khu đa dạng, hiện đại. Thời gian: trong giai đoạn thiết kế và phát triển dự án; chủ thể: chủ đầu tư và đơn vị quy hoạch.
Tăng cường truyền thông và tư vấn khách hàng: Xây dựng đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp, sử dụng các kênh truyền thông đa dạng để tiếp cận và thuyết phục khách hàng hiệu quả. Thời gian: liên tục; chủ thể: doanh nghiệp bất động sản.
Đối tượng nên tham khảo luận văn
Doanh nghiệp bất động sản: Nắm bắt các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tiếp thị, nâng cao hiệu quả bán hàng.
Nhà quản lý và hoạch định chính sách đô thị: Hiểu rõ nhu cầu và xu hướng tiêu dùng nhà ở chung cư để xây dựng các chính sách phát triển nhà ở phù hợp, đảm bảo an sinh xã hội.
Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Tham khảo các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà để thiết kế các sản phẩm vay vốn phù hợp, hỗ trợ khách hàng hiệu quả.
Nhà nghiên cứu và học viên ngành quản trị kinh doanh, bất động sản: Cung cấp cơ sở lý thuyết, phương pháp nghiên cứu và kết quả thực nghiệm để phát triển các nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực hành vi tiêu dùng và thị trường bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Những nhân tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhà chung cư tại TP. Thủ Đức?
Chủ đầu tư, môi trường sống và tài chính là ba nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất, với hệ số hồi quy lần lượt là 0.369, 0.162 và mức độ đáng kể khác. Điều này cho thấy uy tín chủ đầu tư và chất lượng môi trường sống là ưu tiên hàng đầu của khách hàng.Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
Luận văn sử dụng kết hợp nghiên cứu định tính (thảo luận nhóm với chuyên gia) và nghiên cứu định lượng (khảo sát 298 khách hàng) cùng các phân tích thống kê như Cronbach’s Alpha, EFA và hồi quy bội trên phần mềm SPSS 20.0.Tại sao việc nghiên cứu quyết định mua nhà chung cư lại quan trọng?
Nhà chung cư là sản phẩm có giá trị lớn, khách hàng thường mua ít lần trong đời nên quyết định rất thận trọng. Hiểu được các nhân tố ảnh hưởng giúp doanh nghiệp phát triển sản phẩm và chiến lược phù hợp, đồng thời hỗ trợ khách hàng ra quyết định nhanh và chính xác hơn.Mô hình nghiên cứu giải thích được bao nhiêu phần trăm sự biến thiên của quyết định mua nhà?
Mô hình giải thích được 67.8% sự biến thiên của quyết định mua nhà chung cư, cho thấy mô hình có độ phù hợp cao và khả năng dự báo tốt các yếu tố ảnh hưởng.Có những đề xuất nào giúp doanh nghiệp tăng quyết định mua nhà chung cư?
Các đề xuất bao gồm nâng cao uy tín chủ đầu tư, cải thiện môi trường sống, đa dạng hóa gói tài chính, tối ưu vị trí và tiện ích, cùng tăng cường truyền thông và tư vấn khách hàng nhằm thu hút và giữ chân khách hàng hiệu quả.
Kết luận
- Nghiên cứu xác định 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại TP. Thủ Đức, trong đó chủ đầu tư có ảnh hưởng mạnh nhất với hệ số β = 0.369.
- Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của quyết định mua nhà, thể hiện tính phù hợp và khả năng dự báo cao.
- Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước, đồng thời phản ánh đặc thù thị trường bất động sản TP. Thủ Đức.
- Đề xuất các giải pháp quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và hỗ trợ khách hàng ra quyết định nhanh hơn.
- Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, mở rộng nghiên cứu sang các khu vực khác và cập nhật dữ liệu thị trường để nâng cao tính ứng dụng của nghiên cứu.
Khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản và nhà quản lý đô thị tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu nhằm phát triển bền vững thị trường nhà chung cư tại TP. Thủ Đức và các đô thị lớn khác.