CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỚI VIỆC TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản và tái cơ cấu sản phẩm bất động sản: 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo nghĩa thông thường, Bất Động Sản là “tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa.” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Thuật ngữ Bất Động Sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn của nhiều nước trên thế giới. Mặc dù, có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, nhưng ở hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản.) đều coi Bất Động Sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý.
Thêm vào đó, cũng có những quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là Bất Động Sản. Ví dụ: Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”; còn Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự (1995), trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế rất ít sử dụng thuật ngữ Bất Động Sản mà chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định Tại khoản 1 - Điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005, khái niệm Bất Động Sản được định nghĩa như sau: “Bất Động Sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó 7 c) Các tài sản khác gắn liền đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”.2 Đặc điểm của bất động sản a) Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. b) Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
8 c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. d) Các tính chất khác + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.3 Phân loại bất động sản Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS được phân loại theo các tiêu chí sau: - Phân loại theo đặc tính vật chất, có: đất đai; các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai (vườn cây, công trình nuôi trồng thủy sản, du lịch, hạ tầng cơ sở, hầm mỏ.
- Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, có: đất đai; các công trình kiến trúc (nhà ở, công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, thương mại. Theo một nghiên cứu khác, bất động sản có thể phân thành ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với 9 đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Như vậy, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại bất động sản phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.2 Đầu tư Bất động sản Đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS với mục đích thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận). Cũng như các tổ chức kinh doanh khác, mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp đầu tư BĐS là thu được lợi nhuận, tuy nhiên trong suốt qua trình phát triển và phấn đấu không ngừng, đầu tư BĐS còn nhắm tới đích đến cao xa hơn về mặt xã hội, đó là khẳng định thương hiệu, đáp ứng nhu cầu phát triển và hội nhập quốc tế của Việt Nam, góp phần xây dựng hình ảnh một đất nước Việt Nam hiện đại, năng động và phát triển.
Đầu tư bất động sản là một trong những hướng đầu tư lớn trong cơ cấu thị trường đầu tư. Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc giữa các hướng sau đây: mua cổ phiếu của các công ty; mua các trái phiếu với lãi suất cố định và đầu tư bất động sản. Việc cân nhắc một hoạt động đầu tư được tiến hành dựa trên cơ sở các tiêu chí phản ánh chất lượng của hoạt động đầu tư. Các tiêu chí cơ bản bao gồm: - Mức độ an toàn đối với vốn đầu tư bỏ ra, nghĩa là vốn ít có nguy cơ bị mất.
Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư.