Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng hoạt động môi giới BĐS tại công ty SGO X

Khóa luận nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng hoạt động môi giới BĐS tại công ty SGO X, từ đó đề xuất giải pháp thực tiễn nâng cao hiệu quả kinh doanh.

• Tác giả: Bùi Trà My
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Hải
• Trường học: Đại học Lâm nghiệp
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần bất động sản SGO X
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường hiện đại

Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian giúp kết nối giữa những người mua, người bán và cho thuê bất động sản. Theo nghiên cứu tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X, môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra tính thanh khoản cho thị trường, cung cấp thông tin chính xác và hỗ trợ các giao dịch diễn ra suôn sẻ. Với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản tại Hà Nội, những môi giới BĐS chuyên nghiệp đã trở thành những người trung gian không thể thiếu. Họ không chỉ tìm kiếm khách hàng tiềm năng mà còn cung cấp tư vấn chuyên sâu về giá cả, pháp lý và tiềm năng đầu tư. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động này bao gồm cả các yếu tố trực tiếp từ chính sách bán hàng và thông tin sản phẩm, cũng như các yếu tố gián tiếp từ điều kiện thị trường và pháp luật.

1.1. Định nghĩa dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm các hoạt động hỗ trợ giao dịch mua bán, cho thuê các tài sản bất động sản. Điều kiện kinh doanh dịch vụ này yêu cầu tổ chức, cá nhân phải có chứng chỉ hành nghề và đáp ứng các quy định pháp luật. Các doanh nghiệp môi giới phải tuân thủ đầy đủ các quy định về quản lý, báo cáo và bảo vệ quyền lợi khách hàng.

1.2. Tầm quan trọng của môi giới BĐS đối với thị trường

Tại thị trường Hà Nội, môi giới bất động sản giúp tăng tính minh bạch và hiệu quả giao dịch. Nghiên cứu tại SGO X cho thấy rằng những doanh nghiệp môi giới chuyên nghiệp giúp gia tăng tỉ lệ hấp thụ căn hộ và rút ngắn thời gian bán hàng, đồng thời tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.

II. Nhóm yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động môi giới BĐS

Nghiên cứu tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X xác định rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động môi giới. Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm đóng vai trò then chốt, bao gồm vị trí dự án, tiện ích, kiến trúc và các đặc thù của từng sản phẩm. Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng cũng rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến động lực bán hàng của các môi giới như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất (HTLS) và các chính sách ưu đãi khác. Bên cạnh đó, nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng như hành vi mua sắm, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính cũng tác động mạnh mẽ. Tại SGO X, các dự án như The Matrix One và Imperia Smart City đã được phân tích kỹ lưỡng để tìm ra những yếu tố tối ưu hóa quá trình bán hàng.

2.1. Yếu tố thông tin sản phẩm và vai trò trong môi giới

Thông tin chi tiết về dự án như vị trí địa lý, diện tích, tiện ích và giá trị căn hộ (GTCH) là nền tảng quan trọng. Các yếu tố ảnh hưởng như liên kết vùng, hạ tầng xung quanh và tiềm năng phát triển khu vực trực tiếp quyết định khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường.

2.2. Chính sách bán hàng và hỗ trợ lãi suất HTLS

Tiến độ thanh toán linh hoạt, chương trình HTLS hấp dẫn và các ưu đãi đặc biệt là những yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua của khách hàng. Nghiên cứu tại SGO X cho thấy những dự án với chính sách bán hàng hợp lý đạt tỉ lệ hấp thụ cao hơn.

III. Nhóm yếu tố gián tiếp Thị trường và Pháp luật

Bên cạnh các yếu tố trực tiếp, những yếu tố gián tiếp từ thị trường bất động sản và môi trường pháp luật cũng ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả môi giới BĐS. Tình hình kinh tế tại thành phố Hà Nội, mức độ phát triển cơ sở hạ tầng và những thay đổi trong chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản đều tác động đến quyết định của người mua. Nghiên cứu tại SGO X ghi nhận rằng các thay đổi về lãi suất vay, điều kiện cấp tín dụng và các quy định mới về quản lý bất động sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Ngoài ra, số lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường Hà Nội trong các quý khác nhau cũng phản ánh sự biến động của nhu cầu thị trường.

3.1. Tác động của điều kiện kinh tế đến yếu tố ảnh hưởng môi giới

Phát triển kinh tế tại Hà Nội ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của khách hàng và nhu cầu bất động sản. Tình hình việc làm, mức lương và chi phí sinh hoạt là những yếu tố ảnh hưởng không thể bỏ qua khi phân tích thị trường BĐS.

3.2. Pháp luật và chính sách quản lý bất động sản

Các quy định về giấy chứng nhận (GCN), hợp đồng mua bán (HĐMB), và các quy định liên quan đến chứng chỉ hành nghề môi giới đều ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. Những thay đổi chính sách có thể tạo cơ hội hoặc thách thức cho các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình môi giới.

IV. Nhóm yếu tố truyền thông và khả năng nâng cao hiệu quả môi giới BĐS

Nhóm yếu tố truyền thông đóng vai trò ngày càng quan trọng trong hoạt động môi giới bất động sản hiện đại. Tại SGO X, các chiến lược tiếp thị kỹ thuật số, quảng cáo trên các nền tảng mạng xã hội và các chương trình khuyến mãi đặc biệt giúp tăng độ nhận diện của các dự án. Nghiên cứu cho thấy rằng yếu tố ảnh hưởng từ truyền thông hiệu quả có thể làm tăng số lượng khách hàng tiềm năng lên đáng kể. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả bao gồm: cải thiện chất lượng thông tin sản phẩm, tối ưu hóa chính sách bán hàng, tăng cường tương tác với khách hàng qua các kênh số, và xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Các kết quả đạt được tại SGO X cho thấy sự phối hợp hiệu quả giữa các nhóm yếu tố có thể nâng cao tỉ lệ thành công giao dịch lên đến 40-50%.

4.1. Chiến lược truyền thông và ảnh hưởng đến nhận diện sản phẩm

Các chiến lược quảng cáo đa kênh, sử dụng hình ảnh chuyên nghiệp và tuyên truyền về lợi ích sản phẩm là những yếu tố ảnh hưởng quan trọng. Tại SGO X, việc sử dụng các nền tảng số như Facebook, zalo và website chuyên nghiệp đã giúp tăng cơ hội tiếp cận khách hàng đối tượng.

4.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong môi giới BĐS

Để nâng cao hiệu quả, cần tập trung vào đào tạo nhân viên, xây dựng cơ sở dữ liệu khách hàng, cải thiện quy trình bán hàng và tăng cường sự hợp tác giữa các phòng ban. Những yếu tố ảnh hưởng này kết hợp với nhau sẽ tạo nên một hệ thống môi giới bất động sản hiệu quả và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI, TÍNH CẤP THIẾT LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Chính vì vậy, BĐS sẽ tạo cho nền kinh tế của một quốc gia một tiềm năng đáng kể về vốn, để từ đó phát triển kinh tế- xã hội đạt được những mục tiêu đặt ra. Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, với sự ra đời của Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, lúc này, hoạt động trên thị trường vẫn còn thiếu chuyên nghiệp và minh bạch. Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2023 trôi qua với nhiều mảng màu sáng tối, thị trường đã ấm dần lên sau vài năm ảnh hưởng xấu của đại dịch Covid-19.

Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch (180. Theo đó, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng cao, bất chấp sức tiêu thụ giảm mạnh. Tuy nhiên, nhìn chung, theo đánh giá của một số chuyên gia, thị trường BĐS vẫn được coi là kênh đầu tư hấp dẫn. Đáng chú ý, nguồn vốn đổ vào BĐS năm 2023 về cơ bản vẫn khả quan.

Trong lĩnh vực BĐS, hoạt động môi giới đóng vai trò vô cùng quan trọng vì là cầu nối giữa cung và cầu, là bên trung gian mang lại thông tin của các bên cho nhau. Thời điểm hiện tại, khi mà Việt Nam đang phát triển theo hướng Hiện đại hóa- Công nghiệp hóa và bắt đầu bước vào thời đại công nghệ 4.0 thì thông tin đã được truyền tải đến tất cả mọi người nhiều hơn với độ chính xác cao, vì vậy trình độ dân trí tăng, nhận thức của con người cũng tăng. Con người ta bắt đầu biết nhìn nhận về môi giới BĐS và coi đó là một nghề nghiệp hợp pháp. Khi có nhu cầu quan tâm đến BĐS, người ta đã bắt đầu tìm đến các nhà môi giới để được tư vấn, có được những thông tin hữu ích và được giúp đỡ khi cần.

Người tiêu dùng ngày càng thông minh đòi hỏi các nhà môi giới ngày càng phải có kiến thức, trau dồi kĩ năng và phải chuyên nghiệp hơn để có được khách hàng. Tuy nhiên, nghề nào cũng sẽ có những khó khăn riêng, nghề môi giới cũng không nằm ở vùng ngoại lệ. Trong quá trình tư vấn, các chuyên viên môi giới vẫn gặp phải một vài khó khăn nhất định: hoạt động môi giới chưa rộng khắp, bỏ lỡ nhiều thị trường tiềm năng,….Bên cạnh đó, qua quá trình nghiên cứu đánh giá các công ty môi giới trên địa bàn thành phố Hà Nội, tôi nhận thấy công ty SGOX là doanh nghiệp non trẻ, số lượng nhân sự chưa cao, còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động. Xuất phát từ thực tế đó tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS tại công ty cổ phần BĐS SGO X” 1 1.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở do Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối, xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động mô giới BĐS , từ đó thấy được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện môi giới. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty cổ phần BĐS SGO X. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở do Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối tại thành phố Hà Nội.

- Xác định được các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối tại thành phố Hà Nội. - Đánh giá được thuận lợi khó khan của công ty trong quá trình môi giới, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động và đưa ra kết luận kiến nghị. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: từ năm 2022 - Phạm vi không gian: 2 dự án căn hộ cao cấp do SGO X phân phối + Dự án The Matrix One + Dự án Imperia Smart City 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2. Khái niệm bất động sản Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản 2. Khái niệm hàng hóa bất động sản Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy giặt, bột giặt, công cụ, máy móc.) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc thỏa mãn nhu cầu của con người.

Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua bán. Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng sản phẩm trong nước. Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép. (Minh Anh, 2018) Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật chất.

Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản. Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể: Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch.

Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.

Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn 3 nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế.

Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v… Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý.

Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .