Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương này sẽ trình bày tổng quát những đề mục liên quan đến nội dung của bài nghiên cứu. Bao gồm: (1) Lý do chọn đề tài, (2) Mục tiêu nghiên cứu, (3) Câu hỏi nghiên cứu, (4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (5) Phương pháp nghiên cứu, (6) Đóng góp của đề tài, (7) Kết cấu khóa luận. Chương 2: Cơ sở lý luận và tổng quan nghiên cứu 5 Trong cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày về (1) Khái niệm bong bóng bất động sản, (2) Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản, (3) Khảo lược các nghiên cứu liên quan, (4) Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản, (5) Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam. Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 3 trình bày về (1) Phương pháp nghiên cứu,(2) Các mô hình phù hợp cho cùng đề tài, (3) Cơ sở dữ liệu nghiên cứu.
Tại đây, tác giả tạp trung phân tích tính chất và xây dựng phương trình nghiên cứu cho các biễn vĩ mô gồm Chỉ số PR (Price/rent), Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP), Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Lãi suất cho vay (R), Dư nợ cho vay (REL), Vốn đầu tư nước ngoài (FDI), Chỉ số chứng khoán (VNI). Chương 4: Kết quả nghiên cứu Kết quả thu được khi thực hiện xong các kiểm định có trong mô hình sẽ được trình bày trong Chương 4. Kết quả dữ liệu từ mô hình sẽ được đưa ra phân tích, so sánh với các giả thuyết nghiên cứu ban đầu và kết quả từ những bài nghiên cứu cùng chủ đề. Chương 5: Kết luận và khuyến nghị 6 CHƯƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 2. KHÁI NIỆM BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Theo Case và Shiller (2003) bong bóng BĐS là trạng thái mà các nhà đầu tư quá kỳ vọng vào sự tăng giá trong lương lai dẫn đến lượng cầu và giá nhà đất có sự chênh lệch cao giữa giá trị thực tế và hiện tại. Theo quan điểm đó, các nhà đầu tư nhìn nhận rằng đầu tư vào thị trường BĐS nhà ở có ít rủi ro do dù giá hiện tại cao hơn giá trị thực tế nhưng sự chênh lệch đó sẽ được bù đắp lại bởi sự chệnh lệch giá cả trong tương lai. Chính sự kỳ vọng vào sự tăng giá BĐS nhà ở trong tương lai là nguyên nhân hình thành nên bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở.
Marc Labonte (2003) giải thích rằng bong bóng BĐS hình thành là do sự tăng giá bởi sự thay đổi của các yếu tố tác động đến cung và cầu của đối tượng mà không thể lý giải được. Các yếu tố tác động đến cung và cầu thường xuyên bị thay đổi theo thời gian và không đoán trước được nên bong bóng BĐS không thể xác định nguyên nhân một cách chắc chắn. Do đó, nếu xác định được nguyên nhân tạo nên bong bóng BĐS một cách chính xác có thể ngăn chặn sự hình thành và phát triển của nó vì nhà đầu tư sẽ giải quyết bằng cách bán tài sản để giảm thiểu tổn thất xảy ra trong tương lai, từ đó có thể ngăn chặn bong bóng BĐS nhà ở xảy ra. Himmelberg và cộng sự (2005) cho rằng bong bóng BĐS hình thành nguyên nhân là do hiện tại nhà đầu tư sẵn sàng mua BĐS nhà ở với mức giá cao vì sự kỳ vọng và sự tăng giá trong tương lai.
“Phần giá tăng cao” được nhắc đến trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở. Warwick McKibbin (2006) đưa ra định nghĩa rằng bong bóng BĐS là tình trạng đầu cơ giá BĐS nhà ở gây nên hậu quả giá nhà đất trên thị trường cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế, vượt xa thu nhập của người tiêu dùng và 7 các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được tác giả nhắc đến là các lợi ích kinh tế nhận được từ việc khai thác tài sản như thu nhập từ việc cho thuê tài sản, bất động sản. Theo Gadi Barlevy (2007) thì bong bóng BĐS là hiện tượng giá cả hiện hành trên thị trường của BĐS vượt xa giá trị cơ bản.
Giá trị cơ bản là giá trị kỳ vọng về những lợi ích kinh tế mà BĐS mang lại trong thời gian sử dụng và được chiết khấu về thời điểm hiện tại. Giá trị này được quy định từ việc khai thác và sử dụng BĐS mang lại, không được quy định từ việc bán BĐS đó trên thị trường. Vì vậy, nếu giá của BĐS nhà ở vượt xa giá trị cơ bản của nó thì được xem là định giá cao. Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng đây là một trong những trạng thái mà nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” tạo nên sự tăng giá hàng loạt với tốc độ cao và kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định, đồng thời mức giá này cũng vượt xa khả năng chi trả của người tiêu dùng và giá trị cơ bản của nó.
Sau đó thì thị trường sẽ có sự điều chỉnh giá trở về giá trị cơ sở của BĐS. Từ những khái niệm của các bài nghiên cứu trên, tác giả đưa ra khái nhiệm về hiện tượng bong bóng BĐS như sau: Đây là hiện tượng giá BĐS tăng nhanh một cách bất thường mà không dựa trên các yếu tố kinh tế như: thu nhập thực của người tiêu dùng, những lợi ích kinh tế BĐS đó mang lại, và tốc độ phát triển kinh tế, dân cư trong khu vực. Điều này đã sinh ra sự nghi ngờ về sự định giá cao hơn so với giá trị thực của BĐS dẫn đến sự tồn tại của rủi ro điều chỉnh giá hay sự sụp đổ giá trong tương lai để điều chỉnh giá BĐS về giá trị thực của nó, nặng nề hơn là dẫn đến “đóng băng” thị trường BĐS gây ra các ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS và các ngành nghề, thị trường khác có liên quan. CÁCH ĐO LƯỜNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.
Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản Nội dung của phương pháp này là ước lượng giá trị căn bản của BĐS nhà ở thông qua đo lường giá trị lợi ích bằng tiền từ việc đầu tư và kinh doanh các yếu tố trên BĐS nhà ở đó, tiếp theo đối chiếu các giá trị thực tế với giá trị cơ bản. Theo Caspi (2016) nếu sự khác biệt này quá chênh lệch thì kết luận có sự tồn tại của bong bóng BĐS nhà ở. Theo phương pháp này, đặt giả thiết tiền thuê nhà là tiền có giá trị không thay đổi theo thời gian và BĐS nhà ở là tài sản được sở hữu và sử dụng trong một quá trình kéo dài, do đó sẽ không mua đi bán lại giữa các cá nhân cũng như chủ đầu tư tại các thời điểm về sau. Điều này đồng nghĩa, nếu BĐS nhà ở được sang nhượng tại một thời điểm bất kì về sau thì giá bán BĐS nhà ở sẽ tương đương với giá trị ban đầu của tài sản.
Bên cạnh đó doanh thu và lợi nhuận kinh tế trong quá trình đầu tư và khai thác sẽ được tính vào giá trị tiền cho thuê BĐS. Theo Muellbauer và cộng sự (2008), Mikhed và cộng sự (2008) thì BĐS nhà ở là một tài sản mang tính đầu tư và có khả năng phát triển trong tương lai do đó sử cách thức chiết khấu dòng tiền để tạo lập mối quan hệ giữa giá BĐS nhà ở và dòng tiền được tạo ra thông qua quá trình đầu tư. Công thức chiết khấu dòng tiền được thể hiện như sau: 𝑓 𝑅𝑡=1 𝑃𝑡 = ∑∞ 𝑗=1 (1) (1+𝑟)𝑗 Trong đó: R: tiền thuê nhà trung bình hằng năm r: tỷ suất vốn hóa Nếu giá tiền thuê bất động sản (R) là không đổi theo qua các năm, phương pháp định giá BĐS được sử dụng khi kiểm tra và xem xét giá trị thực tế của BĐS là vốn hóa tiền từ việc cho thuê BĐS đó. Từ đó, ta có thể viết lại công thức (1) như sau 9 𝑓 𝑅 𝑃𝑡 = (2) 𝑟 Trong công thức (2) thì lợi nhuận từ việc cho thuê BĐS nhà ở được trích ra một phần khấu hao để tích lũy.
Sau một thời gian khai thác giá trị từ BĐS, phần khấu hao này được dùng vào việc tu sửa, duy trì hoặc tái tạo để đảm bảo tính sử dụng lâu dài theo thời gian. Để đo lường giá trị r, ta phân tích phần bù rủi ro trong quá trình cho thuê BĐS hoặc tính r thông qua đo đạt tỷ suất sinh lời từ thời gian khai thác cho thuê BĐS nhà ở. Thông qua các trị số R và r ta 𝑓𝑚𝑎𝑥 tính ra được 𝑃𝑡 , đây là trị số tối đa của giá trị cơ bản BĐS nhà ở. Từ các 𝑓𝑚𝑎𝑥 giá trị được ghi nhận và tính toán thực tế trên thị trường (𝑃𝑡 ) , nếu 𝑃𝑡 > 𝑃𝑡 𝑓𝑚𝑎𝑥 thì đủ căn cứ, nhận định để đánh giá có sự tồn tại , ngược lại 𝑃𝑡 < 𝑃𝑡 thì chưa đủ căn cứ để kết luận có tồn tại bong bóng BĐS trên thị trường.
Theo nhận định của các nhà nghiên cứu, nhược điểm của phương pháp này là tính rủi ro từ quá trình kinh doanh, cho thuê cao hơn rủi ro khi cá nhân, tổ chức gửi tiết kiệm tại các ngân hàng. Đối với tài sản là BĐS nhà ở được dùng để cho thuê chịu ảnh hưởng từ các rủi ro do việc hủy hợp đồng của bên thuê nhà. Bên cạnh đó, thời gian không sử dụng BĐS khi chưa tìm được người cho thuê phù hợp hoặc giá tiền thuê nhà có thể bị biến động theo hướng giảm khi đứng trước các nhân tố tài chính bất lợi hoặc các tình huống ngoài sự kiểm soát của bên cho thuê như dịch bệnh hoặc di dân. Trong nhiều trường hợp thực 𝑓 𝑓𝑚𝑎𝑥 tế khi trị số 𝑃𝑡 có thể nhỏ hơn nhiều so với giá trị 𝑃𝑡.
Do đó, khi tình trạng bong bóng của thị trường tương đối thấp thì phương pháp này sẽ bất cập để đo lường và nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà ở khu vực TP HCM. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản Phương pháp này được chứng minh bởi Case và Shiller (2003), Mikhed và cộng sự (2007) áp dụng để phân tích tình hình bong bóng BĐS tại Mỹ bằng cách tính thương số giữa giá của BĐS và tiền thuê BĐS đó (PRICE/RENT) hoặc dựa vào trị số giá của BĐS trên thu nhập của hộ gia đình 10 (PRICE/INCOME) để phân tích mối liên hệ của giá BĐS nhà ở theo các yếu tố cấu thành nên giá trị tối thiểu của loại tài sản này.