CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn. Về cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày các khái niệm về đô thị hóa và đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá trị đất đai, cơ sở lý luận về giá trị tăng thêm của đất đai, các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai. Dựa trên cơ sở lý thuyết, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu, các biến ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai. Tiếp theo là trình bày kinh nghiệm của các nước trên thế giới liên quan đến giá trị đất đai trong quá trình đô thị hóa.
Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai 1. Khái niệm về đô thị hóa Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội. Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn.
Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức. Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố. Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đô thị hóa là quá trình chuyển dịch hoạt động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số địa bàn thích hợp. Mặt khác, cũng theo tác giả này, đô thị hóa cũng bao gồm quá trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị.
Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy (2007) làm rõ thực chất đô thị hóa là một quá trình thay đổi hình thức cư trú của con người, từ hình thức sống ở nông thôn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới. Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Hà Nội, quá trình đô thị hóa được nhìn từ hai góc độ, một mặt đó là quá trình hình thành và phát triển các điểm dân cư được tập hợp lại và phổ biến lối sống thành thị, đồng thời phát triển các hoạt động khác nhau để phục vụ sự tồn tại và phát triển trong cộng đồng đó. Mặt khác, đô thị hóa cũng là quá trình mở rộng biên giới lãnh thổ đô thị do nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế - là sự tăng trưởng về không gian đô thị từ phát triển dân số và phát triển sản xuất. Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai yếu tố luôn được nhắc đến.
Một là, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đô thị. Sự tăng lên này theo 3 dòng chính: Sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dòng di dân từ nông thôn ra thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị. Ba dòng này có vai trò và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Hai là, đô thị hóa mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc.
Mở rộng không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong quá trình đô thị hóa. Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đô thị ra ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng không gian đô thị cũng mang tính lịch sử, tùy từng quan niệm của mỗi quốc gia. Từ những lập luân trên, có thể khái niệm đô thị hóa như sau: Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ chưa đô thị thành đô thị.
Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đô thị hay ngoại thành, có thể thị trấn, thị tứ khi có cơ hội đô thị hóa, từ đô thị mở rộng không gian và diện tích cũng như thu hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng khác nhất là nông thôn trong cả nước. Như vậy, đô thị hóa biểu hiện dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đô thị hóa trước hết là cư dân vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn tất cả các vùng trong cả nước.
Do đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động. Đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven. Đó là một quá trình liên tục, quá trình này chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định. Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…). Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 “Đất nông thôn” và “đất đô thị” là cặp phạm trù liên quan đến phương thức cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” là cặp phạm trù liên quan đến mục đích sử dụng. Giữa hai cặp phạm trù này có sự khác nhau nên việc nhầm lẫn hai cặp phạm trù này tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng trong quản lý. Phân loại đất đô thị Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất: Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thóat nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. Đất ở dân cư tại đô thị: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh. Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn.
Đất chưa sử dụng: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nguồn gốc đất ở dân cư tại đô thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 nước giao, cấp, cho thuê. Đất ở dân cư tại đô thị thường gắn liền với mục đích xây dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.