Tác động của đầu tư giao thông đến giá bất động sản tại Hà Nội, Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu impacts of transportation investment to property price in ha noi viet nam, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện thực

• Tác giả: Nguyen Thi Thu Ha
• Người hướng dẫn: Prof. Hironori Kato
• Trường học: Vietnam Japan University
• Chuyên ngành: Master Of Infrastructure Engineering
• Đề tài: Impacts Of Transportation Investment To Property Price In Hanoi, Vietnam
• Loại tài liệu: Master’s Thesis
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• ABSTRACT
• ACKNOWLEDGEMENT
• 1. CHAPTER 1: INTRODUCTION
• 1.1. Introduction
• 1.2. Hypothesis and objective
• 1.3. Research framework
• 2. CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Studies about property price and rent price by hedonic approach
• 2.2. Studies on land and property price in Vietnam
• 2.3. Effects of Hanoi MRT to office rental price
• 4. CHAPTER 4: GIS-BASED DATABASE DEVELOPMENT
• 5. CHAPTER 5: DATA ANALYSIS
• 6. CHAPTER 6: FINDING AND CONCLUSION

Tóm tắt

I. Tổng quan về tác động của đầu tư giao thông đến giá bất động sản

Đầu tư vào hạ tầng giao thông có ảnh hưởng sâu sắc đến giá bất động sản tại Hà Nội. Hệ thống giao thông hiện đại không chỉ cải thiện khả năng di chuyển mà còn làm tăng giá trị bất động sản xung quanh. Nghiên cứu cho thấy rằng các dự án giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị, có thể làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực lân cận. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư mà còn cho cư dân địa phương.

1.1. Tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản

Hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, khi có sự cải thiện về giao thông, giá bất động sản thường tăng lên. Điều này đặc biệt đúng với các khu vực gần các trạm metro hoặc bến xe buýt lớn.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại Hà Nội

Giá bất động sản tại Hà Nội bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh, và đặc biệt là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Các nghiên cứu cho thấy rằng, những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển thường có giá bất động sản cao hơn so với những khu vực khác.

II. Vấn đề và thách thức trong đầu tư giao thông tại Hà Nội

Mặc dù đầu tư vào hạ tầng giao thông mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng gặp phải không ít thách thức. Các vấn đề như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường và chi phí đầu tư cao là những thách thức lớn. Đặc biệt, việc triển khai các dự án giao thông thường gặp phải sự phản đối từ cộng đồng do lo ngại về tác động đến môi trường và cuộc sống hàng ngày.

2.1. Tắc nghẽn giao thông và ảnh hưởng đến giá bất động sản

Tắc nghẽn giao thông là một trong những vấn đề nghiêm trọng tại Hà Nội. Nó không chỉ làm giảm chất lượng cuộc sống mà còn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Các khu vực thường xuyên bị tắc nghẽn thường có giá bất động sản thấp hơn so với những khu vực có giao thông thông thoáng.

2.2. Chi phí đầu tư và hiệu quả kinh tế

Chi phí đầu tư cho hạ tầng giao thông tại Hà Nội thường rất cao. Việc tính toán hiệu quả kinh tế của các dự án này là rất quan trọng. Nghiên cứu cho thấy rằng, nếu không có sự tính toán hợp lý, các dự án có thể không mang lại lợi ích như mong đợi.

III. Phương pháp nghiên cứu tác động của đầu tư giao thông đến giá bất động sản

Để phân tích tác động của đầu tư giao thông đến giá bất động sản, nhiều phương pháp nghiên cứu đã được áp dụng. Phương pháp phân tích hồi quy, phương pháp hedonic và phân tích dữ liệu không gian là những phương pháp phổ biến. Những phương pháp này giúp xác định mối quan hệ giữa hạ tầng giao thông và giá bất động sản một cách chính xác.

3.1. Phương pháp phân tích hồi quy

Phân tích hồi quy là một trong những phương pháp phổ biến nhất để nghiên cứu tác động của các yếu tố đến giá bất động sản. Phương pháp này giúp xác định mối quan hệ giữa giá bất động sản và các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông, và các yếu tố kinh tế khác.

3.2. Phương pháp hedonic trong nghiên cứu bất động sản

Phương pháp hedonic cho phép phân tích giá trị của bất động sản dựa trên các đặc điểm của nó. Phương pháp này đã được áp dụng thành công trong nhiều nghiên cứu để xác định tác động của hạ tầng giao thông đến giá bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn của nghiên cứu về đầu tư giao thông và giá bất động sản

Nghiên cứu về tác động của đầu tư giao thông đến giá bất động sản không chỉ có giá trị lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn. Các nhà đầu tư, nhà hoạch định chính sách và các bên liên quan có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Điều này giúp tối ưu hóa lợi ích từ các dự án giao thông và phát triển đô thị.

4.1. Lợi ích cho nhà đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng thông tin từ nghiên cứu để xác định các khu vực tiềm năng cho đầu tư. Những khu vực gần các dự án giao thông mới thường có giá trị tăng cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

4.2. Chính sách phát triển hạ tầng giao thông

Kết quả nghiên cứu có thể giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra các quyết định hợp lý về đầu tư hạ tầng giao thông. Việc phát triển hạ tầng giao thông cần phải được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo mang lại lợi ích cho cộng đồng và phát triển kinh tế.

V. Kết luận và tương lai của đầu tư giao thông tại Hà Nội

Đầu tư vào hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội tại Hà Nội. Tuy nhiên, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng về các vấn đề liên quan đến môi trường và cộng đồng. Tương lai của đầu tư giao thông tại Hà Nội sẽ phụ thuộc vào khả năng giải quyết các thách thức hiện tại và tối ưu hóa lợi ích từ các dự án.

5.1. Tương lai của giá bất động sản tại Hà Nội

Giá bất động sản tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, cần theo dõi các yếu tố khác như tình hình kinh tế và chính sách phát triển đô thị để có cái nhìn tổng quan hơn.

5.2. Đề xuất cho các dự án giao thông trong tương lai

Các dự án giao thông trong tương lai cần được thiết kế và triển khai một cách bền vững. Cần có sự tham gia của cộng đồng và các bên liên quan để đảm bảo rằng các dự án này mang lại lợi ích cho tất cả mọi người.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hà Nội với quy mô dân số xấp xỉ 8 triệu người đang đối mặt với áp lực giao thông đô thị gay gắt, tình trạng ô nhiễm không khí và gia tăng phương tiện cá nhân. Nhằm giải quyết bài toán giao thông bền vững, Quy hoạch Giao thông Vận tải Thủ đô đặt mục tiêu phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 8 tuyến với tổng chiều dài 319 km đến năm 2030 và tầm nhìn 2050. Trong đó, tuyến MRT 2A Cát Linh – Hà Đông có chiều dài 13 km gồm 12 nhà ga trên cao, tổng mức đầu tư điều chỉnh lên tới hơn 868 triệu USD, đóng vai trò là tuyến đường sắt đô thị tiên phong đi vào vận hành.

Mối quan hệ tương hỗ giữa đầu tư hạ tầng giao thông khối lớn và giá trị bất động sản luôn là vấn đề trọng tâm trong kinh tế học đô thị. Tuy nhiên, các bằng chứng thực nghiệm định lượng về tác động của các tuyến metro đến phân khúc bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê tại các nước đang phát triển phụ thuộc nhiều vào xe máy như Việt Nam vẫn còn rất hạn chế.

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm mục tiêu xác định và định lượng mức độ ảnh hưởng của tuyến đường sắt đô thị MRT 2A cùng các yếu tố môi trường xây dựng đến giá thuê văn phòng tại 11 quận trung tâm Hà Nội. Phạm vi khảo sát bao gồm 578 mẫu dữ liệu giao dịch văn phòng thực tế được thu thập trong năm 2019. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học định lượng giúp các nhà hoạch định chính sách, cơ quan quản lý đô thị tối ưu hóa mô hình thu hồi giá trị gia tăng từ đất và hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển bất động sản đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên ba trụ cột lý thuyết kinh tế và quy hoạch không gian:

1. Lý thuyết Định giá Vi phân Hedonic (Hedonic Price Theory): Mô hình hóa giá thuê văn phòng như một hàm số phụ thuộc vào tập hợp các thuộc tính nội tại của tòa nhà (diện tích, số tầng, tiện ích, loại hình) và các thuộc tính ngoại cảnh không gian (vị trí, mật độ, mức độ tiếp cận hạ tầng giao thông).
2. Khung Môi trường Xây dựng 5Ds (Built Environment Framework): Đánh giá tác động không gian qua năm yếu tố cốt lõi bao gồm Mật độ (Density), Tính đa dạng sử dụng đất (Diversity), Thiết kế hạ tầng (Design), Khoảng cách đến điểm trung chuyển giao thông (Distance to transit) và Khả năng tiếp cận điểm đến (Destination accessibility).
3. Mô hình Phát triển Đô thị Định hướng Giao thông Công cộng (Transit-Oriented Development - TOD): Phân tích cơ chế tái cấu trúc không gian đô thị, tập trung mật độ việc làm và dịch vụ thương mại xung quanh các nhà ga giao thông khối lớn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình phân tích không gian kết hợp kinh tế lượng hiện đại:

• Dữ liệu sơ cấp và thứ cấp: Thu thập dữ liệu thực tế của 578 mẫu văn phòng cho thuê tại 11 quận nội thành Hà Nội (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm). Nguồn dữ liệu không gian kế thừa từ bản đồ quy hoạch số hóa của Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội và số liệu xe buýt từ Tổng công ty Vận tải Hà Nội (Transerco).
• Phân tích không gian trên Hệ thống GIS (ArcGIS): Thiết lập các vùng đệm phân tích (buffer zone) ở hai bán kính 500 mét và 1000 mét xung quanh các mẫu khảo sát và dọc theo hành lang tuyến MRT 2A. Các biến số về mật độ dân số, mật độ việc làm, chỉ số hỗn hợp sử dụng đất (Entropy Index), số lượng trường học, công trình công cộng và khoảng cách đến hồ điều hòa, trung tâm thương mại CBD (Hồ Gươm) được trích xuất tự động qua công cụ GIS.
• Phương pháp chọn mẫu và phân tích: Lựa chọn mẫu đại diện đa tầng tại các tuyến phố kinh doanh và tòa nhà văn phòng hiện hữu. Phương pháp hồi quy đa biến OLS được thực thi trên môi trường lập trình R, kiểm định và hiệu chỉnh hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến không gian nhằm đảm bảo độ tin cậy thống kê cao nhất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Mô hình định lượng mang lại những phát hiện quan trọng về cấu trúc giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội:

• Độ thích ứng và tính chính xác của mô hình: Năm mô hình hồi quy đa biến được ước lượng cho hệ số xác định $R^2$ dao động từ 0,5633 đến 0,5971 (mô hình 2 đạt $R^2 = 0,5971$), chứng minh rằng hơn 59% sự biến thiên của giá thuê văn phòng được giải thích rõ nét bởi các đặc tính tòa nhà và môi trường xây dựng xung quanh.
• Tác động của tuyến MRT 2A: Tại thời điểm khảo sát năm 2019 (khi tuyến đường sắt đang trong giai đoạn vận hành thử nghiệm và chưa khai thác thương mại), biến hành lang MRT 2A trong vùng đệm 500m và 1000m ghi nhận hệ số hồi quy mang dấu âm có ý nghĩa thống kê.
• Tác động tích cực từ hệ thống xe buýt: Tần suất các tuyến xe buýt tiếp cận (trung bình 8,05 lượt/500m và 29,27 lượt/1000m) tạo ra tác động dương có ý nghĩa thống kê cao đối với giá thuê văn phòng, khẳng định vai trò trụ cột hiện tại của mạng lưới xe buýt công cộng.
• Đặc trưng tòa nhà và vị trí trung tâm: Diện tích thuê trung bình đạt 126,17 m² (biến động từ 14 m² đến 2000 m²), tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp có thang máy và bãi đỗ xe sở hữu mức giá cao vượt trội so với nhà phố kinh doanh. Vị trí nằm trong khu phố cổ hoặc bán kính tiếp cận CBD dưới 5 km làm gia tăng đáng kể giá trị cho thuê (giá thuê trung bình toàn thị trường đạt khoảng 238.909 VNĐ/m²/tháng).

Thảo luận kết quả

Các kết quả thống kê có thể được minh họa trực quan thông qua đồ thị so sánh giữa giá thuê văn phòng quan sát thực tế và giá thuê ước tính từ mô hình, cũng như bản đồ phân bố mật độ việc làm và vùng đệm 500m - 1000m.

Trái ngược với các nghiên cứu tại Tokyo hay Hàng Châu (nơi bất động sản quanh ga ngầm tăng giá từ 2,1% đến 10% ngay sau khi mở tuyến), việc tuyến MRT 2A mang lại tác động tiêu cực ngắn hạn tại Hà Nội xuất phát từ ba nguyên nhân chính:

1. Dự án bị chậm tiến độ kéo dài, tạo ra những phiền toái về ùn tắc và bụi bẩn trong giai đoạn xây lắp.
2. Thói quen di chuyển của cư dân đô thị vẫn phụ thuộc tới hơn 80% vào phương tiện xe máy cá nhân.
3. Tâm lý người thuê văn phòng giai đoạn 2018 - 2019 chưa định hình rõ nét lợi ích từ phương thức di chuyển mới khi tuyến chưa chính thức vận hành thương mại.

Bên cạnh đó, các khu vực có mật độ việc làm cao (trung bình 175,31 lao động/ha) và chỉ số đa dạng sử dụng đất cao ghi nhận mức độ sẵn sàng chi trả của doanh nghiệp lớn hơn, mở ra tiềm năng khai thác mặt bằng thương mại rất lớn khi tuyến metro đi vào hoạt động ổn định.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các bằng chứng thực nghiệm, nghiên cứu đưa ra 4 nhóm giải pháp chiến lược:

1. Thiết lập cơ chế Thu hồi Giá trị Đất (Land Value Capture - LVC):
   • Chủ thể thực hiện: Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội và Sở Tài chính.
   • Hành động & Mục tiêu: Ban hành khung thuế điều tiết giá trị địa ốc gia tăng quanh các ga metro trong bán kính 500m. Áp dụng mức trích thu từ 2% đến 5% mức tăng giá đất sau khi vận hành thương mại nhằm tái tạo nguồn vốn hoàn trả vốn vay ODA và tái đầu tư cho các tuyến đường sắt tiếp theo.
2. Quy hoạch và tái thiết không gian theo mô hình TOD:
   • Chủ thể thực hiện: Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với các chủ đầu tư bất động sản.
   • Hành động & Mục tiêu: Nâng hệ số sử dụng đất (FAR) và cho phép tích hợp khối đế thương mại - văn phòng cao tầng trực tiếp tại 12 nhà ga trên tuyến Cát Linh - Hà Đông, hoàn thành trong giai đoạn 2020 - 2025.
3. Phát triển mạng lưới giao thông tiếp cận đa phương thức:
   • Chủ thể thực hiện: Sở Giao thông Vận tải và Transerco.
   • Hành động & Mục tiêu: Tái cấu trúc mạng lưới xe buýt gom (feeder bus) kết nối trực tiếp các khu đô thị vệ tinh vào các ga metro với tần suất từ 5 đến 10 phút/chuyến; xây dựng hạ tầng bãi gửi xe máy và làn đi bộ an toàn trong bán kính 500m quanh nhà ga.
4. Minh bạch thông tin quy hoạch và lộ trình vận hành hạ tầng:
   • Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý Đường sắt Đô thị Hà Nội (MRB).
   • Hành động & Mục tiêu: Công bố công khai, cập nhật tiến độ vận hành định kỳ nhằm củng cố niềm tin thị trường, xóa bỏ tâm lý ngần ngại của các nhà đầu tư văn phòng và bất động sản thương mại.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nghiên cứu là tài liệu tham khảo chuyên sâu và giá trị cho nhiều nhóm chuyên môn:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cung cấp cơ sở định lượng để xây dựng chính sách tài chính đô thị, cơ chế chia sẻ lợi ích từ hạ tầng giao thông và quy hoạch phân khu TOD quanh các tuyến đường sắt đô thị.
• Doanh nghiệp phát triển bất động sản và quỹ đầu tư: Hỗ trợ mô hình hóa chi phí - doanh thu, lựa chọn vị trí phát triển dự án tòa nhà văn phòng và xác định chiến lược giá thuê cạnh tranh dọc hành lang hạ tầng mới.
• Doanh nghiệp tìm thuê mặt bằng và tổ chức tư vấn: Cung cấp bức tranh toàn cảnh về các yếu tố chi phối giá thuê văn phòng tại 11 quận nội thành Hà Nội, hỗ trợ thương lượng hợp đồng thuê tối ưu.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học: Cung cấp tài liệu mẫu mực về ứng dụng phương pháp định giá Hedonic kết hợp hệ thống thông tin địa lý GIS trong nghiên cứu kinh tế đô thị và kỹ thuật hạ tầng.

Câu hỏi thường gặp

1. Phương pháp Hedonic đánh giá giá trị bất động sản như thế nào trong nghiên cứu này? Phương pháp Hedonic bóc tách giá thuê tổng thể của một văn phòng thành giá trị riêng phần của từng yếu tố cấu thành. Bằng cách phân tích hồi quy 578 mẫu, mô hình tính toán chính xác mức độ đóng góp của từng yếu tố như diện tích phòng, số tầng cao, khoảng cách tới ga metro hay tần suất xe buýt vào đơn giá thuê hàng tháng.

2. Tại sao tuyến MRT 2A lại có tác động tiêu cực đến giá thuê văn phòng tại thời điểm khảo sát? Tại thời điểm thu thập dữ liệu năm 2019, tuyến Cát Linh - Hà Đông đang trong giai đoạn chạy thử nghiệm, chưa vận hành thương mại và gặp nhiều tranh luận về việc chậm tiến độ. Các tác động tiêu cực cục bộ trong quá trình thi công như khói bụi, tiếng ồn và rào chắn giao thông đã ảnh hưởng tạm thời đến mức giá thuê xung quanh hành lang tuyến.

3. Bán kính vùng đệm 500m và 1000m mang ý nghĩa gì trong phân tích không gian GIS? Bán kính 500m đại diện cho cự ly đi bộ lý tưởng (khoảng 5-7 phút) của nhân viên văn phòng để tiếp cận các tiện ích công cộng hoặc nhà ga. Bán kính 1000m đại diện cho vùng ảnh hưởng mở rộng thông qua các phương tiện kết nối trung chuyển (xe buýt, xe đạp), giúp so sánh mức độ suy giảm ảnh hưởng của hạ tầng theo khoảng cách.

4. Yếu tố nào đóng vai trò quyết định lớn nhất đến giá thuê văn phòng tại Hà Nội? Diện tích mặt bằng cho thuê, phân loại tòa nhà (văn phòng chuyên nghiệp hạng A/B so với nhà phố tự chuyển đổi), vị trí nằm trong khu vực trung tâm thương mại lịch sử (Hoàn Kiếm) và mật độ việc làm cao xung quanh là các yếu tố quyết định mạnh mẽ nhất đến giá thuê.

5. Kết quả nghiên cứu có thể áp dụng cho các tuyến metro khác như Tuyến số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội) không? Khung phương pháp luận kết hợp giữa GIS và mô hình Hedonic hoàn toàn có thể nhân rộng để đánh giá tuyến số 3 hoặc các tuyến đường sắt tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, các hệ số định lượng cần được hiệu chỉnh theo tiến độ thi công thực tế và bối cảnh sử dụng đất của từng hành lang tuyến.

Kết luận

• Luận văn đã xây dựng thành công hàm giá định vi phân Hedonic giải thích hơn 59% biến động giá thuê văn phòng tại 11 quận nội thành Hà Nội.
• Nghiên cứu chỉ ra mối tương quan thực nghiệm quan trọng giữa các biến môi trường xây dựng 5Ds, tần suất giao thông công cộng và giá trị bất động sản thương mại.
• Bằng chứng về tác động ngắn hạn của tuyến MRT 2A giai đoạn trước vận hành mang lại góc nhìn thực tế, cảnh báo các nhà đầu tư về độ trễ vốn hóa của hạ tầng giao thông lớn.
• Khuyến nghị áp dụng khung chính sách thu hồi giá trị đất (LVC) và phát triển mô hình TOD để đảm bảo nguồn tài chính bền vững cho các dự án hạ tầng đô thị tiếp theo.
• Nghiên cứu mở ra hướng phát triển đánh giá tác động sau khi tuyến metro đi vào vận hành chính thức, tạo tiền đề khoa học vững chắc cho công tác quản trị đô thị hiện đại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

VIETNAM NATIONAL UNIVERSITY, HANOI VIETNAM JAPAN UNIVERSITY NGUYEN THI THU HA IMPACTS OF TRANSPORTATION INVESTMENT TO PROPERTY PRICE IN HANOI, VIETNAM MASTER’S THESIS Hanoi, 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] HANOI NATIONAL UNIVERSITY VIETNAM JAPAN UNIVERSITY NGUYEN THI THU HA IMPACTS OF TRANSPORTATION INVESTMENT TO PROPERTY PRICE IN HANOI, VIETNAM MAJOR: MASTER OF INFRASTRUCTURE ENGINEERING RESEARCH SUPERVISORS: Prof. Hironori Kato Dr. Phan Le Binh Hanoi, 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CONTENTS ABSTRACT .2 Hypothesis and objective. 12 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW.

Studies about property price and rent price by hedonic approach .2 Studies on land and property price in Vietnam .3 Effects of Hanoi MRT to office rental price. 26 CHAPTER 4: GIS-BASED DATABASE DEVELOPMENT .2 GIS-based database. 31 CHAPTER 5: DATA ANALYSIS. 42 CHAPTER 6: FINDING AND CONCLUSION .1 Finding and conclusion .51 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF FIGURES Figure 1: Hanoi MRT Master Plan 2030, 2050 vision…………………………….8 Figure 2: The benefit of using metro………………………………………………9 Figure 3: Hanoi Metro Line 2A (Cat Linh – Ha Dong)………………………….10 Figure 4: Two Cat Linh - Ha Dong trains leave the station in Hanoi during a trial run in September 2018…………………………………………………………….11 Figure 5: Samples in 11 urban districts in Hanoi by GIS………………………….21 Figure 6: Data samples………………………………………………………….23 Figure 7: Type of building……………………………………………………….24 Figure 8: Age of building………………………………………………………….24 Figure 9: Rent purpose…………………………………………………………….24 Figure 10: Facilities of building………………………………………………….24 Figure 11: Population density of samples with buffer scale 500 meters………….31 Figure 12: Employment density of samples with buffer scale 500 meters……….31 Figure 13: Population density of samples with buffer scale 1000 meters…………32 Figure 14: Employment density of samples with buffer scale 1000 meters……….32 Figure 15: Number of samples inside MRT corridor in buffer 500 meter and 1000 meter……………………………………………………………………………….33 Figure 16: Observed office rental price and estimated office rental prices……….48 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF TABLES Table 1: Catalogue of variables……………………………………………………27 Table 2: Descriptive statics of variables in buffer 500 meters used in property price functions………………………………………………………………………….37 Table 3: Descriptive statics of variables in buffer 1000 meters used in property price functions………………………………………………………………………….38 Table 4: Correlations between potential explanatory variables with buffer scale 500 meters………………………………………………………………………………40 Table 5: Correlations between potential explanatory variables with buffer scale 1000 meters……………………………………………………………………….41 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF ABBREVIATIONS MRT Mass Transit Rapid MRT 2A Hanoi Mass Transit Rapid Line 2A BE Built Environment TOD Transit Oriented Development IRR Internal Rate Return CBD Central Business District GIS Geographic Information System 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ABSTRACT Viet Nam is a developing country which is similar to many developing countries are experiencing rapid growth.

Along with these developments, there are many existed problems such as traffic congestion, water pollution, air pollution, green- house gas emissions, energy…etc. Transportation in Vietnam is improving rapidly both quantity and quality. Road traffic is growing fast but the major roads are dangerous and slow to travel on due to outdated design and an inappropriate traffic mix. Construction of expressways has accelerated.

Air travel is also important for long distance travel in Viet Nam. Metro systems are under construction in the two metropolises of Vietnam, one in Hanoi and another in Ho Chi Minh City. Metro in Hanoi is a solution to solving traffic issues. However, it still has some financial problems according from financial analysis of this project.

By estimating the change of office rental price, this research aims to analyze the impacts of Hanoi metro line 2A to property price in Hanoi by hedonic method. This study has found public transportation as bus frequency has positive significant impact to office rental price in Hanoi. But Hanoi metro line 2A has negative significant impact at the moment. There are several reasons.

Such as, Hanoi metro line 2A has not operated yet at the moment, the noise has bad influenced and reputation of project has not influenced to surrounded property. Hanoi is the city which has high motorbike dependent, currently number of private car has been increased and bus system are the most choices to travel for people in Hanoi now. And large area, office building, office in Old Quarter (Central Business District) and high employment density have positive impacts to office rental price in Hanoi city, Vietnam. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ACKNOWLEDGEMENT Firstly, I would like thank to my lecturers in Master of Infrastructure Engineering Program in Viet Nam Japan University for their inspiring in studying.

I have had meaningful studying time for two years with my master program. I would like to give my special thank and deep attitude to my supervisors, Professor Hironori Kato and Dr. Phan Le Binh for their advices and support in research work. I also would like to thank Ms.

Nguyen Thi Mai Chi for her guidance for my research. I would like thank all of my classmates for helping in studying. This is my big support in my master program. I have much helps from them during my master program.

I sincerely thank to all members in Urban Planning Laboratory in Kanazawa University for one semester as exchange student. I have learnt from many people from your acknowledge and their research work. Thanks for Viet Nam Japan University for all supports of my study for two years of my master program. I had learnt much academic knowledge and took part in many seminars which held by Viet Nam Japan University, also I had joined many school’s activities which were good memories with me.

My deep thank to my Japanese and Vietnamese lecturers in Viet Nam Japan University for all time in the school. Thanks for Kanazawa University for one semester-exchange program that I had done. Thanks for my Japanese teacher and international students I had in this semester in Kanazawa University. Finally, I would like to send my love and gratitude to my family who always love, support and encourage me every time.

6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHAPTER 1: INTRODUCTION 1.1 Introduction In developing countries, transportation systems are directly affected to economic growth. Because of affected infrastructure support for trading, it leads to developing the economy. Railway is one kind of infrastructure which contributes to develop national economic, such kind of social benefit it brings to, many people will have better traveling. With many developed countries, for example like Japan, many company’s offices usually change the location near to metro stations according to its convenient when urban railway has been used.

It is the cause of the increase in office rental prices in the area around the metro line. But with a developing country like Vietnam which high motorbike dependent, people do not much rely on public transportation. So the trend of change office location near to metro line in Hanoi will have a little different with a developed country like Japan. But it still affect to the rental price along metro line corridor.

Urban infrastructure system Hanoi City is a whole and covers many areas of both economic infrastructure and social infrastructure. Within the scope of the study public transportation, railway network in Hanoi brings to economic profit and social profit for citizens who are living in the city. In general, in recent years, the urban infrastructure system of Hanoi City has changed markedly, gradually changing the urban appearance towards synchronous, modern and increasingly important role in the city's socio-economic development. However, the infrastructure system still has many weaknesses and shortcomings that do not meet the needs of the people, the socio-economic development requirements and requirements of a civilized and modern city with stature.

7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Hanoi Urban Metro is a rail system has been developed in Hanoi, Vietnam. This project is part of an integrated development program for urban transport in Hanoi. Figure 1: Hanoi MRT Master Plan 2030, 2050 vision (source: hanoimetro.vn) Figure 8 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Hanoi Metro System master plan consists 8 lines with 319 kilometers of total length with high capacity for carrying passengers for Hanoi city and contributes to Hanoi economic development. Commuters in Hanoi use motorbike, buses, taxis and bicycles.

Recently, private cars also have been raised in Hanoi because of enhanced living condition. It is cause of worse congestion and serious pollution in Hanoi. Metro is part of Vietnam Ministry of Transport Master Plan, the project aims to meet the demand half of local people travelling number by public transport, minimize urban pollution, and enhance the people’s living conditions. It will support to ease traffic congestion and reduce green-house effects.

Figure 2: The benefit of using metro (source: hanoimetro.vn) Hanoi metro will change urban transport in Hanoi which has approximately 8 million people are living in. Opening of metro can be change the travel behavior of people who are living in Hanoi by the change of built environment. Metro Hanoi also will promote the growth of areas along the route and create thousands of direct jobs as well as many other jobs involved in the process of construction investment and operation exploitation. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] After the development of railway system, the office for lease demand in these areas increases, thus lead to the boost of the rental price.

It is an example shows the impact of Hanoi urban railway to the office rental price along MRT 2A corridor. Therefore, this paper aims to analyze the impacts of Hanoi MRT 2A which is one line belong to Hanoi MRT system to office rental price in Hanoi, Viet Nam. Hanoi MRT 2A is the first operating line in Hanoi. There are 12 stations from Cat Linh to Ha Dong and 13km of length.

The original cost estimate of $553 million but has been ballooned to more than $868 million, including $670 million in loans from China. Figure 3: Hanoi Metro Line 2A (Cat Linh – Ha Dong) (source: hanoimetro.vn) According to plan, this line was already completed and can use in 2019 but in fact, HadongHadong this line still in trial. It is an important ) project in Hanoi city currently. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Figure 4: Two Cat Linh - Ha Dong trains leave the station in Hanoi during a trial run in September 2018 (photo by Vietnamnet) 1.2 Hypothesis and objective Hypothesis Assume that the Hanoi metro line 2A will be increase the price of office for rent along metro corridor.

Objective Estimate a property function with cross-sectional data by hedonic approach. Analyze Hanoi metro line 2A factor to property function. Contributions of this research First, this research contributes to quantity several factors affect to office rental price in Hanoi city. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Second, study also analyses the impacts of Hanoi metro line 2A to office rental price.3 Research framework This research includes 6 chapters.

This chapter focused on overview and introduction as well as the main purpose and objectives of research. The following chapters are organized as follow:  Chapter 1: Introduction  Chapter 2: Literature Review  Chapter 3: Methodology  Chapter 4: GIS-based database development  Chapter 5: Data analysis  Chapter 6: Finding and conclusion 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW 2. Studies about property price and rent price by hedonic approach Many studies research about factors affect to house price or land price in the world. Public transportation affects strongly to property price.

When we considering factor affect to property price, several factors related. Public transportation investment increases property values (Cohen et al. 2007) is a conclusion which prove the transportation effects to property. Olszewski (2019) study called hedonic analysis of office and retail rent and transaction prices in Poland – data sources, methodology and empirical results has been researched about rent price in Poland by hedonic approach.