Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY 1. Khái niệm thế chấp Theo từ điển tiếng Việt: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Từ khái niệm cơ bản này chúng ta có thể hiểu thế chấp là cách thức mà các bên tham gia giao dịch thỏa thuận lựa chọn để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một hoặc nhiều tài sản. Theo BLDS năm 2015: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp1.
Từ khái niệm này, chúng ta có thể hiểu: Tài sản thế chấp thuộc sở hữu của bên thế chấp; bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để ràng buộc trách nhiệm; mục đích của thế chấp là đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên. Bên thế chấp là bên dùng bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chính mình. Bên nhận thế chấp – ngân hàng là bên có quyền trong quan hệ tín dụng mà việc thực hiện quyền được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp. Bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp Có thể căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản, khái niệm tài sản bảo đảm và các đặc tính của bất động sản thế chấp để khái niệm bất động sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thế chấp.
Theo đó, có thể hiểu, bất kỳ bất động sản nào cũng có thể thế chấp trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn; thế chấp là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ.2 Điều kiện bất động sản thế chấp Bất động sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp: Đây là điều kiện cần phải có để xác định bất động sản có được xem là đối tượng của hợp đồng thế chấp hay không. Vì chỉ có chủ sở hữu bất động sản mới có quyền định đoạt bất động sản của mình, việc xử lý bất động sản thế chấp (nếu có) sẽ không gặp 1 Điều 317 BLDS năm 2015. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn UEH LLM – www.vn khó khăn trong chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp có thể là bất động sản hiện có hoặc bất động sản hình thành trong tương lai.
Bất động sản thế chấp có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự2: Đây là điều kiện đủ, mang tính chất quyết định bất động sản có được nhận làm tài sản thế chấp không. Vì nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị cấm chuyển giao trong giao lưu dân sự, sẽ phát sinh rủi ro cho ngân hàng khi xử lý tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp có thể mô tả chung nhưng phải xác định được. Việc mô tả bất động sản thế chấp có thể mô tả không chi tiết nhưng phải xác định chính xác bất động là tài sản đang thế chấp như: Số thửa, tờ bản đồ đối với bất động sản hiện có; diện tích, địa điểm, vị trí nơi có bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
Đây là cơ sở để khẳng định bất động thế chấp khi tiến hành xử lý. Bất động sản thế chấp không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án3: Đây là yếu tố tăng tính an toàn và thuận lợi cho ngân hàng khi nhận thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp. Ngoài ra, đối với trường hợp hạn chế về quyền đối với bất động sản thế chấp như bất động sản thế chấp được đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ… thì bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ cân nhắc những yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thế chấp như giá trị của tài sản thế chấp, tính thanh khoản, tính an toàn để chấp nhận bất động sản là đối tượng được thế chấp hay không.3 Thủ tục thế chấp bất động sản Như đã giới thiệu phần phạm vi nghiên cứu, bất động sản thế chấp được xác định trong luận văn đó là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở (không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai).
Do đó, việc thế chấp bất động sản được thực hiện với ba hình thức: (1) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (2) thế chấp quyền sử dụng đất; (3) thế chấp tài sản gắn liền với đất. Mỗi hình thức thế chấp đều có cách thức xử lý cụ thể, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thế chấp sẽ được bên thế chấp và ngân 2 Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”.
Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr51. 3 Điều 188, Luật Đất đai năm 2013. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn UEH LLM – www.vn hàng lập, ký tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng và có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực, phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký4.
Đối với thế chấp tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực vào thời điểm công chứng hoặc chứng thực5 và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhà ở), trong phạm vi đề tài không đề cập vì thường không phát sinh. Trường hợp này chỉ phát sinh khi tài sản gắn liền với đất là dây chuyền sản xuất, thiết bị máy móc, nhà xưởng của người thế chấp còn quyền sử dụng đất là của bên thứ ba thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp bổ sung khi đã thế chấp quyền sử dụng đất. Xử lý bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm Xử lý bất động sản thế chấp có thể hiểu là một quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp, thông qua các biện pháp tác động đến bất động sản thế chấp để đảm bảo quyền cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm có vi phạm6.
Xử lý bất động sản thế chấp là một thủ tục phức tạp và kéo dài, không chỉ ảnh hưởng đến bên thế chấp mà còn ảnh hưởng đến bên thứ ba có liên quan bao gồm cá nhân, tổ chức và cơ quan tiến hành tố tụng…. Do đó, việc xử lý phải tuân thủ trình tự thủ tục luật định để đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các chủ thể có liên liên quan.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp Đối tượng được tác động trực tiếp của quá trình xử lý đó là bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng. Chủ thể có quyền xử lý chính là ngân hàng - bên nhận thế chấp. Hậu quả pháp lý khi xử lý bất động sản thế chấp là chấm dứt quyền sở hữu 4 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 319 Luật Dân sự năm 2015 và Điều 10, 11 Văn bản hợp nhất Nghị định 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm.
5 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. 6 Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr42, 43.
7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn UEH LLM – www.vn của bên thế chấp đối với bất động sản thế chấp. Bất động sản thế chấp sẽ được chuyển đổi chủ sở hữu là ngân hàng hoặc chuyển nhượng giá trị thành tiền để bù đắp, thay thế nghĩa vụ bị vi phạm của khoản vay. Phương thức xử lý bất động sản thế chấp đa dạng, trình tự thủ tục theo luật định, khá phức tạp nhưng sự đồng thuận của các bên là yếu tố quan trọng quyết định đến tiến trình và kết quả xử lý. Số tiền thu được từ xử lý bất động sản sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên được pháp luật quy định dựa vào: Thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng đối với thế chấp có đăng ký; thứ tự xác lập hợp đồng thế chấp đối với thế chấp không có đăng ký; hình thức thế chấp có đăng ký, không đăng ký, sự thỏa thuận của các bên đồng ý thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp7 Nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư tưởng chỉ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật8.
Việc xử lý bất động sản thế chấp có một nguyên tắc đặc thù, được pháp luật quy định chặt chẽ, các bên phải tuân thủ thực hiện dựa trên các nguyên tắc sau: Thứ nhất, tôn trọng sự thỏa thuận không trái pháp luật của các chủ thể trong quan hệ thế chấp (bên thế chấp, nhận thế chấp, bên thứ ba) vì quan hệ tín dụng, thế chấp là quan hệ phát sinh từ hợp đồng. Đây là nguyên tắc cơ bản, quan trọng quyết định chất lượng của kết quả xử lý. Việc thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp hoặc bất kỳ thời điểm nào trong suốt quá trình có hiệu lực của hợp đồng tín dụng hoặc bất kỳ thời điểm khi xử lý tài sản thế chấp.