Luận Văn Thạc Sĩ: Khía Cạnh Pháp Lý Về Quyền Sử Dụng Đất Và Sở Hữu Nhà Ở Tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật việt nam, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Thị Thanh Loan
• Người hướng dẫn: GS. Lê Hồng Hạnh
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
• 0.5. Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
• 0.6. Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
• 1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở
• 1.1.4. Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp luật Việt Nam
• 1.1.5. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
• 2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở
• 2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở
• 2.1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất
• 2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở
• 2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận
• 2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà
• 2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở
• 2.4. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành
• 2.4.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành
• 2.4.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM
• 3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
• 3.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN
• 3.1.2. Thị trường Bất động sản và những yêu cầu đối với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở
• 3.1.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức kinh tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là hai khái niệm pháp lý quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác, sử dụng đất đai hợp pháp của cá nhân, tổ chức được Nhà nước công nhận. Quyền sở hữu nhà ở là quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Theo Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, hai quyền này có mối quan hệ chặt chẽ, đặc biệt khi nhà ở được xây dựng trên đất. Việc hiểu rõ mối quan hệ này giúp giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, thủ tục đăng ký đất đai, và giải quyết tranh chấp.

1.1. Khái niệm và đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo Luật Đất đai 2003, quyền này bao gồm các quyền năng như khai thác, sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, và thừa kế. Tuy nhiên, quyền này không đồng nhất với quyền sở hữu đất đai, vì người sử dụng đất không có quyền định đoạt tuyệt đối. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất là tính ổn định lâu dài và được Nhà nước bảo hộ thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

1.2. Khái niệm và đặc trưng pháp lý của quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở là quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với nhà ở, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Theo Luật Nhà ở 2005, quyền này được công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCNQSHN). Đặc trưng pháp lý của quyền sở hữu nhà ở là tính độc lập tương đối so với quyền sử dụng đất, nhưng hai quyền này thường gắn liền trong các giao dịch bất động sản.

II. Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở

Theo Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có mối quan hệ chặt chẽ. Khi nhà ở được xây dựng trên đất, chủ sở hữu nhà ở cũng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền lợi của chủ sở hữu. Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại những bất cập trong quy định pháp luật, đặc biệt là sự tách biệt giữa hai loại giấy chứng nhận, gây khó khăn trong thủ tục đăng ký và giao dịch bất động sản.

2.1. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được quy định trong Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quyền sử dụng đất được hình thành thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở được hình thành thông qua việc xây dựng, mua bán, hoặc thừa kế nhà ở.

2.2. Thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Thủ tục đăng ký và cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, sự tách biệt giữa hai loại giấy chứng nhận gây khó khăn trong việc quản lý và thực hiện các giao dịch bất động sản. Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở

Để hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở, cần thống nhất quy định về việc cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN. Đồng thời, cần đơn giản hóa các thủ tục đăng ký và giao dịch bất động sản để giảm thiểu rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Ngoài ra, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và nhà ở để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Việc hoàn thiện quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ và GCNQSHN cần tập trung vào việc thống nhất hai loại giấy chứng nhận thành một văn bản pháp lý duy nhất. Điều này sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục đăng ký và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch bất động sản.

3.2. Đơn giản hóa thủ tục đăng ký và giao dịch bất động sản

Đơn giản hóa thủ tục đăng ký và giao dịch bất động sản là một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Cần rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là hai khía cạnh pháp lý quan trọng trong quản lý tài sản bất động sản tại Việt Nam. Theo Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, trong khi quyền sử dụng đất được giao cho cá nhân, tổ chức thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tính đến năm 2008, khi luận văn được thực hiện, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN) vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ mối quan hệ pháp lý giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, bao gồm Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, không bao gồm yếu tố nước ngoài.

Việc nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh dân số tăng nhanh, diện tích đất đai không đổi và nhu cầu nhà ở ngày càng cao. Sự đồng bộ trong pháp luật về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro trong giao dịch bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về quyền sở hữu tài sản và lý thuyết về quản lý đất đai trong kinh tế thị trường.

1. Lý thuyết quyền sở hữu tài sản: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Trong đó, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt, được Nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức nhưng không đồng nhất với quyền sở hữu đất đai. Quyền sở hữu nhà ở bao gồm cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà, tạo nên tính lưỡng thể trong sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Lý thuyết quản lý đất đai: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, có tính giới hạn về diện tích nhưng tồn tại lâu dài. Nhà nước đại diện sở hữu toàn dân và thực hiện quyền quản lý thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mô hình quản lý này phản ánh sự phân tách giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở (QSHN), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN), thị trường bất động sản (BĐS), và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp lịch sử để phân tích sự phát triển của chế độ sở hữu đất đai và nhà ở trong bối cảnh lịch sử Việt Nam.
• Phương pháp so sánh để đối chiếu các quy định pháp luật Việt Nam với các mô hình pháp luật quốc tế và các giai đoạn pháp luật trong nước.
• Phương pháp phân tích nhằm đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt là các quy định về cấp giấy chứng nhận.
• Phương pháp tổng hợp, đánh giá để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật (Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006), các nghị định, thông tư hướng dẫn, cùng các tài liệu nghiên cứu chuyên ngành và báo cáo thực tiễn. Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các văn bản pháp luật và tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam tính đến năm 2008. Thời gian nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 1993 đến 2008, phản ánh sự phát triển của pháp luật đất đai và nhà ở trong thời kỳ đổi mới.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có tính lưỡng thể đặc thù: Người sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất gắn liền với nhà, nhưng quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Điều này tạo ra sự phân tách pháp lý giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, dẫn đến việc cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau (GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp, GCNQSHN do Bộ Xây dựng cấp).

2. Bất cập trong cấp giấy chứng nhận và giao dịch bất động sản: Hiện tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận với màu sắc và nội dung khác nhau, gây khó khăn cho người dân và cơ quan quản lý. Ví dụ, giấy đỏ cấp theo Luật Đất đai 2003 chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất, không công nhận quyền sở hữu nhà ở, trong khi giấy hồng cấp theo Luật Nhà ở lại chỉ công nhận quyền sở hữu nhà mà không ghi nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến rủi ro trong giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và tranh chấp quyền sở hữu.

3. Mâu thuẫn về thời hạn sử dụng đất và tính sở hữu nhà ở: Đất thuê có thời hạn (ví dụ 49 năm tại dự án Ciputra, Hà Nội) trong khi quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn, tạo ra xung đột pháp lý khi hết hạn thuê đất. Nhà nước có quyền thu hồi đất nhưng quyền sở hữu nhà ở của người dân vẫn tồn tại, gây khó khăn trong quản lý và bảo vệ quyền lợi người dân.

4. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn hạn chế: Người sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện như có GCNQSDĐ, đất không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở có tính chuyển nhượng cao hơn, không bị giới hạn nhiều như quyền sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các bất cập trên xuất phát từ đặc thù pháp lý của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự phát triển chưa đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và nhà ở. Việc cấp hai loại giấy chứng nhận riêng biệt làm tăng chi phí, thời gian và rủi ro cho người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản. So với các nước có hệ thống pháp luật thống nhất về quyền sở hữu bất động sản, Việt Nam còn nhiều hạn chế trong việc bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

Biểu đồ so sánh tỷ lệ giao dịch bất động sản có giấy chứng nhận hợp pháp và không hợp pháp tại một số địa phương cho thấy khoảng 60-70% giao dịch có rủi ro do thiếu giấy tờ hợp lệ, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và quyền lợi người dân.

Việc mâu thuẫn giữa thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng là vấn đề chưa được giải quyết triệt để, đòi hỏi sự can thiệp pháp lý rõ ràng hơn để bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo ổn định xã hội.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận thống nhất: Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận chung cho quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở, giảm thiểu sự chồng chéo và rủi ro trong giao dịch. Mục tiêu đạt được trong vòng 2 năm, do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện.

2. Xây dựng cơ chế giải quyết mâu thuẫn về thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Ban hành quy định pháp luật rõ ràng về gia hạn thuê đất, quyền lợi của người sở hữu nhà khi hết hạn thuê đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. Thời gian thực hiện trong 1-2 năm, do Chính phủ chủ trì.

3. Đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận và nâng cao hiệu quả quản lý: Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận, giảm chi phí cho người dân. Mục tiêu giảm thời gian cấp giấy xuống dưới 30 ngày trong vòng 1 năm, do các cơ quan quản lý địa phương thực hiện.

4. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ, giảm thiểu tranh chấp và rủi ro trong giao dịch bất động sản. Thời gian triển khai liên tục, do các cơ quan pháp luật và chính quyền địa phương phối hợp thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở: Giúp hoàn thiện chính sách, pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý và điều hành thị trường bất động sản.

2. Các nhà nghiên cứu, giảng viên và sinh viên ngành Luật, đặc biệt Luật Dân sự và Luật Đất đai: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

3. Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, từ đó giảm thiểu rủi ro trong giao dịch và đầu tư.

4. Người dân và hộ gia đình sử dụng đất, sở hữu nhà ở: Nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ, giúp thực hiện các giao dịch bất động sản một cách hợp pháp, an toàn.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có phải là một không?
   Không, quyền sử dụng đất là quyền khai thác đất do Nhà nước giao, còn quyền sở hữu nhà ở là quyền sở hữu tài sản trên đất. Hai quyền này có thể thuộc về cùng một chủ thể nhưng pháp lý vẫn phân biệt rõ ràng.

2. Tại sao phải cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau cho đất và nhà?
   Do đặc thù pháp luật Việt Nam quy định quyền sở hữu đất thuộc Nhà nước, quyền sử dụng đất giao cho cá nhân, tổ chức, trong khi quyền sở hữu nhà ở là quyền tài sản riêng biệt. Điều này dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận riêng biệt nhằm quản lý và bảo vệ quyền lợi từng loại.

3. Người mua nhà chung cư trên đất thuê có được sở hữu lâu dài không?
   Theo quy định hiện hành, đất thuê có thời hạn, trong khi quyền sở hữu nhà ở là lâu dài. Khi hết hạn thuê đất, việc gia hạn hay xử lý quyền sở hữu nhà phụ thuộc vào chính sách và thỏa thuận với Nhà nước, cần có quy định pháp luật rõ ràng để bảo vệ quyền lợi người dân.

4. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị hạn chế không?
   Có, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và ổn định của thị trường đất đai.

5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi giao dịch bất động sản?
   Người giao dịch nên kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thực hiện giao dịch tại các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời tham khảo tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Kết luận

• Luận văn làm rõ mối quan hệ pháp lý đặc thù giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, phản ánh tính lưỡng thể trong sở hữu nhà ở.
• Phân tích các bất cập trong quy định pháp luật và thực tiễn cấp giấy chứng nhận, giao dịch bất động sản, đặc biệt là sự chồng chéo giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm thống nhất giấy chứng nhận, giải quyết mâu thuẫn về thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường tuyên truyền pháp luật.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng đề án hoàn thiện pháp luật, triển khai thí điểm các giải pháp và đánh giá hiệu quả thực tiễn, kêu gọi sự phối hợp giữa các bộ ngành và địa phương.

Quý độc giả và các nhà quản lý được khuyến khích tham khảo và áp dụng các kết quả nghiên cứu này để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.

CHƢƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất 1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta. Trong lịch sử nước ta đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai.

Nếu như ở Hiến pháp năm 1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của người nông dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại. Chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích nhưng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8].

Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại tư liệu sản xuất khác. Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92]. Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề nghiệp. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất.

Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền: Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ. Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003).

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Quyền này được ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993, tiếp tục được kế thừa phát triển trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm 2003. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất được quy định tại Điều 108 LĐĐ năm 2003. Căn cứ vào khả năng tài chính và nhu cầu đầu tư, hưởng lợi từ việc sử dụng đất, người sử dụng đất lựa chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác đất đai có hiệu quả.

Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu năng lực tài chính yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền. Đây là quyền mới được bổ sung tại LĐĐ năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những lý do sau: Thứ nhất, “Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ” [38, Tr 93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng như quyền sở hữu. Thứ hai, không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn (khoản 1 Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ như khi tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003).

Thứ ba,“không phải đối với bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín quyền năng” như quy định của pháp luật [38, Tr 94]. Đặc trƣng pháp lý của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật có những đặc trưng sau đây: Thứ nhất, “Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh” từ quyền sở hữu đất đai [38, Tr 93]. Giống như chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, những đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai theo pháp luật Việt Nam đã tạo cho QSDĐ những quyền năng rộng hơn rất nhiều so với quyền năng của một chủ sở hữu.

Quyền sử dụng đất được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định riêng. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý và thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức và biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai mặc dù trong thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất vốn là chủ sở hữu đất qua nhiều thế hệ. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản.

Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [31, Tr 787] tức chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật. Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai. Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005 thì QSDĐ là một quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Quyền này được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài dưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ.

Nhưng khác với các quan hệ dân sự khác khi mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và chủ sở hữu đất là hai chủ thể khác nhau. Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao song nó chỉ là “quyền tài sản đặc biệt” của người sử dụng đất [43, Tr 71]. Quyền sử dụng đất cũng là một loại BĐS, là đối tượng của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Mặc dù chỉ là người thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp.

thông qua các giao dịch dân sự trên thị trường. Khi thực hiện các quyền năng này chính là việc người sử dụng đang thực hiện các quyền về tài sản của mình. Thứ ba, đặc trưng về mối liên hệ giữa QSDĐ và quyền sở hữu toàn dân về đất đai.