Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo luật đất đai 2013 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

Chuyên khảo luật học phân tích Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo luật đất đai 2013 từ thực, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất

• Tác giả: Phạm Quốc Hưng
• Người hướng dẫn: TS. Đặng Vũ Huân
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Được Nhà Nước Cho Thuê Đất Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
• 1.1. Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam
• 1.2. Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật về đất đai
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được thuê đất tại Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
• 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện hiệu quả quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Tại TP

Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại TP.HCM theo Luật Đất đai 2013 là một vấn đề quan trọng trong việc quản lý và phát triển kinh tế. Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các tổ chức mà còn đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững. Đặc biệt, TP.HCM với vai trò là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, việc quản lý quyền sử dụng đất càng trở nên cấp thiết.

1.1. Khái Niệm Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được hiểu là quyền khai thác và sử dụng đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế. Theo Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế có quyền được giao đất hoặc thuê đất từ Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư. Quyền này không chỉ mang lại lợi ích cho tổ chức mà còn góp phần vào sự phát triển chung của xã hội.

1.2. Đặc Điểm Quyền Sử Dụng Đất Tại TP.HCM

Quyền sử dụng đất tại TP.HCM có những đặc điểm riêng biệt do tính chất đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất lớn. Các tổ chức kinh tế thường phải đối mặt với nhiều quy định pháp lý và yêu cầu từ Nhà nước trong việc sử dụng đất. Điều này tạo ra một môi trường pháp lý phức tạp nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội cho sự phát triển kinh tế.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

Mặc dù Luật Đất đai 2013 đã tạo ra khung pháp lý rõ ràng, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề và thách thức trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Những vấn đề này bao gồm sự chồng chéo trong quy định pháp luật, tình trạng lãng phí đất đai và khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Tình Trạng Lãng Phí Đất Đai

Một trong những thách thức lớn nhất là tình trạng lãng phí đất đai. Nhiều tổ chức kinh tế được giao đất nhưng không sử dụng hiệu quả, dẫn đến việc đất đai không được khai thác đúng mục đích. Điều này không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của TP.HCM.

2.2. Khó Khăn Trong Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp nhiều khó khăn do các quy định pháp lý phức tạp. Nhiều tổ chức kinh tế không thể thực hiện quyền chuyển nhượng một cách dễ dàng, dẫn đến việc không tối ưu hóa được giá trị tài sản của mình.

III. Phương Pháp Hoàn Thiện Quyền Sử Dụng Đất Tại TP

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cần có những phương pháp hoàn thiện pháp luật và thực tiễn. Việc cải cách quy định pháp lý và nâng cao nhận thức của các tổ chức kinh tế về quyền sử dụng đất là rất cần thiết.

3.1. Cải Cách Quy Định Pháp Luật

Cần thiết phải cải cách các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh tế. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm bớt các yêu cầu không cần thiết sẽ giúp các tổ chức dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền của mình.

3.2. Nâng Cao Nhận Thức Về Quyền Sử Dụng Đất

Nâng cao nhận thức của các tổ chức kinh tế về quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Các chương trình đào tạo và hội thảo cần được tổ chức thường xuyên để giúp các tổ chức hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Quyền Sử Dụng Đất Tại TP

Việc áp dụng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại TP.HCM đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Nhiều dự án đầu tư đã được triển khai thành công, góp phần vào sự phát triển kinh tế của thành phố. Tuy nhiên, vẫn cần có những đánh giá và điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức.

4.1. Kết Quả Đầu Tư Từ Quyền Sử Dụng Đất

Nhiều tổ chức kinh tế đã tận dụng quyền sử dụng đất để đầu tư vào các dự án lớn, từ đó tạo ra nhiều việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Các dự án này không chỉ mang lại lợi ích cho tổ chức mà còn cho cộng đồng và xã hội.

4.2. Đánh Giá Thực Trạng Sử Dụng Đất

Cần có những đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế để xác định những điểm mạnh và điểm yếu trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

V. Kết Luận Về Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Tại TP

Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại TP.HCM theo Luật Đất đai 2013 là một vấn đề phức tạp nhưng cũng đầy tiềm năng. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của các tổ chức sẽ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.

5.1. Tương Lai Của Quyền Sử Dụng Đất

Tương lai của quyền sử dụng đất tại TP.HCM sẽ phụ thuộc vào khả năng cải cách pháp luật và sự hợp tác giữa Nhà nước và các tổ chức kinh tế. Việc xây dựng một môi trường pháp lý minh bạch và thuận lợi sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện

Đề xuất các giải pháp cải thiện quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả. Các cơ quan chức năng cần phối hợp chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức kinh tế và phát triển kinh tế địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế năng động hàng đầu cả nước với hơn 415.000 doanh nghiệp đang hoạt động, trong đó nhóm 2% doanh nghiệp quy mô lớn nắm giữ tới 70% tổng vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% cho khu vực kinh tế tư nhân. Nhu cầu tiếp cận mặt bằng sản xuất kinh doanh thông qua hình thức thuê đất của các tổ chức kinh tế tại đây luôn ở mức rất cao. Tuy nhiên, việc thực thi quyền sử dụng đất thuê theo Luật Đất đai năm 2013 đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng, từ sự thiếu nhất quán trong hệ thống pháp luật đến công tác quản trị lỏng lẻo tại địa phương. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết mâu thuẫn giữa yêu cầu tối ưu hóa nguồn lực tài chính công từ đất đai với thực trạng lãng phí tài nguyên và thất thoát ngân sách nhà nước.

Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, phân tích toàn diện thực trạng áp dụng pháp luật tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2020, từ đó đề xuất các định hướng và giải pháp khả thi. Phạm vi không gian của đề tài bao quát toàn bộ 24 quận, huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh với việc đánh giá thực tế hơn 727 quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi trực tiếp chỉ ra các giải pháp tháo gỡ cho 993 hồ sơ thuê đất chưa thể ký hợp đồng chính thức, đồng thời đưa ra cơ chế thu hồi 1.838 tỷ đồng nợ đọng tiền thuê đất và 1.552 tỷ đồng tiền sử dụng đất chưa nộp vào ngân sách.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước thực hiện quyền năng của đại diện chủ sở hữu thông qua hoạt động quy hoạch, giao đất và cho thuê đất, đồng thời trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể kinh doanh khai thác giá trị tài sản. Bên cạnh đó, tác giả vận dụng lý thuyết vật quyền và quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa để luận giải bản chất của quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt có thể lưu thông, chuyển nhượng và thế chấp.

Các khái niệm cốt lõi được làm rõ bao gồm: tổ chức kinh tế trong nước theo Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013; chế định thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 174 với đầy đủ quyền năng tài sản như chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn và thế chấp; và chế định thuê đất trả tiền hàng năm theo Điều 175 với phạm vi quyền bị thu hẹp đáng kể khi chủ thể chỉ được định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng gắn liền với đất mà không được phép thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp thống kê định lượng. Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ 727 văn bản giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, các báo cáo thanh tra chuyên đề như Báo cáo số 213/BC-TTTP-P8 và Kết luận thanh tra số 38/KL-TTTP-P6 của Thanh tra Thành phố, cùng hệ thống văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Về quy mô khảo sát, nghiên cứu tiến hành thu thập và phân tích dữ liệu trên cỡ mẫu gồm 509 tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Củ Chi với tổng diện tích 5.086 ha, kết hợp mẫu đại diện từ các tổng công ty nhà nước nắm giữ quỹ đất lớn như Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn (SAGRI) với 46 cơ sở nhà đất quy mô gần 63 triệu m2. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được lựa chọn nhằm tập trung làm rõ các sai phạm điển hình tại những đơn vị quản lý diện tích lớn và các khu vực đang chuyển đổi cơ cấu mạnh mẽ như kế hoạch chuyển đổi 26.246 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2016-2020. Phương pháp phân tích luật học so sánh và tổng hợp kinh tế - pháp lý được áp dụng để đối chiếu Luật Đất đai năm 2013 với các đạo luật liên quan, giải thích rõ nguyên nhân dẫn đến các kẽ hở trong quản lý và thực thi quyền sử dụng đất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, bất cập trong cơ chế định giá đất gây thất thoát ngân sách nghiêm trọng và tạo ra khoảng cách lớn giữa giá nhà nước với thị trường. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành phổ biến chỉ bằng khoảng 30% đến 50% mức giá giao dịch thực tế. Điển hình tại khu đất số 23 Lê Duẩn (Quận 1), giá khởi điểm xác định ban đầu chỉ là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá thực tế lên tới 1.460 tỷ đồng, gấp 2,65 lần (tăng 165%). Sự thiếu nhất quán giữa 4 phương pháp định giá theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã khiến công tác xác định đơn giá thuê đất bị trì trệ, dẫn đến tồn đọng 1.838 tỷ đồng tiền thuê đất và 1.552 tỷ đồng tiền sử dụng đất chưa được nộp vào ngân sách.

Thứ hai, tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí và chuyển nhượng trái quy định diễn ra trên quy mô rộng tại các doanh nghiệp nhà nước. Kết quả thanh tra cho thấy Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn quản lý gần 63 triệu m2 đất nhưng để trống không khai thác tới 4 triệu m2, đồng thời tự ý liên kết kinh doanh trái thẩm quyền tại dự án 470 ha ở Củ Chi và dự án 20 ha với đối tác tư nhân. Tại khu đất số 621 Phạm Văn Chí (Quận 6), Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây thuê 116.801 m2 với đơn giá chỉ mang lại cho ngân sách hơn 800 triệu đồng mỗi năm, nhưng lại đem hơn 18.000 m2 cho 8 đơn vị thuê lại với giá cao gấp nhiều lần và để phát sinh 60 công trình nhà ở trái phép.

Thứ ba, sự ách tắc pháp lý dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng của các dự án bất động sản thương mại. Năm 2019, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư (giảm 24 dự án, tương đương giảm 85% so với giai đoạn trước), chỉ có 16 dự án được chấp thuận đầu tư (giảm 64 dự án, tương đương giảm 80%) và 47 dự án đủ điều kiện huy động vốn (giảm 30 dự án, tương đương giảm 39%). Nguyên nhân trực tiếp là do 993 hồ sơ thuê đất chưa được ký hợp đồng chính thức và 807 hồ sơ chưa xác định được đơn giá nộp tiền theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện thực tiễn chỉ ra rằng những xung đột chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công là rào cản lớn nhất kìm hãm hiệu quả khai thác đất. Việc Luật Đất đai năm 2013 bỏ chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" đã tạo khoảng trống pháp lý khiến các địa phương lúng túng khi lựa chọn nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng chỉ định dự án tùy tiện.

Toàn bộ các số liệu sai lệch về giá khởi điểm đấu giá tại số 23 Lê Duẩn, số 8-12 Lê Duẩn và số 621 Phạm Văn Chí có thể được minh họa trực quan qua biểu đồ hình cột so sánh tương quan giữa giá trị định giá hành chính và giá trị thị trường, cũng như bảng thống kê cơ cấu nợ đọng tài chính đất đai phân theo từng nhóm doanh nghiệp. Khi đối chiếu với các công trình nghiên cứu trước đây của một số học giả chuyên ngành, kết quả nghiên cứu của luận văn đã bổ sung minh chứng thực tế sinh động tại một đô thị đặc thù, chứng minh rằng sự can thiệp hành chính thiếu đồng bộ vào thị trường quyền sử dụng đất sẽ làm méo mó các quan hệ kinh tế và triệt tiêu tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý về định giá đất và bãi bỏ khung giá đất cố định. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Tài chính tham mưu sửa đổi Điều 112 và Điều 113 Luật Đất đai năm 2013, tiến tới xóa bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm, xây dựng cơ chế định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường với mục tiêu đưa bảng giá đất tiệm cận 80% đến 90% giá giao dịch thực tế, hoàn thành sửa đổi trong giai đoạn 2021-2022.

Thứ hai, khôi phục và chuẩn hóa cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất song song với đấu giá quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần ban hành quy trình liên thông bắt buộc 100% các khu đất công có giá trị thương mại trên 30 tỷ đồng phải thông qua đấu giá công khai hoặc đấu thầu dự án rộng rãi, loại bỏ triệt để hình thức chỉ định nhà đầu tư không đúng đối tượng trước quý IV năm 2022.

Thứ ba, tiến hành thanh tra, xử lý dứt điểm tình trạng lãng phí và vi phạm đất công tại các doanh nghiệp nhà nước. Thanh tra Thành phố và Ủy ban nhân dân các quận, huyện cần thiết lập lộ trình từ năm 2021 đến năm 2023 nhằm thu hồi toàn bộ hơn 400.000 m2 đất bỏ trống và 45.000 m2 đất bị lấn chiếm; đồng thời kiên quyết chấm dứt các hợp đồng cho thuê lại, hợp tác liên doanh trái pháp luật tại Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn, Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây và các đơn vị trực thuộc.

Thứ tư, cải cách triệt để quy trình hành chính 5 bước trong giao đất, cho thuê đất và chấp thuận chủ trương đầu tư. Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần tối ưu hóa Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND, cho phép thực hiện đồng thời thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư để giảm từ 5 bước xuống 4 bước, rút ngắn 40% thời gian thẩm định hồ sơ, phấn đấu giải quyết dứt điểm 993 hồ sơ thuê đất chưa ký hợp đồng và 807 hồ sơ chưa chốt đơn giá trước năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cán bộ, công chức tại các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp có thể tham khảo luận văn để nắm bắt quy trình giải quyết các vướng mắc tồn đọng trong ký hợp đồng thuê đất, định giá đất cụ thể và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND.

Nhóm lãnh đạo doanh nghiệp, giám đốc pháp chế và ban điều hành các tổ chức kinh tế tìm thấy trong luận văn bức tranh toàn diện về quyền và nghĩa vụ theo Điều 174, Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, giúp doanh nghiệp chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý khi thế chấp tài sản trên đất thuê, chuyển nhượng dự án hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhóm luật sư, chuyên gia tư vấn đầu tư và thẩm định giá bất động sản có thể sử dụng các phân tích tình huống thực tế tại khu đất số 23 Lê Duẩn, số 621 Phạm Văn Chí và quy trình 5 bước đầu tư để tư vấn cấu trúc giao dịch M&A, giải phóng mặt bằng và tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính đất đai cho khách hàng.

Nhóm giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai có thể sử dụng công trình như một tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp tiếp cận kết hợp giữa lý luận vật quyền và số liệu thực chứng tại một siêu đô thị kinh tế.

Câu hỏi thường gặp

Tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm có được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại không? Căn cứ theo Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, điều này nhằm ngăn ngừa rủi ro thất thoát đất công khi xử lý nợ.

Sự khác biệt căn bản về quyền tài sản giữa hình thức thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm là gì? Doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần theo Điều 174 có đầy đủ quyền năng tài sản gồm chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; trong khi doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm theo Điều 175 chỉ được định đoạt tài sản trên đất, không có quyền giao dịch giá trị quyền sử dụng đất.

Tại sao bảng giá đất do nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường? Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ cơ chế khống chế của khung giá đất định kỳ 5 năm theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 và phương pháp tính toán chưa phản ánh kịp thời biến động cung cầu, dẫn đến tình trạng bảng giá đất địa phương chỉ bằng 30% đến 50% giá thực tế, tạo ra chênh lệch lớn như thương vụ đấu giá số 23 Lê Duẩn với mức giá trúng gấp 2,65 lần giá khởi điểm.

Quy trình giao đất, cho thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh gồm những bước nào? Quy trình chuẩn gồm 5 bước: Chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư dự án và thẩm định thiết kế kỹ thuật cấp phép xây dựng; nếu kết hợp bước 1 và bước 2 theo Quyết định số 03/QĐ-UBND thì quy trình rút ngắn còn 4 bước.

Tổ chức kinh tế có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân không? Theo Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, làm rõ ranh giới quyền tài sản giữa hai hình thức trả tiền thuê một lần và trả tiền hàng năm.
• Công trình phơi bày thực trạng thất thoát ngân sách nghiêm trọng tại Thành phố Hồ Chí Minh với hơn 1.838 tỷ đồng nợ tiền thuê đất và hàng loạt sai phạm trong quản lý đất công tại các doanh nghiệp nhà nước như SAGRI và Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây.
• Nghiên cứu phản ánh trung thực cuộc khủng hoảng pháp lý năm 2019 khiến số lượng dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư sụt giảm tới 85% do ách tắc trong khâu định giá và ký hợp đồng thuê đất.
• Tác giả đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá, trọng tâm là xóa bỏ khung giá đất, tái lập chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất và rút ngắn quy trình phê duyệt hành chính.
• Kết quả nghiên cứu cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn vững chắc phục vụ quá trình hoàn thiện thể chế đất đai và sửa đổi Luật Đất đai trong giai đoạn phát triển mới.

Lộ trình triển khai các kiến nghị cần được các cơ quan quản lý nhà nước tại Thành phố Hồ Chí Minh cụ thể hóa trong kế hoạch hành động giai đoạn 2021-2025. Các nhà hoạch định chính sách, luật sư, chuyên gia thẩm định và cộng đồng doanh nghiệp hãy khai thác sâu các phân tích và dữ liệu từ luận văn này để nâng cao hiệu quả quản trị tài sản đất đai và bảo đảm an toàn pháp lý cho mọi dự án đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT 1. Khái quát lý luận về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trong thực tế, các quốc gia trên thế giới, ngoài một số quốc gia vừa tồn tại song song sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, thì hầu hết đều thuộc sở hữu tư nhân.

Có thể nói rằng, sở hữu tư nhân chi phối gần như tuyệt đối về quyền sở hữu và vì vậy mà các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh các quan hệ đất đai. Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quy định này từ Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013): “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, không phận, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư và quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó, Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân thông qua giao đất hoặc cho thuê đất. Quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định và quy định các 6 quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được pháp luật công nhận.Tuy nhiên, Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng luật đã đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Và giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất có thể sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất sang các khu vực được giao tương ứng với nghĩa vụ của họ với Nhà nước. Trước khi phân tích, giải thích khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần hiểu quyền đó là gì. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách thức mà pháp luật cho phép các chủ thể được thực thi. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép.

Quyền của chủ thể hiểu quyền sử dụng đất là gì? Trong khái niệm luật dân sự truyền thống châu Âu, quyền sử dụng là một trong những quyền của chủ sở hữu; Theo đó, chủ sở hữu có quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình. Tuy nhiên, khi đối tượng được cho thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn bởi chủ sở hữu. người đó cũng có một số quyền nhất định đối với đối tượng như quyền chiếm giữ, bảo quản vật và quyền sử dụng vật. Khoa học luật dân sự gọi những quyền này là “vật quyền” hoặc “quyền đối với vật”.

Đối với Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đại diện bởi Nhà nước, nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất). Vì thế đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, được thực hiện vào việc mua và bán, giao dịch trên thị trường. Đó là, khía cạnh giá trị của đất đai khi tham gia vào nền kinh tế thị trường. 7 Quyền sở hữu (quyền sử dụng) trở thành hàng hóa lưu chuyển trên thị trường từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội có nêu ra: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của chủ sở hữu trong quá trình sử dụng đất. Vì vậy, về mặt chủ quan của quyền sử dụng đất là quyền lực của các tổ chức, các hộ gia đình và các cá nhân khai thác các tài sản hữu ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Về mặt khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của luật đất đai, bao gồm cả sự kết hợp của luật đất đai do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất làm mối quan hệ làm tăng thêm quyền sử dụng đất; quan hệ về việc thực hiện quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo vệ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp về quyền sử dụng đất).

Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành trọn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm người sử dụng đất. Đặc điểm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản như: (i) Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác đ ị n h giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường; (ii) Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai; (iii) Tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất luôn 8 chịu sự chi phối bởi ý chí của nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền của mình. Quyền sử dụng đất ở nước ta có ý nghĩa rộng hơn quyền sử dụng thông thường Nó vượt ra ngoài khuôn khổ "hẹp" về quyền khai thác tiện ích, để hưởng lợi tức và lợi nhuận từ tài sản để chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường.

Điều đó có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh cho vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn liên doanh trong bất động sản hoặc vốn kinh doanh. Khác với các quyền tài sản khác, việc thực hiện quyền sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế Việt Nam nói riêng luôn bị ảnh hưởng bởi ý chí của Nhà nước. Ảnh hưởng của Nhà nước đối với các tổ chức kinh tế này có quyền sử dụng đất, thông qua quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất, hoặc yêu cầu các thực thể tuân theo các thủ tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện các quyền của mình hoặc phải được Nhà nước phê duyệt trong từng giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể. Tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định về giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm, thay vì căn cứ chung để lập kế hoạch và quy hoạch.

quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư khu vực nông thôn. So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, quy định Luật Đất đai 2013 này góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Song song đó, với quy định mới này, nó nhằm mục đích nâng cao vai trò của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dựa trên việc cải thiện chất lượng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo cấp huyện. Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam thể hiện rõ các đặc thù sau đây: Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế chủ yếu là các cá nhân và tổ 9 chức, chiếm một phần lớn trong luật đất đai chủ yếu giải quyết mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người có quyền sử dụng đất thực tế.

Mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và cá nhân và tổ chức có quyền sở hữu đất không được hình thành trên cơ sở quan hệ dân sự thông thường mà thông qua quan hệ hành chính, do đó nó đặc biệt trong luật đất đai nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người có quyền sử dụng đất nói riêng và các tổ chức kinh tế nói chung mang tính hành chính hóa. Thứ hai, pháp luật đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam là sự giao thoa giữa luật công và luật tư, trong đó mối quan hệ giữa doanh nghiệp với quyền sử dụng đất và Nhà nước có dấu hiệu, đặc điểm của luật công và mối quan hệ giữa doanh nghiệp có quyền sử dụng đất với các cá nhân, tổ chức khác trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, nhấn mạnh các dấu hiệu tự nguyện, thỏa thuận và ưu tiên lợi ích của Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và lợi ích liên quan các bên. Ngoài ra, quy định về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cũng nhằm đảm bảo lợi nhuận và cơ chế hoạt động minh bạch và bình đẳng của các chủ thể kinh doanh, do đó hiệu quả kinh tế cũng được thể hiện khá rõ ràng trong luật đất đai Việt Nam [16 tr.