Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu cầu phát triển của xã hội.
Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết. Khái quát chung về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất. a) Người sử dụng đất Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai.
Khái niệm người sử dụng đất 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [38]. Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác để sử dụng” [41]. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm: Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
b) Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện: - Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau: Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất; Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất); Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35]. c) Quyền chuyển nhượng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013. - Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37]. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta. d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013. Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)” [36].
Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự” [38]. e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” [37].