QUYỀN BỀ MẶT TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU ĐỐI VỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ

Nghiên cứu quyền bề mặt trong sở hữu căn hộ chung cư. Phân tích thực trạng pháp lý, đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định về quyền bề mặt.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thuận Ánh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
• Đề tài: Quyền Bề Mặt Trong Trường Hợp Sở Hữu Đối Với Căn Hộ Chung Cư
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU ĐỐI VỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền bề mặt
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư
• 1.3. Định dạng quyền bề mặt trong căn hộ chung cư
• 1.4. Đối tượng sở hữu bề mặt trong căn hộ chung cư
• 1.5. Thực hiện quyền sở hữu bề mặt đối với căn hộ chung cư
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 2.1. Căn hộ gắn với một phần quyền sử dụng đất
• 2.2. Căn hộ không gắn với quyền sử dụng đất
• 2.3. Căn hộ chỉ bao gồm vật kiến trúc cụ thể, không có phần thể tích và quyền sử dụng đất
• 2.4. Căn hộ bao gồm một phần thể tích, nhưng không bao gồm quyền sử dụng đất
• 2.5. Thực trạng pháp luật về quyền bề mặt đối với căn hộ chung cư
• 2.6. Vấn đề về xác định đối tượng quyền bề mặt trong quy định pháp luật
• 2.7. Thực trạng về phần sở hữu chung và sở hữu riêng
• 2.8. Đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật liên quan đến xác định đối tượng quyền bề mặt
• 2.9. Đề xuất có quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng đối với căn hộ theo góc nhìn của quyền bề mặt
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Quyền Bề Mặt Chung Cư Tổng Quan Pháp Lý Quan Trọng

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng, bất động sản đóng vai trò then chốt. Vì vậy, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là điều khó tránh khỏi. Sự ra đời của quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 là một bước tiến quan trọng, khắc phục những hạn chế của pháp luật trước đây trong việc điều chỉnh quyền sử dụng đất của người không phải là người sử dụng đất (NSDĐ). Trước năm 2015, việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn do phụ thuộc vào ý chí của NSDĐ. Ví dụ, khi chủ sở hữu BĐS không phải là NSDĐ muốn chuyển quyền sở hữu BĐS cho người khác, họ phải xin phép NSDĐ. BLDS 2015 định nghĩa quyền bề mặt là "quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác". Quy định này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch dân sự, giúp khai thác hiệu quả giá trị tài sản và hạn chế rủi ro pháp lý.

1.1. Lịch Sử Hình Thành Quyền Bề Mặt tại Việt Nam

Trước BLDS 2015, pháp luật Việt Nam chưa có quy định đầy đủ về quyền bề mặt. Luật Đất đai năm 1987 chỉ quy định về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép thuê đất trả tiền hàng năm và công nhận quyền sở hữu tài sản của người thuê. Luật Đất đai năm 2003 và 2013 tiếp tục khẳng định quyền này. Tuy nhiên, các quy định này vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc điều chỉnh quan hệ sử dụng đất của người nhận chuyển quyền sở hữu BĐS từ chủ sở hữu BĐS nằm trên đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác. BLDS 2015 đã khắc phục những hạn chế này bằng việc chính thức ghi nhận quyền bề mặt.

1.2. Quyền Bề Mặt Giải Quyết Vấn Đề Gì cho Chung Cư

Quy định về quyền bề mặt giúp giải quyết tình trạng không phải ai cũng có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đáp ứng nhu cầu. Những quy định liên quan đến quyền của NSDĐ khiến việc khai thác giá trị của quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp không triệt để, dẫn đến lãng phí giá trị thực tế. Do đó, quyền bề mặt giúp chủ sở hữu vật trên đất không phụ thuộc vào ý chí của NSDĐ, tạo điều kiện khai thác hiệu quả giá trị tài sản, tránh lãng phí và thúc đẩy phát triển kinh tế. Các quyền này được gọi chung là những quyền khác đối với tài sản (vật quyền hạn chế).

II. Vướng Mắc Pháp Lý Thực Trạng Quyền Bề Mặt Căn Hộ

Mặc dù BLDS 2015 đã ghi nhận quyền bề mặt, thực tiễn thi hành vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc, và bất cập. Vấn đề lớn nhất là phạm vi của quyền bề mặt. Cần hiểu rằng phạm vi quyền bề mặt bao gồm khoảng không gian phía trên và lòng đất. Quyền này có thể có đối tượng là vật kiến trúc cụ thể, phần thể tích, không gian trên mặt đất hoặc cả trong lòng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền bề mặt thường chỉ quan tâm đến căn hộ (vật kiến trúc) mà bỏ qua phần không gian, thể tích mà căn hộ chiếm lĩnh. Do đó, cần làm rõ đối tượng mua bán là vật chất, không gian/thể tích hay bao gồm cả hai, và cần được luật hóa nội dung này.

2.1. Xác Định Đối Tượng Quyền Bề Mặt trong Chung Cư

Ví dụ, chủ đầu tư được giao đất có quyền sử dụng đất với phạm vi bao gồm mặt đất, không gian và lòng đất. Chủ đầu tư có quyền phân chia nhỏ phần không gian cùng với lòng đất thành các phần thể tích tương ứng với căn hộ và chuyển nhượng phần thể tích đó cùng với căn hộ (vật kiến trúc). Khi mua căn hộ, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định rõ đối tượng mua bán là vật chất, không gian/thể tích hay cả hai. Việc luật hóa nội dung này là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua và tránh tranh chấp phát sinh.

2.2. Sở Hữu Chung và Sở Hữu Riêng trong Quyền Bề Mặt

Thực trạng về phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong căn hộ chung cư cũng là một vấn đề cần được xem xét dưới góc độ quyền bề mặt. Việc xác định rõ ràng các phần sở hữu này có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý, vận hành và bảo trì chung cư. Cần có quy định cụ thể về sở hữu chung và sở hữu riêng đối với căn hộ theo góc nhìn của quyền bề mặt để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quan hệ giữa các chủ sở hữu.

III. Giải Pháp Pháp Lý Hoàn Thiện Quyền Bề Mặt Chung Cư

Để khắc phục những hạn chế và vướng mắc nêu trên, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này cần tập trung vào việc làm rõ khái niệm, phạm vi của quyền bề mặt, xác định rõ đối tượng của quyền bề mặt trong căn hộ chung cư (vật chất, không gian/thể tích), và quy định chi tiết về sở hữu chung và sở hữu riêng. Ngoài ra, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về quyền bề mặt để nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp.

3.1. Đề Xuất Điều Chỉnh Quy Định Pháp Luật Cụ Thể

Cần đề xuất các điều chỉnh cụ thể trong luật nhà ở, luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan để làm rõ và hoàn thiện các quy định về quyền bề mặt. Các điều chỉnh này cần tập trung vào việc xác định rõ đối tượng của quyền bề mặt, quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng, và các vấn đề khác liên quan đến việc thực hiện quyền bề mặt trong căn hộ chung cư.

3.2. Xây Dựng Quy Trình Giải Quyết Tranh Chấp Hiệu Quả

Cần xây dựng một quy trình giải quyết tranh chấp hiệu quả liên quan đến quyền bề mặt trong căn hộ chung cư. Quy trình này cần đảm bảo tính khách quan, công bằng, và minh bạch. Ngoài ra, cần có các cơ chế khuyến khích hòa giải, thương lượng để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Các án lệ liên quan đến tranh chấp quyền bề mặt cần được công bố rộng rãi để giúp các chủ thể có thêm kinh nghiệm và kiến thức pháp luật.

IV. Nghiên Cứu Áp Dụng Thực Tiễn và Bài Học Quyền Bề Mặt

Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quyền bề mặt trong các dự án chung cư tại Việt Nam là rất quan trọng để đánh giá hiệu quả của pháp luật và tìm ra những vấn đề còn tồn tại. Cần phân tích các án lệ liên quan đến tranh chấp quyền bề mặt, các mô hình quản lý chung cư hiệu quả, và các kinh nghiệm quốc tế về quyền bề mặt. Từ đó, có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu và đưa ra những giải pháp phù hợp để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng quyền bề mặt trong thực tế.

4.1. Phân Tích Các Án Lệ Về Tranh Chấp Quyền Bề Mặt

Phân tích chi tiết các án lệ liên quan đến tranh chấp quyền bề mặt giúp hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý thường gặp và cách thức giải quyết của tòa án. Từ đó, có thể đưa ra những khuyến nghị về việc hoàn thiện pháp luật và cải thiện quy trình giải quyết tranh chấp. Các án lệ này cũng là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho các chủ thể khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền bề mặt.

4.2. Học Hỏi Kinh Nghiệm Quốc Tế Về Quyền Bề Mặt

Nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc gia khác về quyền bề mặt giúp mở rộng tầm nhìn và tìm ra những giải pháp sáng tạo để giải quyết các vấn đề pháp lý. Cần so sánh mô hình quyền bề mặt tại Việt Nam với các mô hình khác trên thế giới để học hỏi những ưu điểm và khắc phục những hạn chế. Đặc biệt, cần chú ý đến kinh nghiệm của các quốc gia có điều kiện kinh tế, xã hội tương đồng với Việt Nam.

V. Tương Lai Quyền Bề Mặt Phát Triển Bền Vững Chung Cư

Quyền bề mặt có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Việc hoàn thiện pháp luật về quyền bề mặt giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự diễn ra thuận lợi, và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, quyền bề mặt cũng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, giảm thiểu tranh chấp và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

5.1. Vai Trò Của Quyền Bề Mặt Với Thị Trường Bất Động Sản

Việc phát triển quyền bề mặt tạo ra một cơ chế linh hoạt để khai thác hiệu quả giá trị của đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng và nguồn cung đất đai ngày càng hạn chế. Quyền bề mặt giúp tạo ra các sản phẩm bất động sản đa dạng, đáp ứng nhu cầu khác nhau của thị trường.

5.2. Kiến Nghị Chính Sách Hỗ Trợ Phát Triển Quyền Bề Mặt

Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ và khuyến khích phát triển quyền bề mặt. Các chính sách này có thể bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục đăng ký quyền bề mặt, cung cấp các ưu đãi về thuế và phí, và tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ pháp lý về quyền bề mặt. Ngoài ra, cần đẩy mạnh hợp tác quốc tế để học hỏi kinh nghiệm và thu hút đầu tư vào lĩnh vực quyền bề mặt.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu về nhà ở chung cư ngày càng gia tăng. Theo số liệu điều tra dân số năm 2020, Việt Nam có khoảng 97,58 triệu người với mật độ dân số đạt 316 người/km², trong đó tỷ lệ dân cư đô thị chiếm 36,8%. Quỹ đất tại các đô thị có hạn, dẫn đến việc phát triển nhà chung cư trở thành giải pháp tối ưu để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng kéo theo nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu và quyền bề mặt đối với căn hộ chung cư.

Luận văn tập trung nghiên cứu về quyền bề mặt trong trường hợp sở hữu căn hộ chung cư, một chế định pháp lý mới được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015 nhằm giải quyết các bất cập trong giao dịch bất động sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Mục tiêu nghiên cứu là làm rõ khái niệm, đặc điểm, phạm vi áp dụng và thực trạng pháp luật về quyền bề mặt đối với căn hộ chung cư tại Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi các chủ thể liên quan và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành từ năm 2015 đến 2024, với trọng tâm là các dự án nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh – nơi có hơn 1.500 nhà chung cư với hàng chục nghìn căn hộ, tạo nên thị trường bất động sản sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều tranh chấp pháp lý. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc chuẩn hóa các giao dịch dân sự, giảm thiểu rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về quyền bề mặt trong luật dân sự và mô hình sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quyền bề mặt, xuất phát từ luật La Mã cổ đại, được hiểu là quyền của chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc về chủ thể khác. Đây là một loại vật quyền phụ thuộc, có tính chất trực tiếp tác động lên vật, được tôn trọng bởi người thứ ba và có thể dịch chuyển được.

Ba khái niệm trọng tâm được làm rõ gồm: (1) Quyền bề mặt là quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không phải là người sử dụng đất; (2) Đối tượng quyền bề mặt có thể là vật kiến trúc cụ thể (căn hộ) hoặc phần thể tích không gian mà căn hộ chiếm lĩnh; (3) Phạm vi quyền bề mặt bao gồm mặt đất, không gian trên mặt đất và lòng đất theo chiều thẳng đứng.

Ngoài ra, mô hình sở hữu căn hộ chung cư được phân tích dựa trên Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, trong đó quyền sở hữu được chia thành phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đồng thời có sự hạn chế quyền sở hữu so với nhà ở riêng lẻ do tính chất sở hữu chung trong nhà chung cư.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp phân tích – tổng hợp để làm rõ các khía cạnh lý luận và thực tiễn của quyền bề mặt trong sở hữu căn hộ chung cư. Phương pháp đối chiếu so sánh được áp dụng để so sánh quy định pháp luật Việt Nam với các quốc gia có chế định quyền bề mặt phát triển như Pháp, Nhật Bản, Hoa Kỳ.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, các nghị định, thông tư hướng dẫn, cùng với báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh và các tài liệu học thuật, bài báo khoa học liên quan.

Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các dự án nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh tính đến năm 2020 với hơn 1.518 nhà chung cư và hàng chục nghìn căn hộ. Phương pháp chọn mẫu dựa trên tiêu chí đại diện cho các loại hình căn hộ phổ biến như căn hộ chung cư gắn liền quyền sử dụng đất, căn hộ lưu trú (condotel), officetel và căn hộ sở hữu bởi người nước ngoài.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2023 đến đầu năm 2024, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích pháp lý, khảo sát thực tiễn và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quyền bề mặt là chế định pháp lý mới và cần thiết: Bộ luật Dân sự 2015 lần đầu tiên ghi nhận quyền bề mặt, tạo điều kiện cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không phải là người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Theo đó, quyền bề mặt có thể áp dụng cho các căn hộ chung cư, đặc biệt trong trường hợp chủ đầu tư thuê đất của người khác để xây dựng và chuyển nhượng căn hộ.

2. Đối tượng quyền bề mặt đa dạng và chưa được quy định rõ ràng: Đối tượng quyền bề mặt có thể là vật kiến trúc cụ thể (căn hộ) hoặc phần thể tích không gian mà căn hộ chiếm lĩnh. Tuy nhiên, pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về việc xác định rõ ràng đối tượng này, dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong giao dịch. Ví dụ, chủ đầu tư có thể phân chia phần thể tích không gian và lòng đất thành các phần tương ứng với căn hộ để chuyển nhượng, nhưng người mua thường chỉ quan tâm đến phần vật kiến trúc.

3. Thực trạng pháp luật còn nhiều bất cập trong việc xác lập và bảo vệ quyền bề mặt: Quyền bề mặt phụ thuộc vào quyền sử dụng đất của chủ thể khác, thời hạn quyền bề mặt không vượt quá thời hạn sử dụng đất (thường là 50 năm đối với đất thương mại dịch vụ). Người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư chỉ có quyền bề mặt với thời hạn tối đa 50 năm, phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư. Điều này tạo ra rủi ro pháp lý và hạn chế quyền lợi của người sở hữu căn hộ.

4. Phân loại căn hộ theo mối quan hệ với quyền sử dụng đất: Có căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở), căn hộ không gắn với quyền sử dụng đất (như condotel, officetel), và căn hộ bao gồm phần thể tích nhưng không có quyền sử dụng đất (đặc biệt với người nước ngoài). Tính đến tháng 6/2020, cả nước có khoảng 82.902 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, tập trung tại các địa phương lớn.

Thảo luận kết quả

Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự 2015 là bước tiến quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch bất động sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Tuy nhiên, sự thiếu rõ ràng trong xác định đối tượng quyền bề mặt và thời hạn quyền bề mặt đã gây ra nhiều tranh chấp thực tế, đặc biệt trong các dự án nhà chung cư phức tạp.

So với các quốc gia như Pháp, Nhật Bản, quyền bề mặt tại Việt Nam còn hạn chế về phạm vi và tính pháp lý. Ví dụ, tại Pháp, quyền bề mặt được mở rộng cho phép tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, trong khi tại Việt Nam, quyền này chủ yếu áp dụng cho tài sản gắn liền với đất trong phạm vi hợp đồng thuê đất.

Việc phân loại căn hộ theo mối quan hệ với quyền sử dụng đất giúp làm rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận và quản lý tài sản. Tuy nhiên, các loại hình căn hộ như condotel, officetel vẫn còn nhiều bất cập về pháp lý, đặc biệt về quyền sở hữu và thời hạn sử dụng, gây khó khăn cho người mua và nhà đầu tư.

Dữ liệu từ Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy thị trường căn hộ chung cư rất sôi động với hơn 1.500 nhà chung cư, tuy nhiên thiếu các quy định chi tiết về quyền bề mặt khiến các giao dịch tiềm ẩn rủi ro. Việc hoàn thiện pháp luật về quyền bề mặt sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về xác định đối tượng quyền bề mặt: Cần bổ sung quy định rõ ràng về việc xác định đối tượng quyền bề mặt trong căn hộ chung cư, bao gồm cả vật kiến trúc và phần thể tích không gian chiếm lĩnh, nhằm tránh tranh chấp và tạo thuận lợi cho giao dịch. Thời gian thực hiện: 12 tháng; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Xây dựng.

2. Quy định cụ thể về thời hạn quyền bề mặt và gia hạn quyền sử dụng đất: Luật cần quy định rõ thời hạn quyền bề mặt không vượt quá thời hạn sử dụng đất, đồng thời tạo cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất và quyền bề mặt để bảo vệ quyền lợi người sở hữu căn hộ, đặc biệt là người nước ngoài. Thời gian thực hiện: 18 tháng; Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Tăng cường công tác đăng ký và công khai quyền bề mặt: Xây dựng hệ thống đăng ký quyền bề mặt minh bạch, dễ tiếp cận, giúp các bên liên quan dễ dàng xác minh quyền và nghĩa vụ, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Thời gian thực hiện: 24 tháng; Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai.

4. Tuyên truyền, đào tạo nâng cao nhận thức về quyền bề mặt: Tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo cho cán bộ quản lý, chủ đầu tư, người dân và các bên liên quan về quyền bề mặt và các quy định pháp luật liên quan để nâng cao hiệu quả thực thi. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, các trường đại học.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Sinh viên, học viên cao học ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự: Luận văn cung cấp kiến thức chuyên sâu về quyền bề mặt, giúp nâng cao hiểu biết và kỹ năng nghiên cứu pháp luật về tài sản và bất động sản.

2. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng: Tài liệu giúp hiểu rõ hơn về chế định quyền bề mặt, hỗ trợ trong công tác quản lý, cấp phép và giải quyết tranh chấp liên quan đến căn hộ chung cư.

3. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Luận văn cung cấp cơ sở pháp lý để xây dựng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền bề mặt, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong kinh doanh.

4. Người mua, thuê căn hộ chung cư, đặc biệt là người nước ngoài: Giúp nhận thức rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sở hữu căn hộ, đặc biệt về thời hạn quyền bề mặt và các rủi ro pháp lý tiềm ẩn.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền bề mặt là gì và có vai trò như thế nào trong sở hữu căn hộ chung cư?
   Quyền bề mặt là quyền của chủ thể đối với mặt đất, không gian và lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc về người khác. Trong căn hộ chung cư, quyền này cho phép chủ sở hữu căn hộ có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt căn hộ mà không phụ thuộc vào quyền sử dụng đất của chủ thể khác.

2. Đối tượng của quyền bề mặt trong căn hộ chung cư gồm những gì?
   Đối tượng có thể là vật kiến trúc cụ thể như căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng và chung, hoặc phần thể tích không gian mà căn hộ chiếm lĩnh. Việc xác định rõ đối tượng giúp bảo vệ quyền lợi các bên và tránh tranh chấp.

3. Thời hạn của quyền bề mặt được quy định như thế nào?
   Thời hạn quyền bề mặt không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất mà chủ thể khác đang sở hữu, thường là tối đa 50 năm đối với đất thương mại dịch vụ. Nếu không có thỏa thuận, mỗi bên có thể chấm dứt quyền này với thông báo trước ít nhất 6 tháng.

4. Người nước ngoài có được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam không?
   Người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng không được sở hữu quyền sử dụng đất. Họ có quyền bề mặt đối với phần thể tích căn hộ, với thời hạn tối đa 50 năm, phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư.

5. Những khó khăn pháp lý thường gặp khi giao dịch quyền bề mặt căn hộ chung cư là gì?
   Khó khăn gồm việc xác định rõ đối tượng quyền bề mặt, thời hạn quyền bề mặt, quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt trong các dự án condotel, officetel. Thiếu quy định chi tiết dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý cho người mua và chủ đầu tư.

Kết luận

• Quyền bề mặt là chế định pháp lý mới, cần thiết để giải quyết các vấn đề về sở hữu tài sản gắn liền với đất trong căn hộ chung cư.
• Đối tượng quyền bề mặt đa dạng, bao gồm vật kiến trúc và phần thể tích không gian, nhưng pháp luật hiện chưa quy định rõ ràng.
• Thời hạn quyền bề mặt phụ thuộc vào thời hạn quyền sử dụng đất, tạo ra rủi ro pháp lý đặc biệt với người nước ngoài sở hữu căn hộ.
• Thực trạng pháp luật còn nhiều bất cập, cần hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi các chủ thể và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tăng cường đăng ký, tuyên truyền và đào tạo nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và thực thi quyền bề mặt.

Luận văn hy vọng sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà làm luật, cán bộ quản lý, chủ đầu tư và người dân trong việc hiểu và áp dụng quyền bề mặt trong thực tiễn. Các bước tiếp theo bao gồm đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật và tổ chức các chương trình đào tạo, hội thảo chuyên sâu về quyền bề mặt trong lĩnh vực bất động sản. Độc giả quan tâm được khuyến khích nghiên cứu sâu hơn để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật và thực thi hiệu quả quyền bề mặt tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU ĐỐI VỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ 1. Khái niệm và đặc điểm quyền bề mặt 1. Khái niệm Theo nhiều nghiên cứu, do lịch sử mà pháp luật Việt Nam chịu nhiều ảnh hưởng của pháp luật Cộng hòa Pháp – một bộ phận tiêu biểu của Hệ thống luật Châu Âu lục địa, từ đó ta có thể thấy một phần ảnh hưởng tất yếu của luật La Mã đối với pháp luật dân sự Việt Nam hiện nay. Trong giai đoạn này, các quy định về tư pháp là các quy phạm điều chỉnh các quan hệ của cá nhân với cá nhân trong các quan hệ về nhân thân, quan hệ về tài sản.

Luật tư pháp La Mã điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội về tài sản, quyền được bảo vệ khi có hành vi xâm phạm đến những lợi ích vật chất của công dân. Luật dân sự La Mã điều chỉnh về Quan hệ tài sản gồm: Quan hệ vật quyền (quyền đối vật); Quan hệ trái quyền và Quan hệ thừa kế. Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) bắt nguồn từ Luật La Mã cổ đại trước công nguyên3. Luật La Mã cho rằng quyền bề mặt gắn với chế độ tư hữu về đất đai và mang nội dung là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ để xác lập quyền bề mặt là từ thỏa thuận và trả chi phí “thuê đất” với chủ sở hữu thửa đất đó4. Tại một số quốc gia hiện nay, điển hình như Pháp, Đức, các nước Tây Âu và thậm chí ở nước Châu Á là Thái Lan… thì chế định quyền bề mặt là quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất của người không có quyền 3 Nguyễn Thị Nhung. Tìm hiểu về quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.vn/ArticleDetail/1/0/4144/1056/Tin-bai-Tim-hieu-ve-Quyen-be-mat-theo- quy. 4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình luật La Mã, Nxb.Công an nhân dân, Hà Nội.

9 sở hữu đất5. Vì vậy, chủ thể có tài sản thuộc sở hữu quyền bề mặt có quyền xác lập quyền bề mặt với những BĐS hữu hình. Bề mặt ở đây được hiểu bao gồm phạm vi trên mặt đất và cả trong lòng đất. Trong BLDS Nhật Bản, Quyền bề mặt áp dụng vấn đề công trình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng đất [22, tr.

Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản, giữa các tiểu bang có quy định khác biệt nhưng có những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối (absolutely ownership) và sở hữu hạn chế (qualified ownership) - BLDS California định nghĩa: "Sở hữu một vật là quyền của một hoặc nhiều người chiếm hữu và sử dụng nó với quyền loại trừ những người khác”. Trên thực tế, chỉ khi nào các quyền này chấm dứt thì chủ sở hữu đất mới thực sự được hưởng thụ các nội dung của quyền sở hữu. Ngày nay, pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng hơn. Thứ nhất, người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích tạo lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất; Thứ hai, quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đối với phần không gian nằm trong lòng đất.

Nếu như ở pháp luật La Mã, quyền bề mặt chỉ là xây dựng công trình trên mặt đất thì đến nay, quyền bề mặt được mở rộng hơn về phạm vi, không chỉ được sử dụng mặt đất mà còn được sử dụng “cả phần không gian trên mặt đất và phần lòng đất”. Tại Việt Nam, từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời cho đến nay đã quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu) trao QSDĐ cho các cơ quan, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân (là NSDĐ - Điều 5 Luật Đất đai 2013) thông qua các hình thức như: giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật, hoặc nhận tặng cho, nhận 5 Điều 1410 đến 1416 BLDS Thái Lan. 10 chuyển nhượng,… Theo đó, Nhà nước công nhận QSDĐ cho các chủ thể nêu trên và lúc này QSDĐ này được xem là tài sản. Đồng thời, Nhà nước cũng trao cho NSDĐ các quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ.

Trường hợp NSDĐ không có nhu cầu sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng cho người khác hoặc cho thuê QSDĐ …theo luật định. Người thuê QSDĐ có các quyền của người sử dụng đất trong thời gian thuê là các quyền khai thác mặt đất, sử dụng không gian cũng như lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất đó. Qua đó, có thể nói, chủ sở hữu đất đai là toàn dân, còn người có QSDĐ lại là một chủ thể khác. Trước đây, BLDS 2005 quy định rất hạn chế, chưa rõ ràng quyền khác đối với tài sản.

Quá trình hình thành quyền bề mặt, cụ thể: Luật Đất đai năm 1987, NSDĐ chỉ có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất mà không có quyền tài sản đối với QSDĐ. Đến Luật Đất đai năm 1998 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 tuy đã có ghi nhận tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thuê đất trả tiền thuê hàng năm6 và công nhận quyền sở hữu đối của người thuê với tài sản do người thuê tạo ra nhưng QSDĐ của người thuê vẫn không có giá trị chuyển nhượng. Luật Đất Đai năm 2003, 2013 cũng quy định nếu trường hợp thuê đất mà có trả tiền thuê hàng năm thì người thuê có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất7. Luật Đất Đai 2013 cũng quy định: người sử dụng đất có nguồn gốc từ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho người khác thuê quyền sử dụng đất.

6 Điều 78a, 78d Luật Đất đai năm 1998. 7 Khoản 1 Điều 175 và khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. 11 Ngoài ra, Luật Đất Đai năm 2013 quy định người nhận chuyển quyền sở hữu BĐS có quyền tiếp tục sử dụng đất8 nhằm giải quyết được tình trạng người mua BĐS cần có quyền sử dụng đối với diện tích đất có BĐS nhưng người bán BĐS lại không có quyền cho phép người mua BĐS sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng mới chỉ điều chỉnh quan hệ của người mua BĐS từ chủ sở hữu BĐS là NSDĐ nhưng không có quyền cho phép người khác sử dụng đất nhưng chưa điều chỉnh quan hệ sử dụng đất của người nhận chuyển quyền sở hữu BĐS từ chủ sở hữu BĐS nằm trên đất thuộc QSDĐ của người khác.9 Chính vì sự điều chỉnh quy định không đầy đủ này đã gây khó khăn cho chủ sở hữu BĐS không phải là NSDĐ khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sở hữu BĐS, thậm chí người đó không thực hiện được giao dịch này nếu NSDĐ từ chối cho người nhận chuyển quyền sở hữu BĐS sử dụng đất.

Trước khi BLDS 2015 có hiệu lực thi hành, việc áp dụng pháp luật đã thể hiện rõ không phải ai cũng có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đáp ứng và thỏa mãn các nhu cầu của chính mình. Chính những quy định liên quan đến quyền của NSDĐ khiến cho việc khai thác giá trị của quyền sử dụng trong nhiều trường hợp không triệt để, dẫn đến việc những giá trị thực tế của quyền sử dụng đất bị lãng phí10. Do đó,quyền bề mặt đã chính thức được ghi nhận lần đầu tiên từ Điều 267 đến Điều 273 BLDS 2015 mặc dù trước đây BLDS năm 1995 và năm 2005 đều chưa quy định quyền này. Và các quyền này được gọi chung là những quyền khác đối với tài sản (vật quyền hạn chế)11.

Hay nói cách khác, 8 Xem điểm c khoản 1 Điều 175; điểm e khoản 2 Điều 179; điểm b khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013. 9 Châu Thị Khánh Vân, 2015. Quyền bề mặt trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi). Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 13, 293/kỳ 1, <http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.

10 Trần Thị Huệ. Một số khía cạnh pháp lý về quyền bề mặt trong quy định của Bộ luật Dân sự.com/dan-su/mot-so-khia-canh-phap-ly-ve-quyen-be-mat-trong-quy-dinh-cua-blds-2015> [Truy cập ngày 28/8/2021]. 11 Xem tiếp phần 1. Đặc điểm của quyền bề mặt 12 “quyền sở hữu chi phí thấp của vật quyền” lúc này thật sự là đáp án hiệu quả nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả người có hay không có tài sản, tạo cơ sở cho người không phải là NSDĐ khai thác tối đa lợi ích trên cùng một tài sản.

Điều 267 BLDS 2015 đã quy định: “quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Nói cách khác thì quyền bề mặt là quyền của chủ thể được sử dụng mặt đất, khoảng không trên mặt đất và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về người khác. Thứ nhất, chủ thể quyền bề mặt (Điều 267): Có thể hiểu một cách đơn giản, chủ thể quyền bề mặt và NSDĐ là hai chủ thể khác nhau. Theo đó, một người có QSDĐ (NSDĐ), còn người được NSDĐ trao quyền bề mặt và quyền bề mặt chấm dứt khi hai chủ thể này là một12.

Chủ thể có quyền bề mặt được quy định rộng hơn chủ thể QSDĐ13. Sự quy định rộng hơn về mặt chủ thể này sẽ giúp một số chủ thể không được cấp QSDĐ nhưng vẫn có thể khai thác và sử dụng đất thông qua quyền bề mặt như chủ sở hữu. Ví dụ như: NSDĐ xây dựng nhà, sau đó tặng cho nhà cho một người, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác; chủ đầu tư nhà chung cư bán/tặng cho một số căn hộ cho một số người khác và giữ lại QSDĐ của mình…. Thứ hai, quyền của chủ thể quyền bề mặt (khoản 1, Điều 271): Theo quy định, người có QSDĐ được sử dụng “không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng” trong khuôn viên đất thuộc QSDĐ của mình (khoản 1 Điều 12 Khoản 2 Điều 272 BLDS năm 2015.

13 Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, chủ thể quyền sử dụng đất gồm 07 nhóm chủ thể được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền hoặc chuyển quyền gồm: Các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có quyền và nghĩa vụ nhất định.