PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch Khu vực Bến Đầm nằm trọn trong Vịnh Bến Đầm, là vịnh sâu nhất ở Côn Đảo, cách trung tâm Côn Sơn khoảng 15km về phía Nam. Khu vực được che chắn bởi các dãy núi Thánh Giá và Hòn Bà do vậy trở thành vị trí đắc địa cung ứng các dịch vụ thiết yếu cho tàu thuyền trong nước và quốc tế. Quyết định số 1518/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2030 với mục tiêu phát triển Côn Đảo trở thành đô thị du lịch-dịch vụ biển có chất lượng cao mang tầm cỡ quốc gia và quốc tế.
Trong đó, xác định Khu vực Bến Đầm là bến đỗ sầm uất của cộng đồng Biển - Đảo phía Nam, có tiềm năng hình thành là bến cảng chính của Côn Đảo, có thể tập trung phát triển hỗn hợp phục vụ hậu cần cho các hoạt động kinh tế và hỗ trợ cho mũi nhọn kinh tế du lịch của đảo và vùng biển xung quanh. Đồ án là tiền đề thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện theo hướng Du lịch - Dịch vụ - Công nghiệp; tạo lập kết cấu cơ sở hạ tầng phù hợp để từng bước đưa Côn Đảo trở thành khu du lịch, dịch vụ chất lượng cao. Theo định hướng của quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu Bến Đầm – Huyện Côn Đảo – Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã được UBND tỉnh phê duyệt tại quyết định số 1009/QĐ-UBND ngày 28/4/2016 thì khu vực dân cư Bến Đầm này trong tương lai sẽ được phát triển thành khu dân cư bản địa năng động với các dịch vụ xã hội cần thiết và cơ sở vật chất hiện đại. Nhằm nâng cao chất lượng sống, đáp ứng dịch vụ thông suốt cho hoạt động của cảng Bến Đầm mở rộng và để cụ thể hóa các chiến lược về phát triển không gian, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ và phát huy các giá trị về môi trường- cảnh quan đã đặt ra trong quy hoạch chung Côn Đảo và quy hoạch phân khu Bến Đầm thì việc lập Qui hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư dịch vụ đô thị Bến Đầm là rất quan trọng và cần thiết, làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đai và xây dựng theo quy hoạch, lập các dự án đầu tư xây dựng các hạng mục công trình.
Các cơ sở và căn cứ lập quy hoạch 1. Các căn cứ pháp lý - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014; - Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009; - Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính Phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; - Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng. - Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. - Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh đô thị.
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian Kiến trúc, cảnh quan đô thị. 3 QHCT tỷ lệ 1/500 khu dân cư dịch vụ đô thị Bến Đầm - huyện Côn Đảo. - Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị. - Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh đô thị.
- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù; - Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2016/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. - Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/4/2017 của Bộ Xây dựng về việc “ Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí lập Quy hoạch xây dựng; - Thông tư 06/2013/TT - BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị; - Thông tư 16/2013/TT - BXD ngày 16/10/2013 của Bộ Xây dựng về sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư 06/2013/TT - BXD ngày 13/5/2013 về hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị; - Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng”; - Quyết định số 264/2005/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án phát triển kinh tế - xã hội huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2020 - Quyết định 120/QĐ-TTg ngày 21/01/2009 phê duyệt Dự án Quy hoạch tổng thể đầu tư phát triển Vườn quốc gia Côn Đảo đến năm 2020. - Quyết định số 1518/QĐ-TTg ngày 05/9/2011 của thủ tướng chính phủ về phê duyệt Điều chỉnh QHC Côn Đảo đến năm 2030. - Quyết định số 2737/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến năm 2030.
- Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 06/1/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt Quy hoạch chung thoát nước Côn Đảo. - Quyết định số 2163/QĐ-Ttg ngày 02/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch tổng thể bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử Quốc gia đặc biệt Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu - Quyết định số 1009/QĐ-UBND ngày 28/4/2016 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu Bến Đầm – huyện Côn Đảo – Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu; - Văn bản số 3832/ UBND-VP ngày 10/6/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về nghiên cứu, khảo sát lập quy hoạch chi tiết 1/500 tại khu trung tâm Côn Sơn và Bến Đầm – huyện Côn Đảo; - Văn bản số 1415/SXD-KTQH ngày 17/7/2014 của Sở Xây dựng về việc bổ sung hồ sơ thẩm định, phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và nhiệm vụ thiết kế đô thị tại khu trung tâm Côn Sơn và Bến Đầm, huyện Côn Đảo. - Văn bản số 1199/SXD-KTQH ngày 02/6/2016 của Sở Xây dựng về việc thẩm định trình phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và nhiệm vụ thiết kế đô thị tại Côn Đảo. - Văn bản số 526/SXD-QHKT ngày 13/2/2018 của Sở Xây dựng Bà Rịa Vũng Tàu về việc Khẩn trương rà soát phối hợp thực hiện nhiệm vụ, mệnh lệnh hành chính trong 4 QHCT tỷ lệ 1/500 khu dân cư dịch vụ đô thị Bến Đầm - huyện Côn Đảo.
công tác quản lý nhà nước thuộc lĩnh vực Quy hoạch, xây dựng và cấp phép trên địa bàn huyện Côn Đảo. - Căn cứ Quyết định số 150/QĐ-UBND ngày 22/01/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư – Dịch vụ đô thị Bến Đầm, huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; 1. Các cơ sở nghiên cứu - Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Côn Đảo; - Các tài liệu, số liệu kinh tế - xã hội - kỹ thuật do địa phương và các ngành liên quan của tỉnh và huyện Côn Đảo cung cấp. - Các quy hoạch và dự án liên quan đã thực hiện trên địa bàn ; - Các Khu vực Điều chỉnh cục bộ QHPK Khu vực Bến Đầm đã được chấp thuận; - Bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500 do chủ đầu tư cung cấp.
Mục tiêu, tính chất, chức năng khu vực lập quy hoạch 1. Mục tiêu - Xây dựng khu dân cư mới gắn với không gian núi và biển, một không gian phát triển phồn thịnh năng động và hấp dẫn cho du lịch và dịch vụ. - Phát triển hạ tầng cơ sở, kết nối phù hợp với các khu vực xung quanh. - Phát triển các khu chức năng gắn với cảnh quan và bảo vệ môi trường.
- Làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đai và xây dựng theo quy hoạch, lập các dự án đầu tư xây dựng các hạng mục công trình tiếp theo. Tính chất Tính chất của khu vực được xác định như sau: - Là khu vực phát triển dân cư mới với các tiện ích công cộng, thương mại dịch vụ hoàn chỉnh. - - Là khu vực phát triển không gian nhà ở ven núi có bản sắc gắn với cảnh quan môi trường rừng biển. Chức năng: Tuân thủ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu Bến Đầm, khu vực lập quy hoạch bao gồm các chức năng chính sau: - Khu dân cư (lô phố, nhà ven núi).
- công trình công cộng, dịch vụ hỗn hợp, thương mại, văn phòng. - Khách sạn – nhà hàng. - Trường học, nhà trẻ, y tế, chợ, thư viện. - Quảng trường không gian mở.
- Công trình văn hóa tín ngưỡng. - An ninh quốc phòng. - Công viên, cây xanh thể dục thể thao. - Cây xanh tự nhiên sinh thái - Mặt nước.
- Đầu mối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, trạm bơm, trạm điện,. 5 QHCT tỷ lệ 1/500 khu dân cư dịch vụ đô thị Bến Đầm - huyện Côn Đảo. Vị trí, ranh giới và quy mô khu vực nghiên cứu Đồ án quy hoạch phân khu khu Bến Đầm đã xác định đây là khu dân cư mới phía Đông Nam. Vị trí cụ thể như sau: + Phía Bắc: giáp núi Thánh Giá + Phía Đông Nam: giáp Khu du lịch Việt Nga.
+ Phía Tây: giáp vịnh Bến Đầm và núi Thánh Giá + Phía Nam: đường Bến Đầm - Quy mô nghiên cứu quy hoạch khoảng 20 ha 2. TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH 2. Khái quát hiện trạng khu vực 2. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật a.
Địa hình Khu vực nghiên cứu thuộc vùng địa hình đồi núi dốc thoải, nằm dưới chân núi Thánh Giá. Hướng dốc chủ đạo từ Đông Bắc sang Tây Nam, cao độ nền biến thiên từ +(4.