Tài liệu Kinh tế: dự án dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn new horizon

Tìm hiểu quản trị dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn New Horizon. Phân tích quy trình, chiến lược phát triển và các yếu tố thành công.

• Tác giả: Nguyễn Minh Quân
• Trường học: Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng
• Chuyên ngành: Quản trị dự án
• Đề tài: Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn New Horizon
• Loại tài liệu: Đề tài môn học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Dự Án Xây Dựng và Kinh Doanh Khách Sạn

Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn là một trong những lĩnh vực phát triển mạnh mẽ tại thành phố Hồ Chí Minh. Dự án New Horizon được thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách du lịch và doanh nhân. Dự án này bao gồm các yếu tố quan trọng như quy hoạch kiến trúc, công nghệ kỹ thuật hiện đại và chiến lược kinh doanh bền vững. Với các tiêu chuẩn quốc tế và dịch vụ cao cấp, dự án nhằm tạo nên một điểm đến lý tưởng cho du khách. Phân tích thị trường khách sạn TPHCM cho thấy tiềm năng lớn cho những dự án có chất lượng cao. Nhóm nghiên cứu đã thực hiện các khảo sát chi tiết để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả kinh tế của dự án này.

1.1. Giới Thiệu Dự Án New Horizon

Dự án khách sạn New Horizon là một công trình xây dựng hạng cao cấp tại trung tâm thành phố. Dự án được thiết kế với quy mô lớn, bao gồm các phòng khách sang trọng, nhà hàng, quán bar và các tiện ích giải trí. Vị trí chiến lược của dự án tại TPHCM đảm bảo lượng khách hàng ổn định. Công trình kiến trúc hiện đại và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp là những ưu điểm cạnh tranh chính của dự án này.

1.2. Căn Cứ Pháp Lý Xây Dựng Dự Án

Dự án xây dựng phải tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng, môi trường và an toàn lao động. Giấy phép xây dựng được cấp dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia. Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế địa phương. Các biện pháp pháp lý này đảm bảo tính hợp pháp và tính bền vững của dự án kinh doanh.

II. Phân Tích Thị Trường và Chiến Lược Kinh Doanh

Phân tích thị trường khách sạn là bước quan trọng trong lập kế hoạch dự án kinh doanh. Thị trường khách sạn TPHCM hiện đang trải qua giai đoạn tăng trưởng ổn định với nhu cầu từ du khách quốc tế và nội địa. Nguồn cung khách sạn tăng trưởng chậm so với nhu cầu, tạo cơ hội tốt cho những dự án mới. Tình hình hoạt động của các khách sạn hiện tại cho thấy tỷ lệ chiếm giữ phòng ở mức cao, đặc biệt trong những mùa du lịch cao điểm. Tiêu chuẩn khách sạn ngày càng nâng cao, yêu cầu dịch vụ chất lượng và tiện ích hiện đại. Chiến lược marketing sản phẩm của dự án cần tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp và doanh nhân quốc tế.

2.1. Tình Hình Thị Trường Khách Sạn Hiện Nay

Thị trường khách sạn tại TPHCM đang phát triển với tốc độ nhanh chóng. Tỷ lệ chiếm giữ phòng trung bình đạt 70-80% trong các năm gần đây. Giá phòng trung bình tăng liên tục do nhu cầu cao. Khách du lịch quốc tế chiếm 60% tổng số khách. Dịch vụ cao cấp là xu hướng chính mà khách hàng tìm kiếm khi lựa chọn khách sạn.

2.2. Chiến Lược Marketing và Phân Phối

Chiến lược marketing của dự án bao gồm quảng cáo trên các kênh truyền thông số và truyền thống. Các hình thức đặt phòng trực tuyến được ưu tiên để tăng tính tiện lợi cho khách. Hoạt động PR nhằm xây dựng hình ảnh thương hiệu mạnh mẽ. Khuyến mãi dịch vụ được thiết kế để thu hút khách hàng mới và duy trì khách hàng lâu dài.

III. Quy Hoạch Kiến Trúc và Công Nghệ Kỹ Thuật

Quy hoạch kiến trúc của dự án được thiết kế để tối ưu hóa không gian sử dụng và trải nghiệm khách hàng. Cấp hạng công trình được xác định dựa trên các tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng xây dựng cao nhất. Địa điểm xây dựng được lựa chọn tại vị trí trung tâm thành phố với điều kiện giao thông thuận lợi. Các dịch vụ được cung cấp bao gồm phòng khách sang trọng, nhà hàng đa chủng loại, spa, phòng hội thảo và trung tâm kinh doanh. Công nghệ kỹ thuật ứng dụng trong khách sạn bao gồm hệ thống điều hòa tiên tiến, điện chiếu sáng thông minh, hệ thống thoát nước hiệu quả và giải pháp kết cấu móng vững chắc.

3.1. Thiết Kế và Bố Cục Công Trình

Bố cục quy hoạch kiến trúc được thiết kế với 12 tầng chứa 200 phòng khách với các tiêu chuẩn 5 sao. Giải pháp mặt đứng kết hợp kính cường lực và vật liệu hiện đại. Tổ hợp hình khối công trình tạo ra hình ảnh thương hiệu độc đáo. Chỉ tiêu sử dụng đất được tối ưu hóa để cân bằng giữa không gian xây dựng và khu vực cảnh quan xanh.

3.2. Hệ Thống Công Nghệ Kỹ Thuật

Giải pháp kết cấu sử dụng móng nhồi cọc để đảm bảo độ ổn định trên địa chất TPHCM. Tải trọng tính toán được thiết kế dựa trên tiêu chuẩn xây dựng quốc gia. Hệ thống điện và chiếu sáng sử dụng công nghệ LED tiết kiệm điện. Hệ thống thoát nước được thiết kế để xử lý nước mưa và nước thải hiệu quả.

IV. Phân Tích Hiệu Quả Kinh Tế và Quản Lý Nhân Sự

Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án xây dựng khách sạn cho thấy khả năng sinh lời cao trong dài hạn. Doanh thu dự kiến được tính toán dựa trên tỷ lệ chiếm giữ phòng 75% và giá phòng trung bình 150 USD. Chi phí hoạt động bao gồm lương nhân viên, chi phí vệ sinh, bảo dưỡng và chi phí tiện ích. Chỉ tiêu hiệu quả như ROI, IRR và thời gian hoàn vốn đều đạt mức khả thi. Quản lý nhân sự là yếu tố quan trọng để đảm bảo chất lượng dịch vụ cao. Kế hoạch đào tạo nhân viên được thiết kế để nâng cao kỹ năng phục vụ và kiến thức chuyên môn. Sơ đồ bộ máy quản lý rõ ràng giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động.

4.1. Phân Tích Tài Chính và Doanh Thu

Tính toán doanh thu dựa trên sản lượng 200 phòng với mức giá cạnh tranh. Cơ cấu doanh thu bao gồm phòng (70%), nhà hàng (20%), dịch vụ khác (10%). Chi phí hoạt động chiếm 60% doanh thu, trong đó lương nhân viên 35%, chi phí vật liệu 15%, bảo dưỡng 10%. Hiệu quả kinh tế được đánh giá qua NPV, IRR và kỳ vọng lợi nhuận ròng.

4.2. Chiến Lược Quản Lý Nhân Sự và Phát Triển

Tuyển dụng và đào tạo nhân sự là ưu tiên hàng đầu để đảm bảo chất lượng dịch vụ. Các bộ phận nhân sự bao gồm quản lý khách phòng, nhà hàng, bảo dưỡng, hành chính. Phát triển mối quan hệ giữa nhân viên và khách hàng thông qua chương trình đào tạo kỹ năng mềm. Sơ đồ bộ máy quản lý với cấu trúc phân tầng rõ ràng giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Ngành dịch vụ và du lịch đóng vai trò là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn tại Việt Nam, đóng góp tích cực vào tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và thúc đẩy nhiều ngành phụ trợ như giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, bảo hiểm và tài chính. Giai đoạn 2018 - 2019 ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ của ngành với 80 triệu lượt khách nội địa và 15,5 triệu lượt khách quốc tế năm 2018 (đóng góp 8,3% GDP), đạt mốc 18 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2019. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng phát trong năm 2020 và nửa đầu năm 2021 đã làm gián đoạn nghiêm trọng thị trường lưu trú: 90% doanh nghiệp du lịch vừa và nhỏ tại TP. Hồ Chí Minh tạm ngừng hoạt động trong quý 1/2020, doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) giảm từ 55% đến 64%. Trong bối cảnh chuẩn bị phục hồi kinh tế sau giãn cách, nhu cầu lưu trú, hội nghị và du lịch nội địa được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường. Đề tài "Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn New Horizon" được nhóm tác giả lựa chọn nhằm thiết lập một phương án đầu tư khả thi, đón đầu chu kỳ phục hồi của phân khúc khách sạn 3 sao tại TP. Hồ Chí Minh.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của dự án được xác định gồm 5 nội dung chính:

1. Tạo ra một cơ sở lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí và hội nghị đạt tiêu chuẩn 3 sao, phục vụ nhu cầu của khách du lịch nội địa và quốc tế.
2. Tạo thêm việc làm và thu nhập ổn định cho lực lượng lao động địa phương.
3. Mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và các bên liên quan thông qua mô hình kinh doanh tối ưu chi phí.
4. Nâng cao chất lượng đời sống đô thị tại khu vực triển khai dự án.
5. Cải thiện và làm đẹp cảnh quan môi trường đô thị xung quanh trục giao thông chính.

• Đối tượng nghiên cứu: Kế hoạch lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phương án kinh doanh, giải pháp kỹ thuật, marketing, nhân sự, tài chính và bảo vệ môi trường cho khách sạn 3 sao New Horizon.
• Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 400 m² trên trục đường Phạm Văn Đồng, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (khu vực kết nối giao thông giữa các quận nội thành và cách sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 4 km).
• Phạm vi thời gian: Dự án được nghiên cứu và hoàn thành vào tháng 11 năm 2021; dữ liệu thị trường được khảo sát trong giai đoạn 2000 - 2021; kế hoạch khai thác và dự báo vận hành tài chính được tính toán cho vòng đời 5 năm đầu tiên kể từ khi đi vào hoạt động.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đề tài áp dụng khung lý thuyết về quản trị dự án đầu tư và quy định tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn (Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL của Tổng cục Du lịch ban hành 5 nhóm chỉ tiêu: Vị trí - kiến trúc; Trang thiết bị - tiện nghi; Dịch vụ - mức độ phục vụ; Nhân viên phục vụ; Vệ sinh). Hệ thống căn cứ pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật được viện dẫn trong đề tài bao gồm:

• Luật Xây dựng số 16/2003/QH11, Luật Đất đai số 13/2003/QH11, Luật Đầu tư số 59/2005/QH11, Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12, Luật Thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12, Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 và Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11.
• Các văn bản hướng dẫn: Nghị định số 12/2009/NĐ-CP, Nghị định số 124/2008/NĐ-CP, Nghị định số 123/2008/NĐ-CP, Nghị định số 140/2006/NĐ-CP, Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP, Thông tư số 12/2008/TT-BXD và Thông tư số 05/2009/TT-BXD.
• Hệ thống quy chuẩn và tiêu chuẩn ngành: Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy TCVN 2622-1995 (hạng sản xuất C, bậc chịu lửa II và III), NFPA 13, tiêu chuẩn nước thải sinh hoạt TCVN 6772-2000 và TCVN 5945:2005, tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84, NFC 17-102 (Pháp), tiêu chuẩn rung ồn TCVN 6962:2001, an toàn chống cháy nổ TCVN 3254-89 và TCVN 3255-86.

Phương pháp nghiên cứu được nhóm tác giả kết hợp đa dạng:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp tài liệu thứ cấp: Thu thập số liệu thống kê du lịch từ Tổng cục Du lịch, Sở Du lịch TP. Hồ Chí Minh, các báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Savills và CBRE Việt Nam.
• Phương pháp quy hoạch kiến trúc và định lượng kỹ thuật: Xác định chỉ tiêu sử dụng đất, kết cấu móng cọc D800, trạm biến áp, phụ tải điện, lưu lượng cấp thoát nước và công suất bể chữa cháy.
• Phương pháp thẩm định tài chính dự án: Sử dụng các chỉ số dòng tiền chiết khấu như Giá trị hiện tại thuần (NPV), Suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C), Thời gian hoàn vốn (PP) và Điểm hòa vốn (BEP).
• Phương pháp đánh giá tác động môi trường (ĐTM): Đánh giá tải lượng chất thải trong giai đoạn thi công (14 tháng) và giai đoạn vận hành thương mại.

Nguồn dữ liệu bao gồm số liệu điều tra dân số TP. Hồ Chí Minh năm 2021 (dân số 8,99 triệu người, mật độ 4.292 người/km²; dân số Quận Bình Thạnh 487.988 người, mật độ 24.021 người/km²), dữ liệu thị trường lưu trú quý 1/2020 và đơn giá xây dựng thực tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Tổng quan chung về dự án

Chương này giới thiệu tổng thể đề án xây dựng Khách sạn New Horizon tiêu chuẩn 3 sao do Công ty TNHH MTV Extragroup làm chủ đầu tư trên diện tích đất 400 m² tại đường Phạm Văn Đồng, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. Dự án có tổng mức đầu tư 76.113.000.000 đồng theo hình thức góp vốn, thời gian thi công dự kiến 1 năm kết hợp cùng nhà thầu xây dựng. Khách sạn có quy mô 100 phòng nghỉ được phân chia thành 4 hạng tiêu chuẩn:

Hạng phòng	Số lượng phòng	Đặc điểm quy hoạch không gian
Phòng Standard (Loại 1)	70	Diện tích từ 9 m² (buồng đơn) đến 14 m² (buồng đôi), WC 4 m²
Phòng Superior (Loại 2)	21	Thiết kế tiện nghi nâng cao
Phòng Deluxe (Loại 3)	6	Không gian rộng, tầm nhìn thoáng
Phòng Suite (Loại 4)	2	Căn hộ cao cấp, tích hợp đầy đủ tiện nghi tiếp khách

Mục tiêu công suất khai thác phòng được xác định tăng trưởng theo từng năm: Năm thứ nhất đạt 65%/năm (23.725 ngày khách); Năm thứ hai tăng 15%, đạt 75%/năm (27.284 ngày khách); Năm thứ ba tăng 10%; Năm thứ tư tăng 8%; Năm thứ năm đạt 93%/năm (34.034 ngày khách).

Chương II: Thị trường khách sạn TPHCM

Chương II phân tích thực trạng và triển vọng của thị trường khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh trong bối cảnh đại dịch:

• Nguồn cung và hoạt động: Quý 1/2020, toàn thị trường có hơn 16.250 phòng thuộc 124 khách sạn, phân khúc 5 sao chiếm tỷ trọng lớn nhất (41%). Công suất phòng toàn thị trường giảm xuống mức 48% (giảm 26 điểm phần trăm theo quý và 27 điểm phần trăm theo năm). Giá phòng bình quân giảm 14%, còn 77 USD/phòng/đêm.
• Phản ứng của đơn vị quản lý: Cắt giảm nhân sự (nhiều nơi cắt giảm trên 50%), chia ca làm việc luân phiên, hoặc chuyển đổi cơ sở lưu trú thành khu cách ly y tế.
• Triển vọng dài hạn: Khách nội địa đóng vai trò phục hồi nòng cốt (nhu cầu khách nội địa cao gấp 4 - 8 lần khách quốc tế trong các giai đoạn khủng hoảng trước đây như SARS 2003 và khủng hoảng tài chính 2009). Nhóm khách du lịch từ các nước châu Á (chiếm 80% tổng khách quốc tế của Việt Nam, trong đó Trung Quốc và Hàn Quốc chiếm 56% vào năm 2019) được nhận định sẽ tái phục hồi nhanh chóng.

Chương III: Phương án quy hoạch

Chương này đưa ra các giải pháp kỹ thuật, quy hoạch kiến trúc và xây lắp:

• Chỉ tiêu và bố cục: Diện tích lô đất và diện tích xây dựng 400 m². Tòa nhà gồm 1 tầng hầm (bãi đỗ xe và phòng kỹ thuật), tầng trệt (tiếp tân, sảnh đón, văn phòng quản lý), tầng lửng (dịch vụ ẩm thực F&B), và 8 tầng nổi chứa 100 phòng lưu trú cùng các phòng hội nghị, spa, phòng tập gym mở cửa 24/24.
• Kết cấu công trình: Tính toán chịu tải trọng tĩnh, hoạt tải, tải trọng gió và động đất cấp 7. Giải pháp móng sử dụng cọc khoan nhồi D800 sâu 28,8 m gia cố bằng dung dịch Bentonite; phần thân là hệ khung cột, dầm sàn bê tông cốt thép toàn khối kết hợp vách lõi thang máy.
• Hệ thống cơ điện (MEP) và PCCC: Nguồn điện chính cấp qua trạm biến áp 4.000 kVA, trang bị 2 máy phát điện dự phòng tự động chuyển mạch ATS sau 15 giây. Hệ thống chữa cháy bằng nước bao gồm họng nước vách tường, trụ chữa cháy ngoài trời, màng ngăn Sprinkler tự động, 2 bơm chính (FP-01, FP-02 công suất 104 m³/h) và bơm bù áp JP (5,4 m³/h) cấp từ bể nước ngầm 144 m³ ở tầng hầm. Hệ thống chữa cháy khí Nitrogen cho phòng điện hạ thế, trung thế; quạt tăng áp cầu thang 50 Pa; kim thu sét tia tiên đạo sớm PULSAR18 (bán kính bảo vệ 84 m, điện trở nối đất dưới 10 Ohm). Hệ thống thoát nước tách riêng nước mặt và nước thải sinh hoạt (qua bể tự hoại trước khi đấu nối cống đô thị).

Chương IV: Công nghệ kĩ thuật ứng dụng trong khách sạn

Nhằm tối ưu hóa vận hành và giảm thiểu chi phí trong giai đoạn phục hồi, khách sạn đề xuất các giải pháp công nghệ:

• Hệ thống phần mềm quản lý Skyhotel: Ứng dụng quản trị đa nền tảng (máy tính, điện thoại, máy tính bảng) hỗ trợ kiểm soát nhận - trả phòng, xuất hóa đơn, quản lý doanh thu và liên thông dữ liệu. Nhân viên lễ tân có thể kiêm nhiệm kiểm kê số liệu kế toán và phân tích kênh truyền thông.
• Hệ thống thẻ từ liên kết nguồn điện: Tự động kích hoạt điện phòng khi khách làm thủ tục nhận phòng (check-in) và ngắt toàn bộ điện phòng khi trả phòng (check-out), ước tính giúp tiết kiệm đến 25% chi phí điện tiêu thụ hàng tháng.
• Số hóa quy trình marketing: Áp dụng hệ thống Efolio giảm thiểu chi phí quảng cáo thủ công và nhân sự trung gian.

Chương V: Phương án Marketing sản phẩm

Chương V xây dựng chiến lược Marketing-Mix (4P) tập trung vào đối tượng khách hàng doanh nhân và du khách có thu nhập cao:

• Sản phẩm (Product): Phòng ngủ đạt chuẩn với trang thiết bị tiện nghi cao cấp, máy lạnh tự động, két sắt, khóa từ, Wi-Fi tốc độ cao, nước suối và trà miễn phí; tích hợp buffet sáng, bar không gian mở, xe đưa đón sân bay, phòng họp riêng tối đa 10 người (miễn phí 1 giờ/ngày).
• Giá bán (Price): Định giá theo chi phí diện tích và hạng phòng, tính theo USD/VNĐ, cộng thêm 5% phí phục vụ và 10% thuế VAT; áp dụng chính sách ưu đãi giá theo mùa thấp điểm.
• Kênh phân phối (Place): Kết hợp kênh trực tiếp tại sảnh, website đặt phòng hỗ trợ song ngữ (Anh - Việt), mạng xã hội (Facebook, Twitter), đại lý du lịch và nền tảng OTA (Agoda, Asiabooking).
• Xúc tiến (Promotion) & PR: Phát hành thẻ thành viên CLB Khách Sạn New Horizon (nhận phòng sớm 11:00, trả phòng trễ 16:00, tặng voucher sinh nhật, tích lũy điểm thưởng); tham gia hoạt động xã hội như Giờ Trái Đất.
• Quy trình dịch vụ: Quy định giờ nhận phòng (14:00), giờ trả phòng (12:00); miễn phí hủy trước 72 giờ; hoàn thiện quy trình 5 bước từ tiếp nhận thông tin, check-in, phục vụ lưu trú (vệ sinh phòng từ 7:00 - 10:00), xử lý khiếu nại đến thanh toán và tiễn khách.

Chương VI: Phương án và quản lý nhân sự

Chương này thiết lập cơ cấu tổ chức dựa trên triết lý văn hóa "Lòng hiếu khách của Khách sạn New Horizon":

• Các bộ phận cốt lõi: Bộ phận Tiền sảnh (Front Office - FO) gồm nhân viên tiếp tân, đặt phòng, gác cửa, tổng đài và đại diện đón khách tại sân bay Tân Sơn Nhất (hỗ trợ thủ tục nhanh 10 - 15 phút); Bộ phận Buồng phòng (Housekeeping - HK) gồm Room attendant, Butler, Giám sát và Trưởng bộ phận; Bộ phận Ẩm thực (Food & Beverage - FB).
• Quy chuẩn dịch vụ: Nhân viên lễ tân tuân thủ nguyên tắc không tranh cãi với khách, ghi nhớ tên và số phòng của khách. Ban quản trị áp dụng mô hình đào tạo chéo (cross-training) để nhân sự linh hoạt đảm nhận nhiều vị trí khi thị trường biến động.

Chương VII: Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính

Nội dung chương tập trung xác định các giả định kinh tế, tổng mức vốn đầu tư 76,113 tỷ đồng, cơ cấu nguồn vốn, dự toán sản lượng dịch vụ dựa trên công suất phòng 65% - 93%, tính toán doanh thu lưu trú, F&B, dịch vụ bổ trợ và chi phí vận hành (chi phí nhân công chiếm khoảng 50% chi phí hoạt động, chi phí năng lượng, nguyên vật liệu). Báo cáo đánh giá hiệu quả tài chính thông qua bảng dự phóng thu nhập, dòng tiền thuần và các chỉ tiêu thẩm định: NPV, IRR, B/C, PP và điểm hòa vốn BEP.

Chương VIII: Phân tích hiệu quả tài nguyên môi trường

Chương VIII trình bày báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và các giải pháp giảm thiểu:

• Giai đoạn thi công (14 tháng): Tải lượng bụi, khí thải (CO, CO2, SO2, NOx) từ khoảng 4 chuyến xe tải 10 tấn/ngày vận chuyển vật liệu qua đường Nguyễn Văn Trỗi; giải pháp che bạt, phun nước chống bụi, cấm bóp còi hơi, cấm thi công từ 20:00 đến 06:00 hôm sau. Xử lý nước thải xây dựng qua mương lắng kích thước 90m x 0,35m x 0,5m trước khi xả thải.
• Giai đoạn vận hành: Lượng nước thải sinh hoạt phát sinh trung bình 48,72 m³/ngày (ở mức công suất phòng 70%); xử lý đạt tiêu chuẩn TCVN 6772-2000 và TCVN 5945:2005; rác thải sinh hoạt phát sinh từ 5 - 7 kg/ngày (50 - 60% là rác hữu cơ), bố trí 200 thùng rác và 1 hệ thống ống thu rác tầng; sử dụng chế phẩm sinh học Enchoice (tỷ lệ pha 1:100, phun sương 0,1 ml/m²) để khử mùi và chế phẩm DW 97, DW 98 xử lý bùn bể tự hoại. Tiếng ồn phòng karaoke được cách âm bằng mút xốp dày 7,5 - 10 mm và gioăng cao su kín.

Chương IX: Đánh giá khả thi và tiến độ dự án

Chương IX tổng hợp các mốc tiến độ chuẩn bị đầu tư, thiết kế, xin cấp phép xây dựng, thời gian thi công 14 tháng và nghiệm thu bàn giao dự án. Đánh giá tính khả thi về mặt kỹ thuật, thị trường và pháp lý.

Chương X: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết tính cấp thiết của dự án New Horizon đối với quy hoạch phát triển kinh tế - đô thị TP. Hồ Chí Minh đến năm 2026; đề xuất các kiến nghị cụ thể gửi UBND TP. Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các tổ chức tín dụng nhằm hỗ trợ thủ tục giao thuê đất và vay vốn đầu tư.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính của dự án

• Thiết lập hoàn chỉnh một hồ sơ dự án đầu tư khách sạn 3 sao với tổng mức đầu tư 76.113.000.000 đồng, quy mô 100 phòng trên khu đất 400 m² tại đường Phạm Văn Đồng, Quận Bình Thạnh.
• Xác định lộ trình tăng trưởng công suất phòng khả thi: từ 65% (23.725 ngày khách năm đầu) lên 93% (34.034 ngày khách năm thứ năm).
• Đưa ra giải pháp kỹ thuật công trình đồng bộ: Móng cọc nhồi D800 sâu 28,8 m; trạm biến áp 4.000 kVA kèm 2 máy phát điện dự phòng; bể nước chữa cháy 144 m³; hệ thống kim thu sét PULSAR18 bán kính bao phủ 84 m.
• Xác lập định mức môi trường: Kiểm soát lưu lượng nước thải sinh hoạt 48,72 m³/ngày và khối lượng rác thải 5 - 7 kg/ngày bằng các chế phẩm sinh học Enchoice, DW 97, DW 98.

Giải pháp và kiến nghị đề xuất

• Về công nghệ và quản trị: Ứng dụng phần mềm Skyhotel kết nối khóa thẻ từ giúp tiết kiệm 25% điện năng hàng tháng; thực hiện đào tạo chéo nhân sự nhằm tối ưu hóa chi phí tiền lương (vốn chiếm 50% chi phí kinh doanh khách sạn).
• Về chính sách hỗ trợ: Kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh và Sở Kế hoạch và Đầu tư hỗ trợ xét duyệt thủ tục thuê đất, cấp phép xây dựng; đề nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ nguồn vốn vay ưu đãi để đảm bảo tiến độ xây dựng 14 tháng.

Đóng góp của đề tài

Đề tài cung cấp mô hình mẫu về việc lập dự án kinh doanh khách sạn thích ứng với giai đoạn hậu đại dịch Covid-19, tích hợp giữa giải pháp kiến trúc xây dựng, chuyển đổi số trong quản lý lưu trú và các biện pháp bảo vệ môi trường đạt tiêu chuẩn quốc gia.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nhóm tác giả tự nhận định kinh nghiệm thực tiễn và thời gian nghiên cứu còn hạn chế; một số giả định về tài chính và công suất phòng được thiết lập trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh sau các đợt bùng dịch năm 2020 - 2021 nên có thể chịu ảnh hưởng bởi yếu tố bất định của chuỗi cung ứng du lịch quốc tế.
• Hướng phát triển: Tiếp tục cập nhật các thông số chi phí xây dựng theo thời giá thực tế; bổ sung các kịch bản phân tích độ nhạy tài chính chi tiết trước rủi ro biến động lãi suất và tỷ giá.

Giá trị tham khảo

Đề tài là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên các ngành Quản trị Kinh doanh, Quản trị Khách sạn - Nhà hàng, và Quản lý Dự án trong việc nắm bắt phương pháp lập thuyết minh dự án đầu tư hoàn chỉnh.
• Các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ quan tâm đến phương án chuyển đổi số vận hành (Skyhotel, Efolio) và các chỉ tiêu kỹ thuật - môi trường khi xây dựng khách sạn 3 sao tại các đô thị lớn.

Câu hỏi thường gặp

1. Khách sạn New Horizon được xây dựng tại đâu và có quy mô phòng như thế nào?
Dự án tọa lạc tại đường Phạm Văn Đồng, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh trên khu đất 400 m². Khách sạn gồm 1 tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng và 8 tầng lầu với quy mô 100 phòng tiêu chuẩn 3 sao (gồm 70 phòng Standard, 21 phòng Superior, 6 phòng Deluxe và 2 phòng Suite).

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và dự kiến thi công trong thời gian bao lâu?
Tổng mức đầu tư của dự án là 76.113.000.000 đồng theo hình thức góp vốn do Công ty TNHH MTV Extragroup làm chủ đầu tư. Thời gian xây dựng phần thô là 12 tháng và tổng thời gian hoàn thành toàn bộ công trình dự kiến khoảng 14 tháng.

3. Mục tiêu công suất phòng của khách sạn trong 5 năm đầu được tính toán ra sao?
Mục tiêu công suất năm 1 là 65%/năm (23.725 ngày khách); năm 2 là 75%/năm (27.284 ngày khách); năm 3 tăng 10%; năm 4 tăng 8%; và đến năm thứ 5 đạt 93%/năm (tương đương 34.034 ngày khách).

4. Khách sạn áp dụng giải pháp công nghệ nào để cắt giảm chi phí năng lượng và nhân sự?
Khách sạn triển khai phần mềm quản lý Skyhotel tích hợp khóa từ thông minh tự động bật/tắt điện phòng (giúp tiết kiệm đến 25% tiền điện hàng tháng), áp dụng giải pháp Efolio trong tiếp thị và áp dụng đào tạo chéo nhân sự để tinh giản bộ máy vận hành.

5. Các thông số kỹ thuật chính về PCCC và bảo vệ môi trường của công trình là gì?
Hệ thống PCCC có bể nước trữ 144 m³, 2 bơm chính 104 m³/h, màng phun Sprinkler tự động và đầu thu sét PULSAR18 bán kính bảo vệ 84 m. Về môi trường, dự án xử lý 48,72 m³/ngày nước thải sinh hoạt đạt chuẩn TCVN 6772-2000, thu gom 5 - 7 kg/ngày rác thải và sử dụng chế phẩm sinh học Enchoice, DW 97, DW 98 để khử mùi và xử lý bể tự hoại.

Kết luận

Đồ án "Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn New Horizon" đã xây dựng một phương án đầu tư toàn diện, kết hợp chặt chẽ giữa nghiên cứu thị trường lưu trú TP. Hồ Chí Minh hậu Covid-19 và các giải pháp quy hoạch, kỹ thuật, marketing, nhân sự và tài chính cụ thể. Với quy mô 100 phòng tiêu chuẩn 3 sao và tổng vốn đầu tư 76,113 tỷ đồng, đề án chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội và phù hợp với định hướng phát triển du lịch của đô thị. Công trình thể hiện sự chỉn chu trong tính toán thông số kỹ thuật và là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật trong môn học Quản trị dự án.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: TÔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN.1 Giới Thiệu Chung Về Dự Án. c5 2 1 E1 E112 21211 1 HH ng rờg 10 1.2 Căn Cứ Pháp Lý Xây Dựng Dự Án.-- c2 HH1 ng ra 11 CHƯƠNG II THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN TPHCM.1 Nguồn cung tăng trưởng chậm. --- 5 ST E1 21E11211 21211 1E kg tk 13 2.2 Tình hình hoạt động thấp nhắt.3 Phản ứng của các don vi quan lý và khách du lịch.4 Triên vọng khá quan.5 Tiêu chuẩn khách sạn. Sa TS 5 121551111151 1151 21151 TT ng 15 2.

- 5c St E1 111111 1121 110112121111 1211112121 1n re 16 CHƯƠNG III: PHưƠNG ÁN QUY HOẠCH.1 Xác định cấp hạng công trình. Xác định địa điểm xây dựng.3 Xác định các dịch vụ. Các chỉ tiêu sử dụng đất. ccàcnnnn HH HH HH Hee 21 3.5 Bồ cục quy hoạch kiến trúc.

- c n2 E251 5n HH HH HH Heo 21 3.6 Giải pháp mặt đứng và tô hop hinh khéi céng trimh. eee ceee eee testes 21 3. Giải pháp kết cầu.1 Tải trọng tính tOán:.2 Giải phóng kết cầu móng:.3 Giải pháp phần thân:. Giải pháp về điện chiều sáng.

Giải pháp về hệ thống điện thoại.10 Giải pháp về thoát nước.s: 25: 2221221121122112112211222112221121112121212111 2 ra 26 CHƯƠNG IV CÔNG NGHỆ KĨ THUẬT ỨNG DỤNG TRONG KHÁCH SẠN.1 Lợi ích ứng dụng công nghệ trong khách sạn.- ¿c5 2 221 s2 2s xe sre2 27 CHƯƠNG V PHƯƠNG ÁN MARKETING SẢN PHẨM. Kênh phân phối. Các hình thức đặt phòng. Các hoạt động hỗ trợ cho kênh phân phối levsuecuaeeeececeececesseecececeeecuausnaenssesescess 35 ôn.1 Quảng cáo trên các kênh truyền thông.

St SE E211 122111 xctrrrei 35 3.2 Hoạt động PR. L0 1201211121112 2151101111551 511 11111 1515111111 kk HH key 36 5.3 Hoạt động khuyến mãi và tri ân khách hàng:.- 52s ScE SE sr test 36 5. Tiến trình tạo sản phâm " 37 5.1 Trước khi khách đến.2 Một số quy định về nhận và trả phòng tại khách sạn:. Khi khách đến khách sạn và nhận phòng.

Phục vụ khách trong thời gian lưu trú tại khách sạn. Thanh toán và tiễn khách.--:: 2c 2tr gee 39 CHƯƠNG VI PHƯƠNG ÁN VÀ QUẢN LÝ NHÂN SỰ. VIGIL ee cc cece encesesceseeceseneeseseeseseceesecsesecsenecseneeseeeeeeeseteeeneeseeeeaees 40 6.1 Phát triển mỗi quan hệ giữa nhân viên và khách hàng:.2 Các bộ phận nhân sự trong khách sạn.3 Tuyến dụng và đào tạo nhân sự.2 Sơ đồ bộ máy quản lý nhân sự.s0s2(ớgađaađaiiiiaĂ"đ44ẢẢẢÝẢÝ. 46 CHƯƠNG VII PHẦN TÍCH HIỆU QUÁ KINH TẾ TÀI CHÍNH.

Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán. Tính toán doanh tĨu. Sản lượng sản phẩm và dịch vụ. Cơ cầu doanh thu của dự án.--::: 2 tt tt He ae 48 7.Tính toán chi phí của dự án.

Chi phí hoạt động. --LL - L1 2122112211111 1 1211151111 1151151110111 xen key 48 7. Chị phí tài chính. c1 12111121 191111111111111 1111111101 8111 11 11 TH Hà Hết 49 7.4 Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự ản.

5c 2E TH E2 HH re 49 7. Báo cáo thu nhập và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án.- --c c1 2211121121111 11 1211121111111 1011 111110111 50 CHƯƠNG VIII PHAN TICH HIEU QUA TAI NGUYEN MÔI TRƯỜNG. Nguồn gây tác động. St TT 121 TH n1 1g ng ray 50 8.

Giai đoạn thi công. Giai đoạn dự án di vao hoạt động. Dự báo những rủi ro và sự cô môi 1 "ð ằằ. Đối tượng và quy mô bị tác động.

Đánh giá tác động. Giai đoạn thi công. Giai đoạn dự án ổi vào hoạt động. Biện pháp giảm thiêu tác động xấu, phòng ngừa và ứng phó sự cô môi trường.

Các biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trường giai đoạn thi công. Các biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trường giai đoạn dự án đi vào hoạt 25 cc cece eee eee eee cee ene ene ELLE CEES OEE DE ECHL EDGED EEE eEE Seca ddE fbb ddEScbtiettedaaeeees 61 §. Cam kết thực hiện biện pháp bảo vệ môi trường.- ccccn neo 65 CHUONG : KET LUAN Loi 88. 65 Check-in bằng công nghệ nhận diện khuôn mặt tại Vinpearl.

Nhà đầu tư và sức hút từ lợi nhuận. Doanh nhân thành đạt và sức hút từ phong cách đăng cấp. Du khách nghỉ dưỡng và sức hút những chuyến nghỉ dưỡng “thiên đường”. 71 LOI MO DAU Trong bồi cảnh Việt Nam đang vươn lên trở thành một trong những nước ở Đông Nam Á phát triển nhanh nhất , mặc cho hiện nay sự ảnh hưởng dịch bệnh Covid 19 đôi với các ngành luôn là điều quan ngại, đặc biệt là nghành du lịch và dịch vụ khiên công việc bị cản trở và ảnh hưởng nghiêm trọng.

Năm 2020 và nửa đầu năm 2021, đại dịch Covid-19 đã gây tôn thất nặng nề cho ngành Du lịch Việt Nam trong đó bao gồm cả dịch vụ khách sạn „ trong bối cảnh chung đó ngành Du lịch/ dịch vụ nên chủ động tìm giải pháp vượt khó sau khi đại dịch, đã có nhiều phương án được thể hiện , cũng không thiếu những phương án xây dựng những sản phẩm mới tạo nên những tiếng vang , nhằm mong muốn phục hồi và đây mạnh nền kinh tế sau một thời gian ngủ yên. Sau đây nhóm em xin được công bố kế hoạch dự án xây dựng sản phâm mới cho nghành dịch vụ khách sạn đề tái hoạt động du lịch sau chuỗi ngày dãn cách đồng thời cũng tạo một nơi vui chơi giải trí nghỉ ngơi cho các du khách trong và ngoài nước. Hoạt động này sẽ mang lại giá trị lợi nhuận cho các nhà đầu tư , tạo công việc mới và ôn định cho một bộ phận xã hội , góp phần nâng cao giá trị kinh tế cho đất nước. Nghành dịch vụ khách sạn du lịch nghĩ dưỡng từ trước đến nay luôn là một nghành mang lại nhiều giá trị kinh tế , tiếng vang cho đất nước.

Đặc biệt ở Việt Nam đã có một niềm tin về sự đảm bảo an toàn trong bối cảnh sống chung với dịch, lại là một nơi đáng chú ý trên thế giới đặc biệt là thành phô Hồ Chí Minh nơi được cả thế giới biết đến sau khi trải qua 2 lần đợt dịch ập đến vẫn luôn đảm bảo an toàn cho nguoi nuoc ngoai lẫn người dân trong nước. Với điều này dự án xây dựng “Khách sạn 3 sao New Horizon” đã ra đời. Kế hoạch xây dựng cũng như dự án triển khai có nhiều thiếu sót , bởi vì thời gian có hạn chế cũng như kinh nghiệm của nhóm chưa đủ trong lĩnh vực này. Nhưng mong cô , thay sẽ đóng góp ý kiến cũng như nhận xét đề bài được hoàn thiện và có khả năng ứng dụng thực tế hơn.

SỰ CẢN THIẾT CỦA DỰ ÁN Du lịch / Dịch vụ đóng góp một phần đáng kê trong tông sản phẩm kinh tế quốc dân ở nhiều quốc gia. Đặc biệt, đối với Việt Nam, ngành du lịch hay dịch vụ hiện nay được xem như là một trong 3 ngành kinh tế mũi nhọn, được chú trọng đầu tư, không ngừng phát triển và có những đóng góp tích cực vào nền kinh tế quốc gia ,thúc đây các ngành kinh tế hỗ trợ phát triển theo như giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, bảo hiểm, dịch vụ tài chính, dịch vụ lưu trú và ăn uống. Ngành du lịch phát triển cũng đem lại một thị trường tiêu thụ hàng hóa rộng lớn, từ đó thúc đây tăng trưởng nhanh tông sản phẩm kinh tế quốc dân. Phát triển đem lại nguồn lợi từ thu hút vốn đầu tư nước ngoài, hoạt động xuất khẩu tại chỗ và tăng nguồn thu ngoại tệ cho đất nước.

Ngoài ra, du lịch quốc tế phát triển cũng giúp củng có và phát triển môi quan hệ kinh tế với các nước trên thế giới cũng như thúc đây phát triển giao thông quốc tế. Ngành du lịch/ dịch vụ Việt Nam trong những năm qua đã thu hút ngày càng đông đảo khách du lịch. Năm 2018, đón 80 triệu lượt khách nội địa, 15,5 triệu lượt khách quốc tế, đóng góp vào tông GDP cả nước 8,3%. Năm 2019 đã cán được mốc 18 triệu lượt khách quốc tế trong năm (Số liệu Tông Cục Du Lịch) tiếp tục tăng cường vị thế của một ngành kinh tế mũi nhọn tại Việt Nam.

Canh đó việc kinh doanh khách sạn đang ngày cảng đóng vai trò quan trong trong nền kinh tế, không chỉ đóng góp vào GDP hàng năm mà còn góp phần vào sự phát triên kinh tế thành phô khi mà nhu cầu về ăn ở và tô chức hội nghị của các doanh nhân khi đến Tp.HCM ngày càng cao. Bên cạnh việc đem lại lợi nhuận, ngành khách sạn còn tạo công ăn việc làm và thu nhập cho hàng ngàn lao động thuộc các lĩnh vực và trình độ tay nghề khác nhau nhau: đầu bếp, tiếp tân, phục vụ. Hiểu rõ tầm quan trọng của ngành kinh doanh khách sạn cùng với mong muốn đáp ứng nhu cầu ngày cảng tăng của thị trường về phòng khách sạn và nhu cầu cao cấp hơn về chất lượng dịch vụ phòng so với hiện tại, chúng tôi khẳng định việc đầu tư xây dung Khach san New Horizon theo tiêu chuẩn 3 sao ở Thành phố Hồ Chí Minh là cần thiết và hợp lý trong giai đoạn hiện nay. Cho dù chúng ta đều biết trong thời gian này việc du lich là bị hạn chế thì nghành khách sạn cũng đã tìm ra phương hướng giải quyết cho no khiến cho việc duy trì hoạt động vẫn có thê được diễn ra chờ ngày dịch hết cách ly bùng nổ trở lại.

TÓM TAT DU ÁN Tên dự án Chủ dự an Đặc điểm dự án Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của dự án San pham (hang hoa, dịch vụ) chủ yếu Công suất thiết kế Sản lượng sản xuất (khi sản xuất ôn định) Nguồn nguyên liệu Hình thức đầu tư Giải pháp xây dựng dự án Thời gian hoàn thành dự án Tổng vốn đầu tư và các nguồn cung cấp tài chính Thị trường tiêu thụ sản phẩm Hiệu quả tải chính của vốn đầu tư: Hiện giá thuân (NPV), Suất hoàn vốn nội bộ (TRR), Tỷ sô lợi ích/ chị phí (B/C), Thời gian hoàn vôn (PP), Diém hoa von (BEP). Hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của dự án: Giá trị gia tăng, số công ăn việc làm do dự án tạo ra, nộp thuê cho Nhà nước. CHUONG I: TONG QUAN CHUNG VE DU AN 1.