Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội

Khám phá luận văn về quản lý và phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội, phân tích tiềm năng và thách thức.

• Tác giả: Phạm Thục Anh
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Hoàng Ánh
• Trường học: Trường Đại Học Ngoại Thương
• Chuyên ngành: Kinh Tế Thế Giới Và Quan Hệ Kinh Tế Quốc Tế
• Đề tài: Quản Lý Và Phát Triển Các Dự Án Bất Động Sản Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài Tại Hà Nội – Thực Trạng Và Giải Pháp
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2007
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản
• 1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.1.4. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá
• 1.2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
• 1.3. Thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

Tóm tắt

I. Tổng quan về quản lý và phát triển dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội

Quản lý và phát triển dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ. Hà Nội, với vị trí địa lý thuận lợi và tiềm năng phát triển lớn, đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, việc quản lý và phát triển các dự án này không chỉ đơn thuần là vấn đề kinh tế mà còn liên quan đến nhiều yếu tố xã hội, văn hóa và pháp lý.

1.1. Khái niệm và vai trò của dự án bất động sản nước ngoài

Dự án bất động sản nước ngoài là những dự án được đầu tư bởi các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Những dự án này không chỉ mang lại nguồn vốn lớn mà còn góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ tại Hà Nội. Sự hiện diện của các dự án này giúp tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.

1.2. Tình hình đầu tư bất động sản nước ngoài tại Hà Nội

Trong những năm gần đây, Hà Nội đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong đầu tư bất động sản nước ngoài. Các nhà đầu tư từ nhiều quốc gia đã đổ vốn vào các dự án lớn, từ khu căn hộ cao cấp đến trung tâm thương mại. Điều này không chỉ giúp cải thiện cơ sở hạ tầng mà còn tạo ra một môi trường sống hiện đại cho cư dân.

II. Những thách thức trong quản lý dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng việc quản lý các dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội cũng đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như quy định pháp lý, sự cạnh tranh từ các nhà đầu tư trong nước và sự thay đổi trong nhu cầu thị trường là những yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng.

2.1. Quy định pháp lý và thủ tục hành chính

Quy định pháp lý về bất động sản tại Việt Nam còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài có thể làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

2.2. Sự cạnh tranh từ các nhà đầu tư trong nước

Sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các nhà đầu tư trong nước cũng là một thách thức lớn. Các nhà đầu tư trong nước thường có lợi thế về hiểu biết thị trường và mối quan hệ với các cơ quan chức năng, điều này có thể tạo ra rào cản cho các nhà đầu tư nước ngoài.

III. Phương pháp quản lý hiệu quả dự án bất động sản nước ngoài

Để quản lý hiệu quả các dự án bất động sản nước ngoài, cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại và linh hoạt. Việc kết hợp giữa công nghệ và quản lý truyền thống có thể giúp tối ưu hóa quy trình và nâng cao hiệu quả.

3.1. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý dự án

Công nghệ thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý dự án bất động sản. Việc sử dụng phần mềm quản lý dự án giúp theo dõi tiến độ, chi phí và chất lượng công trình một cách hiệu quả hơn.

3.2. Tăng cường hợp tác giữa các bên liên quan

Hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư, chính quyền địa phương và cộng đồng, là yếu tố quyết định đến sự thành công của dự án. Việc lắng nghe ý kiến và nhu cầu của cộng đồng sẽ giúp điều chỉnh dự án phù hợp hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về dự án bất động sản nước ngoài

Nghiên cứu về quản lý và phát triển dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội đã chỉ ra nhiều bài học quý giá. Các dự án thành công không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

4.1. Các dự án tiêu biểu và thành công

Một số dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội đã thành công rực rỡ, như các khu căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại lớn. Những dự án này không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn nâng cao hình ảnh của Hà Nội trên bản đồ đầu tư quốc tế.

4.2. Bài học từ các dự án thất bại

Bên cạnh những thành công, cũng có nhiều dự án không đạt được kỳ vọng. Việc phân tích nguyên nhân thất bại sẽ giúp các nhà đầu tư rút ra bài học quý giá cho các dự án trong tương lai.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội

Tương lai của các dự án bất động sản nước ngoài tại Hà Nội rất hứa hẹn. Với sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu về nhà ở, dịch vụ ngày càng tăng, Hà Nội sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Các chính sách hỗ trợ từ chính phủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài.

5.2. Những yếu tố cần chú ý trong tương lai

Các nhà đầu tư cần chú ý đến các yếu tố như xu hướng phát triển bền vững, nhu cầu của thị trường và sự thay đổi trong quy định pháp lý để có thể đưa ra các quyết định đầu tư chính xác.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Làn sóng hội nhập kinh tế quốc tế và sự kiện Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào cuối năm 2006 đã tạo ra bước ngoặt mang tính lịch sử cho thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 1988–2007, cả nước đã thu hút được 7.086 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn đăng ký đạt 64.749 triệu USD, trong đó số vốn thực hiện đạt khoảng 28.000 triệu USD. Đáng chú ý, phân khúc bất động sản thương mại bao gồm văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp, căn hộ dịch vụ và khu đô thị mới chỉ chiếm 4,3% về số lượng dự án (306 dự án) nhưng lại chiếm tới 19,7% tổng vốn đầu tư đăng ký với 12.770 triệu USD.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là sự bùng nổ về nhu cầu không gian làm việc và lưu trú tiêu chuẩn quốc tế tại Thủ đô Hà Nội đang đối mặt với những bất cập trong quy trình quản lý, giải phóng mặt bằng và vận hành dự án. Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý bất động sản thương mại, phân tích toàn diện thực trạng thu hút và triển khai 66 dự án FDI trọng điểm tại Hà Nội (gồm 36 dự án văn phòng – căn hộ và 30 dự án khách sạn – du lịch), từ đó xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị đến năm 2010.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào địa bàn Hà Nội từ năm 1988 đến tháng 4 năm 2007, hướng tới mục tiêu hiện đại hóa đô thị 1.000 năm tuổi. Về mặt ý nghĩa thực tiễn, việc hoàn thiện công tác quản lý các dự án FDI bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc duy trì tăng trưởng kinh tế, khi khu vực FDI đóng góp 16% GDP, 10% nguồn thu ngân sách địa phương và tạo việc làm cho hơn 71.000 lao động tại Thủ đô trong năm 2006.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết kinh tế học đô thị và thị trường bất động sản của Denise DePasquale & William C. Wheaton để luận giải mối quan hệ tương tác giữa thị trường tài sản và thị trường sử dụng không gian. Đồng thời, nghiên cứu tích hợp lý thuyết thể chế đất đai trong nền kinh tế chuyển đổi của Gavin Adlington và Klaus Deininger, kết hợp với luận điểm của Hernando De Soto trong tác phẩm The Mystery of Capital về vai trò sống còn của một hệ thống giao dịch bất động sản chính thức đối với quá trình tích tụ tư bản.

Hệ thống khái niệm nền tảng được định hình chặt chẽ theo khung pháp lý Việt Nam:

1. Bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 xác định tính bất động, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất theo không gian ba chiều.
2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, phân định rõ hoạt động bỏ vốn tạo lập tài sản sinh lợi với các dịch vụ bổ trợ như định giá, môi giới và quản lý vận hành.
3. Quản lý bất động sản (Property Management) là quá trình duy trì, vận hành kỹ thuật và khai thác thương mại tài sản theo các chuẩn mực hợp đồng nhằm tối ưu hóa dòng tiền và bảo toàn giá trị vốn.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp chuẩn xác từ Báo cáo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Tổng cục Thống kê giai đoạn 2004–2006 và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp phỏng vấn sâu chuyên gia và khảo sát thực địa.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ 66 dự án bất động sản thương mại có vốn FDI đã được cấp phép tại Hà Nội tính đến tháng 3 năm 2007, kết hợp cùng mẫu phỏng vấn gồm 15 cán bộ quản lý thuộc các cơ quan quản lý nhà nước và lãnh đạo doanh nghiệp liên doanh bất động sản. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn vì tính chất đặc thù của phân khúc thương mại cao cấp, đảm bảo phản ánh chính xác các rào cản kỹ thuật và pháp lý thực tế.

Phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp phương pháp so sánh logic và quy nạp biện chứng được áp dụng nhằm bóc tách các chỉ số tăng trưởng vốn, tỷ lệ giải ngân và cơ cấu nguồn thu. Timeline phân tích kéo dài xuyên suốt 19 năm từ khi ban hành Luật Đầu tư nước ngoài năm 1988 đến quý I năm 2007, mang lại độ tin cậy khoa học cao cho các luận điểm đề xuất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, dòng vốn FDI vào bất động sản thương mại tại Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc với quy mô vốn trung bình mỗi dự án đạt mức rất cao. Tính đến ngày 22/4/2007, Hà Nội đứng thứ 2 toàn quốc khi thu hút 814 dự án FDI với tổng vốn 10.996 triệu USD. Trong đó, các dự án khu đô thị mới chiếm vị thế chủ đạo như Dự án Khu đô thị mới Nam Thăng Long (liên doanh Singapore) đạt tổng vốn 2,1 tỷ USD, Khu đô thị Bắc Thăng Long (liên doanh Thái Lan) đạt 236 triệu USD và Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hàn Quốc) đạt 314 triệu USD.

Thứ hai, tồn tại khoảng cách lớn giữa quy mô vốn đăng ký và tiến độ giải ngân thực tế. Trên phạm vi toàn quốc, trong khi tổng vốn đăng ký của 306 dự án bất động sản thương mại đạt 12.770 triệu USD thì vốn đầu tư thực hiện chỉ đạt 4.000 triệu USD, tương ứng tỷ lệ giải ngân xấp xỉ 31,3%. Tại Hà Nội, tiến độ triển khai của nhiều tổ hợp văn phòng và khách sạn cao tầng bị kéo dài từ 2 đến 5 năm do vướng mắc trong khâu đền bù và giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, cơ cấu chi phí giao dịch bất động sản còn nhiều điểm nghẽn, tổng chi phí giao dịch chính thức và phi chính thức chiếm từ 6% đến 8% giá trị chuyển nhượng tài sản. Môi trường pháp lý với sự ra đời của Luật Đầu tư năm 2005 (kéo dài thời hạn dự án lên 50–70 năm) và Luật Đất đai năm 2003 đã cải thiện tâm lý thị trường, song sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản dưới luật vẫn làm phát sinh chi phí cơ hội ước tính lên tới 10%–15% tổng mức đầu tư của các chủ đầu tư ngoại.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân thúc đẩy dòng vốn FDI bất động sản bắt nguồn từ tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng của Việt Nam với GDP tăng 7,79% năm 2004, 8,43% năm 2005 và 8,17% năm 2006, đưa GDP bình quân đầu người từ 556,3 USD lên 725,3 USD. Tuy nhiên, sự khác biệt sâu sắc trong văn hóa quản trị doanh nghiệp tạo nên độ trễ trong vận hành. Điển hình như các đối tác Nhật Bản ưu tiên quy trình văn bản chi tiết và phân cấp trực tuyến nghiêm ngặt, trong khi phong cách điều hành của nhiều cán bộ quản lý địa phương lại thiếu tính chuẩn hóa văn bản, dẫn đến xung đột trong điều hành liên doanh.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các chính sách điều tiết của Hà Nội còn thiếu công cụ linh hoạt:

• Singapore đã thành công khi thành lập Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý hơn 880.000 căn hộ, hỗ trợ tài chính để người dân chỉ chi trả dưới 20% thu nhập hàng tháng cho nhà ở, kết hợp trợ cấp cải tạo công trình cũ theo tỷ lệ 80% ngân sách nhà nước và 20% người dân đóng góp.
• Malaysia áp dụng chính sách bắt buộc dành 30% quỹ nhà giá rẻ trong các dự án thương mại với mức giảm giá từ 5% đến 15%, đồng thời cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản có giá trị trên 250.000 Ringgit để thu hút nguồn lực quốc tế mà vẫn bảo hộ được thị trường nội địa.
• Trung Quốc kiểm soát hiện tượng bong bóng bất động sản tại Thượng Hải (nơi 76% khoản vay ngân hàng mới năm 2004 đổ vào nhà đất) bằng cách áp thuế 10% với căn hộ bỏ trống trong 2 năm và tăng tỷ lệ thanh toán ban đầu từ 20% lên 30%, qua đó hạ nhiệt giá bán từ 13.000 NDT/m2 xuống 7.200 NDT/m2 vào tháng 7/2005.

Để trực quan hóa các luận điểm trên, dữ liệu nghiên cứu có thể được trình bày tối ưu qua biểu đồ cơ cấu hình tròn minh họa tỷ trọng 19,7% vốn FDI bất động sản so với các ngành kinh tế khác, đi kèm bảng đối chiếu chi tiết các chỉ số GDP bình quân và kim ngạch giải ngân qua từng năm.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Rút ngắn thời gian thẩm định và cấp phép dự án đầu tư: Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội và Sở Kế hoạch và Đầu tư cần đẩy mạnh cơ chế một cửa liên thông, cắt giảm thời gian xử lý thủ tục cấp phép đầu tư từ 90 ngày xuống dưới 45 ngày trong giai đoạn 2008–2010.
2. Hoàn thiện cơ chế đền bù và giải phóng mặt bằng theo giá thị trường: Áp dụng cơ chế định giá độc lập từ các công ty tư vấn chuyên nghiệp nhằm bảo đảm tính minh bạch, hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi sinh kế cho người dân mất đất, phấn đấu đạt tỷ lệ 100% dự án trọng điểm bàn giao mặt bằng đúng tiến độ hợp đồng.
3. Minh bạch hóa hệ thống thông tin địa chính và sàn giao dịch: Xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa về quy hoạch đô thị và giá đất công khai, chuẩn hóa hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 nhằm giảm chi phí giao dịch trung gian xuống dưới 5% tổng giá trị tài sản trước năm 2010.
4. Chuẩn hóa nguồn nhân lực quản trị bất động sản theo tiêu chuẩn quốc tế: Bộ Xây dựng phối hợp với các trường đại học triển khai chương trình cấp chứng chỉ hành nghề quản lý tòa nhà, đặt mục tiêu đào tạo chuyên sâu cho ít nhất 1.000 chuyên viên quản lý vận hành dự án FDI trong giai đoạn 2008–2010.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng Hà Nội, Ban Quản lý các Khu đô thị): Sử dụng làm cơ sở khoa học để rà soát quy hoạch, sửa đổi cơ chế cấp phép đầu tư và ban hành khung chính sách quản lý vận hành nhà ở thương mại.
• Nhà đầu tư nước ngoài và các tập đoàn liên doanh: Tham khảo mô hình phân tích rủi ro văn hóa quản trị, cơ cấu chi phí giao dịch và các rào cản pháp lý khi xây dựng chiến lược gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (các công ty quản lý tòa nhà, sàn môi giới, tổ chức định giá): Áp dụng quy trình chuẩn hóa dịch vụ bảo dưỡng, tiếp thị và khai thác văn phòng, căn hộ cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học: Khai thác khung lý thuyết kinh tế học đô thị, dữ liệu thống kê FDI giai đoạn 1988–2007 và phương pháp phân tích chính sách phục vụ cho các công trình nghiên cứu chuyên sâu về quan hệ kinh tế quốc tế.

Câu hỏi thường gặp

Phân khúc bất động sản thương mại chiếm tỷ trọng vốn FDI như thế nào trong giai đoạn 1988–2007?

Bất động sản thương mại thể hiện sức hút vượt trội về quy mô vốn. Mặc dù chỉ chiếm 4,3% về tổng số lượng dự án với 306 dự án được cấp phép, phân khúc này chiếm tới 19,7% tổng vốn đầu tư đăng ký toàn quốc (12.770 triệu USD), khẳng định vị thế trụ cột trong việc định hình cơ sở hạ tầng dịch vụ cao cấp.

Những cải cách nào trong Luật Đầu tư năm 2005 đã tạo động lực cho nhà đầu tư ngoại?

Luật Đầu tư năm 2005 đã xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, phân cấp quyền cấp phép trực tiếp cho các Sở Kế hoạch và Đầu tư địa phương, đồng thời cho phép kéo dài thời hạn dự án lên 50 năm và tối đa 70 năm, tạo hành lang pháp lý an toàn cho dòng vốn dài hạn.

Đâu là rào cản lớn nhất đối với các dự án bất động sản FDI tại Hà Nội trong giai đoạn nghiên cứu?

Rào cản nghiêm trọng nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng kéo dài do thiếu cơ chế định giá sát với thị trường, đi kèm sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật khiến tỷ lệ giải ngân thực tế trên cả nước chỉ đạt khoảng 31,3% so với tổng vốn đăng ký.

Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản của Singapore có điểm gì nổi bật?

Singapore thiết lập mô hình Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý trên 880.000 căn hộ cho 80% dân số, bắt buộc tham gia Quỹ Nhà ở Trung ương và hỗ trợ tài chính để mức chi trả mua nhà dưới 20% thu nhập hàng tháng, đồng thời tài trợ 80% chi phí cải tạo các khu căn hộ cũ.

Xung đột văn hóa doanh nghiệp ảnh hưởng như thế nào đến việc điều hành các dự án liên doanh?

Sự khác biệt thể hiện rõ nét qua việc các nhà đầu tư nước ngoài (như Nhật Bản) yêu cầu văn bản hóa chi tiết mọi điều khoản và điều hành trực tuyến nghiêm ngặt, trong khi các đối tác trong nước thường quen với xử lý công việc linh hoạt nhưng thiếu tính chuẩn xác bằng văn bản, dễ gây hiểu lầm và chậm tiến độ.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về kinh doanh và quản lý dịch vụ bất động sản theo các chuẩn mực kinh tế quốc tế và pháp luật Việt Nam.
• Làm rõ bức tranh thực trạng thu hút 64.749 triệu USD vốn FDI toàn quốc và 10.996 triệu USD tại Hà Nội, chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện (đạt xấp xỉ 31,3%).
• Phân tích sâu sắc bài học thực tiễn từ Singapore, Malaysia và Trung Quốc để định hình các công cụ can thiệp thị trường hữu hiệu.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính đột phá về cải cách thủ tục một cửa, hoàn thiện chính sách đất đai và chuẩn hóa năng lực quản trị dự án giai đoạn 2008–2010.
• Đây là tài liệu tham khảo giá trị cho các nhà hoạch định chính sách và giới đầu tư; độc giả học thuật hãy ứng dụng ngay khung phân tích này để nâng cao hiệu quả triển khai các đề tài nghiên cứu kinh tế đô thị và đầu tư quốc tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói về BĐS: “Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [25]. Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng.

và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử -6- dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản.

Trong đó, điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản”. [6] Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định.

Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị.) là vật có thể di dời được song không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.2 Phân loại bất động sản Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS.

Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ -7- sở làm việc,.