Tổng quan nghiên cứu

Nhu cầu vốn đầu tư lớn cùng chu kỳ thu hồi vốn kéo dài từ 3 đến 5 năm là đặc thù điển hình của ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng hạ tầng tại Việt Nam. Trong bối cảnh hơn 65% doanh nghiệp xây lắp vừa và nhỏ chịu áp lực nợ vay lớn, công tác quản trị và tối ưu hóa nguồn lực tài chính trở thành yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp. Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Thăng Long, trải qua 15 năm hình thành và phát triển từ năm 2003 đến năm 2018, phải đối mặt trực tiếp với áp lực cân đối dòng tiền khi quy mô kinh doanh mở rộng nhưng tốc độ luân chuyển vốn có dấu hiệu chững lại. Vấn đề nghiên cứu cốt lõi của đề tài là phân tích thực trạng quản lý nguồn vốn, làm rõ các điểm nghẽn trong phân bổ tài sản, tình trạng vốn bị chiếm dụng trong các khoản phải thu và giải quyết sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn tài trợ với chu kỳ kinh doanh. Mục tiêu cụ thể của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng sử dụng vốn tại công ty giai đoạn 2015 - 2017, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn giai đoạn 2018 - 2020. Nghiên cứu thực hiện tại trụ sở công ty ở Hà Nội, mang lại giá trị thực tiễn quan trọng giúp ban điều hành định vị mục tiêu đưa tỷ suất sinh lời trên tài sản đạt trên 5%, nâng tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu vượt ngưỡng 12% và kiểm soát tỷ lệ nợ ngắn hạn dưới 50% tổng nguồn vốn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên lý thuyết cấu trúc vốn tối ưu của Modigliani và Miller kết hợp cùng lý thuyết trật tự phân hạng. Theo lý thuyết đánh đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp cần cân đối giữa lợi ích từ lá chắn thuế của nợ vay và chi phí kiệt quệ tài chính nhằm đạt chi phí vốn bình quân gia quyền thấp nhất, thường duy trì ở mức tối ưu từ 8% đến 10% trong điều kiện bình thường. Bên cạnh đó, luận văn áp dụng mô hình quản trị chu chuyển vốn lưu động theo chu kỳ tiền mặt để đo lường thời gian dòng vốn bị trói buộc trong hàng tồn kho và các khoản công nợ. Bốn khái niệm trọng tâm xuyên suốt công trình gồm: vốn cố định, vốn lưu động thường xuyên, lợi nhuận trước lãi vay và thuế, cùng tỷ suất sinh lời trên tài sản. Trong đó, nguồn vốn lưu động thường xuyên được tạo lập từ nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho tài sản ngắn hạn thường xuyên, quyết định trực tiếp đến mức độ an toàn tài chính của doanh nghiệp xây lắp.

Phương pháp nghiên cứu

Dữ liệu nghiên cứu thứ cấp được tổng hợp trực tiếp từ 3 bộ báo cáo tài chính đã kiểm toán các năm 2015, 2016 và 2017 của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Thăng Long, kết hợp hệ thống 11 bảng biểu chỉ tiêu tài chính và 3 biểu đồ trực quan hóa dữ liệu. Cỡ mẫu nghiên cứu bao trùm toàn bộ chuỗi số liệu hoạt động tài chính liên tục trong 36 tháng của doanh nghiệp, tham chiếu cùng 14 công trình học thuật chuyên ngành tài chính doanh nghiệp. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu có chủ đích toàn diện, tập trung vào giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản từ năm 2015 đến năm 2017 để theo dõi biến động dòng tiền qua các chu kỳ nghiệm thu công trình. Tác giả áp dụng phương pháp so sánh ngang, so sánh dọc và phân tích tỷ số tài chính kết hợp kỹ thuật phân tích tách đoạn DuPont. Lý do lựa chọn mô hình phân tích này là nhờ khả năng bóc tách chính xác mối quan hệ tác động qua lại giữa biên lợi nhuận thuần, vòng quay tổng tài sản và đòn bẩy tài chính, giúp chỉ rõ nguyên nhân cốt lõi làm biến động chỉ số sinh lời của công ty.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quy mô nguồn vốn của công ty có sự tăng trưởng đáng kể nhưng cơ cấu tài trợ còn tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Năm 2017, tổng nguồn vốn của công ty tăng trưởng 13,37% so với năm 2016; trong đó vốn lưu động tại thời điểm cuối năm 2016 tăng thêm 36,59% so với năm 2015, đạt trên 618 tỷ đồng.

Thứ hai, cơ cấu nguồn vốn có sự mất cân đối nghiêm trọng khi nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng trên 65% tổng nguồn vốn, trong khi tài sản dài hạn của các dự án bất động sản lại chưa được tài trợ tương xứng bằng nguồn vốn trung và dài hạn, làm hệ số thanh toán nhanh có thời điểm giảm xuống dưới 0,8 lần.

Thứ ba, tốc độ chu chuyển dòng vốn có xu hướng suy giảm; vòng quay hàng tồn kho giảm khoảng 18% và vòng quay các khoản phải thu sút kém, khiến kỳ thu tiền bình quân kéo dài thêm hơn 20 ngày so với mục tiêu kế hoạch.

Thứ tư, cơ cấu tạo ra lợi nhuận chưa thực sự bền vững khi năm 2016 doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ sụt giảm, phần lớn lợi nhuận thuần lại đến từ doanh thu hoạt động tài chính, phản ánh hiệu quả sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng và bất động sản cốt lõi còn thấp.

Thảo luận kết quả

Thực trạng trên bắt nguồn từ việc công ty chưa có chính sách kiểm soát công nợ chặt chẽ, dẫn đến việc bị các chủ đầu tư và đối tác chiếm dụng lượng vốn lớn trong các khoản phải thu. Mặt khác, việc lạm dụng vốn vay ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dở dang đã khiến gánh nặng lãi vay tăng vọt, bào mòn lợi nhuận trước thuế. So với mức trung bình ngành bất động sản xây dựng có tỷ suất sinh lời trên tài sản đạt từ 6% đến 8%, hiệu quả sinh lời của công ty đang ở mức thấp hơn đáng kể do chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính tăng cao. Trong luận văn, các biến động này được thể hiện rõ nét qua Biểu đồ 2.1 và Biểu đồ 2.2 mô tả cơ cấu tài sản nguồn vốn năm 2016 và 2017, kết hợp Bảng 2.6 về các chỉ tiêu khả năng thanh toán và Bảng 2.11 về hệ thống tỷ suất sinh lời. Việc trực quan hóa số liệu qua các bảng biểu đối chiếu 3 năm liên tiếp giúp nhận diện rõ sự đứt gãy cục bộ của ngân quỹ, từ đó cảnh báo kịp thời nguy cơ mất an toàn vốn nếu không nhanh chóng tái cơ cấu nguồn tài trợ.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, tái cơ cấu nguồn vốn và giảm áp lực nợ vay: Hội đồng Quản trị và Phòng Tài chính - Kế toán cần chủ động thương thảo kéo dài kỳ hạn các khoản nợ, nâng tỷ trọng nguồn vốn trung và dài hạn lên mức tối thiểu 40% tổng nguồn vốn, đồng thời giảm tỷ lệ nợ ngắn hạn xuống dưới 50% trước quý 4 năm 2019.

Thứ hai, siết chặt công tác thu hồi nợ và quản trị vốn lưu động: Phòng Kinh doanh phối hợp cùng Ban Quản lý dự án ban hành chính sách chiết khấu thanh toán 1,5% cho khách hàng thanh toán sớm trong vòng 10 ngày, kiên quyết xử lý các khoản nợ đọng lâu ngày để rút ngắn kỳ thu tiền bình quân ít nhất 15 ngày và tăng vòng quay vốn lưu động thêm 0,5 vòng/năm trong giai đoạn 2018 - 2019.

Thứ ba, nâng cao hiệu suất khai thác tài sản cố định: Phòng Kỹ thuật vật tư và bộ phận quản lý thiết bị tiến hành thanh lý khoảng 12% máy móc thi công xây dựng đã cũ kỹ, trích lập đúng 100% quỹ khấu hao theo quy định để đầu tư đổi mới công nghệ thi công hiện đại, phấn đấu tăng hiệu suất sử dụng tài sản cố định thêm 10% trước năm 2020.

Thứ tư, hiện đại hóa hệ thống quản trị tài chính nội bộ: Tổng Giám đốc chỉ đạo triển khai phần mềm quản trị thông tin kế toán từ quý 1 năm 2019 nhằm lập kế hoạch ngân quỹ theo tuần, tiết giảm tối thiểu 7% chi phí quản lý doanh nghiệp hàng năm, tạo tiền đề nâng tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu đạt trên 14% vào năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, ban lãnh đạo và các giám đốc tài chính tại các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản: Luận văn cung cấp mô hình thực tiễn để giải quyết bài toán mất cân đối kỳ hạn vốn, giúp các nhà quản trị duy trì hệ số nợ vay ở mức an toàn dưới 60% tổng tài sản và kiểm soát thanh khoản dự án.

Thứ hai, cán bộ thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Công trình đem lại hệ thống phương pháp phân tích chuyên sâu qua 11 bảng chỉ tiêu tài chính, giúp cán bộ ngân hàng nhận diện chính xác rủi ro đọng vốn và đánh giá năng lực trả nợ thực chất của các nhà thầu thi công.

Thứ ba, học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng: Tài liệu là mẫu hình nghiên cứu trường hợp điển hình về cách vận dụng lý thuyết cấu trúc vốn và kỹ thuật phân tích DuPont trên số liệu tài chính thực tế của một doanh nghiệp trong 3 năm liên tiếp.

Thứ tư, các cơ quan quản lý và hiệp hội bất động sản: Nghiên cứu đóng góp góc nhìn thực tế về tác động của các quy định tín dụng và Nghị quyết 42 của Quốc hội về xử lý nợ xấu đối với việc tháo gỡ rào cản huy động hơn 70% nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao doanh nghiệp bất động sản xây lắp thường gặp rủi ro ứ đọng vốn lưu động? Do chu kỳ thi công và bàn giao công trình kéo dài từ 2 đến 4 năm, vốn thường bị đóng băng tại các chi phí sản xuất dở dang và các khoản tiền giữ lại bảo hành của chủ đầu tư, làm tăng hơn 25% chi phí sử dụng vốn thực tế.

  2. Tỷ trọng nợ ngắn hạn chiếm trên 65% tổng nguồn vốn gây ra hệ lụy gì? Cơ cấu nợ ngắn hạn quá lớn tạo áp lực trả nợ dồn dập, đẩy hệ số thanh toán nhanh xuống dưới 0,8 lần và khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi vay cao, tiềm ẩn nguy cơ mất khả năng thanh toán khi thị trường bất động sản suy giảm.

  3. Lợi nhuận tăng nhờ doanh thu hoạt động tài chính năm 2016 phản ánh vấn đề gì? Điều này cho thấy mảng hoạt động sản xuất kinh doanh xây lắp cốt lõi không tạo đủ dòng tiền thặng dư, lợi nhuận mang tính chất ngắn hạn thiếu ổn định và làm giảm mức độ tin cậy về năng lực cạnh tranh cốt lõi của công ty tới hơn 30%.

  4. Kế hoạch sử dụng vốn có vai trò như thế nào đối với hiệu quả kinh doanh? Lập kế hoạch ngân quỹ chi tiết theo chu kỳ 12 tháng giúp công ty chủ động điều phối tiền mặt, tránh tình trạng dư thừa vốn gây lãng phí lãi vay hoặc thiếu hụt tiền mặt đột xuất làm đình trệ tiến độ công trình.

  5. Doanh nghiệp cần ưu tiên chỉ số nào để cải thiện tỷ suất sinh lời trên tài sản? Công ty cần tập trung rút ngắn vòng quay các khoản phải thu và đẩy nhanh tiến độ nghiệm thu dự án để nâng số vòng quay tài sản lên trên 1,2 vòng/năm, đồng thời cắt giảm ít nhất 5% chi phí vận hành để gia tăng biên lợi nhuận ròng.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong các doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng.
  • Phân tích sâu sắc bức tranh tài chính của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Thăng Long giai đoạn 2015 - 2017 qua hệ thống 11 bảng biểu chi tiết.
  • Nhận diện rõ rệt các điểm nghẽn về dòng tiền như nợ ngắn hạn chiếm trên 65% nguồn vốn và kỳ thu tiền khách hàng bị kéo dài.
  • Xây dựng 4 nhóm giải pháp tài chính khả thi, tập trung vào cơ cấu lại kỳ hạn nguồn tài trợ, quản trị công nợ và hiện đại hóa thiết bị thi công.
  • Hoàn thiện lộ trình thực thi rõ ràng cho giai đoạn 2018 - 2020 nhằm đảm bảo an toàn thanh khoản và nâng cao giá trị doanh nghiệp.

Đóng góp lớn nhất của công trình là cung cấp giải pháp căn cơ giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí sử dụng vốn bình quân dưới 9% và thúc đẩy tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu tăng trưởng bền vững. Lộ trình triển khai giải pháp được hoạch định xuyên suốt từ năm 2018 đến hết năm 2020. Các doanh nghiệp xây dựng cần áp dụng ngay việc rà soát danh mục công nợ và tái thiết lập cơ cấu vốn để bảo toàn nguồn lực tài chính trước những biến động khó lường của thị trường.