phần mở đầu, kết luận và danh m c tài liệu tham khảo; nội dung của khóa luận gồm 02 chƣơng: Chƣơng 1: Lý luận về quản lý nhà chung cƣ thông qua mô hình Ban quản trị. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà chung cƣ thông qua mô hình ban quản trị ở Việt Nam hiện nay và một số kiến nghị. 6 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ THÔNG QUA MÔ HÌNH BAN QUẢN TRỊ 1.1 Khái quát về nhà chung cƣ 1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư Hiện nay, không có thuật ngữ nào đƣợc sử d ng thống nhất trên toàn cầu đối với khái niệm NCC. Các tên gọi “condominium” (hay “condo”), “strata housing” hay “divided co-property” đƣợc sử d ng thay thế nhau ở các khu vực khác nhau 4, trong đó, “condominium” có thể đƣợc xem là thuật ngữ đƣợc thừa nhận rộng rãi và đƣợc thƣờng áp d ng trong các bài viết và công trình nghiên cứu về loại hình NCC trên thế giới.
Bắt nguồn từ tiếng Latinh, “con” (cùng hoặc chung) kết hợp với “dominium” (kiểm soát) có nghĩa là cùng kiểm soát tài sản. Do đó, khái niệm NCC “condominium” đƣợc định nghĩa là loại hình nhà ở kết hợp giữa hình thức sở hữu riêng của các căn hộ đơn vị (“unit”) với sở hữu chung về cơ sở hạ tầng và không gian của tòa nhà đa căn hộ và chịu sự quản lý của tập thể CSH. Bản chất tập thể của quyền sở hữu NCC (“con”) có nghĩa là các thành viên CSH có quyền hợp pháp để đƣa ra quy định nhằm điều chỉnh và ràng buộc các cƣ dân khác (“dominium”) hoặc ký hợp đồng với các công ty quản lý tài sản để thực hiện điều này5. C thể, theo quy định pháp lý về khái niệm NCC ở Mỹ do khoa Luật Đại học Cornell đƣa ra, chung cƣ “condominium” đƣợc hiểu là loại hình nơi cƣ trú đƣợc xây dựng trên cơ sở lợi ích chung (“residential common interest development”), nơi mỗi thành viên có quyền sở hữu căn hộ đơn lẻ.
Mỗi chung cƣ có tƣ cách thành viên trong hiệp hội quản trị, và hiệp hội quản trị bầu ra ban lãnh đạo để quản lý khu phức hợp chung cƣ. Các CSH NCC đƣợc hƣởng lợi từ phần sở hữu chung và các tiện nghi từ khu phức hợp chung cƣ, nhƣng phải trả lệ phí cho hiệp hội quản trị. Hơn nữa, quyền sở hữu căn hộ thƣờng đi kèm với các giao ƣớc hạn chế quyền sở hữu nhằm kiểm soát cách CSH sử d ng và bảo trì căn hộ của họ6. Theo nghiên cứu do Ủy ban Kinh tế Liên hợp quốc châu Âu7 đƣa ra trên cơ sở quy định của các nƣớc thuộc, khái niệm NCC đƣợc 4 Trong đó “condominium” đƣợc sử d ng phổ biến ở Châu Âu, Mỹ, “strata” đƣợc sử d ng ở Úc và British Columbia và “divided co-property” đƣợc sử d ng ở Quebec, Canada.
Lippert, Stefan Treffers (2021), Condominium Governance and Law in Global Urban Context, Routledge, tr. 6 Legal Information Institute, “Condominium”, https://www.edu/wex/condominium, truy cập ngày 25/5/2022. 7 Ủy ban Kinh tế Liên hợp quốc châu Âu (UNECE hay ECE, viết tắt từ tiếng nh: United Nations Economic Commission for Europe), tổ chức kinh tế khu vực của Liên hợp quốc. Hiện nay, thành viên của Uỷ ban Kinh tế 7 định nghĩa là một loại hình tòa nhà đặc biệt gồm nhiều căn hộ, trong đó mỗi căn hộ đơn vị đƣợc phân định ranh giới riêng biệt, đƣợc giao quyền sở hữu hợp pháp cá nhân và có thể hợp pháp sở hữu riêng trong tổng thể phần diện tích chung.
Tất cả các khu vực liên kết, các khu vực chung và các tài sản khác thuộc sở hữu chung của các CSH riêng. Kết cấu NCC có thể bao gồm: Các tòa nhà nhiều căn hộ dành riêng cho m c đích ở; Các tòa nhà đa chức năng bao gồm hỗn hợp nhà ở và văn phòng/mặt bằng đơn lẻ để thực hiện các chức năng khác (ví d : thƣơng mại); Các loại công trình nhƣ nhà dãy, nhà liền kề hoặc các tòa nhà đƣợc kết nối với nhau đƣợc sử d ng cho m c đích ở, hỗn hợp hoặc không để ở8. Mỗi quốc gia, mỗi khu vực pháp lý có thể sử d ng những tên gọi khác nhau đi kèm với những đặc điểm riêng trong quan niệm và quy định về loại hình NCC. Tuy nhiên về cơ bản, khái niệm NCC trên thế giới có thể đƣợc hình dung c thể thông qua các đặc điểm sau: Thứ nhất, về hình thức quyền sở hữu, NCC là loại hình nhà ở kết hợp giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng độc lập.
C thể, đối với một tòa NCC, các căn hộ đơn lẻ (“unit”) là phần diện tích đƣợc ấn định sẵn sẽ thuộc quyền sở hữu riêng độc lập của các CSH căn hộ chung cƣ. Đối với cơ sở hạ tầng bên ngoài căn hộ nhƣ cầu thang, hành lang,. và các tiện nghi đi kèm đƣợc xem nhƣ là khu vực chung và thuộc quyền sở hữu chung không thể phân chia. Thứ hai, về tính chất quyền sở hữu, các CSH căn hộ chung cƣ chia sẻ quyền đồng sở hữu, sử d ng và hƣởng giá trị từ khu vực sở hữu chung.
Đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng, quyền sở hữu của CSH có những hạn chế nhất định, chủ yếu có liên quan đến việc kiểm soát m c đích sử d ng và thực hiện việc duy trì, bảo đảm cơ sở vật chất của mỗi căn hộ. Thứ ba, về việc quản trị (“governance”), quản lý (“management”) và vận hành (“operation”) NCC, việc quản trị, quản lý và vận hành NCC phải đƣợc thực hiện dựa trên các quy chế đã đƣợc thỏa thuận ban hành và áp d ng thống nhất giữa các CSH, trên cơ sở nguồn kinh phí đƣợc đóng góp chung. Thông thƣờng việc quản trị, quản lý NCC đƣợc thực hiện thông qua một tổ chức đại diện thông qua việc bầu chọn hoặc do một đơn vị doanh nghiệp có khả năng chuyên môn đảm nhận. châu Âu gồm 56 quốc gia thành viên bao gồm các quốc gia châu Âu, một số nƣớc Trung Á và Bắc Mỹ nhƣ Hoa K , Canada.
8 Economic Commission for Europe – the Real Estates Market Advisory Group (2019), Guidelines on the Management and Ownership of Condominium Housing , United Nations Publications, tr. 8 Tại Việt Nam, khái niệm “NCC” ban đầu để chỉ mô hình khu nhà ở tập thể xuất hiện tại miền Bắc hoặc cƣ xá ở miền Nam giai đoạn xây dựng xã hội chủ nghĩa từ sau năm 1954, với khu nhà ở gồm các phòng thuộc sở hữu cá nhân và khu sinh hoạt chung (khu vực nhà vệ sinh, khu nhà bếp,.) thuộc sở hữu chung9. Từ đó đến nay, sự phát triển của tình hình kinh tế - xã hội của đất nƣớc, NCC ngày càng đƣợc hiện đại hóa, đa dạng hóa về mặt chức năng đáp ứng các nhu cầu ngày càng tăng của đời sống nhân dân. Sự hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về nhà ở với sự ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân đƣợc ghi nhận tại Hiến pháp10 đã trở thành nền tảng và động lực thúc đẩy hoàn thiện khái niệm pháp lý NCC tại Việt Nam.
Thuật ngữ “NCC” lần đầu đƣợc ghi nhận trong trong pháp luật ở Việt Nam đầu tiên đƣợc đƣa ra tại khoản 1 Điều 3 Quy chế quản lý sử d ng NCC ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD nhƣ sau: “NCC là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử d ng chung”. Đây là cách định nghĩa tƣơng đối đơn giản, tập trung vào hình thức kỹ thuật, kết cấu của NCC thay vì đi vào thể hiện tính chất quyền sở hữu đối với phần diện tích của NCC. Thông qua cách mô tả khái niệm NCC này, NCC đƣợc ghi nhận là loại hình nhà ở dành cho đối tƣợng là các hộ gia đình, cá nhân để cùng sinh sống trên cơ sở sử d ng chung các phần diện tích đƣợc pháp luật quy định, phần nào cho thấy quan điểm NCC là một hình thái quần cƣ nhằm m c đích tạo ra chỗ ở, không gian sống chung dành cho cộng đồng. Khái niệm NCC đƣợc đƣa ra tại 1 Điều 70 LNƠ 2005 đã quy định c thể về hình thức kết cấu của NCC “là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử d ng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân”.
Quy định đồng thời bổ sung thêm chủ thể sở hữu và sử d ng NCC là cá nhân. Đặc biệt, khái niệm NCC đã đƣợc bổ sung, nhấn mạnh vào đặc điểm sự kết hợp hình thức sở hữu riêng và sở hữu chung đối với từng phần sở hữu có trong NCC “NCC có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử d ng NCC”. Trên cơ sở bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật, khái niệm pháp lý về NCC đƣợc sử d ng hiện nay tại Việt Nam đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 3 LNƠ 2014 nhƣ sau: “NCC là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có 9 Hồ Thị Thảo (2014), Phân định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng đối với NCC, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp. 10 Điều 27 Hiến pháp 1980, Điều 58 Hiến pháp 1992, Điều 32 Hiến pháp 2013 ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở của công dân.
Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013 quy định về việc Nhà nƣớc có chính sách phát triển nhà ở. 9 phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử d ng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm NCC đƣợc xây dựng với m c đích để ở và NCC đƣợc xây dựng có m c đích sử d ng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Định nghĩa trên đã bổ sung thêm m c đích sử d ng, đối tƣợng sở hữu NCC và phần nào đƣa ra định nghĩa pháp lý, cơ sở rõ ràng để định danh loại hình NCC và tiệm cận với khái niệm tƣơng đƣơng trên thế giới. LNƠ 2014 đã bổ sung đối tƣợng CSH là tổ chức bên cạnh đối tƣợng là cá nhân, hộ gia đình so với khái niệm đƣợc đƣa ra năm 2003.
Qua đó thể hiện sự hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đối với NCC nhằm tối đa hóa chức năng, vai trò của NCC trong việc ph c v đời sống của nhân dân.