Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Khái quát về đất và các quyền của người sử dụng đất 1. Đất đai và thị trường đất đai 1. Đất đai Với bất kỳ một quốc gia nào, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội.
Đất đai có vai trò không thể thiếu trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần. Khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng do vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả để đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên đặc biệt này cho xã hội hiện tại lẫn tương lai (Đặng Anh Quân, 2011). Thị trường đất đai Hàng hóa được sản xuất và được trao đổi giữa những người mua và người bán với nhau thông qua thị trường. Đối với một số quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa.
Đất đai được trao đổi như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê. Kinh doanh đất đai tuân theo nguyên tắc kinh doanh hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Quyền sở hữu và sử dụng đất đai 1. Quyền sở hữu đất đai Tuy sở hữu đất đai được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công mọi hình thái kinh tế - xã hội, hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, Đinh Dũng Sỹ (2003).
5 Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 (trên cơ sở sửa đổi, bổ sung luật 1998, 2001, 2004) đã thể chế hóa chính sách đất đai và cụ thể hóa các quy định về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 được ban hành đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ”. Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền: chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Theo Nguyễn Đình Bồng (2006): ở Việt Nam nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai như sau: - Về quyền chiếm hữu đất đai Nhà nước nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn về tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Để tổ chức việc sử dụng đất, Nhà nước giao một phần quyền chiếm hữu đất đai cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Trách nhiệm của Nhà nước là xây dựng cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian nhằm sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất.
- Về quyền sử dụng đất đai Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. Về mặt kinh tế, Nhà nước sẽ 6 khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài nguyên đất đai. Quyền sử dụng đất được nhà nước giao cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể. Trong trường hợp này Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước được thể hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc cho phép được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật. Quyền sử dụng đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu này. Nhà nước có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Nhà nước có các quyền về sở hữu đất đai, tuy nhiên nhà nước chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được nhà nước trao quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp; góp vốn bằng Quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật Đất đai năm 2013). - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người 7 khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: Việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền/lợi ích tương đương với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng, trong trường hợp người sử dụng đất không có khả năng sử dụng, người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,. Trong trường hợp này, người nhận đất và quyền sử dụng phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; - Quyền cho thuê QSDĐ: là việc người có nhu cầu sử dụng đất, thuê của người có quyền sử dụng đất để sử dụng theo mục đích được thỏa thuận phù hợp với pháp luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Nếu người sử dụng đất dưới hình thức thuê mà cho người khác thuê đất thuộc quyền sử dụng của mình thì việc cho thuê này được gọi là cho thuê lại quyền sử dụng đất. Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ. Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng. cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất.
8 - Cho tặng QSDĐ: Cho tặng QSDĐ là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu trả tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép cho tặng không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế.
- Thừa kế QSDĐ: Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống. Người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Người thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.