CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan về định giá đất và vùng giá trị đất đai 1.1 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất. Định giá đất Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng. Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng pháp luật.
Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm: 1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh). 2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore). Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã n 6 hội.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới Ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (value) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai. Các “ giá trị thị trường” này đến lượt nó phải được xác định dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai.
Nội dung của các nguyên tắc này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai. Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được áp dụng để xác định giá đất. Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này. Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận mới.
Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định. Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp dụng, bao gồm: 1) Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) (Sales Comparison Method or Comparative Method); 2) Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor's Method); 3) Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư (Income/investment Method); 4) Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán (Accounts/profits Method); n 7 5) Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method). 6) Cách tiếp cận mới đó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)".
Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng: 1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải; 2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS; 3. Kết hợp hai giải pháp.
Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí và độ lớn của thửa đất. Tổng quan về phương pháp này sẽ được đề cập sau trong phần dưới đây. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm ph- ương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA). Phư- ơng pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa “thụ hưởng” (hedonic pricing).
Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp. Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với các yếu tố “thụ hưởng” như sau: n 8 P = f (z1, z2.zn) + ui Trong đó: P: giá của đất đai/bất động sản; Zi: Đặc tính i; N: số l- ượng các đặc tính của các thửa đất; ui: sai số. Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của thuộc tính với các thửa đất của địa phương đang xem xét. Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai).
Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh hoặc kết hợp với các phương pháp khác. Quá trình ước lượng được thực hiện với việc ước lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được phát triển bằng quá trình phân tích không gian (vị trí địa lý.) của GIS để ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không gian. đến giá trị của đất đai và so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ các phương pháp khác. Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương pháp CAMA và kết hợp với phương pháp này để trở thành một công cụ tốt trong quản lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống, đồng bộ và hiện đại.
Ưu điểm của phương pháp này là: + Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất "động" của các mối quan hệ này đã được tính đến; + Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến đất đai; + Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay cả nước. n 9 Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp này là: + Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao. + Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình. Vì vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng; + Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế thị trường; + Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp toán thống kê, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường cao hơn các phương pháp truyền thống.
Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước dưới đây: • Tại Úc. Phương pháp định giá CAMA: Sử dụng các dữ liệu có được từ HTTT về địa chính, đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info và mô hình TIN and TIN (Triangulated Irregular Network) để tạo ra các bản đồ giá trị đất (thậm chí cả từ các dữ liệu Raster). Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i ) - V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất; - AREA i Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i - P i - yếu tố giá thứ i ; - W i trọng số của yếu tố thứ 1. Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan khác định giá được trợ giúp của hệ thống.
Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề xuất. Trong đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực tương đối nào đó, nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư. Khái niệm trung tâm có thể để chỉ khu vực trung tâm với phạm vi thành phố; có thể là trung tâm của huyện hay điểm dân cư trung tâm trong khu vực mà ở đấy cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ cho các điểm cư dân và dân cư vùng quanh nó.