Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Cấu Trúc Vốn Của Doanh Nghiệp Bất Động Sản Trên Sàn Chứng Khoán Việt Nam

Nghiên cứu cấu trúc vốn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trên sàn chứng khoán. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng, cơ sở lý thuyết và kiến nghị giải pháp tối ưu.

• Tác giả: Nguyễn Hào Gia Khánh
• Người hướng dẫn: Phd. Dương Thị Thúy An
• Trường học: Ho Chi Minh University Of Banking
• Chuyên ngành: Finance - Banking
• Đề tài: Factors Affecting The Capital Structure Of Real Estate Enterprises On The Vietnam Stock Exchange
• Loại tài liệu: Graduation Thesis
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Tóm tắt

I. Tổng Quan Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản Việt Nam

Cấu trúc vốn đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá hoạt động và hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Hầu hết các doanh nghiệp cân nhắc việc sử dụng vốn thông qua hai yếu tố chính: nợ và vốn chủ sở hữu. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp sử dụng nợ để tài trợ cho vốn của họ, nhưng lại bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác như lãi suất ngân hàng, lạm phát hoặc biến động thị trường, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Do đó, xây dựng một cấu trúc vốn hợp lý được coi là một giải pháp giúp các doanh nghiệp vượt qua cạnh tranh trên thị trường trong bối cảnh kinh tế hiện tại.

Cấu trúc vốn ưu tiên việc sử dụng nợ hoặc sử dụng vốn nội bộ phù hợp cho từng giai đoạn khác nhau. Nếu một doanh nghiệp không định hướng và lựa chọn đúng chiến lược, họ sẽ dễ dàng rơi vào khủng hoảng, dẫn đến tình trạng trì trệ vốn, thậm chí là rủi ro tài chính và phá sản. Các quyết định về vốn hiệu quả không chỉ làm tăng hiệu quả hoạt động dựa trên lợi thế về thuế và nợ của doanh nghiệp mà còn cân bằng các nguồn lực bên trong và bên ngoài để mang lại lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trên thị trường. Theo tài liệu gốc, các quyết định về vốn hiệu quả cân bằng các nguồn lực bên trong và bên ngoài để mang lại lợi thế cạnh tranh, đồng thời ưu tiên sử dụng nợ hoặc vốn nội bộ.

1.1. Vai Trò Quan Trọng của Quản Lý Cấu Trúc Vốn Hiệu Quả

Việc quản lý cấu trúc vốn hiệu quả cho phép doanh nghiệp cân bằng giữa tình trạng thiếu và thừa vốn, đồng thời dễ dàng kiểm soát sự tăng giảm của nợ. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô và vi mô biến động. Việc không có kế hoạch dự phòng khi thị trường gặp khó khăn đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình thế phá sản. Các doanh nghiệp thành công là những doanh nghiệp có phương pháp bán hàng mới và tiếp cận người mua một cách thường xuyên. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp là cần thiết và hữu ích để giúp các nhà quản lý tổ chức và sắp xếp lại các nguồn vốn của doanh nghiệp, từ đó đưa ra các quyết định tài chính phù hợp để đạt được một cấu trúc vốn hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn phát triển và thực hiện các mục tiêu đã đề ra.

1.2. Tình Hình Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết

Tổng quan về cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán hiện nay cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp này có tỷ lệ nợ trên vốn cao hơn 1. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang lựa chọn chiến lược vay nợ để tài trợ cho vốn hoạt động. Tuy nhiên, nếu duy trì tỷ lệ này trong một thời gian dài, họ có thể gặp khó khăn khi Ngân hàng Nhà nước ban hành các quy định về giới hạn và tỷ lệ để đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng. Cần lưu ý rằng, trong giai đoạn COVID-19, nền kinh tế Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi các yếu tố vi mô và vĩ mô, buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc, thay đổi kế hoạch và chuyển nhượng dự án để duy trì hoạt động. Với đặc thù của ngành bất động sản, các doanh nghiệp phải chi trả các khoản chi phí lớn nên việc vay nợ là điều không thể tránh khỏi.

II. Thách Thức Cấu Trúc Vốn BĐS Việt Nam Phân Tích Giai Đoạn 2013 2022

Thị trường bất động sản hiện tại phản ánh những khó khăn và thách thức mà các doanh nghiệp trong ngành đang phải đối mặt. Chu kỳ thị trường này đang chịu tác động kép, bao gồm tác động của đại dịch COVID-19 và sự chuẩn bị kém cho chu kỳ mới. Đại dịch COVID-19 đã gây ra những khó khăn to lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trước đại dịch, trong giai đoạn thị trường bùng nổ, các bên thường không xem xét đến khả năng xảy ra rủi ro và không có kế hoạch dự phòng.

Khi đại dịch xảy ra, nhiều doanh nghiệp chỉ đơn giản là chờ đợi và hy vọng đại dịch sẽ qua đi. Tuy nhiên, việc thiếu kế hoạch dự phòng đã khiến một số lượng đáng kể các doanh nghiệp phá sản. Chỉ những doanh nghiệp có phương pháp bán hàng mới và thường xuyên tiếp cận người mua mới có thể tồn tại. Sau đại dịch, các doanh nghiệp còn sống sót được hưởng lợi khi thị trường bất động sản bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên, nhiều nhà môi giới bất động sản đã tham gia đầu tư trong thời gian này và phải đối mặt với các vấn đề ngay khi thị trường suy giảm.

2.1. Khó khăn về Nguồn Vốn và Tác Động Macro tới Bất Động Sản

Việc thiếu kế hoạch dự phòng đã gây khó khăn cho họ trong việc tiếp cận vốn. Việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu trở nên khó khăn hơn khi áp lực từ các vụ kiện tụng, đảo ngược chính sách và sự tin tưởng của khách hàng vào trái phiếu bị phá vỡ. Vốn tín dụng cũng đang đối mặt với những khó khăn. Mặc dù lãi suất có xu hướng giảm, nhưng vẫn ở mức cao, trên 10%, gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn. Vốn huy động từ khách hàng cũng gặp khó khăn do mất niềm tin và nguồn cung khan hiếm. Bên cạnh đó, nền kinh tế vĩ mô vẫn còn những yếu tố không chắc chắn và niềm tin của người mua chưa trở lại, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng trả lương và phải cắt giảm lao động tới 90% hoặc chuyển sang các ngành nghề khác để tồn tại.

Nền kinh tế toàn cầu đã trải qua nhiều biến động do tác động của đại dịch COVID-19, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trên thị trường, không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận tài chính của doanh nghiệp mà còn khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng bế tắc, không thể xoay vòng dòng vốn hoạt động, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

2.2. Các Yếu Tố Vĩ Mô Ảnh Hưởng Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản

Sự suy thoái kinh tế là khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi hai ngân hàng ở Mỹ lần lượt sụp đổ, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng trên toàn thế giới. Xung đột Nga - Ukraine khiến giá đầu vào, bao gồm nguyên vật liệu, xi măng, sắt và thép, liên tục tăng. Quy trình cấp phép và phê duyệt dự án chịu sự chi phối của một số chính sách của Chính phủ vẫn chưa được đồng bộ. Một số lý do khác như tỷ lệ lạm phát gia tăng, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng ngành, chuỗi cung ứng toàn cầu đã bị phá vỡ trong một thời gian, v.v.

Do đó, để đối phó với tình trạng thiếu hụt dòng tiền, nhiều doanh nghiệp phải lựa chọn vay từ các ngân hàng thương mại, phát hành trái phiếu hoặc cắt giảm chi phí để duy trì hoạt động. Các biến động kinh tế trong nước và quốc tế đã ảnh hưởng đến các dự án đang phát triển, buộc họ phải tạm ngừng xây dựng và thi công. Đồng thời, nhiều dự án đầu tư theo kế hoạch cũng bị kéo dài, trì hoãn việc ghi nhận chi phí của doanh nghiệp.

III. Yếu Tố Ảnh Hưởng Cấu Trúc Vốn Phân Tích Mô Hình Nghiên Cứu

Theo tài liệu nghiên cứu, tác giả đã sử dụng dữ liệu thứ cấp từ 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE và HNX trong giai đoạn 2013-2022. Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính trên vietstock.vn và phân tích dựa trên các lý thuyết về cấu trúc vốn như M&M, Trade-off, Pecking order và Agency theory. Từ các lý thuyết và kết quả nghiên cứu trước, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu với các biến độc lập như Profitability (PFT), Firm size (SIZE), Tangibility of assets (TAN), Growth opportunities (GRO), Liquidity (LIQ), Cost of debt (COD) và Taxation (TAX). Mô hình hồi quy được thực hiện với các phương pháp ước lượng Pooled OLS, FEM, REM, GLS và kiểm định để xác định mô hình tối ưu nhất. Kết quả nghiên cứu cho thấy Profitability, Cost of debt và Liquidity có tác động ngược chiều đến hệ số nợ trên tổng tài sản, trong khi Firm size và Taxation có tác động tích cực.

3.1. Tác Động của Khả Năng Sinh Lời Profitability đến Cấu Trúc Vốn

Khả năng sinh lời (Profitability) thường có tác động tiêu cực đến cấu trúc vốn. Các doanh nghiệp có khả năng sinh lời cao thường ít phụ thuộc vào nợ, vì họ có thể tự tài trợ từ lợi nhuận giữ lại. Theo kết quả nghiên cứu, các doanh nghiệp có lợi nhuận cao thường có tỷ lệ nợ trên tổng tài sản thấp hơn. Điều này phù hợp với lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory), cho rằng các doanh nghiệp ưu tiên sử dụng vốn nội bộ trước khi tìm đến các nguồn vốn bên ngoài như nợ.

3.2. Ảnh Hưởng của Quy Mô Doanh Nghiệp Firm Size đến Cấu Trúc Vốn

Quy mô doanh nghiệp (Firm Size) thường có tác động tích cực đến cấu trúc vốn. Các doanh nghiệp lớn thường có khả năng tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn và có chi phí vốn thấp hơn. Theo kết quả nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn hơn thường có tỷ lệ nợ trên tổng tài sản cao hơn. Điều này có thể giải thích bằng việc các doanh nghiệp lớn có tài sản đảm bảo lớn hơn và ít rủi ro hơn, do đó được các tổ chức tài chính ưu tiên cho vay.

IV. Ứng Dụng Kết Quả Nghiên Cứu Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Việt Nam

Nghiên cứu này chỉ ra một số hạn chế mà các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét và khắc phục để lựa chọn cơ cấu vốn tối ưu. Từ đó, tác giả đưa ra các kiến nghị nhằm giúp các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng có cơ sở để xây dựng và thiết lập một cơ cấu vốn hiệu quả. Cụ thể, các doanh nghiệp cần cân nhắc đến các yếu tố như khả năng sinh lời, chi phí nợ, quy mô doanh nghiệp và các yếu tố vĩ mô khác khi đưa ra quyết định về cấu trúc vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần xây dựng một kế hoạch tài chính dài hạn và quản lý rủi ro một cách hiệu quả để đảm bảo tính bền vững của cấu trúc vốn.

4.1. Giải Pháp Cấu Trúc Vốn Tối Ưu Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng một kế hoạch tài chính dài hạn, bao gồm dự báo dòng tiền, phân tích rủi ro và xây dựng các kịch bản khác nhau. Kế hoạch này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định về cấu trúc vốn phù hợp với mục tiêu kinh doanh và khả năng chịu đựng rủi ro. Cần theo dõi và đánh giá hiệu quả của cấu trúc vốn hiện tại một cách thường xuyên để đưa ra các điều chỉnh kịp thời khi cần thiết. Doanh nghiệp có thể sử dụng các chỉ số tài chính như tỷ lệ nợ, chi phí vốn và lợi nhuận để đánh giá hiệu quả của cấu trúc vốn.

4.2. Quản Lý Rủi Ro Tài Chính Trong Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp

Xây dựng các phương án dự phòng để ứng phó với các rủi ro tài chính có thể xảy ra, chẳng hạn như biến động lãi suất, suy thoái kinh tế hoặc các thay đổi trong chính sách pháp luật. Cần đa dạng hóa các nguồn vốn để giảm sự phụ thuộc vào một nguồn vốn duy nhất. Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau như vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hoặc kêu gọi vốn từ các nhà đầu tư.

V. Xu Hướng Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Việt Nam Trong Tương Lai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ có những thay đổi đáng kể. Các doanh nghiệp sẽ cần phải linh hoạt hơn trong việc lựa chọn các nguồn vốn và áp dụng các phương pháp quản lý vốn hiện đại để đối phó với những thách thức mới. Sự phát triển của thị trường vốn và các công cụ tài chính mới sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn cho các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn với chi phí thấp hơn. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và tăng cường tính tự chủ tài chính.

5.1. Tăng Cường Ứng Dụng Công Nghệ Trong Quản Lý Cấu Trúc Vốn

Các doanh nghiệp có thể sử dụng các phần mềm và công cụ quản lý tài chính hiện đại để theo dõi, phân tích và dự báo các chỉ số tài chính. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định về cấu trúc vốn một cách chính xác và kịp thời. Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ Blockchain và các giải pháp Fintech cũng có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn một cách hiệu quả hơn.

5.2. Vai Trò Của Chính Sách Hỗ Trợ Phát Triển Thị Trường Vốn

Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp huy động vốn thông qua các kênh khác nhau. Cần tăng cường giám sát hoạt động của thị trường vốn để đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường vốn, đặc biệt là các nhà đầu tư tổ chức và các quỹ đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING THE STATE BANK OF VIETNAM HO CHI MINH UNIVERSITY OF BANKING GRADUATION THESIS FACTORS AFFECTING THE CAPITAL STRUCTURE OF REAL ESTATE ENTERPRISES ON THE VIETNAM STOCK EXCHANGE MAJOR: FINANCE - BANKING CODE: 7340201 NGUYEN HAO GIA KHANH HO CHI MINH CITY, 2024 MINISTRY OF EDUCATION AND TRAINING THE STATE BANK OF VIETNAM HO CHI MINH UNIVERSITY OF BANKING GRADUATION THESIS FACTORS AFFECTING THE CAPITAL STRUCTURE OF REAL ESTATE ENTERPRISES ON THE VIETNAM STOCK EXCHANGE MAJOR: FINANCE - BANKING CODE: 7340201 Student: NGUYEN HAO GIA KHANH Student ID: 050608200072 Class ID: HQ8-GE04 ACADEMIC ADVISOR PHD. DUONG THI THUY AN HO CHI MINH CITY, 2024 ABSTRACT Title: Factors affecting the capital structure of real estate enterprises on the Vietnam stock exchange Summary: This research was conducted based on secondary data including 36 real estate enterprises listed on the HOSE and the HNX. Research data is compiled on financial reports taken from vietstock.vn for 10 years from 2013 - 2022. At the same time, the author also relies on theoretical foundations to determine the relationships between factors affecting the capital structure of real estate enterprises on the Vietnam stock exchange.

Theoretical foundations related to capital structure include M&M theory, Trade-off theory, Pecking order theory, and Agency theory. These are some theories that researchers have pointed out as factors affecting financial leverage. From the comments on theoretical foundations and results of previous studies, the author proposes a research model with independent variables such as Profitability (PFT), Firm size (SIZE), Tangibility of assets (TAN), Growth opportunities (GRO), Liquidity (LIQ), Cost of debt (COD), and Taxation (TAX) that are factors affecting the capital structure of real estate enterprises. In addition, the author conducts the regression model with Pooled OLS, FEM, REM, and GLS estimation methods and tests model misspecifications to accurately determine the most optimal regression model.

Research results show Profitability, Cost of debt, and Liquidity have a negative impact on the debt-to-total asset ratio. On the contrary, Firm size, Taxation have a positive impact on capital structure. Based on the results of the regression model, the author finds some limitations that firms need to consider and overcome in the future to choose the optimal capital structure. Therefore, the author has made recommendations to help Vietnamese enterprises in general and real estate enterprises in particular have the basis to build and establish an effective capital structure.

Key factors: capital structure, real estate enterprises, Vietnam stock exchange TÓM TẮT KHÓA LUẬN Đề tài: Factors affecting the capital structure of real estate enterprises on the Vietnam stock exchange Tóm tắt: Nghiên cứu này được thực hiện dựa trên số liệu thứ cấp gồm 36 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE và sàn chứng khoán HNX. Dữ liệu nghiên cứu được tổng hợp trên báo cáo tài chính lấy từ vietstock.vn trong 10 năm từ 2013 - 2022. Đồng thời, tác giả cũng dựa trên các cơ sở lý thuyết làm nền tảng để xác định các mối quan hệ giữa các nhân tố tác động đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Việt Nam. Các cơ sở lý thuyết liên quan đến cấu trúc vốn bao gồm M&M theory, Trade-off theory, Pecking order theory, Agency theory.

Đây là một số lý thuyết được các nhà nghiên cứu chỉ ra các yếu tố tác động đến đòn bẩy tài chính. Từ các nhận định của các cơ sở lý thuyết và kết quả của các nghiên cứu trước đây, tác giả đưa ra mô hình nghiên cứu với các biến độc lập như Profitability (PFT), Firm size (SIZE), Tangibility of assets (TAN), Growth opportunities (GRO), Liquidity (LIQ), Cost of debt (COD), Taxation (TAX) - yếu tố tác động đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, tác giả chạy mô hình hồi quy với các phương pháp ước lượng Pooled OLS, FEM, REM, GLS và kiểm định các khuyết tật mô hình nhằm xác định chính xác mô hình hồi quy tối ưu nhất. Kết quả nghiên cứu cho thấy Profitability, Cost of debt và Liquidity có tác động ngược chiều đến hệ số nợ trên tổng tài sản.

Ngược lại, Firm size, Taxation lại có tác động tích cực với cấu trúc vốn. Dựa trên kết quả mô hình hồi quy, tác giả nhận thấy một số hạn chế mà các doanh nghiệp cần xem xét và khắc phục trong thời gian tới để lựa chọn cơ cấu vốn tối ưu. Do đó, tác giả đã đưa ra các kiến nghị nhằm giúp các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng có cơ sở để xây dựng và thiết lập một cơ cấu vốn hiệu quả. Từ khóa: capital structure, real estate enterprises, Vietnam stock exchange COMMITMENT The topic of the graduation thesis “Factors affecting the capital structure of real estate enterprises on the Vietnam stock exchange” is an independent research work of the author under the direction of Duong Thi Thuy An, PhD.

- Ho Chi Minh University of Banking. This thesis is the author’s research work, the research results are honest and do not contain previously published content or content done by others, except for citations that are fully cited in the thesis. Ho Chi Minh City, April 26th, 2024 Author Nguyen Hao Gia Khanh ACKNOWLEDGMENT First of all, i would like to sincerely thank the teachers of Ho Chi Minh University of Banking has imparted to me professional knowledge and valuable experience to complete this graduation thesis. At the same time, i would like to thank the school leadership for creating conditions for all students in general and me in particular to have opportunities to exchange and learn from firms and competitions for us to supplement more knowledge and practical experience.

In particular, i would like to send my sincere thanks to Duong Thi Thuy An, PhD for her dedicated support and for taking the time to fix my thesis so that i could learn and complete my graduation thesis in the best possible way during this time. In addition, i would like to express my deep gratitude to the Examining Council for monitoring the research and giving some editing suggestions to make the graduation thesis better. I sincerely thank you! TABLE OF CONTENTS LIST OF ABBREVIATIONS .i LIST OF TABLES. ii LIST OF FIGURES.

iii CHAPTER 1: INTRODUCTION. The urgency of the research topic. Research subject and research scope. Data collection method.

Approach and analysis. Contribution of research .8 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW. Theoretical framework of Capital structure. The theory of capital structure from the traditional perspective.

Modigliani and Miller theory. Trade-off theory. Pecking order theory. Empirical literature review.

The research gap. 26 CHAPTER 3: RESEARCH METHODOLOGY. Data processing method. Research methods and model tests.

Pooled Ordinary Least Squares method. Fixed Effects Model method. Random Effects Model method. Choosing the appropriate regression method.

Model misspecification test. Generalized Least Square .46 CHAPTER 4: RESEARCH RESULTS. Correlation coefficient analysis. Testing for multicollinearity.

Model estimation results. Regression results of the models. Choosing the appropriate regression method. Testing for autocorrelation and heteroskedasticity.

Regression model after model misspecification. Discuss research results. Cost of debt. Tangibility of assets .60 CHAPTER 5: CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS.

Limitations and future research direction .67 LIST OF SCIENTIFIC PUBLICATIONS. vii i LIST OF ABBREVIATIONS ABBREVIATIONS MEANING Profitability PFT Firm size SIZE Tangibility of assets TAN Growth opportunities GRO Liquidity LIQ Cost of debt COD Taxation TAX Ordinary Least Squares OLS Fixed Effects Model FEM Random Effects Model REM Generalized Least Squares GLS Feasible Generalized Least Squares FGLS Modigliani and Miller M&M Ho Chi Minh City Stock Exchange HOSE Ha Noi Stock Exchange HNX Unlisted Public Company Market UPCOM Foreign Direct Investment FDI Federal Reserve System FED ii LIST OF TABLES Table 3. Summary of research’s formulas. Statistics describe the variables in the model.

Pearson correlation coefficient results. Testing the Variance inflation factor (VIF). Regression results using Pooled OLS, FEM, REM methods. Model testing results.

Results of Wooldridge test and Modified Wald test. Regression results of the GLS model to fix model misspecification. Summary of research results .56 iii LIST OF FIGURES Figure 1. Foreign direct investment over the years.

The value of a business in a tax environment. Trade-off theory of capital structure. Regression estimation process .29 1 CHAPTER 1: INTRODUCTION In this chapter, the author introduces an overview of the research topic such as the urgency of the topic, research objectives, research objects and scope, research questions, research methods and processes, research strcture. Introduction Capital structure is an important factor in indicators evaluating firm activities and capital utilization rates of enterprises in Vietnam.

Most firms will consider using capital through two factors: debt and equity. In some cases, firms use debt to finance their capital but they are affected by other factors such as bank interest rates, inflation, or market fluctuations causing firms to stagger at that time. Therefore, building a reasonable capital structure is considered a solution to help firms overcome competition in the market in the current economic context. The capital structure prioritizes the use of debt or appropriate use of internal capital for each different period.

If a firm does not orient and choose the right strategy, it will easily fall into a crisis, leading to capital stagnation, even financial risks, and bankruptcy. Effective capital decisions not only increase operating efficiency based on a firm’s tax and debt advantages but also balance internal and external resources to bring a firm’s competitive advantage to the market. Therefore, researching the factors that affect the capital structure of firms is necessary and useful to help administrators organize and rearrange the firm capital sources of firms through selecting and implementing financing decisions to achieve a reasonable capital structure, adapt to each stage of development, and implement set firm goals. Overview of the capital structure of real estate firms listed on the stock market today, most of them have a debt-to-capital ratio higher than 1.

This shows that firms choose the strategy of borrowing to finance operating capital. However, if they maintain this ratio for a long time, they may encounter difficulties when the State Bank has issued regulations on limits and ratios to ensure safety in banking operations. Companies with a reasonable capital structure can balance between capital shortage and excess capital as well as easily control the increase and decrease of capital debt. 2 During the COVID-19 period up to now, Vietnam’s economy has been heavily influenced by micro and macro factors.

Many real estate firms are forced to restructure, restructure investments, change firm plans, and transfer projects to maintain operations. Given the nature of the real estate industry, they have to make large expenses so borrowing is inevitable. Therefore, the research presents factors affecting the capital structure of real estate enterprises in the period 2013 - 2022, evaluates the level of impact, points out inadequacies, and proposes several solutions to help firms choose an optimal capital structure. The urgency of the research topic The current real estate market reflects the difficulties and challenges that businesses in the industry are facing.

This market cycle is suffering from a double impact, including the impact of the COVID-19 pandemic and poor preparation for the new cycle. The COVID-19 pandemic has caused enormous difficulties for real estate businesses. Before the pandemic, during the breaking market period, parties often did not consider the possibility of risks and had no backup plan. When the pandemic happened, many firms simply waited and hoped the pandemic would pass.

However, the lack of a backup plan has caused a significant number of firms to go bankrupt.