Luận văn: Phát triển thuế tài sản Việt Nam: Mô hình PESTLIED (Nguyễn Lê Phương Trâm)

Dưới đây là các meta tags được tạo cho bài viết "Phát triển thuế tài sản Việt Nam: Tiếp cận mô hình PESTLIED" theo yêu cầu: { "ai_description": "Phát triển

• Tác giả: Nguyễn Lê Phương Trâm
• Người hướng dẫn: Trần Nguyễn Minh Hải, PhD.
• Trường học: Banking University Ho Chi Minh City
• Chuyên ngành: Finance & Banking
• Đề tài: Developing Property Tax in Viet Nam: An Approach from PESTLIED Model
• Loại tài liệu: Graduation Thesis
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Tóm tắt

I. Tổng quan về Phát triển Thuế Tài sản Việt Nam và Sức Mạnh Mô hình PESTLIED

Việc phát triển thuế tài sản Việt Nam trở thành một chủ đề quan trọng, thu hút sự quan tâm của giới hoạch định chính sách và nghiên cứu. Trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, là nhiệm vụ cấp thiết. Thuế tài sản, với tiềm năng đóng góp đáng kể vào ngân sách địa phương, được xem là một công cụ hữu hiệu để đạt được các mục tiêu này. Tuy nhiên, áp dụng và phát triển một hệ thống thuế tài sản Việt Nam hiệu quả không hề đơn giản, đòi hỏi phân tích đa chiều. Mô hình PESTLIED (Political, Economic, Sociological, Technological, Legal, International, Environmental, Demographic) cung cấp một khung phân tích toàn diện, giúp đánh giá các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến quá trình này. Việc tiếp cận theo mô hình này giúp nhận diện thách thức, cơ hội và đưa ra các đề xuất phù hợp cho chính sách thuế tài sản tại Việt Nam. Nó không chỉ tập trung vào khía cạnh kinh tế mà còn xem xét các yếu tố xã hội, pháp lý và môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững.

1.1. Khái niệm và Vai trò chiến lược của thuế tài sản tại Việt Nam

Thuế tài sản, một khái niệm vẫn còn tương đối mới mẻ tại Việt Nam, chủ yếu được hiểu thông qua các sắc thuế hiện hành liên quan đến đất đai, đặc biệt là đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, định nghĩa toàn diện của nó trong văn bản pháp luật vẫn chưa được cụ thể hóa, gây ra nhiều tranh luận và thách thức trong việc phát triển thuế tài sản Việt Nam. Trên thế giới, thuế tài sản được xem là một nguồn thu quan trọng để tài trợ cho các dịch vụ công cộng, tái thiết cộng đồng và phát triển cơ sở hạ tầng. Nó đóng vai trò then chốt trong việc phân bổ lại của cải, giảm thiểu đầu cơ bất động sản và tăng cường tính minh bạch của thị trường. Đối với Việt Nam, thuế bất động sản Việt Nam có tiềm năng rất lớn để tăng cường nguồn thu cho ngân sách địa phương, giảm sự phụ thuộc vào các nguồn thu khác, đồng thời góp phần điều tiết thị trường, kiểm soát giá nhà ở và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Mục tiêu cải cách thuế tài sản hướng tới việc tạo ra một hệ thống công bằng, minh bạch và bền vững.

1.2. Tại sao Mô hình PESTLIED là công cụ phân tích hiệu quả

Mô hình PESTLIED là một công cụ phân tích chiến lược mạnh mẽ, cho phép đánh giá các yếu tố vĩ mô từ nhiều khía cạnh khác nhau, ảnh hưởng đến việc phát triển thuế tài sản Việt Nam. PESTLIED bao gồm các yếu tố Chính trị (Political), Kinh tế (Economic), Xã hội (Sociological), Công nghệ (Technological), Pháp lý (Legal), Quốc tế (International), Môi trường (Environmental) và Dân số (Demographic). Việc áp dụng mô hình này giúp các nhà hoạch định chính sách có cái nhìn toàn diện, không chỉ về tiềm năng tài chính mà còn về những rào cản tiềm ẩn từ môi trường bên ngoài. Ví dụ, yếu tố chính trị liên quan đến ý chí của chính phủ trong việc ban hành Luật Thuế tài sản, trong khi yếu tố kinh tế xem xét tác động của tăng trưởng GDP và giá bất động sản. Phân tích này là nền tảng để xây dựng chính sách thuế tài sản phù hợp, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi ích cho quốc gia.

II. Phân tích Hiện trạng và Thách thức Phát triển Thuế Tài sản Việt Nam

Mặc dù có tiềm năng lớn, quá trình phát triển thuế tài sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể, từ khung pháp lý chưa hoàn thiện đến những hạn chế trong công tác quản lý thuế tài sản. Hiện tại, Việt Nam chưa có một luật thuế tài sản độc lập, toàn diện, mà chỉ có các sắc thuế liên quan đến đất đai và nhà ở. Điều này tạo ra sự thiếu đồng bộ, phức tạp và khó khăn trong việc áp dụng thống nhất. Hơn nữa, nhận thức của công chúng về loại thuế này còn hạn chế, dẫn đến những lo ngại về gánh nặng tài chính và công bằng xã hội. Phân tích sâu sắc các yếu tố nội tại và ngoại tại là cần thiết để xác định rõ những rào cản chính. Đây là bước quan trọng để đề xuất các giải pháp cải cách thuế tài sản hiệu quả, hướng tới một hệ thống thuế minh bạch, công bằng và có khả năng thu hút nguồn lực.

2.1. Đánh giá Khung pháp lý hiện hành về thuế tài sản

Khung pháp lý về thuế tài sản ở Việt Nam hiện tại còn thiếu đồng bộ và chưa có một Luật Thuế tài sản riêng biệt. Các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, và lệ phí trước bạ. Năm 2018, Bộ Tài chính đã trình dự thảo Luật Thuế tài sản lên Quốc hội, nhưng cho đến nay, dự thảo này vẫn chưa được thông qua. Việc thiếu một văn bản pháp lý toàn diện, cụ thể hóa khái niệm thuế tài sản Việt Nam, tạo ra rào cản lớn cho việc triển khai thực tế. Khung pháp lý hiện có chưa bao quát hết các loại tài sản, chưa quy định rõ ràng về cơ sở tính thuế, mức thuế suất, đối tượng miễn giảm và quy trình quản lý. Sự mơ hồ này gây khó khăn trong công tác quản lý thuế tài sản, tạo kẽ hở cho việc lách thuế và thiếu minh bạch, làm giảm hiệu quả thu ngân sách.

2.2. Nhận diện các Vấn đề còn tồn đọng trong quản lý thuế

Bên cạnh thách thức về pháp lý, công tác quản lý thuế tài sản tại Việt Nam còn tồn tại nhiều vấn đề. Một trong những hạn chế lớn nhất là thiếu dữ liệu đầy đủ và chính xác về tài sản, đặc biệt là bất động sản. Hệ thống đăng ký, định giá và cập nhật thông tin tài sản chưa đồng bộ, gây khó khăn cho việc xác định nghĩa vụ thuế một cách công bằng. Năng lực của đội ngũ cán bộ thuế cũng cần được nâng cao để đáp ứng yêu cầu phức tạp của một hệ thống thuế tài sản hiện đại. Công nghệ áp dụng trong quản lý và thu nộp thuế còn hạn chế, chưa tối ưu hóa quy trình. Điều này dẫn đến chi phí hành chính cao, khả năng thất thoát thuế và sự không hài lòng từ phía người nộp thuế. Cần có sự đầu tư mạnh mẽ vào công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực để nâng cao hiệu quả quản lý thuế tài sản và giảm thiểu các hành vi tiêu cực.

III. Khám phá Yếu tố Chính trị và Kinh tế trong Phát triển Thuế Tài sản

Yếu tố chính trị và kinh tế đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc định hình quá trình phát triển thuế tài sản Việt Nam. Quyết sách chính trị về việc ban hành luật, xác định lộ trình và mức độ ưu tiên sẽ quyết định sự thành bại của hệ thống thuế này. Đồng thời, tình hình kinh tế vĩ mô, đặc biệt là sự tăng trưởng GDP và biến động của thị trường bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở tính thuế và khả năng tạo ra doanh thu từ thuế tài sản. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này giúp hiểu rõ bối cảnh hiện tại và dự báo tiềm năng cho chính sách thuế tài sản trong tương lai. Nắm bắt được những tác động này là chìa khóa để xây dựng một hệ thống thuế tài sản không chỉ hiệu quả về mặt tài chính mà còn ổn định về mặt xã hội và chính trị.

3.1. Tác động của Chính sách nhà nước và Quản lý thị trường bất động sản

Yếu tố chính trị bao gồm ý chí và định hướng của Nhà nước trong việc ban hành và triển khai chính sách thuế tài sản. Việc Bộ Tài chính trình dự thảo Luật Thuế tài sản vào năm 2018 thể hiện sự quyết tâm chính trị ban đầu. Tuy nhiên, quá trình thông qua vẫn gặp nhiều trở ngại, phản ánh sự thận trọng và cần cân nhắc kỹ lưỡng các tác động. Chính phủ cần có những chính sách rõ ràng để kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là các hoạt động đầu cơ, như một trong những khuyến nghị từ nghiên cứu. Các chính sách ưu đãi thuế tài sản cũng cần được xem xét cẩn trọng, tránh gây méo mó phân bổ nguồn lực và tăng chi phí hành chính. Việc quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ là nền tảng để xây dựng cơ sở dữ liệu thuế chính xác và công bằng, góp phần vào phát triển thuế tài sản Việt Nam một cách bền vững.

3.2. Ảnh hưởng của Tăng trưởng GDP và Giá trị bất động sản lên doanh thu thuế

Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng thu của thuế tài sản Việt Nam. Việt Nam đang trải qua giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng của GDP bình quân đầu người và giá trị bất động sản. Giá nhà ở Việt Nam được đánh giá là khá cao so với thu nhập, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Nhu cầu về đất để xây dựng nhà ở, văn phòng và khu nghỉ dưỡng cũng rất lớn. Sự tăng giá bất động sản làm tăng cơ sở tính thuế, từ đó có thể tạo ra nguồn doanh thu từ thuế tài sản đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, sự biến động của thị trường, các chu kỳ bong bóng bất động sản cũng cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo tính ổn định của nguồn thu và tránh gây gánh nặng quá lớn cho người dân. Kiểm soát giá thị trường bất động sản và thu nhập cá nhân của người nộp thuế là những khuyến nghị quan trọng để tối ưu hóa hiệu quả kinh tế của thuế bất động sản Việt Nam.

IV. Phân tích Yếu tố Xã hội Công nghệ và Môi trường đối với Thuế Tài sản

Việc phát triển thuế tài sản Việt Nam không chỉ phụ thuộc vào các quyết sách chính trị hay tình hình kinh tế, mà còn chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các yếu tố xã hội, công nghệ và môi trường. Sự thay đổi trong cấu trúc dân số, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, nhận thức của cộng đồng về nghĩa vụ thuế, cùng với sự tiến bộ của công nghệ, đều là những nhân tố cần được đánh giá kỹ lưỡng. Hơn nữa, các vấn đề môi trường và biến đổi khí hậu cũng có thể tác động đến giá trị tài sản và nhu cầu về chính sách thuế tài sản phù hợp. Việc tích hợp những khía cạnh này vào phân tích mô hình PESTLIED giúp xây dựng một hệ thống thuế tài sản vừa hiệu quả, vừa bền vững và được xã hội chấp nhận rộng rãi.

4.1. Ảnh hưởng của Đô thị hóa Dân số và Nhận thức cộng đồng

Yếu tố xã hội và dân số có ảnh hưởng lớn đến thuế tài sản Việt Nam. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở Việt Nam làm tăng nhu cầu về đất đai và bất động sản, đẩy giá trị tài sản lên cao. Sự gia tăng dân số, đặc biệt là tại các đô thị lớn, tạo ra áp lực về nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng, đòi hỏi nguồn thu lớn hơn từ thuế bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nhận thức của người dân về thuế tài sản và ý nghĩa của nó đối với sự phát triển chung còn hạn chế. Nhiều người lo ngại về gánh nặng thuế mới hoặc sự thiếu công bằng trong việc định giá tài sản. Việc giáo dục, tuyên truyền để nâng cao nhận thức và tạo sự đồng thuận xã hội là rất cần thiết. Ngoài ra, cần xem xét ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa để có các chính sách phù hợp, tránh gây ra những hệ lụy xã hội không mong muốn.

4.2. Vai trò của Công nghệ số hóa trong Quản lý thuế tài sản

Công nghệ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hiện đại hóa và nâng cao hiệu quả quản lý thuế tài sản. Việc áp dụng công nghệ số hóa vào hệ thống quản lý thuế tài sản, như khuyến nghị từ nghiên cứu, có thể giải quyết nhiều vấn đề tồn tại. Các hệ thống thông tin địa lý (GIS), cơ sở dữ liệu bất động sản tập trung, và các công cụ định giá tự động có thể giúp xác định, định giá và thu thuế một cách chính xác, minh bạch hơn. Công nghệ cũng hỗ trợ việc giao tiếp giữa cơ quan thuế và người dân, tạo thuận lợi cho việc khai báo và nộp thuế trực tuyến. Việc đầu tư vào công nghệ không chỉ giảm chi phí hành chính, tăng cường khả năng thu thuế mà còn hạn chế tiêu cực, minh bạch hóa quy trình, góp phần thúc đẩy phát triển thuế tài sản Việt Nam theo hướng hiện đại.

V. Đề xuất Giải pháp Toàn diện để Tối ưu hóa Phát triển Thuế Tài sản Việt Nam

Dựa trên phân tích toàn diện từ mô hình PESTLIED, việc phát triển thuế tài sản Việt Nam đòi hỏi một loạt các giải pháp đồng bộ và chiến lược. Những đề xuất này không chỉ nhằm hoàn thiện khung pháp lý và chính sách mà còn tập trung vào việc nâng cao năng lực quản lý và áp dụng công nghệ tiên tiến. Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một hệ thống thuế tài sản Việt Nam công bằng, hiệu quả, có khả năng đóng góp ổn định vào ngân sách nhà nước, đồng thời điều tiết thị trường bất động sản. Các giải pháp phải tính đến các yếu tố vĩ mô và vi mô, đảm bảo tính khả thi và bền vững trong dài hạn, đáp ứng yêu cầu của sự hội nhập quốc tế và biến đổi môi trường. Đây là cơ sở để cải cách thuế tài sản thành công.

5.1. Cải thiện Khung pháp lý và Chính sách ưu đãi thuế tài sản

Để phát triển thuế tài sản Việt Nam, việc hoàn thiện khung pháp lý là ưu tiên hàng đầu. Cần tiếp tục hoàn thiện Luật Thuế tài sản, định rõ các loại tài sản chịu thuế, phương pháp định giá, mức thuế suất và các trường hợp miễn giảm. Nghiên cứu khuyến nghị xem xét các chính sách miễn giảm thuế tài sản một cách cẩn trọng, tránh gây tốn kém cho chính phủ và làm méo mó thị trường (World Bank, 2014). Các chính sách ưu đãi nên được hướng tới việc khuyến khích đổi mới, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, thay vì chỉ tập trung vào miễn giảm. Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để hạn chế hành vi lạm dụng chính sách ưu đãi. Việc tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch là nền tảng để tăng cường tính công bằng và hiệu quả của chính sách thuế tài sản.

5.2. Nâng cao Hiệu quả Quản lý và Áp dụng công nghệ

Nâng cao hiệu quả quản lý thuế tài sản là yếu tố then chốt. Cần đẩy mạnh áp dụng công nghệ trong hệ thống quản lý thuế tài sản, bao gồm xây dựng cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia tập trung và hệ thống thông tin địa lý (GIS) để định giá và quản lý tài sản một cách chính xác. Việc này giúp giảm chi phí hành chính, tăng cường minh bạch và hạn chế tham nhũng. Nghiên cứu cũng khuyến nghị kiểm soát giá thị trường bất động sản và thu nhập cá nhân của người nộp thuế để đảm bảo tính công bằng trong việc tính thuế. Đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, có khả năng vận hành các hệ thống công nghệ hiện đại và nắm vững chuyên môn về thuế bất động sản Việt Nam, là điều cần thiết để tối ưu hóa quy trình thu thuế.

VI. Kết luận và Tầm nhìn Tương lai cho Hệ thống Thuế Tài sản tại Việt Nam

Quá trình phát triển thuế tài sản Việt Nam là một hành trình phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp liên ngành và tầm nhìn dài hạn. Bài viết đã phân tích sâu rộng các yếu tố ảnh hưởng thông qua mô hình PESTLIED, từ đó đưa ra những đánh giá và khuyến nghị cụ thể. Việc xây dựng một hệ thống thuế tài sản Việt Nam hiện đại, công bằng và hiệu quả không chỉ đóng góp vào sự ổn định của ngân sách nhà nước mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Tầm nhìn tương lai cho thấy một hệ thống thuế tài sản được tích hợp công nghệ, có khung pháp lý vững chắc và sự đồng thuận cao từ phía xã hội.

6.1. Tóm tắt những Phát hiện chính và Hướng đi cấp bách

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng phát triển thuế tài sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức, chủ yếu từ khung pháp lý chưa hoàn thiện và hạn chế trong quản lý. Các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội, công nghệ, pháp lý, quốc tế, môi trường và dân số đều tác động đáng kể. Những khuyến nghị cấp bách bao gồm: xem xét chính sách miễn giảm thuế hợp lý, kiểm soát giá thị trường bất động sản và thu nhập, đẩy nhanh quá trình cải cách thuế tài sản để giảm đầu cơ, áp dụng công nghệ vào quản lý, tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, hội nhập xu hướng quốc tế, đánh giá tác động môi trường và đô thị hóa. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này là yếu tố then chốt để đạt được mục tiêu.

6.2. Triển vọng và Lộ trình Phát triển bền vững của thuế tài sản

Triển vọng phát triển thuế tài sản Việt Nam là rất lớn, với tiềm năng tạo ra nguồn thu bền vững và công cụ điều tiết thị trường hiệu quả. Lộ trình phát triển cần tập trung vào việc hoàn thiện dự thảo Luật Thuế tài sản, đồng thời xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia đồng bộ. Việc ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý thuế tài sản sẽ là ưu tiên hàng đầu, giúp minh bạch hóa quy trình và tăng cường hiệu quả thu. Bên cạnh đó, nâng cao nhận thức cộng đồng và đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu cũng là những bước đi chiến lược. Sự hợp tác quốc tế trong việc học hỏi kinh nghiệm sẽ đẩy nhanh quá trình cải cách thuế tài sản. Một hệ thống thuế tài sản được phát triển toàn diện sẽ là nền tảng vững chắc cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống tài chính công, thuế đóng vai trò là công cụ chủ đạo nhằm huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước để tài trợ các dịch vụ công, cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội, đồng thời là công cụ điều tiết các hành vi kinh tế - xã hội. Trong ba trụ cột cơ bản của hệ thống thuế gồm thuế thu nhập, thuế tiêu dùng và thuế tài sản, thuế tài sản được đánh giá là một phương thức tạo nguồn thu hiệu quả và công bằng. Theo thống kê của Ngân hàng Thế giới (World Bank, 2018), có 174 trên tổng số 193 quốc gia trên thế giới áp dụng các hình thức thuế liên quan đến tài sản, bất động sản, nhà và đất. Ở nhiều quốc gia phát triển thuộc OECD, thuế tài sản bất động sản đóng góp đáng kể vào tổng sản phẩm quốc nội (như tại Vương quốc Anh hay Canada chiếm xấp xỉ 3% đến 4% GDP) và là nguồn thu chính của chính quyền địa phương.

Tại Việt Nam, khái niệm "thuế tài sản" vẫn còn khá trừu tượng và chưa được quy định tập trung trong một đạo luật thống nhất. Các khoản thu liên quan đến tài sản chủ yếu tồn tại dưới dạng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Nguồn thu từ các loại thuế này đóng góp tỷ trọng rất khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 0,06% GDP hàng năm (năm 2018 chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm 2% - 7% thu ngân sách địa phương). Việc thiếu vắng sắc thuế đánh vào nhà ở và giá trị tài sản tích lũy dẫn đến thất thoát nguồn thu lớn, chưa tận dụng được công cụ thuế để kiềm chế tình trạng đầu cơ bất động sản, hạ nhiệt giá nhà đất và hỗ trợ tái phân phối thu nhập. Năm 2018, Bộ Tài chính đã trình Dự thảo Luật Thuế tài sản lên Quốc hội, đề xuất mức thuế suất chung 0,4% đối với đất và nhà có giá trị trên 700 triệu đồng, song vẫn chưa được thông qua chính thức. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận thực hiện nghiên cứu việc phát triển thuế tài sản tại Việt Nam thông qua mô hình phân tích môi trường vĩ mô PESTLIED.

Mục tiêu nghiên cứu

1. Mục tiêu tổng quát: Phân tích có hệ thống các yếu tố vĩ mô đóng vai trò là điều kiện để phát triển thuế tài sản tại Việt Nam theo khung tiếp cận PESTLIED, qua đó đề xuất các khuyến nghị chính sách phục vụ tiến trình cải cách hệ thống thuế.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Xác định các yếu tố trong mô hình PESTLIED tác động đến việc phát triển thuế tài sản.
   • Phân tích mức độ và cách thức ảnh hưởng của các yếu tố PESTLIED đến thực trạng phát triển thuế tài sản tại Việt Nam giai đoạn 2008 - 2020.
   • Đề xuất hệ thống khuyến nghị nhằm hoàn thiện và phát triển chính sách thuế tài sản ở Việt Nam.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Những khía cạnh cụ thể nào thuộc các yếu tố của mô hình PESTLIED tác động đến việc phát triển thuế tài sản?
2. Các yếu tố này tác động như thế nào đến thực tiễn phát triển thuế tài sản tại Việt Nam?
3. Cần đưa ra những khuyến nghị chính sách nào để định hướng phát triển thuế tài sản tại Việt Nam trong giai đoạn tới?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố môi trường vĩ mô đóng vai trò là điều kiện hình thành và phát triển thuế tài sản.
• Phạm vi không gian: Thị trường và hệ thống chính sách thuế tại Việt Nam (có so sánh, đối chiếu với kinh nghiệm quốc tế).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và thực tiễn chính sách trong giai đoạn 2008 - 2020.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình tiếp cận

Khóa luận kế thừa và hệ thống hóa các nhóm lý thuyết nền tảng:

• Lý thuyết cải cách thuế (Theories of tax reform): Dựa trên nghiên cứu của Marc (2009), Savina (2015), Ethan (2015), Roel & Mark (2018), Roy (2009), Jorge & Mark (2008). Lý thuyết chỉ ra rằng cải cách thuế là quá trình chính trị - kinh tế nhằm hướng tới một hệ thống đơn giản, hiệu quả và công bằng hơn, gắn liền với yêu cầu phân cấp tài khóa (fiscal decentralization) cho chính quyền địa phương.
• Lý thuyết về thuế tài sản (Property tax theories): Kế thừa từ các công trình của Adam Smith (1776), Hamilton (1975), Mieszkowski (1972), Bird & Slack (2001, 2014, 2015), Slack (2010), Kelly (2013), Felis (2014), Norregaard (2013). Thuế tài sản thường là thuế định giá theo giá trị (ad valorem tax), đánh vào bất động sản (đất đai, nhà ở, công trình) và động sản (xe cộ, du thuyền). Thuế tài sản có ưu điểm tạo nguồn thu ổn định, minh bạch, giảm khoảng cách giàu nghèo, điều tiết thu nhập chưa kiểm soát, nhưng có nhược điểm là chi phí quản lý hành chính cao và vấp phải sự phản đối từ người nộp thuế nếu không được truyền thông đầy đủ.
• Khung phân tích PESTLIED: Mở rộng từ mô hình PESTLE (Rastog & Trivedi, 2016), bao gồm 8 nhóm nhân tố vĩ mô: Chính trị (Political), Kinh tế (Economic), Xã hội (Sociological), Công nghệ (Technological), Pháp lý (Legal), Quốc tế (International), Môi trường (Environmental), và Nhân khẩu học (Demographic).

Nhân tố PESTLIED	Khía cạnh vĩ mô được lựa chọn phân tích trong khóa luận
Chính trị (Political)	Chính sách, định hướng của Chính phủ về phát triển và miễn/giảm thuế tài sản
Kinh tế (Economic)	Biến động giá bất động sản và tăng trưởng GDP bình quân đầu người
Xã hội (Sociological)	Xu hướng và tác động của hoạt động đầu cơ bất động sản
Công nghệ (Technological)	Ứng dụng công nghệ thông tin trong hệ thống quản lý, thu thuế tài sản
Pháp lý (Legal)	Tiến trình xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp lý thuế tài sản
Quốc tế (International)	Xu hướng áp dụng và cải cách thuế tài sản trên phạm vi toàn cầu
Môi trường (Environmental)	Tác động của các vấn đề tự nhiên, thiên tai, dịch bệnh đến định giá tài sản
Nhân khẩu học (Demographic)	Tác động của tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số đối với thị trường nhà đất

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp tiếp cận: Phương pháp phân tích định tính (qualitative methods) theo hướng từ trên xuống (top-down analytical approach). Tác giả lựa chọn phương pháp định tính nhằm phân tích đa chiều các yếu tố thể chế, kinh tế và xã hội phức tạp khi tiếp cận một vấn đề chính sách đang trong giai đoạn thảo luận như thuế tài sản tại Việt Nam.
• Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ các văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo của Bộ Tài chính, Tổng cục Thống kê (GSO), cùng các ấn phẩm, cơ sở dữ liệu của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO).
• Phương pháp xử lý dữ liệu: Phân loại, so sánh, đối chiếu, tổng hợp và phân tích logic các khía cạnh thuộc 8 nhân tố của mô hình PESTLIED để đánh giá toàn diện các điều kiện tiền đề.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Introduction (Giới thiệu)

Chương 1 thiết lập lý do lựa chọn đề tài, nêu bật sự cần thiết của thuế tài sản trong việc tái cơ cấu thu ngân sách và hạn chế đầu cơ nhà đất tại Việt Nam. Tác giả xác định rõ mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, 3 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu (các điều kiện vĩ mô), phạm vi (Việt Nam, giai đoạn 2008 - 2020), đóng góp của đề tài và phác thảo quy trình nghiên cứu gồm 5 bước logic.

Chương 2: Literature Reviews (Tổng quan tài liệu)

Chương này phân tích các khái niệm cốt lõi, đặc điểm và vai trò của thuế tài sản. Tác giả tổng hợp bảng ưu nhược điểm của thuế tài sản, đồng thời phân tích 5 vai trò lớn:

1. Bộ phận cấu thành chủ chốt của hệ thống thuế quốc gia bên cạnh thuế thu nhập và thuế tiêu dùng.
2. Nguồn thu ngân sách bền vững cho chính quyền địa phương để đầu tư hạ tầng, giáo dục, y tế.
3. Công cụ kiểm soát và giảm thiểu tình trạng đầu cơ bất động sản, hạ giá nhà, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp.
4. Bảo đảm công bằng xã hội thông qua điều tiết các khoản thu nhập phi chính thức và tài sản tích lũy lớn.
5. Kỹ thuật điều tiết kinh tế vĩ mô gián tiếp không cần mệnh lệnh hành chính.

Chương 2 cũng tổng hợp 10 nghiên cứu thực nghiệm tiêu biểu trên thế giới và tại Việt Nam (như Slack, 2010; Roy & Sally, 2008; Roy & Jorge, 2008; Felis, 2014; Harriet & cs., 2014; Trịnh Hồng Loan & McCluskey, 2010; Rajul & cs., 2020...), qua đó chỉ ra khoảng trống nghiên cứu về các điều kiện vĩ mô phát triển thuế tài sản tại Việt Nam theo mô hình PESTLIED.

Chương 3: Research Methodology (Phương pháp nghiên cứu)

Chương 3 luận giải lý do lựa chọn phương pháp định tính và khung phân tích PESTLIED mở rộng. Tác giả đối chiếu PESTLIED với các mô hình phân tích chiến lược khác (SWOT, McKinsey 7S, PESTLE cơ bản) để khẳng định tính phù hợp của mô hình 8 nhân tố khi đánh giá môi trường rủi ro và điều kiện thực thi chính sách thuế mới tại một quốc gia đang phát triển. Tác giả chi tiết hóa 8 khía cạnh tương ứng với 8 nhóm yếu tố vĩ mô làm khung phân tích cho dữ liệu thực tế.

Chương 4: Research Results (Kết quả nghiên cứu)

Chương 4 là trọng tâm của khóa luận, gồm hai phần lớn:

1. Tổng quan hệ thống thuế và tiến trình cải cách thuế tại Việt Nam

Hệ thống thuế Việt Nam hiện hành bao gồm 10 loại thuế, phí và lệ phí: Thuế giá trị gia tăng, Thuế tiêu thụ đặc biệt, Thuế xuất khẩu và Thuế nhập khẩu, Thuế thu nhập doanh nghiệp, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế tài nguyên, Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thuế bảo vệ môi trường, cùng các loại phí và lệ phí.

Tiến trình cải cách thuế từ năm 1990 đến năm 2020 được chia thành 4 giai đoạn cụ thể:

• Giai đoạn 1 (1990 - 1998): Ban hành hệ thống luật thuế thống nhất ban đầu gồm 12 sắc thuế, phí chủ yếu (thuế doanh thu, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, thuế lợi tức...).
• Giai đoạn 2 (1999 - 2004): Tăng cường hiệu lực quản lý thu, chống thất thu ngân sách, thích ứng với các cam kết cắt giảm thuế quan ban đầu khi hội nhập khu vực.
• Giai đoạn 3 (2005 - 2010): Triển khai Chiến lược cải cách hệ thống thuế theo Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg; Việt Nam chính thức gia nhập WTO (năm 2007/2008); sửa đổi các luật thuế chính để phù hợp cam kết quốc tế.
• Giai đoạn 4 (2011 - 2020): Thực hiện Chiến lược cải cách theo Quyết định số 732/QĐ-TTg ngày 17/05/2011. Ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thông qua ngày 17/06/2010, hiệu lực 01/01/2012) và Luật Thuế bảo vệ môi trường (thông qua ngày 25/11/2010, hiệu lực 01/01/2012); triển khai dịch vụ thuế điện tử. Năm 2018, Dự thảo Luật Thuế tài sản được công bố lấy ý kiến.

Giai đoạn	Văn bản định hướng / Dấu mốc chính	Đặc điểm nổi bật liên quan đến thuế tài sản
1990 - 1998	Xây dựng khung pháp lý thuế thời kỳ đầu Đổi mới	Chưa có thuế tài sản chuyên biệt; thu qua thuế nhà đất, lệ phí trước bạ
1999 - 2004	Hiện đại hóa quản lý thu	Nâng cao hiệu quả thu ngân sách, cơ cấu thuế còn phụ thuộc thuế gián thu
2005 - 2010	Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg; Gia nhập WTO	Nghiên cứu định hướng ban hành các sắc thuế trực thu mới
2011 - 2020	Quyết định số 732/QĐ-TTg; Dự thảo Luật Thuế tài sản (2018)	Ban hành Luật Thuế SDĐ phi nông nghiệp (hiệu lực 2012); đề xuất thuế tài sản 0,4%

2. Phân tích các điều kiện vĩ mô phát triển thuế tài sản theo mô hình PESTLIED

• Yếu tố Chính trị: Dự thảo Luật Thuế tài sản năm 2018 đề xuất mở rộng đối tượng chịu thuế sang nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên, tàu bay, du thuyền, ô tô có giá trị từ 1,5 tỷ đồng. Chính sách quy định các diện miễn giảm cụ thể (đất giáo dục, y tế, nhà tình nghĩa, đất ở trong hạn mức cho hộ nghèo, phương tiện công vụ). Tác giả chỉ ra nguy cơ đánh thuế trùng và chi phí quản lý hành chính cao nếu chính sách ưu đãi bị trục lợi.
• Yếu tố Kinh tế: Giá nhà đất tại Việt Nam tăng trưởng nhanh qua các năm, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở mức cao. Thuế tài sản ít bóp méo tăng trưởng kinh tế hơn thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.
• Yếu tố Xã hội: Hoạt động đầu cơ nhà đất diễn ra phổ biến khiến người thu nhập thấp mất cơ hội an cư. Thuế tài sản được kỳ vọng là công cụ điều tiết hành vi găm giữ tài sản.
• Yếu tố Công nghệ: Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong ngành thuế (kê khai, nộp thuế điện tử, cơ sở dữ liệu quản lý tài sản) là điều kiện kỹ thuật bắt buộc để định giá và thu thuế hiệu quả, giảm nợ đọng thuế.
• Yếu tố Pháp lý: Khung pháp lý hiện tại còn phân tán (nằm rải rác ở Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở). Tiến trình xây dựng luật riêng còn chậm do thiếu sự đồng thuận xã hội.
• Yếu tố Quốc tế: Xu hướng cải cách thuế toàn cầu gắn liền với tăng cường thuế tài sản trực thu nhằm bảo đảm nguồn lực bền vững cho chính quyền địa phương.
• Yếu tố Môi trường: Rủi ro thiên tai, bão lũ, xói mòn đất, dịch bệnh ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thực tế của bất động sản, đòi hỏi cơ chế định giá và chu kỳ đánh giá lại tài sản linh hoạt.
• Yếu tố Nhân khẩu học: Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng (giai đoạn 2009 - 2019) tập trung dân số vào các đô thị lớn, đẩy cầu và giá bất động sản tăng cao, tạo sức ép lên quỹ nhà ở đô thị.

Chương 5: Recommendations and Conclusions (Khuyến nghị và kết luận)

Tác giả đề xuất hệ thống 8 nhóm khuyến nghị chính sách tương ứng với 8 yếu tố PESTLIED nhằm định hướng xây dựng và hoàn thiện thuế tài sản tại Việt Nam:

1. Chính trị: Thiết kế chính sách miễn, giảm thuế tài sản hợp lý, đúng đối tượng (hộ nghèo, nhà an sinh xã hội, công trình công cộng) để bảo đảm tính khả thi và đồng thuận chính trị.
2. Kinh tế: Kiểm soát chặt chẽ giá thị trường bất động sản và tương quan với thu nhập cá nhân của người nộp thuế, xác định ngưỡng chịu thuế phù hợp với mức sống trung bình.
3. Xã hội: Đẩy nhanh lộ trình ban hành thuế tài sản với cơ chế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở đi hoặc đất bỏ hoang nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ.
4. Công nghệ: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số quốc gia về bất động sản và đất đai, tích hợp công nghệ định giá hàng loạt có máy tính hỗ trợ (CAMA) vào quản lý thuế.
5. Pháp lý: Khẩn trương hoàn thiện khung khổ pháp lý, ban hành Luật Thuế tài sản thống nhất, đồng bộ hóa với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Quản lý thuế.
6. Quốc tế: Học hỏi kinh nghiệm quốc tế về phương pháp xác định cơ sở tính thuế (theo diện tích, giá trị thị trường, hoặc kết hợp) phù hợp với năng lực quản lý của Việt Nam.
7. Môi trường: Đưa tiêu chí rủi ro môi trường, sạt lở, ngập úng vào quy trình định giá tài sản chịu thuế và có chính sách giảm trừ thuế cho khu vực bị thiên tai tàn phá.
8. Nhân khẩu học: Xây dựng chính sách thuế tài sản có tính phân hóa theo vùng đô thị và nông thôn, hỗ trợ giải quyết bài toán áp lực nhà ở do đô thị hóa nhanh.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

• Tổng hợp bức tranh toàn cảnh về thực trạng thu thuế liên quan đến tài sản tại Việt Nam: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ đóng góp 0,06% GDP/năm (năm 2018 chỉ đạt 0,036% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm 2% - 7% ngân sách địa phương), cho thấy dư địa huy động nguồn thu từ nhà ở và tài sản có giá trị lớn chưa được khai thác.
• Hệ thống hóa 4 giai đoạn cải cách thuế tại Việt Nam từ năm 1990 đến 2020 gắn với các văn bản pháp lý chủ chốt (Quyết định 201/2004/QĐ-TTg, Quyết định 732/QĐ-TTg, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010).
• Đánh giá toàn diện 8 nhóm điều kiện vĩ mô (chính trị, kinh tế, xã hội, công nghệ, pháp lý, quốc tế, môi trường, nhân khẩu học) tác động đến triển vọng ban hành thuế tài sản.

Đóng góp của khóa luận

• Về mặt lý luận: Vận dụng thành công mô hình phân tích chiến lược mở rộng PESTLIED vào lĩnh vực nghiên cứu kinh tế công và chính sách thuế - một cách tiếp cận mới mẻ tại Việt Nam thay vì chỉ dùng các mô hình kinh tế lượng truyền thống hoặc phân tích pháp lý thuần túy.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp góc nhìn hệ thống về các rào cản và điều kiện cần thiết giúp các cơ quan quản lý nhà nước (Chính phủ, Bộ Tài chính) hoàn thiện Dự thảo Luật Thuế tài sản trong các giai đoạn cải cách tiếp theo.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp định tính và dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2008 - 2020; chưa thực hiện khảo sát thực nghiệm định lượng về mức độ chấp nhận thuế tài sản của người dân hoặc mô phỏng tác động kinh tế lượng của mức thuế suất 0,4% lên thị trường bất động sản.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Khi khung khổ pháp lý về thuế tài sản chính thức được ban hành, các nghiên cứu tiếp theo có thể ứng dụng các mô hình định lượng (hồi quy OLS, FEM, REM) để đo lường tác động cụ thể của thuế tài sản đến nguồn thu ngân sách địa phương, biến động giá nhà đất và hành vi đầu tư của doanh nghiệp.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Quản lý công, Kinh tế học ứng dụng khi tìm hiểu về thiết kế chính sách thuế trực thu và quản lý tài chính công.
• Các nhà nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách tài khóa đô thị, đặc biệt là phần tổng quan tài liệu về kinh nghiệm cải cách thuế tài sản trên thế giới tại Chương 2.
• Cán bộ hoạch định chính sách tại các cơ quan thuế, cơ quan quản lý tài chính khi cần tài liệu tham khảo đa chiều về 8 yếu tố vĩ mô tác động đến tính khả thi của Luật Thuế tài sản.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ trọng đóng góp của các khoản thuế liên quan đến tài sản ở Việt Nam là bao nhiêu?

Theo số liệu trong khóa luận, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp ở Việt Nam đóng góp rất thấp, chỉ chiếm khoảng 0,06% GDP hàng năm. Năm 2018, các khoản thu này chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm khoảng 2% đến 7% thu ngân sách địa phương.

2. Dự thảo Luật Thuế tài sản năm 2018 của Bộ Tài chính Việt Nam đề xuất những nội dung chính nào?

Dự thảo năm 2018 đề xuất mức thuế suất chung là 0,4% áp dụng đối với đất và nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; đồng thời đề xuất thu thuế đối với các tài sản có giá trị lớn như tàu bay, du thuyền và ô tô có giá trị từ 1,5 tỷ đồng trở lên, đi kèm các diện miễn giảm an sinh xã hội.

3. Mô hình PESTLIED được áp dụng trong khóa luận gồm những yếu tố nào?

Mô hình PESTLIED trong khóa luận là sự mở rộng của PESTLE, gồm 8 nhân tố vĩ mô: Chính trị (Political), Kinh tế (Economic), Xã hội (Sociological), Công nghệ (Technological), Pháp lý (Legal), Quốc tế (International), Môi trường (Environmental), và Nhân khẩu học (Demographic).

4. Hệ thống thuế Việt Nam hiện hành gồm bao nhiêu loại thuế và phí?

Hệ thống thuế Việt Nam hiện hành bao gồm 10 loại thuế, phí và lệ phí: Thuế giá trị gia tăng, Thuế tiêu thụ đặc biệt, Thuế xuất khẩu và nhập khẩu, Thuế thu nhập doanh nghiệp, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế tài nguyên, Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thuế bảo vệ môi trường, cùng hệ thống Phí và Lệ phí.

5. Tác giả đề xuất những giải pháp chính nào để kiểm soát đầu cơ nhà đất?

Tác giả khuyến nghị đẩy nhanh tiến trình xây dựng và ban hành thuế tài sản, áp dụng thuế suất lũy tiến đối với quyền sở hữu nhiều bất động sản hoặc đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng, kết hợp với hiện đại hóa hệ thống dữ liệu quản lý tài sản bằng công nghệ thông tin để phát hiện và điều tiết hành vi đầu cơ.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Lê Phương Trâm đã phân tích một cách có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về sự cần thiết phát triển thuế tài sản tại Việt Nam trong tiến trình cải cách thuế giai đoạn 2008 - 2020. Bằng việc vận dụng khung mô hình vĩ mô PESTLIED, nghiên cứu đã làm rõ 8 khía cạnh điều kiện tiền đề từ chính trị, kinh tế, xã hội, công nghệ, pháp lý, quốc tế, môi trường đến nhân khẩu học. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở luận cứ khoa học vững chắc và 8 nhóm khuyến nghị chính sách cụ thể nhằm hỗ trợ quá trình hoàn thiện khung pháp lý về thuế tài sản, hướng tới mục tiêu ổn định nguồn thu ngân sách, giảm thiểu đầu cơ và bảo đảm công bằng xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MINISTRY OF EDUCATION & TRAINING STATE BANK OF VIET NAM BANKING UNIVERSITY HO CHI MINH CITY NGUYỄN LÊ PHƢƠNG TRÂM DEVELOPING PROPERTY TAX IN VIET NAM: AN APPROACH FROM PESTLIED MODEL GRADUATION THESIS MAJOR: FINANCE & BANKING CODE: 7340201 Ho Chi Minh City, 2021. MINISTRY OF EDUCATION & TRAINING STATE BANK OF VIET NAM BANKING UNIVERSITY HO CHI MINH CITY NGUYỄN LÊ PHƢƠNG TRÂM DEVELOPING PROPERTY TAX IN VIET NAM: AN APPROACH FROM PESTLIED MODEL GRADUATION THESIS MAJOR: FINANCE & BANKING CODE: 7340201 SUPERVISOR TRẦN NGUYỄN MINH HẢI, PhD. Ho Chi Minh City, 2021. i ABSTRACT The bachelor thesis is conducted with topic: ―Developing property tax in Viet Nam: An approach from PESTLIED model‖.

Property tax can be deemed as one of the most popular options for raising revenue for financing public services. This tax has existed in many countries throughout the world and play an integral part in rebuilding community and infrastructure along with the priorities detrimentally affected to the economy. In Viet Nam, ―property tax‖ – a fresh concept of original tax that levied on non-agricultural land. The concept of property tax is still abstract and has not been concretized in legal documents, except for the tax stipulating on land property.

In 2018, the Ministry of Finance had submitted a draft of Law on Property Tax to the National Assembly. The study focuses on the systematization of the general theories relating to the developing of property tax, criteria for evaluation as well as conditions for the developing of this tax in Viet Nam through PESTLIED model, including Political, Economic, Sociological, Technological, Legal, International, Environmental, Demographic factors, to address the situation and prospects of developing property tax in the context of related macro factors. The thesis presents an overview of property tax development in Viet Nam through (1) presentation of the operating mechanism of property tax; (2) analyzing the current situation of property tax developing in Viet Nam according to the aspects of factors in the PESTLIED model; (3) reviewing and proposing recommendations for developing property tax in Viet Nam. In conclusions, the author proposes eight recommendations to the government and the Ministry of Finance about each macro aspect to develop property tax in Viet Nam as follows: (1) Considering property tax exemption policies (2) Controlling the market price of real estates and personal income of taxpayers (3) Accelerating the developing of property tax to reduce immovable speculation in Viet Nam (4) Applying technology in property tax management system (5) Continuing to improve legal framework of property tax (6) Joining the global trend of developing property tax (7) Evaluating impact of natural problems (8) Considering effect of urbanization.

COMMITMENT I assure that the thesis with the subject ―Developing property tax in Viet Nam: An approach from PESTLIED method‖ is my own research work conducted by author and under the direct guidance by Supervisor Trần Nguyễn Minh Hải, PhD., a lecturer of Faculty of Finance, Banking University of Ho Chi Minh City. The data in the thesis are used honestly. Research result in this thesis have not been published in any other works. If there are any unfaith, all is my responsibility.

Ho Chi Minh City, …………………………………. Author Nguyễn Lê Phƣơng Trâm ACKNOWLEDGEMENT After four years studying at Banking University of Ho Chi Minh City, I gained a lot of knowledge and experience from talented, devoted and enthusiastic lecturers, who always support for students and education development. I would like to express my gratitude to all the lecturers at Banking University. Especially, my sincere thanks to Trần Nguyễn Minh Hải, PhD., Lecturer of Faculty of Finance, Banking University of Ho Chi Minh City for the support and guidance of my thesis.

Due to time constraints and practical experience, it is inevitable that certain mistakes will be avoided. I look forward to receiving your comments and suggestions to improve my topic. Best regards! LIST OF FIGURES AND TABLES Table Name Page 2.1 The advantages and disadvantages of property tax 9 2.2 The summary of some previous studies 18 3.1 Macro factors and selected aspects affecting the developing of 30 property tax 4.1 Taxation reform in Viet Nam from 1990 to 2020 35 4.2 20 countries with the highest home price index in 2020 40 4.3 20 cities with the highest home price index in 2020 40 4.4 Applying IT in tax system management 44 4.5 Property tax rates on a Draft of property tax in Viet Nam 45 4.6 Three methods of determining the basis for property tax 48 4.7 Three trends of property tax rate 49 Figure Name Page 1.1 Design of research process 6 2.1 Source of tax revenue in the United Kingdom and the OECD 10 4.1 Viet Nam Foreign Direct Investment from 2000 to 2020 39 4.2 Viet Nam GDP growth (annual %) from 2008 to 2019 42 4.3 Comparison between the two commonly used property 46 assessment methods 4.4 Viet Nam Govenment Expenditure for natural disasters from 50 2007 to 2019 4.5 Viet Nam Urbanization from 2009 - to 2019 51 LIST OF ABBREVIATIONS FAO Food and Agriculture Organization of the United Nations FDI Foreign Direct Investment GDP Gross Domestic Profit GNI Gross national income GSO General Statistic Office HSE Homestead Exemption IMF International Monetary Fund IT International Technology OECD Organization for Economic Co-operation and Development SOH Save our homes SR Sales ratio TMV Time market value TR Tax rate WB World Bank WTO World Trade Organizations TABLE OF CONTENTS ABSTRACT.iii LIST OF ABBREVIATIONS. Research subject and scope.

The approach methods. Data collection methods. Data processing methods. 6 CHAPTER 2: LITERATURES REVIEWS.

Property tax and the role of property tax.3 The important role of property tax. Developing property tax. The need of developing property tax. Conditions affecting the developing of property tax.

Related studies in the world and in Viet Nam. The approach methods. Data collection methods. Data processing methods .1 The reason of choosing qualitative methods.

An approach of PESTLIED model .30 CHAPTER 4: RESEARCH RESULTS. Viet Nam taxation. The reforming of Viet Nam taxation. Property tax and tax regarding properties in Viet Nam.

Macro conditions to develop property tax according to PESTILED model. Politic factors: The government policies to develop property tax. Economic factors: The effect of real estate price increase and GDP per capital growth. Sociological factors: The effect of speculation trend.

Technological factors: The property tax management .5 Legal factors: On processing legal framework. International factors: The trend of property tax in the world. Environmental factors: The effect of natural problems. Demographic factors: The increase of urbanization.

52 CHAPTER 5: RECOMMENDATIONS AND CONCLUSIONS. Orientation of developing property tax in Viet Nam. Politic factors: Considering property tax exemption polices. Economic factors: Paying an attention to the market price of real estates and personal income of taxpayers.

Sociological factors: Accelerating the developing of property tax to reduce immovable speculation in Viet Nam. Technological factors: Applying technology in property tax management. Legal factors: Continuing to improve legal framework of property tax. International factors: Joining the global trend of developing property tax.

Environmental factors: Evaluating the impact of natural problems. Demographic factors: Considering the effect of urbanization. Motivation For a long time, tax plays a key role in financial system of many countries. Firstly, the government uses tax to raise revenues for its operations, infrastructure, welfare, and education defense.

Secondly, the government also uses tax as social engineering to discourage people from antisocial behaviors and the purpose of this is often done heavily taxing the commodity there by increasing its price (Carnell, 2010). According to taxation, there are three basis tax types, including income tax, consumption tax, and property tax. Specifically, income tax is imposed on what you earn, consumption tax is levied on what you buy, and the property tax is charged on what you own. Among these kinds, property tax is considered to be the subject of political debate.

Since 1997s, the role of property in economic improvements was emphasized in the Wealth of Nations (Adam Smith, 1997). Thence, many aspects regarding property are more gradually considerable. And the tax levied on property is absolutely not an exception. Property tax, sometimes called an ad valorem tax, is a tax on real estate and some other types of property (Orem, 2020).

Property taxes are widely regarded as an efficient and equitable means of raising revenue (Norregaard, 2013). There are 174 of 193 countries applying property tax, real estate tax, house tax, and land tax (WB, 2018). Property tax that levied on limited properties, is aimed at regulating income, limiting speculative behaviors when many people with their potential, collecting assets to occupy, typically housing and land. That makes house and land prices higher and higher.

Therefore, the poor are more difficult to have the opportunity to own houses. In terms of property tax, the citizens, even though currently living in their own country, have to pay property tax on their own properties locating in other foreign countries. In France, since st 1 January 2018, citizens may be required to pay taxes on properties that are real estate assets which they own worldwide worth more than 1. And, this tax in many localities is also the main revenue for the budget spending on schools, hospitals, parks, streetlights, etc.

2 In the world, there are many empirical studies and reports on the developing property tax (Roy & Sally, 2008; Roy & Jorge, 2008; Jorge & Mark, 2008; Slack, 2010; Norregaard, 2013; Kelly, 2013; Harriet, William, & Mary, 2014; Felis, 2014; Roel & Mark, 2018; Anne & Alejandro, 2020). Although using many different research approaches, the authors as mentioned above pointed out their own conclusions about the role of developing property tax. For instance, the property tax is one of the most important sources of revenues for local governments in countries around the world (Slack, The Property Tax. in Theory and Practice, 2010).

Property taxation is not only full of potential but also full of uncertain as an instrument for bringing revenues and accountability to sub-national governments in developing and transitional countries around the world (Roy & Jorge, 2008). In Viet Nam as a developing country, the developing of property tax is not only an important factor in the speculative limitation but also a mean for the strategy for fiscal decentralization. Property tax has been in existence in Viet Nam for a long time, as non- agricultural land use tax, but this tax merely contributes 0.06% of GDP per year, much lower than other countries in the world. In 2018, the tax revenue on property leviable (non-agricultural land and agricultural land) only accounts for 0.036% of GDP and is only regulated for land.

The low proportion indicates that the revenue growth capacity has not been fully exploited. Viet Nam has lost a large amount of revenue from the tax regulated on housing and this is a reason why Viet Nam’s current asset-related tax collection is lower than other countries’ one. However, the concept of property tax is still abstract and has not been concretized in legal documents, except for the tax stipulating on land property. In 2018, the Ministry of Finance had submitted a draft of Law on Property Tax to the National Assembly, proposing a plan to apply a common property tax rate (including land and houses) at 0.4%, however, there is no further official announcement until now.

Moreover, Viet Nam still lacks studies on the property tax except that some reports, seminars which were organized to discuss about this kind of tax.