The impact of working capital management on the profit rate of real estate enterprise estates listed on the vietnam stock market

Nghiên cứu tác động của quản lý vốn lưu động đến lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại thị trường chứng khoán Việt Nam. Phân tích chuyên sâu.

• Tác giả: Nguyen Thi Lan
• Người hướng dẫn: Assoc. Le Thi Dieu Huyen
• Trường học: Banking Academy
• Chuyên ngành: Finance
• Đề tài: The Impact Of Working Capital Management On The Profitability Of Real Estate Enterprises Listed In The Vietnam Stock Market
• Loại tài liệu: Graduation Thesis
• Năm xuất bản: 2019-2023
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• DECLARATION
• ACKNOWLEDGEMENT
• 1. TABLE OF CONTENTS
• 2. LIST OF ABBREVIATIONS
• 3. LIST OF FIGURES
• 4. LIST OF TABLES
• 5. URGENCY OF THE TOPIC
• 6. SPECIFIC RESEARCH TASKS
• 7. OBJECT AND SCOPE OF RESEARCH
• 8. RESEARCH FRAMEWORK
• 9. NEW FINDINGS
• 10. LITERATURE REVIEW ABOUT THE IMPACT OF WORKING CAPITAL MANAGEMENT ON THE FINANCES OF BUSINESSES
• 10.1. THE THEORETICAL REVIEW OF WORKING CAPITAL
• 10.1.1. THE CONCEPT OF WORKING CAPITAL

Tóm tắt

I. Tổng Quan Quản Lý Vốn Lưu Động Lợi Nhuận BĐS 55 ký tự

Quản lý vốn lưu động hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Vốn lưu động không chỉ là “máu” của doanh nghiệp, duy trì hoạt động hàng ngày, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và khả năng cạnh tranh trên thị trường. Nghiên cứu cho thấy các quyết định liên quan đến vốn lưu động có tác động lớn đến cả tính thanh khoản và lợi nhuận của công ty. Theo Ross, Westerfield, và Jaffe (2016), các nhà quản lý tài chính cần xem xét kỹ lưỡng quản lý vốn lưu động (WCM) bên cạnh ngân sách vốn, cấu trúc vốn và chính sách cổ tức. Quản lý vốn lưu động được coi là một vai trò bắt buộc của quản trị tài chính. Một doanh nghiệp thiếu vốn lưu động có thể bị ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hàng ngày. Việc quản lý vốn lưu động ở mức tối ưu là rất quan trọng trong một doanh nghiệp.

1.1. Khái niệm và vai trò của vốn lưu động trong doanh nghiệp

Vốn lưu động (hay vốn lưu động ròng) là tài sản ngắn hạn trừ đi nợ ngắn hạn. Nó đại diện cho khả năng thanh toán các nghĩa vụ ngắn hạn của doanh nghiệp. Các thành phần chính bao gồm tiền mặt, các khoản phải thu, hàng tồn kho và các khoản phải trả. Vốn lưu động là yếu tố quan trọng để duy trì tính thanh khoản, khả năng thanh toán, khả năng tồn tại và lợi nhuận của doanh nghiệp. Theo Brealey et al (2011), vốn lưu động là thuật ngữ chung cho các mục trong bảng cân đối kế toán ngắn hạn, được quy cho tài sản ngắn hạn ở phía tài sản và nợ ngắn hạn ở phía nợ phải trả của bảng cân đối kế toán. Quản lý vốn lưu động là điều cần thiết để duy trì sự cân bằng trong hoạt động hàng ngày nhằm tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro thanh khoản.

1.2. Tầm quan trọng của quản lý vốn lưu động với BĐS Việt Nam

Ngành bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế, đóng góp khoảng 14% vào GDP giai đoạn 2019-2021 và dự kiến tăng lên 20% vào năm 2030 (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2022). Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức như hiện nay, việc quản lý vốn lưu động càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Áp lực từ lãi suất tăng cao và tín dụng thắt chặt đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải quản lý vốn lưu động một cách hiệu quả để duy trì dòng tiền và đáp ứng các nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Việc làm rõ vai trò của quản lý vốn lưu động đối với lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản là vô cùng cần thiết.

II. Thách Thức Quản Lý Vốn Lưu Động BĐS Hiệu Quả 55 ký tự

Mặc dù quản lý vốn lưu động đóng vai trò quan trọng, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang đối mặt với không ít thách thức. Các vấn đề thường gặp bao gồm: chu kỳ tiền mặt kéo dài, tồn kho lớn, các khoản phải thu khó đòi, và áp lực từ các khoản nợ ngắn hạn. Những thách thức này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán, lợi nhuận và sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Theo nghiên cứu của Al-Najjar (2013), các thị trường mới nổi như Việt Nam có tiềm năng lớn, nhưng cũng đi kèm với rủi ro và chi phí đầu tư. Các doanh nghiệp phải có kế hoạch quản lý vốn lưu động hợp lý để đối phó với các biến động kinh tế.

2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý vốn lưu động trong BĐS

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý vốn lưu động trong ngành bất động sản, bao gồm: đặc thù của ngành (dự án lớn, thời gian xây dựng dài), biến động thị trường (biến động kinh tế), chính sách tín dụng, và năng lực quản trị tài chính của doanh nghiệp. Các yếu tố bên ngoài như tăng trưởng GDP, lãi suất, và lạm phát cũng có tác động đáng kể. Các yếu tố bên trong bao gồm hiệu quả quản lý hàng tồn kho, quản lý các khoản phải thu và quản lý các khoản phải trả.

2.2. Rủi ro tài chính và thanh khoản trong doanh nghiệp BĐS

Rủi ro tài chính và thanh khoản là những mối lo ngại hàng đầu đối với các doanh nghiệp bất động sản. Việc không đủ vốn lưu động có thể dẫn đến chậm trễ trong việc thực hiện dự án, mất cơ hội đầu tư, và thậm chí phá sản. Quản lý dòng tiền hiệu quả là yếu tố then chốt để giảm thiểu rủi ro tài chính và đảm bảo khả năng thanh toán. Một công ty thiếu vốn lưu động có thể bị ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hàng ngày.

III. Giải Pháp Tối Ưu Quản Lý Vốn Gia Tăng Lợi Nhuận 58 ký tự

Để vượt qua những thách thức và nâng cao lợi nhuận, các doanh nghiệp bất động sản cần áp dụng các giải pháp quản lý vốn lưu động hiệu quả. Các giải pháp này bao gồm: tối ưu hóa chu kỳ tiền mặt, cải thiện vòng quay hàng tồn kho, tăng tốc độ thu hồi các khoản phải thu, và đàm phán điều khoản thanh toán có lợi với nhà cung cấp. Việc áp dụng các công cụ phân tích tài chính và dự báo dòng tiền cũng rất quan trọng. Theo Afrifa (2013), quản lý vốn lưu động là một vai trò bắt buộc của quản trị tài chính.

3.1. Cải thiện chu kỳ tiền mặt và vòng quay hàng tồn kho

Chu kỳ tiền mặt (CCC) là khoảng thời gian từ khi doanh nghiệp bỏ tiền ra để mua nguyên vật liệu đến khi thu được tiền từ việc bán hàng. Việc rút ngắn CCC giúp giải phóng vốn lưu động và tăng khả năng sinh lời. Cải thiện vòng quay hàng tồn kho bằng cách dự báo nhu cầu chính xác hơn, áp dụng các phương pháp quản lý hàng tồn kho hiệu quả, và giảm thiểu hàng tồn kho ứ đọng. CCC (Cash Conversion Cycle) là khoảng thời gian cần thiết để chuyển đổi đầu tư vào hàng tồn kho và các khoản phải trả thành tiền mặt từ bán hàng. Bằng cách giảm CCC, doanh nghiệp bất động sản có thể tăng cường hiệu quả sử dụng vốn lưu động và cải thiện lợi nhuận.

3.2. Quản lý các khoản phải thu và phải trả hiệu quả

Thiết lập chính sách tín dụng rõ ràng và chặt chẽ để giảm thiểu rủi ro nợ xấu và tăng tốc độ thu hồi các khoản phải thu. Đàm phán các điều khoản thanh toán có lợi với nhà cung cấp để kéo dài thời gian thanh toán và giảm áp lực lên dòng tiền. Cần phải có biện pháp chủ động để thu hồi nợ, bao gồm gửi thông báo nhắc nợ, liên lạc trực tiếp với khách hàng, và sử dụng các biện pháp pháp lý khi cần thiết. Quản lý các khoản phải trả bao gồm việc xây dựng mối quan hệ tốt với nhà cung cấp và đàm phán các điều khoản thanh toán có lợi để kéo dài thời gian thanh toán và tối ưu hóa dòng tiền.

IV. Nghiên Cứu Ảnh Hưởng Thực Tế Quản Lý Vốn Đến LN 59 ký tự

Nhiều nghiên cứu đã chứng minh mối liên hệ giữa quản lý vốn lưu động và lợi nhuận doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành bất động sản. Các nghiên cứu cho thấy các chỉ số như chu kỳ tiền mặt, vòng quay hàng tồn kho, và kỳ thu tiền bình quân có tác động đáng kể đến tỷ suất sinh lời (ROA, ROE). Phân tích hồi quy có thể được sử dụng để định lượng tác động của quản lý vốn lưu động đến lợi nhuận. Nghiên cứu thực nghiệm cung cấp bằng chứng cụ thể về những lợi ích của việc quản lý vốn lưu động hiệu quả.

4.1. Phân tích các chỉ số tài chính và tỷ suất sinh lời

Các chỉ số tài chính như vòng quay hàng tồn kho (AI), kỳ thu tiền bình quân (NDR), và kỳ thanh toán bình quân (NDP) phản ánh hiệu quả quản lý vốn lưu động. Tỷ suất sinh lời (ROA, ROE) cho thấy khả năng sinh lời của doanh nghiệp từ việc sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu. Phân tích mối tương quan giữa các chỉ số này giúp đánh giá tác động của quản lý vốn lưu động đến lợi nhuận. Tóm lại, ROA (Return on Assets) đo lường khả năng sinh lời của doanh nghiệp trên mỗi đồng tài sản, và ROE (Return on Equity) đo lường khả năng sinh lời trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu.

4.2. Kết quả nghiên cứu điển hình và bài học kinh nghiệm

Nghiên cứu các doanh nghiệp bất động sản thành công trong việc quản lý vốn lưu động có thể cung cấp những bài học kinh nghiệm quý báu. Phân tích các yếu tố giúp họ đạt được hiệu quả cao trong việc quản lý vốn lưu động và áp dụng vào thực tiễn. Ví dụ, một số doanh nghiệp đã thành công trong việc rút ngắn chu kỳ tiền mặt bằng cách áp dụng công nghệ và tự động hóa quy trình quản lý tài chính. Cần có những giải pháp cụ thể và sáng tạo để đối phó với các thách thức trong quản lý vốn lưu động.

V. Kết Luận Tương Lai Quản Lý Vốn Cho BĐS Việt 52 ký tự

Quản lý vốn lưu động hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, việc áp dụng các giải pháp quản lý vốn lưu động thông minh và linh hoạt là vô cùng quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản cần liên tục cải thiện quản trị tài chính, ứng dụng công nghệ, và xây dựng đội ngũ nhân viên có năng lực để đối phó với những thách thức trong tương lai. Các nhà quản lý tài chính cần phải có tầm nhìn chiến lược và khả năng thích ứng nhanh chóng với những thay đổi của thị trường.

5.1. Xu hướng và cơ hội trong quản lý vốn lưu động

Xu hướng ứng dụng công nghệ trong quản lý vốn lưu động (ví dụ: phần mềm quản lý tài chính, trí tuệ nhân tạo) mang lại nhiều cơ hội để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro. Sự phát triển của thị trường vốn và các công cụ tài chính mới cũng tạo ra nhiều lựa chọn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc huy động và sử dụng vốn. Tóm lại, tự động hóa và số hóa quy trình, phân tích dữ liệu lớn, và sử dụng các công cụ dự báo tiên tiến sẽ giúp các doanh nghiệp đưa ra các quyết định quản lý vốn lưu động chính xác hơn.

5.2. Đề xuất và kiến nghị cho các bên liên quan

Các cơ quan quản lý nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận vốn và giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp. Các tổ chức tài chính cần cung cấp các sản phẩm và dịch vụ phù hợp với đặc thù của ngành bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng đến việc đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên tài chính có năng lực. Các chính sách hỗ trợ từ chính phủ có thể giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khủng hoảng tài chính toàn cầu giai đoạn 2007–2009 đã làm bộc lộ nhiều điểm yếu trong việc quản trị nguồn lực của các doanh nghiệp trên thế giới, qua đó thúc đẩy các nhà quản trị tài chính chú trọng hơn vào quản lý vốn lưu động (Working Capital Management - WCM). Về mặt lý thuyết, các quyết định liên quan đến vốn lưu động tác động trực tiếp và đồng thời đến khả năng thanh khoản cũng như tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp (Raheman & Nasr, 2007; Bhatia & Srivastava, 2016). Vốn lưu động ròng (Net Working Capital), được xác định bằng chênh lệch giữa tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn (Ross, Westerfield, & Jordan, 2010), đóng vai trò duy trì sự vận hành liên tục của các hoạt động sản xuất kinh doanh hằng ngày.

Tại Việt Nam, bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2022) ghi nhận đóng góp của thị trường bất động sản chiếm khoảng 14% GDP trong giai đoạn 2019–2021 và dự báo đạt 20% vào năm 2030, đồng thời tạo tác động lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế liên quan như xây dựng, tài chính - ngân hàng, công nghiệp chế biến, du lịch và lưu trú. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong các năm 2021–2022, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn 2022–2023 với nhiều thách thức do áp lực tăng lãi suất và chính sách thắt chặt tín dụng. Tình trạng này khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc duy trì dòng tiền và đảm bảo khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ ngắn hạn khi đến hạn.

Trước thực trạng đó, khóa luận tốt nghiệp "The impact of working capital management on the profitability of real estate enterprises listed on the Vietnam stock market" (Ảnh hưởng của quản lý vốn lưu động đến lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam) của tác giả Nguyễn Thị Lan (Chương trình Chất lượng cao K22CLCB, Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Lê Thị Diệu Huyền) đã được thực hiện nhằm giải quyết các nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

Nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về quản lý vốn lưu động và khả năng sinh lời, làm rõ tác động qua lại giữa quản lý vốn lưu động và hiệu quả tài chính doanh nghiệp.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý vốn lưu động và hiệu quả sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013–2022.
3. Xây dựng các mô hình kinh tế lượng để kiểm định và lượng hóa mức độ ảnh hưởng của các thành phần quản lý vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
4. Đề xuất hệ thống khuyến nghị và giải pháp cho doanh nghiệp bất động sản cùng các cơ quan, bên liên quan nhằm nâng cao hiệu quả quản trị vốn lưu động và tối ưu hóa lợi nhuận.

Câu hỏi nghiên cứu:

• Câu hỏi 1: Thực trạng quản lý vốn lưu động và khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam diễn ra như thế nào?
• Câu hỏi 2: Có tồn tại mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa quản lý vốn lưu động và khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam hay không?
• Câu hỏi 3: Những khía cạnh cụ thể nào của quản lý vốn lưu động tác động đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam?
• Câu hỏi 4: Những khuyến nghị phù hợp nào cần được đưa ra cho doanh nghiệp và các bên liên quan trong ngành bất động sản?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Vốn lưu động và tác động của quản lý vốn lưu động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
• Phạm vi không gian: Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả 3 sàn giao dịch chứng khoán tại Việt Nam gồm HOSE, HNX và UPCOM.
• Phạm vi thời gian: Giai đoạn 10 năm từ năm 2013 đến hết năm 2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và các khái niệm nền tảng

Tác giả tiếp cận vấn đề nghiên cứu thông qua hệ thống lý thuyết tài chính doanh nghiệp kinh điển và hiện đại:

• Khái niệm vốn lưu động: Lịch sử thuật ngữ bắt nguồn từ Adam Smith (1776) khi phân biệt tư bản cố định và tư bản lưu động, Karl Marx (1914) với khái niệm "tư bản khả biến" (variable capital), và định nghĩa vận hành của Lough (1917). Brealey et al. (2011), Meyer (2007) và Arnold (2008) chuẩn hóa vốn lưu động ròng (Net Working Capital) là chênh lệch giữa tài sản ngắn hạn (tiền, khoản phải thu, hàng tồn kho) và nợ ngắn hạn (phải trả người bán, nợ vay ngắn hạn, chi phí phải trả). Vốn lưu động được phân loại theo hình thái biểu hiện (vốn lưu động tổng thể - Gross Working Capital và vốn lưu động ròng - Net Working Capital) hoặc theo tính chất chu kỳ nhu cầu (vốn lưu động thường xuyên - Permanent Working Capital và vốn lưu động tạm thời/biến đổi - Temporary Working Capital).
• Các thành phần quản lý vốn lưu động:
  • Quản lý tiền mặt: Mô hình Miller-Orr (Andrew & Gallagher, 1999) xác định mức dự trữ tiền mặt mục tiêu ($Z$) và giới hạn trên ($3Z - 2L$) dựa trên giới hạn dưới ($L$), chi phí giao dịch và mức độ biến động dòng tiền.
  • Quản lý khoản phải thu: Lý thuyết tín dụng thương mại (Meltzer, 1960; Biais & Gollier, 1997; Frank & Maksimovic, 2005); quy trình 3 bước đánh giá chính sách tín dụng dựa trên giá trị hiện tại thuần (NPV) của dòng tiền gia tăng (Andrew & Gallagher, 1999).
  • Quản lý hàng tồn kho: Mô hình quy mô đơn hàng kinh tế (EOQ) cân bằng giữa chi phí lưu kho (carrying cost) và chi phí đặt hàng (ordering cost) (Brealey & Myers, 2006).
  • Quản lý khoản phải trả: Tối ưu hóa nguồn tài trợ thương mại không chi phí danh nghĩa và cân nhắc chi phí cơ hội của việc bỏ lỡ chiết khấu thanh toán sớm (Deloof, 2003).
• Chiến lược quản lý vốn lưu động: Chiến lược thận trọng (Conservative policy) duy trì tỷ trọng tài sản ngắn hạn cao, tài trợ tài sản lưu động bằng nguồn vốn dài hạn giúp giảm rủi ro thanh khoản nhưng tăng chi phí cơ hội; chiến lược mạo hiểm (Aggressive policy) tối thiểu hóa tài sản ngắn hạn và sử dụng nợ ngắn hạn tài trợ cho tài sản lưu động thường xuyên nhằm gia tăng tỷ suất sinh lời nhưng đối mặt rủi ro thanh khoản cao (Garcia & Martinez, 2006, 2007; Weinraub & Visscher, 1998; Afza & Nazir, 2008).
• Lý thuyết cấu trúc vốn liên quan:
  • Lý thuyết đánh đổi (Trade-off theory - Myers, 1984; Kraus & Litzenberger, 1973): Cân bằng giữa lợi ích lá chắn thuế của nợ vay và chi phí kiệt quệ tài chính.
  • Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking order theory - Myers, 1984; Fama & French, 1988): Doanh nghiệp ưu tiên sử dụng nguồn tài trợ nội bộ (trong đó vốn lưu động là nguồn sẵn có), tiếp đến là nợ vay và cuối cùng là phát hành cổ phiếu mới.
  • Lý thuyết chi phí đại diện và dòng tiền tự do (Agency theory / Free cash flow hypothesis - Jensen, 1986; Opler et al., 1999): Nhà quản lý có xu hướng tích trữ tiền mặt và mở rộng vốn lưu động để gia tăng quyền kiểm soát cá nhân.

Phương pháp nghiên cứu và hệ thống biến số

Khóa luận áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng trên dữ liệu bảng (panel data) 10 năm (2013–2022). Mô hình hồi quy kiểm tra tác động của các chỉ tiêu quản lý vốn lưu động lên hai biến phụ thuộc đo lường khả năng sinh lời là ROA và ROE.

Nhóm biến	Tên biến / Ký hiệu	Công thức / Đo lường	Nguồn gốc lý thuyết
Biến phụ thuộc	Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA)	$\text{ROA} = \frac{\text{Lợi nhuận sau thuế}}{\text{Tổng tài sản}} \times 100$	Gitman (2002)
	Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE)	$\text{ROE} = \frac{\text{Lợi nhuận sau thuế}}{\text{Vốn chủ sở hữu}} \times 100$	Gitman (2002)
Biến độc lập (WCM)	Số ngày luân chuyển hàng tồn kho (NDI)	$\text{NDI} = \frac{\text{Hàng tồn kho bình quân}}{\text{Giá vốn hàng bán}} \times 365$	Richards & Laughlin (1980)
	Số ngày thu tiền bình quân (NDR / DSO)	$\text{NDR} = \frac{\text{Khoản phải thu bình quân}}{\text{Doanh thu}} \times 365$	Meltzer (1960)
	Số ngày trả tiền bình quân (NDP / DPO)	$\text{NDP} = \frac{\text{Khoản phải trả bình quân}}{\text{Giá vốn hàng bán}} \times 365$	Deloof (2003)
	Chu kỳ luân chuyển tiền mặt (CCC)	$\text{CCC} = \text{NDI} + \text{NDR} - \text{NDP}$	Richards & Laughlin (1980)
	Vòng quay hàng tồn kho (AI)	$\text{AI} = \frac{\text{Giá vốn hàng bán}}{\text{Hàng tồn kho bình quân}}$	Andrew & Gallagher (1999)
	Vòng quay khoản phải thu (AR)	$\text{AR} = \frac{\text{Doanh thu bán chịu}}{\text{Khoản phải thu bình quân}}$	Andrew & Gallagher (1999)
	Vòng quay khoản phải trả (AP)	$\text{AP} = \frac{\text{Doanh số mua chịu}}{\text{Khoản phải trả bình quân}}$	Deloof (2003)
	Hệ số thanh toán hiện hành (CR)	$\text{CR} = \frac{\text{Tài sản ngắn hạn}}{\text{Nợ ngắn hạn}}$	Arnold (2008)
Biến kiểm soát	Quy mô doanh nghiệp (SIZE)	Logarit tự nhiên của Tổng tài sản	Chiou et al. (2006)
	Tốc độ tăng trưởng doanh thu (SG)	$\text{SG} = \frac{\text{Doanh thu}t - \text{Doanh thu}{t-1}}{\text{Doanh thu}_{t-1}}$	Baños-Caballero et al. (2010)
	Đòn bẩy tài chính (LEV)	$\text{LEV} = \frac{\text{Tổng nợ}}{\text{Tổng tài sản}}$	Afza & Nazir (2008)
	Tỷ lệ tài sản tài chính cố định (FFAR)	Tỷ lệ tài sản tài chính cố định trên tổng tài sản	Usama (2012)
	Tăng trưởng kinh tế vĩ mô (GDP)	Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội	Chiou et al. (2006)

Quy trình kiểm định kinh tế lượng:

• Thống kê mô tả toàn bộ các biến số nghiên cứu.
• Kiểm định hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflation Factor - VIF) để phát hiện đa cộng tuyến.
• Kiểm định White (White's test) kiểm tra hiện tượng phương sai sai số thay đổi cho các mô hình hồi quy với ROA và ROE.
• Kiểm định Wooldridge (Wooldridge test) phát hiện hiện tượng tự tương quan chuỗi trong dữ liệu bảng.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chapter 1: Literature review (Tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm)

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về vốn lưu động, đặc điểm chu chuyển ba giai đoạn của vốn lưu động (dự trữ sản xuất $\rightarrow$ sản xuất $\rightarrow$ tiêu thụ), vai trò pháp lý và kinh tế của vốn lưu động. Tác giả phân tích các mô hình quản lý từng bộ phận tài sản ngắn hạn, các chính sách tài trợ và đầu tư vốn lưu động, cùng các lý thuyết cấu trúc vốn giải thích hành vi tài trợ ngắn hạn.

Chương này tổng thuật chi tiết các công trình nghiên cứu quốc tế (Chawla et al., 2010 tại Ấn Độ; Mawutor, 2015 tại Ghana; Shah & Khan, 2018; Mumtaz et al., 2013; Raheman & Nasr, 2007 tại Pakistan; Thuraisingam, 2013 tại Sri Lanka; Usama, 2012; Alagathurai, 2013) và các nghiên cứu tại Việt Nam (Huỳnh Phương Đông, 2010; Từ Thị Kim Thoa & Nguyễn Thị Uyên Uyên, 2014; Trần Tú Uyên, 2018; Dương Thị Hồng Vân & Trần Phương Nga, 2018; Nguyễn Đức Quang, 2020; Trần Thị Thu Trang, 2020). Qua đó, tác giả chỉ ra khoảng trống nghiên cứu đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả 3 sàn chứng khoán Việt Nam.

Chapter 2: Data and methodology (Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu)

Chương 2 trình bày phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trên HNX, HOSE và UPCOM giai đoạn 2013–2022. Tác giả xây dựng khung phân tích, thiết lập mô hình kinh tế lượng tổng quát, định nghĩa chi tiết các biến số độc lập (NDI, NDR, NDP, CCC, AI, AR, AP, CR), biến kiểm soát (SIZE, SG, LEV, FFAR, GDP) và hai biến phụ thuộc (ROA, ROE), đồng thời xác lập các giả thuyết nghiên cứu kỳ vọng về dấu tác động.

Chapter 3: Assessment of the impact of working capital management on the profitability of real estate enterprises on the Vietnam market in 2013-2022 (Đánh giá thực trạng quản lý vốn lưu động của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2013–2022)

Chương 3 tập trung phân tích bối cảnh vĩ mô và thực trạng ngành bất động sản Việt Nam qua chu kỳ 10 năm (2013–2022):

• Khái quát các phân khúc thị trường bất động sản và diễn biến nguồn cung, lượng giao dịch bất động sản thương mại, nhà ở.
• Phân tích xu hướng biến động bình quân hằng năm của các khoản mục vốn lưu động: Tiền và tương đương tiền, hàng tồn kho, các khoản phải thu và các khoản phải trả của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 2013–2022.
• Thống kê và đánh giá thực trạng các chỉ số hiệu quả quản lý vốn lưu động cùng diễn biến tỷ suất sinh lời ROA, ROE của các doanh nghiệp trong ngành qua từng năm.

Chapter 4: Research result (Kết quả nghiên cứu và thảo luận)

Chương 4 công bố kết quả phân tích thống kê mô tả, ma trận tương quan và các kiểm định chẩn đoán mô hình:

• Kết quả kiểm định VIF đánh giá mức độ đa cộng tuyến giữa các biến giải thích.
• Kết quả kiểm định White kiểm tra phương sai sai số thay đổi và kiểm định Wooldridge kiểm tra tự tương quan trên hai tập mô hình hồi quy ROA và ROE.
• Kết quả ước lượng hồi quy lượng hóa chiều hướng và độ lớn tác động của chu kỳ chuyển đổi tiền mặt (CCC), số ngày tồn kho (NDI), số ngày thu tiền (NDR), số ngày trả tiền (NDP) và hệ số thanh toán hiện hành (CR) lên khả năng sinh lời. Tác giả tiến hành so sánh kết quả thực nghiệm với các giả thuyết đã đặt ra và đối chiếu với các công trình nghiên cứu trước đó.

Chapter 5: Recommendation (Khuyến nghị và giải pháp)

Chương 5 xây dựng hệ thống khuyến nghị thực tiễn dựa trên kết quả hồi quy định lượng và phân tích thực trạng:

• Khuyến nghị quản trị nội bộ doanh nghiệp bất động sản: Tối ưu hóa quản lý hàng tồn kho dự án, hoàn thiện chính sách tín dụng thương mại và quản lý thu hồi nợ phải thu, nâng cao hiệu quả thương lượng và quản lý nợ phải trả nhà cung cấp/nhà thầu.
• Khuyến nghị cho các bên liên quan: Đề xuất định hướng cho các bộ, ban ngành quản lý nhà nước nhằm tháo gỡ điểm nghẽn dòng vốn tín dụng, hoàn thiện khung pháp lý hỗ trợ sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
• Hạn chế và hướng nghiên cứu tương lai: Nhận diện các điểm giới hạn của đề tài và gợi mở hướng phát triển tiếp theo.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính rút ra từ văn bản

• Đề tài lượng hóa được mối quan hệ giữa các chỉ tiêu quản trị vốn lưu động (NDI, NDR, NDP, CCC, CR, AI, AR, AP) và tỷ suất sinh lời (ROA, ROE) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2013–2022.
• Làm rõ tính chất chu kỳ và thực trạng biến động của các dòng tài sản ngắn hạn (tiền mặt, hàng tồn kho bất động sản dở dang, khoản phải thu khách hàng mua nhà và nợ phải trả nhà thầu xây dựng) trước các cú sốc chính sách tín dụng và lãi suất giai đoạn 2022–2023.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

• Về quản lý hàng tồn kho: Doanh nghiệp cần chủ động rà soát danh mục dự án, cân đối tiến độ xây dựng với nhu cầu thực tế của thị trường, tránh ứ đọng vốn tại các phân khúc thanh khoản thấp nhằm rút ngắn số ngày tồn kho (NDI).
• Về quản lý khoản phải thu: Xây dựng quy trình thẩm định tín dụng khách hàng chặt chẽ, áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán sớm hợp lý để đẩy nhanh tốc độ thu hồi công nợ (giảm NDR), hạn chế rủi ro nợ xấu và giảm chi phí cơ hội của vốn.
• Về quản lý khoản phải trả: Đàm phán các điều khoản tín dụng thương mại linh hoạt với nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng (tối ưu hóa NDP), tận dụng nguồn tài trợ ngắn hạn không lãi suất nhưng vẫn đảm bảo duy trì uy tín thương mại và tránh mất chiết khấu thanh toán.
• Về khuyến nghị vĩ mô: Đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước và ngân hàng trung ương có lộ trình điều hành tín dụng bất động sản linh hoạt, hỗ trợ tháo gỡ áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp có dự án khả thi.

Đóng góp mới của đề tài

1. Bằng chứng thực nghiệm chuyên sâu theo ngành: Cung cấp bằng chứng thực nghiệm cụ thể cho ngành bất động sản Việt Nam thay vì phân tích tổng hợp đa ngành, phản ánh chính xác các đặc thù vận hành vốn của doanh nghiệp địa ốc.
2. Quy mô bao phủ toàn diện và chuỗi thời gian dài: Khảo sát đầy đủ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả 3 sàn giao dịch (HOSE, HNX, UPCOM) liên tục trong 10 năm (2013–2022), mang lại kết quả đại diện và toàn diện.
3. Mở rộng hệ thống biến số: Bổ sung và mở rộng các biến giải thích về quản lý vốn lưu động so với các nghiên cứu trước đây (vốn chỉ tập trung vào 3 biến NDI, NDP, NDR tác động lên ROA).
4. Hệ thống khuyến nghị gắn kết định lượng và định tính: Xây dựng các giải pháp trực diện giải quyết bài toán quản trị vốn lưu động cho doanh nghiệp và lộ trình chính sách cho các cơ quan quản lý nhà nước.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên thị trường chứng khoán (HOSE, HNX, UPCOM), chưa bao quát toàn bộ khối doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết hoặc quy mô vừa và nhỏ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang các nhóm doanh nghiệp bất động sản ngoài sàn niêm yết; xem xét thêm các biến số tác động phi tuyến tính hoặc phân tích tác động theo từng phân khúc bất động sản cụ thể (nhà ở, công nghiệp, nghỉ dưỡng) khi có đầy đủ dữ liệu phân rã.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với sinh viên và học viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế toán, Quản trị kinh doanh: Cung cấp tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp xây dựng khung lý thuyết quản lý vốn lưu động, cách lựa chọn hệ thống biến số kinh tế lượng và quy trình thực hiện các kiểm định chẩn đoán mô hình bảng (VIF, White's test, Wooldridge test).
• Đối với các nhà nghiên cứu tài chính doanh nghiệp: Là nguồn tư liệu thực nghiệm chuyên sâu về cấu trúc vốn ngắn hạn và chu kỳ chuyển đổi tiền mặt của ngành bất động sản Việt Nam trong chu kỳ 10 năm 2013–2022.
• Đối với nhà quản trị tài chính và chuyên viên phân tích đầu tư: Cung cấp góc nhìn thực tế về mối tương quan giữa vòng quay công nợ, vòng quay hàng tồn kho với hiệu quả sinh lời, hỗ trợ việc thiết lập chính sách vốn lưu động và đánh giá sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Đối tượng và mẫu dữ liệu nghiên cứu của khóa luận được xác định như thế nào?

Khóa luận tập trung nghiên cứu vốn lưu động và tác động của quản lý vốn lưu động đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên 3 sàn chứng khoán Việt Nam (HOSE, HNX, UPCOM) trong chuỗi thời gian 10 năm, từ năm 2013 đến năm 2022.

2. Các biến số phụ thuộc và biến giải thích chính trong mô hình nghiên cứu gồm những gì?

Mô hình sử dụng 2 biến phụ thuộc đo lường khả năng sinh lời là ROA và ROE. Hệ thống biến giải thích quản lý vốn lưu động bao gồm: Chu kỳ luân chuyển tiền mặt (CCC), Số ngày tồn kho (NDI), Số ngày thu tiền (NDR), Số ngày trả tiền (NDP), Vòng quay hàng tồn kho (AI), Vòng quay khoản phải thu (AR), Vòng quay khoản phải trả (AP) và Hệ số thanh toán hiện hành (CR), cùng các biến kiểm soát (SIZE, SG, LEV, FFAR, GDP).

3. Mô hình Miller-Orr được tác giả sử dụng nhằm giải thích nội dung gì?

Mô hình Miller-Orr được trình bày trong cơ sở lý thuyết để giải thích cơ chế xác định mức dự trữ tiền mặt mục tiêu tối ưu ($Z$) và giới hạn tiền mặt tối đa ($3Z - 2L$) cho doanh nghiệp, giúp nhà quản trị cân bằng giữa mục tiêu an toàn thanh khoản và tối ưu hóa khả năng sinh lời từ nguồn tiền nhàn rỗi.

4. Những kiểm định kinh tế lượng nào đã được thực hiện để đánh giá độ tin cậy của mô hình?

Tác giả đã thực hiện đầy đủ các kiểm định chẩn đoán kỹ thuật bao gồm: Thống kê mô tả dữ liệu, kiểm định hệ số phóng đại phương sai (VIF) để kiểm tra đa cộng tuyến, kiểm định White (White's test) để kiểm tra hiện tượng phương sai sai số thay đổi, và kiểm định Wooldridge (Wooldridge test) để kiểm tra hiện tượng tự tương quan cho cả hai nhóm mô hình hồi quy theo ROA và ROE.

5. Đề tài có những điểm mới nào so với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam?

Đề tài là công trình nghiên cứu thực nghiệm chuyên biệt cho ngành bất động sản trên cả 3 sàn HOSE, HNX, UPCOM trong giai đoạn 10 năm (2013–2022); mở rộng đồng thời hệ thống biến số WCM thay vì chỉ giới hạn ở 3 biến NDI, NDP, NDR; và đề xuất hệ thống giải pháp gắn kết giữa kết quả định lượng với định hướng chính sách vĩ mô.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Lan đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và thực nghiệm về tác động của quản lý vốn lưu động đến tỷ suất sinh lời của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013–2022. Thông qua các mô hình kinh tế lượng dữ liệu bảng cùng các kiểm định chẩn đoán chặt chẽ, nghiên cứu đã làm rõ vai trò trọng yếu của việc tối ưu hóa chu kỳ luân chuyển tiền mặt, quản lý hàng tồn kho, công nợ phải thu và nợ phải trả đối với hiệu quả tài chính doanh nghiệp. Đây là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho công tác nghiên cứu tài chính doanh nghiệp cũng như hoạt động điều hành quản trị vốn lưu động trong ngành bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BANKING ACADEMY FINANCE FACULTY GRADUATION THESIS TITLE: THE IMPACT OF WORKING CAPITAL MANAGEMENT ON THE PROFITABILITY OF REAL ESTATE ENTERPRISES LISTED IN THE VIETNAM STOCK MARKET Student name : Nguyen Thi Lan Class : K22CLCB Academic year : 2019-2023 Student ID : 22A4011104 Instructor : Assoc. Le Thi Dieu Huyen Hanoi, May 2023 DECLARATION I hereby declare that the graduation thesis entitled: “The impact of working capital management on the profit rate of real estate enterprise estates listed on the vietnam stock market” is the result of my own research with the guidance of Associate Professor. Le Thi Dieu Huyen - Lecturer of the Faculty of Finance, Banking Academy of Viet Nam. I hereby declare that the data in this study are presented honestly, and the secondary data used in the research are all quoted and referenced from reputable and accurate data sources in accordance with the regulations of Banking Academy of Viet Nam.

I warrant that I have not copied any other author's work or used any material from other sources without permission. I take responsibility for this commitment! Hanoi, May 15, 2023 Nguyen Thi Lan i ACKNOWLEDGEMENT For me, enrolling in the Banking Academy of Vietnam's Finance Faculty's Advanced Program has been an incredible trip full of happy experiences. Without the assistance and support of my teachers and family, I would never have been able to finish the meaningful journey, as well as my graduation thesis. First and foremost, I would like to express my gratitude to all the lecturers at Banking Academy in general and the Finance Faculty in particular for the valuable information they have provided to me over my four-year study.

Their lectures have provided me with excellent chances to widen my perspective. Second, I want to express my sincere appreciation to Associate Prof. Le Thi Dieu Huyen, Vice Dean of Finance Faculty in the Banking Academy of Vietnam, who has put in a lot of time and effort to help me with my graduation thesis. Her detailed guidance and valuable suggestions have a significant contribution to the completion of my graduation thesis.

Finally, I want to acknowledge my parents and friends, who have always been the biggest inspirations for all I have done in my life. I am eternally grateful for their love and support. ii TABLE OF CONTENTS DECLARATION. ii TABLE OF CONTENTS.

iii LIST OF ABBREVIATIONS. vii LIST OF FIGURES. viii LIST OF TABLES. Urgency of the topic.

Specific research tasks. Object and scope of research. Literature review about the impact of working capital management on the finances of businesses. The theoretical review of working capital.

The concept of working capital. Characteristics of working capital. The role of working capital. Classification of working capital.

The theoretical review of working capital management. The concept of working capital management. The components of working capital management of the enterprise. Working Capital Management Policies.

Capital structure overview. Indicators to evaluate the effectiveness of working capital management of enterprises. Accounts Receivable management. Accounts Payable management.

Factors affecting working capital management. External business factors. Internal business factors. Theoretical review of the profitability of the business.

The concept of the profitability of the business. Indicators to evaluate the profitability of the business. The impact of working capital management on the profitable of enterprises. Overview of foreign research.

Overview of domestic research. DATA AND METHODOLOGY. Data collecting method. Data collection and sample.

Overview of the research model affecting working capital management's profitability. Research model of the impact of working capital management on the profitability of the enterprise. ASSESSMENT OF THE IMPACT OF WORKING CAPITAL MANAGEMENT ON THE PROFITABILITY OF REAL ESTATE ENTERPRISES ON THE VIETNAM MARKET IN 2013-2022. The situation in Vietnam.

Overview of Vietnam real estate market. Segments of Vietnam's real estate industry. The current situation of the Vietnamese real estate market from 2013 to 2022. Prospects of Vietnam real estate industry.

The status of working capital management of listed real estate companies in Vietnam. The metrics evaluating working capital management. The indicators reflecting the profitability of the company. 76 CHAPTER 4: RESEARCH RESULT.

Recommendations for the Vietnam real estate enterprises. For inventory management of real estate businesses. For accounts receivable management of real estate businesses. For accounts payable management of real estate businesses.

Recommendations for stakeholders involved. Limitations and directions for future research. 104 vi LIST OF ABBREVIATIONS Abbreviations Meaning WCM Working capital management GDP Gross domestic products growth NDI Number of days inventories NDR Number of days accounts receivable NDP Number of days accounts payables CCC Cash conversion cycle ROA Return on Assets ROE Return on Equity SG Sale growth CR Current ratio AP Accounts payable turnover ratio AR Accounts receivable turnover ratio AI Inventory turnover FFAR Fixed financial assets ratio LEV Leverage ratio SIZE Total assets vii LIST OF FIGURES Figure 1. Working Capital in Balance sheet.

A typical working capital cycle. A Working Capital Cycle. Miller-Orr cash management model. Cash conversion cycle.

The Vietnam's real estate industry growth in 2012-2022. Supply and transactions of commercial and residential real estate in the period 2013-2022. The average annual Cash & Cash equivalents of Vietnam’s real estate industry in the period 2013-2022. The average annual inventory of Vietnam’s real estate industry in the period 2013-2022.

The average annual accounts receivable of Vietnam’s real estate industry in the period 2013-2022. The average accounts payable of Vietnam’s real estate industry in the period 2013-2022. 72 viii LIST OF TABLES Table 2. Describe the variable.

Summary of research hypotheses on working capital management. The average ROA ratio of Vietnam’s real estate industry. The average ROE ratio of Vietnam’s real estate industry. Descriptive statistics of the variables in the model.

VIF test of the model. White’s test results of the first set of model regressed ROA. White’s test results of the second set of model regressed ROE. Wooldridge test results of the first set of model regressed ROA.

Wooldridge test results of the second set of model regressed ROE. Regression Results of WCM Effect on ROA as the dependent variable. Regression Results of WCM Effect on ROE as the dependent variable. Summary of results of the WCM effect on the profitability.

Urgency of the topic The whole world fell into a severe financial crisis in the period 2007-2009, which resulted in the collapse of numerous enormous businesses around the globe, which attracted great concern from financial businesses managers to focus more on how to effectively manage organizational resources, especially working capital management (Mielcarz et al. Theoretically, working capital decisions affect both the liquidity and profitability of the firm (Raheman & Nasr, 2007). Furthermore, optimal working capital management positively contributes to building up a company's worth (Bhatia & Srivastava, 2016). According to Ross, Westerfield, and Jaffe (2016), financial managers need to carefully examine a number of crucial issues, including working capital management (WCM), besides capital budget (investment decision), capital structure (financial decisions), and the dividend policy of each company.

Working capital also known as net working capital or short-term working capital (Lamptey et al., 2017) is a resource/capital that is dedicated to the smooth running of day-to-day operations of enterprises (representing the operating liquidity of the firm), so that the enterprise always has enough cash to meet its regular short-term liabilities when due in full and on time. Net working capital is the lifeblood of business entities, and working capital management is considered an imperative role of financial management (Afrifa, 2013). According to the research of Ross, Westerfield, and Jordan (2010), mathematically, WCM is defined as current assets minus current liabilities, WC (working capital is related to accounts receivable, inventory, and accounts payable are the main components of the business). Working capital is the most important factor when it comes to maintaining the liquidity, solvency, viability, and profitability of the business.

It is important that WCM can improve the performance of a company because the goal of businesses is to maintain a balance in day-to-day operations to maximize profits and minimize liquidity risks. A company's day-to-day operations can be negatively affected by a lack of working capital. Excess working capital will increase 1 opportunity costs, especially in organizations that use external sources of financing for working capital. Therefore, working capital should be managed at an optimal level in a business.

It is essential to comprehend the factors and driving forces that increase or decrease the WC to the optimal level that will lead to improved performance of the company. Moreover, WCM plays an important role in business management, it can directly affect the success or failure of a business in business because WCM affects the ability to enterprise profitability. As a result, this research becomes more important for all analysts and investment policymakers, who can rely on it to make decisions and get an idea of the company's performance. However, the question is, to what extent will the company's management of short-term assets and short-term liabilities affect its profitability? On the other hand, the mission of every business-oriented company is to maximize shareholder wealth through stock price appreciation.

This can be achieved through profit maximization through effective management of the company's working capital so that they maintain a competitive advantage, maximize operational efficiency, improve revenue and increase profitability, in order to ensure the sustainable growth of the company in today's competitive global economy. Meanwhile, the global economy has benefited greatly from emerging economies, whose gross domestic productgrowth indicators are substantially greater than in other regions of the world. Moreover, Vietnam economy is very promising, having grown recently at a very favorable pace and becoming more and more appealing to international investment because of its diverse open economy. According to Al-Najjar (2013), these emerging markets make up a sizeable portion of the global economy and are capable of catching up with the sales of developed economies at a lower cost and risk, so investors are urged to make investments in these markets, which include Vietnam, Indonesia, Taiwan (China), India,.There must be a constructive role for Vietnam real estate sector in that development trend.

Vietnam real estate industry plays an important role in the national economy growth and is one of the 20 tier-1 economic sectors, ranking 9th in terms of the value scale. 2 The Vietnam Real Estate Association (2022) recently released a study showing that the contribution of the Real Estate market is significant at about 14% to GDP in the period of 2019-2021 and it is forecast that this proportion will increase to 20% until 2030. The real estate market is capable of spreading to over 40 other important sectors of the economy and becoming a bridge for other markets, contributing to the synchronous development of all types of markets, especially related industries such as construction, finance-banking, processing industry, tourism, accommodation - catering,. Contrary to 2021-2022, real estate stocks have had a sublime year with the general increase of the stock market, real estate stocks have contributed greatly to the strong growth momentum of the VN-Index, 2022-2023 is a “dark year” with Real estate businesses in Vietnam, it is heavily affected by the pressure of rising interest rates and tightening credit making businesses struggle in how to maintain cash flow to continue operating, how does the business have enough resources to pay short-term debts as they come due? Therefore, it is very essential to clarify the role of working capital management on the profitability of real estate businesses on the Vietnam stock market.

Nevertheless, there is little empirical research on this subject, particularly when focusing on a specific industry.